行銷方案設計 篇1
現階段，酒店業競爭日益激烈，消費者也變的越來越成熟，這就對我們酒店經營者提出了更高的要求。在今年淡季我們計畫對市場部銷售工作作出一系列的調整，吸引消費者到我店消費，提高我店經營效益。
一、市場環境分析：
1.我酒店經營中存在的問題
(1)目標顧客群定位不太準確，過於狹窄。
總體看來我市酒店業淡季經營狀況普遍不好，主要原因是酒店過多，供大於求，而且經營方式雷同，沒有自己的特色，或者定位過高，消費者難以接納，另外就是部分酒店服務質量存在一定問題，影響了消費者到酒店消費的信心。
我酒店在經營中也存在一些問題，我們應當反思目標市場的定位。應當充分挖掘自身的優越性，拓寬市場。我酒店目標市場定位不合理，這是導致效益不佳主要原因。
我酒店所在的城東區是一個消費水平較低的城區，居民大部分都是普通職工。但我酒店的硬體水平和服務質量在本區都是上乘的，我們以中高檔酒店定位於市場，面向中高檔消費群體，對本區的居民不能構成消費吸引力。
(2)廣告宣傳力度不夠，市場知名度較小。
我酒店雖然隸屬於青海聯運集團但社會上對我酒店卻不甚了解，我酒店也沒有做過廣告，這導致我酒店的知名度很低。
2.周圍環境分析
儘管我區的整體消費水平不高，但我酒店的位置有特色，我酒店緊鄰八一路客運站，機場大巴終點也在本酒店門口。其位置優越，交通極為方便，車程5-10分鐘可達--火車站、--汽車站，距離--機場25公里，乘坐計程車約25分鐘。
地處--市主要交通要道，是所有進入--市車輛必經之路，所以過往的車輛很多，商務散客是一個潛在的消費群。低價位吸引他們來我酒店消費，這可謂一個巨大的市場。
3.競爭對手分析
我酒店淡季最大競爭對手是位於酒店對面--大酒店，--大酒店開業於20--年是一家集住宿、餐飲、休閒、娛樂為一體的涉外四星級酒店，總體上看他們的經營情況是不錯的。
但因營業已經四年設施和裝修比較陳舊，而我酒店的設施和裝修比其截然一新，客房種類比其具有特色，而且我酒店大量的客房加之三個會議室可接待其無法接待的大型會議。酒店周圍其他的酒店都是一些小型商務酒店在經營能力上不具備與我們競爭的實力。
4.我店優勢分析
(1)我酒店隸屬--聯運(集團)公司，聯運(集團)公司是我市的著名企業，其公司實力雄厚是不容質疑的，因此們在細緻規劃時，也應充分利用我們的品牌效應，充分發掘其品牌的巨大內蘊，讓消費者對我們酒店不產生懷疑，充分相信我們提供的是質量高的產品，在我們的規劃中應充分注意到這一點來吸引消費者。
(2)我酒店硬體設施良好，資金雄厚，而且有自己的停車場和即將開業的八一路客運站。這可以用來吸引過往司機和一些過往周邊縣市的客戶。
機會點：
①本企業雄厚的實力為我們的發展提供了條件;
②便利的交通和巨大的潛在顧客群;
③良好的硬體為我們的調整和發展提供了廣闊的空間。
二、目標市場分析：
目標市場即最有希望的消費者組合群體。目標市場的明確既可以避免影響力的浪費，也可以使廣告有其針對性。沒有目標市場的廣告無異於“盲人騎瞎馬”
目標市場應具備以下特點：既是對酒店產品有興趣、有支付能力消費者，也是酒店能力所及的消費者群。酒店應該儘可能明確地確定目標市場，對目標顧客做詳盡的分析，以更好地利用這些信息所代表的機會，以便使顧客更加滿意，最終增加銷售額。
顧客資源已經成為飯店利潤的源泉，而且現有顧客消費行為可預測，服務成本較低，對價格也不如新顧客敏感，同時還能提供免費的口碑宣傳。
維護顧客忠誠度，使得競爭對手無法爭奪這部分市場份額，同時還能保持飯店員工隊伍的穩定。因此，融匯顧客關係行銷、維繫顧客忠誠可以給飯店帶來如下益處：
1、從現有顧客中獲取更多顧客份額。
忠誠的顧客願意更多地購買酒店的產品和服務，忠誠顧客的消費，其支出是隨意消費支出的兩到四倍，而且隨著忠誠顧客年齡的增長、經濟收入的提高或顧客單位本身業務的增長，其需求量也將進一步增長。
2、減少銷售成本。
酒店吸引新顧客需要大量的費用，如各種廣告投入、促銷費用以及了解顧客的時間成本等等，但維持與現有顧客長期關係的成本卻逐年遞減。
雖然在建立關係的早期，顧客可能會對酒店提供的產品或服務有較多問題，需要酒店進行一定的投入，但隨著雙方關係的進展，顧客對酒店的產品或服務越來越熟悉，酒店也十分清楚顧客的特殊需求，所需的關係維護費用就變得十分有限了。
3、贏得口碑宣傳。
對於酒店提供的某些較為複雜的產品或服務，新顧客在作決策時會感覺有較大的風險，這時他們往往會諮詢酒店的現有顧客。而具有較高滿意度和忠誠度的老顧客的建議往往具有決定作用，他們的有力推薦往往比各種形式的廣告更為奏效。這樣，酒店既節省了吸引新顧客的銷售成本，又增加了銷售收入，從而酒店利潤又有了提高。
4、員工忠誠度的提高。
這是顧客關係行銷的間接效果。如果一個酒店擁有相當數量的穩定顧客群，也會使酒店與員工形成長期和諧的關係。在為那些滿意和忠誠的顧客提供服務的過程中，員工體會到自身價值的實現，而員工滿意度的提高導致酒店服務質量的提高，使顧客滿意度進一步提升，形成一個良性循環。
根據我們前面的分析結合當前市場狀況我們應該把主要目標顧客定位於周邊一些企事業單位、政府機關、汽車4S店，商務散客在次基礎上再吸引一些中高收入的消費群體。他們有如下的共性：
1.收入水平或消費能力較高，講究服務上乘，到酒店消費一般是商務宴請接待客戶。
2.具有高消費能力但對酒店各方面要求高。
3.關注酒店檔次，需要酒店對其VIP接待服務。
一、促銷背景分析
時值秋季，正是購房裝房、購置、布局、結婚的大好時間，也是家具行業的黃金時，各大家具商都紛紛策劃各種形式的促銷活動。本方案也是在這種背景下產生的。
促銷是一種在特殊時期導入新產品和搶占市場分額行之有效的手段，但據我在網上查的其它家具商家的促銷方案，發現以往的促銷形式比較單一，除了價格優惠以外，難有其它亮點。並且這些促銷方案多是作為單一事件來執行而沒有一個全局的統籌跟進，所以在很多顧客的頭腦中只是浮光掠影、一閃而過。
在當今廣告泛濫成災的年代，不但要有出奇制勝的方案才能形成第一浪巨大震撼的衝擊波，而且一定要有連續性、系統性、戰略性。如果沒有採取繼續跟進的措施，也只是那一個月的銷量上去，而沒有達到持續穩定上升的目的(在於消費者來說，一浪接一浪的衝擊才能不斷地喚醒她的記憶，讓人印象深刻)。而且要注意的是，促銷只是一種短期的刺激行為，尤其是單一的價格促銷，往往會陷入不得不越來越依賴價格打折的促銷怪圈。這樣的單一過度促銷導致行銷成本和交易成本就大大提高了，還會引起諸種不良反應。
譬如有很多商家在節日期間單純地打折讓利銷售等等，表面上看起來紅紅火火的假日銷售，但認真一分析，原來只不過是消費者將昨天、明天或下個月的消費集中在幾天內進行而已。因此，絕不能為促銷而促銷，沒有戰略眼光的促銷策劃是急功近利的，縱能取得一時風光卻最終自食其果。
二、目標人群
“一個針對所有人的方案就是糟糕的方案”，因此我們做促銷方案也必須進行市場區隔，象飛彈一樣精確擊中目標。
據調查，一般到商場購買家具的人，有幾種組合：夫妻、一家、單人、婆媳，其中相對占多數的組合是夫妻二人一起逛家具商場。所以本方案正是針對夫妻這種情況做出的策略，而且是以女方為導向。因為購買家用產品，大多數的購買決策權是在妻子那裡，丈夫只是參議和付款。
而且女性比較感性，容易受環境所感染，加上秋季是工作整頓的時間、部分人會選擇旅遊消遣，與平時不同，心態比較悠閒輕鬆，比較容易感受並融入到商家精心布置的氛圍。
綜上所述，本次促銷活動目標人群有幾個特徵：
1、年齡在25-40歲左右
2、白領階層(此基於產品和商場檔次的定位，且白領對文化氛圍有特殊需求)
3、夫妻一同逛商場
三、購買家具訴求點
根據實際情況，目標人群購買家具的主要訴求點有：產品、價格、品牌、服務、購買成本(不僅是金錢，還有時間、精力、便利、風險等等)、購買環境、文化內涵。在前幾個點已固定的情況下，我們可以在購買環境、文化內涵這兩點上提升。
雖然“家具”和“家庭”本來就是天然性的關聯，但可以通過環境氛圍強化消費者感想聯想。家具是物、關愛是情，把這兩者關聯起來，那我們不只是賣家具，更是賣一種家庭的溫馨與幸福感覺。通過活動，使消費者(基於妻子心理為導向)覺得--家具是丈夫對妻子關愛的表現，是“關愛”“愛的見證”，是“溫馨”“幸福”，如哈根達斯的“愛她就請她吃哈根達斯”一樣。(如何實現強化這一關聯見下)
需要注意的是，家具屬於價格較高的耐用消費品，顧客會仔細比較各品牌產品的性能價格比，是購買決策相對複雜的理性產品。如果新推出的那些款式家具價格有較大優勢，則可以將該地區同類家具不同商場的價格對比表貼在上面，並註上地址、聯繫方式等等，強化顧客感受。產品、價格、服務等等是正，行銷策略是奇。
正與奇、實與虛的關係要把握好。如果只在形式上做做秀，而沒有實際的優惠提供給消費者，就很可能流於花拳繡腿，只能讓消費者感到新奇罷了，而不會進一步掏錢購買。
四、產品信息、品牌信息
主要是圍繞核心訴求點和主題而在傳達產品、品牌信息的一致性和強化性。
1.提煉出幾個核心的廣告語，如“愛心打造幸福家”、“--家具，讓您生活在愛的空間裡”、“--家具，家人般的濃濃關愛”、“--家具，建造幸福家庭的一磚一瓦”
2.簡短的POP形式軟文，如對“為您畫構完美的生活”這主題的闡述。如“每當回到家，看見和老公一起買的家具，想起買家具時他愛的宣言，只覺得整個家裡滿眼都是愛。
我被幸福的空間包圍”(重點描述--家具是“關愛的見證”、“關愛的物語”，需要注意的是，這必須和活動結合起來。否則，會給人牽強關聯之感)
五、終端設計
1、陳列布置
在家具店外面因地制宜地布置，如用-展架、易拉寶、KT板、拉掛橫幅、在店內外張貼大幅海報、心形氫氣球(氣球下面懸掛著標語)以及派發DM單等等造勢。內容一定要配合主題，氣氛一定要濃厚，因為人在不同的環境中，消費心理也不同(尤其是女性)。
2、背景音樂
音樂是製造氛圍的最好工具，在商場內循環播放跟“家庭”“溫馨”等主題有關聯的、給人感覺很溫暖的精選音樂。如《回家》、《茉莉花》(薩克斯名曲)、《常回家看看》、《心會跟愛一起走》、《愛的奉獻》
六、購買流程
從家具店外看見很有衝擊力的橫幅和-架展海報(，將其導入購買流程中)--->在賣場內感受濃厚的主題氛圍----->逛場、對比、選擇、考慮各種購買成本---->營業員的導購服務，參與互動活動(在活動中會產生比較強烈的參與感、認同感，增大選擇機率)----->確認購買----->完成購買----->顧客走時，再派發家具店此次活動的相關資料給她，通過她的口碑再帶動她的朋友圈子，保持購買持續性和拓展性。
如果中間任何一環節不到位，就沒有一浪接一浪的衝擊和震撼，都會對效果產生很大打擊。顧客選擇一個品牌需要很多理由，放棄一個品牌卻只需要一個理由。
七、促銷活動方案
在原先那些價格促銷如積點卡、送禮品等的基礎上，以下列形式表現。這樣從本質上區別與其他商家大同小異的一味讓利打折手段來帶動假日消費。
1、你有多幸福就打多少折!
情侶、夫妻在規定的短時間內能夠說出多少個和對方在一起生活幸福的理由或愛的理由就打多少折!(註：這裡的折扣是以百分點計算的，即說出十個理由是10%，二十個理由是20%)
(注意，這裡一定先要預算好各種成本，預算好最佳時間，以免得不償失)
2、執子之手，與之偕老
考慮到目標人群中有不少是即將結婚或剛剛結婚而來買家具的，加上現在有不少年輕夫妻心態開放、敢於真情表露，因此推出獨具特色的專題活動，積極調動即將進入婚禮殿堂的新娘新郎自我表白的參與熱情，將寫有愛情誓言、姓名、祝福等內容的手絹相互連線，這五彩繽紛、心心相結的“愛之物語”在春風吹拂之下自然形成一道亮麗的風景線，而形形色色的愛情誓言則向每位顧客敞開心扉，與人們共同感受摯愛的甜蜜與溫馨。
實施細則：
①每對情侶顧客可現場領取手絹一塊，提供油性馬克筆供顧客撰寫愛情誓言、真實姓名(用於抽取幸運顧客)、祝福等內容，規定必須手牽手一起把手絹系在場外的紅色軟繩上。後一對顧客接著前一對顧客用手絹打結連線，以次類推，掛滿為止。
②每日抽取一對幸運情侶，可獲贈禮品--。
3、我們具體實施的VIP會員卡活動期間正式投入;
VIP會員卡獲得形式：凡在活動期間，前10名的消費朋友，只需購買5000元產品即可獲得VIP會員卡一張。
凡一次性在本家具店購買產品10000元，即可獲得VIP會員卡一張。
凡累計購物消費達15000元，即可獲得VIP會員卡一張。
使用VIP會員卡的好處：
凡持有VIP會員卡的朋友在任何一家連鎖精品家具店購物均可享受6.8折的優惠。持有VIP會員卡的朋友還可以參加每星期六本店舉辦的千元抽獎活動。只要你的朋友或親屬持您的VIP會員卡來進行消費，達20000元即可獲得200元的禮品。
4、買10000返100;
1、活動期內，在本店購物滿1000元，憑藉交過定金且加蓋“--家具售後服務章”的契約單，可獲10元----購物券一卡。
2、契約單上每滿1000元均可獲10元購物券一卡，但是已交定金必須多於所獲購物卡中的金額。
3、購物卡的使用時間為--月----日----月----日。
若顧客要求退貨，如責任在本店，(比如質量問題、樣式錯誤等)，則全額退款，購物卡收回，如購物卡已用則按卡中金額的80%退回現金;如責任不完全或根本不在本店，在正常辦理退貨的同時要回購物卡，如購物卡已用完，則退回原值現金。
5、--家具，給您家人般點滴關愛
凡購買--家具的女性消費者，每年結婚成家紀念日公司均會寄張賀卡給丈夫，提醒他丈夫要給予妻子關愛(女人是很渴望丈夫有形式表現出來的關愛)。這樣作用有三，一是成本很低效果很大，二是大大提高女性顧客的忠誠度，三是品牌再次傳播。
促銷禮品註：因為本方案是以女方為導向的，應送相同價值但對女性實用的產品，如化妝品、工藝飾品、兒童玩具等等。
八、其它行銷策略
家具雖屬於耐用消費品，但可以運用OTC、保健品等快速消費品的很多行銷操作手法，如資料庫行銷法、魚窩撒餌法等。
其中如借田割禾法：在實施某個方案過程中，需要攔截終端顧客，則可派人員在對手地盤門口直接終端攔截和派送資料。
(如在其它家具商場或婚紗影樓出來的對手或潛客戶，這樣的客戶質量往往是非常高的)
1、執行進度表：
省略(有待商定)
2、促銷預算
省略(有待商定)
3、促銷效果展望
省略(有待商定)
4、反饋與評估
省略(有待商定)
制定一個反饋表，裡面有每天各類款式的銷售額、顧客類型、顧客意見、訴求偏重點、關鍵數據等等，營業員必須每天晚上認真如實填寫，每周或每月集中上交反饋表到公司總部研究分析。
行銷方案設計 篇2
前行銷是房地產開發的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閒置率一直在30—40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產行銷策劃問題研究。之後，全國大中城市相繼展開房地產市場行銷大戰，群雄逐鹿品牌，使市場行銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前行銷戰略更成為諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。
一、房地產行銷策劃的重要環節
按照現代市場行銷觀念，行銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前行銷與後期的銷售(推銷)一樣，都是房地產行銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向後，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前行銷活動，最終作為投資決策。由於前行銷最能體現“發現願望並滿足他們”行銷的本質屬性，因此，與房地產開發的後期推銷工作相比，前行銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前行銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閒置及資金積壓的風 險。
二、房地產行銷策劃的最前端
房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建築規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的行銷策劃活動就是“前行銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前行銷與後期的推銷工作相比，則處於整個行銷策劃的最前端。這裡應該說明兩個問題。第一，前行銷不同於房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材里，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之後，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前行銷是在“前期工作”之前進行的行銷策劃活動。第二，前行銷是在“拿到地塊”之前進行的行銷策劃活動。洪建寧在《前行銷——房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前行銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊後不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前行銷看作是“拿到地塊”之後進行的行銷策劃活動。筆者認為，前行銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規範的，“拿到土地”也應包括在前行銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便於給投資者作決策之用。至於“擬應將項目的總體規劃、建築景觀設計畫分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。
三、房地產企業發展的長遠戰略
前行銷儘管處於房地產開發的早期，是行銷策劃的前端，但是，對於一個房地產開發項目來說，前行銷做得好壞，直接關係到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資並為企業帶來利潤，可以說前行銷是房地產開發成本的關鍵。對於一個房地產企業來說，也只有通過前行銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立於不敗之地。因此，前行銷也可以說是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。
四、前行銷策劃工作的誤區與問題
在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的後果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之後，整個巨觀經濟環境又漸趨寬鬆，房地產又開始升溫，20xx年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20xx年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商行銷策劃不力，尤其是前行銷策劃的極不到位是其主要的原因。其存在的誤區與問題主要表現在：
五、重後期推銷 輕前期行銷，本末倒置
儘管不少開發商都知道行銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什麼是行銷。甚至把行銷等同於推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行;二是前期無任何行銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續的辦理和項目可行性分析同時進行;四是開發前期雖有市場調研，但要么是全國範圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前行銷”，從而耽誤了房地產行銷策劃的最佳起步期。至於涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。
行銷方案設計 篇3
1.活動主題
--燈飾關於--小區大型團購促銷活動。
2.活動內容
1)、團購見面禮
見面就有禮，活動期間，凡--小區業主進店就送精美禮品一份。
2)、團購價格風暴
--燈飾為您打造專享價格優惠，所有產品一律在正常的折扣基礎上再打9折。
3)、燈飾來襲
活動期間，凡--小區業主在本店購買燈飾滿20--元，均贈--小區物業管理費1個月，滿4000元，均贈送--小區物業管理費3個月。
4)、開關聯袂
活動期間，三雄極光、西蒙、飛雕、公牛、龍勝五大品牌聯袂促銷，總有一款適合您，--小區業主只要整單購買任意一款開關滿600元均贈送專業家用工具箱一個。
5)、驚喜連連
所有--小區業主進店購買交付50%定金，均可獲贈精美檯燈一盞。
6)大獎壓軸
活動結束和，凡是在本店全款購買的--小區業主均可以參加抽獎活動。 一等獎：手機一部，一名
二等獎：雙人北京二日游，三名
三等獎：--超市購物卡一張，五名
紀念獎：精美紀念獎品一份，若干
3.活動時間：10月7號-------12月30號
4.活動宣傳：
1.進入小區發放DM宣傳單頁
2.聯繫指定廣告公司投放噴繪廣告
3.尋求小區物管索取所有小區業主，群發簡訊廣告
4.聯繫重點裝飾公司聯合宣傳
5.聯繫小區物管投放樓層廣告
6針對裝飾公司和水電工進行渠道宣傳
7.巷外公路處進行三雄極光擺展，達到廣告和引導顧客進店的作用
8.利用樣板工程拍照宣傳
5.準備工作：
1.銷售團隊的培訓
2.宣傳團隊的培訓
3.DM單，噴繪，海報，條幅，擺展所需物品快速到位
4.店內進行一次大掃除
5.檢查店內所有破損貨品和壞貨
6.店裡每個人都分配到了至少一項宣傳任務
7.尋求廠家支持
6.希望廠家支持：
1.擺展所需道具
2.小禮品支持
3.寫真，噴繪，條幅，DM單等宣傳資料
4.大獎贊助
行銷方案設計 篇4
“酒香也怕巷子深”，這是古老的行銷話題。網路，是個信息快速更迭的地方，而-團購網要想快速崛起，就必須做好信息的傳遞和更新，也就是宣傳推廣工作。為此，在充分研究當下網路推廣方式的基礎上，結合-團購網的定位、消費者群體、商品種類等，我們特制定以下可行性推廣方案。
一、推廣目的
迅速提升網站的人氣和美譽度，促使網站的瀏覽量和註冊量，短期迅速增加會員人數以及銷售量。同時，提高忠誠度以及對-團購網和商家的信任度。
二、對-團購網的分析
1、-團購網的消費者
團購網的消費者主要為年齡為18-40歲的消費群體，其中，18-35歲為網購人群的主體，25-30歲人群占33.8%，18-24歲人群占30.0%，31-35歲人群占26.9%。因為這類人群熱衷於休閒消費、購物、美食、夜生活、聚餐、遊玩、上網。收入穩定，消費能力比較強，女性是活躍人群，大多數集中在18-30歲，以私營小老闆、企業白領、學生為主。他們有網路購買和網路支付習慣、對價格敏感但願意追求生活品質的人群，更容易轉化為消費行為。概況起來可歸納為以下6類：
(1)政府、事業單位公務人員。
(2)大中企業辦公、行政人員。
(3)民營企業、個體老闆與職員。
(4)中學、高中、大專院校學生。
(5)各階層中高收入百姓。
(6)外地就業、創業人員。
2、項目的主要產品
根據對網路團購趨勢及網購消費者習性的調查，我們認為，-團購網經營的產品主要有以下要求：
(1)屬於大眾熱銷品，是消費者生活消費、休閒服務必需的。
(2)消費價格不能過高，一般10-200元之間(大宗團購活動除外)。
(3)具備有一定的市場知名度，或是品牌廠商新上市的某一新產品。
(4)必需迎合18-35歲年輕人口味的消費品或娛樂服務項目。
(5)是某特定消費群體、特定時間內非買不可，並屬於消耗性質的商品(服務)。
(6)主要專注於本地化生活服務，涉及餐飲、娛樂、美容美髮、住宿、購物等多個方面。
行銷方案設計 篇5
概要提示：吸收更多的客戶，把潛在客戶轉為主要客戶。擴大臨汾郵政銀行在臨汾市場的影響力，提升市場地位。擺脫郵政銀行的舊形象，樹立可信，時尚的商業銀行新形象。樹立起品牌文化形象，打造穩健的、專業的、誠信的、有遠見的、負責的、智慧的、夥伴關係的企業形象。發展臨汾郵政銀行的客戶，爭取每個客戶都知道網上銀行，和小額貸款。在客戶有需要時，臨汾郵政銀行作為客戶的第一選擇。
先進思想：除針對網上銀行，小額貸款卡這幾種產品的行銷策劃，還有一種新型的低碳信用卡。此卡集材質環保，設計優美，多功能等多種優勢於一體。為新一代的年輕人，熱愛環保的人，提供了更好的選擇。 一、策劃目的：
本次策劃主要針對金融產品展開行銷，包括網上銀行，小額貸款卡，和低碳信用卡四種金融產品。其目的在於擴大臨汾郵政銀行的社會影響力，提升市場地位，提高知名度，拓寬業務範圍。 二、行銷環境分析： （一）、巨觀環境分析：
1、政治環境。我國現階段政治環境較穩定，沒有出現嚴重的經濟政治衝突、問題。國家的管理為我國居民保證了銀行的信譽，使我國居民更放心地參與網上銀行的交易活動，支付寶卡通也有了更廣泛的發行空間；我國大力支持創新創業，這為小額貸款卡的發展提供了一個良好的條件。
2、自然環境。人類活動在經濟發展的同時也給自然環境帶來了很大的負擔。二氧化碳的大量排放造成的溫室效應，使人們更加關注環保問題。為貫徹科學發展觀,堅持走“可持續發展”道路，用低碳信用卡為客戶建立“個人綠色檔案”，這是一個有效的節能減排方法。
3、經濟環境。目前，世界整體經濟形勢仍是較嚴峻的，國際金融危機對世界經濟的增長造成巨大威脅，中國的經濟也有著重大阻力。但是，國內的巨觀經濟是呈穩定增長趨勢的，資本市場不斷發展及居民消費結構和理財觀念的轉變帶來良好契機，政府對銀行的支持依然強勁。網上交易、鼓勵創業，這些都對我國經濟的發展起了很大的推動作用。
4、競爭環境。我國加入世貿組織之後，隨著國際銀行巨頭的湧入，如花旗、滙豐等全球知名的大銀行集團都已經在中國開設了分支機構，他們具有良好的信譽、優質的服務，這對國內的一些銀行造成相當的壓力。我們的銀行業必須開闢新的發展空間，因而在此時我們開始了網上銀行，小額貸款卡，低碳信用卡的發展之路。
5、人口環境：20xx年1月16日，中國網際網路信息中心(CNNIC)發布《第29次中國網際網路發展狀況統計報告》。報告顯示，截至20xx年12月底，中國的網民規模突破5億，達到5、13億，全年新增網民5580萬報告顯示，中國手機網民規模達到3、56億，同比增長17、5%。隨著網路的普及和廣泛套用,網上銀行、支付寶卡通這樣的新興交易平台，會得到更多人的青睞。另外，人口問題，也使得就業困難的問題更加嚴峻，創業的人會越來越多，小額貸款能更加體現其優勢性。
（二）金融產品SWORT分析
1、優勢
（1）信息優勢。郵政銀行地處臨汾，由於長期服務本地市場，郵政銀行與地方政府和客戶關係密切，對轄區內經濟、社會等情況比較熟悉具有較好的環境以及市場優勢。
（2）政策優勢。政府應建設新農村的要求，加大對農村的投入和政策優惠。銀銀行以支持“三農”和地方經濟發展為己任，原則明確，市場目標明確，在本地易得到政府的支持。
（3）環境優勢。臨汾市持續高速的經濟成長，環境及城市化進程的推進。 （4）自身優勢。改革開放以來,我國金融業發展很快。在整個金融機構組織體系中,中小型銀行是發展最為迅速、最具活力的一個群體,它們以特有的生機與活力,活躍於經濟領域,其作用不容小覷。中小型銀行業務規模發展的快，經濟效益良好，經營範圍逐漸擴大這是企業自身的發展優勢。
2、劣勢
（1） 知名度。大量的走訪、問卷、電話等形式的調查表明，廣大市民、中小企
業對郵政銀行了解甚少；規模不大，便捷性差，也會導致郵政銀行不能成為首選。（2） 認知度。臨汾郵政銀行於08年3月正式開業，市場對其認知度很低，與四大國有銀行相比競爭力處於下風。很多市民對臨汾郵政銀行的認知只是達到“農村合作信用社”的水平，對於從“郵政儲蓄”到“商業銀行”的轉型並不了解。
（3） 形式。業務領域狹窄，產品創新能力差，無法為客戶量身定做出個性化、差異化的產品，沒有及時更新新穎地吸引顧客的業務。
（4） 員工水平。經過與其他銀行對比，臨汾郵政銀行員工整體綜合素質不高，專業化水平相對較弱。
（5）服務水平。缺乏有效的行銷服務體系，售後服務不到位。
3、機遇
(1)、在產品的推廣及服務方面加大力度宣傳，拓寬市場份額。如可在學校，娛樂及公共場所進行現場的互動宣傳，使得更多的人了解並接觸到相關的金融產品。(2)、政策壁壘的破冰,使農村中小金融機構獲得了巨大的發展空間。
(3)世界生態環境日益惡化，發展低碳經濟已成為全球共識，開展碳交易正是人們利用市場機制引領低碳經濟發展的必由之路。在低碳經濟背景下，中國商業銀行應積極應對，正視經濟轉型所帶來的機遇與挑戰，不斷推動金融產品創新，積極參與中國碳交易市場構建，逐步建立健全低碳金融體系，迎接未來世界低碳經濟新格局的挑戰。
4)、近些年，中國銀行業取得了飛速的發展，在經濟全球化形勢下，中國銀行業面臨著巨大的機遇：巨觀調控給商業銀行經營帶來的機遇；經濟發展模式的變化對商業銀行帶來的機遇；另外，很多商業銀行把房地產開發貸款、按揭貸款作為主要投資方向，商業銀行要在企業發展模式變化的過程中，不斷尋找新的核心客戶，這其中可能有經營新材料、新能源的，這些產業將來會有更好的前景。
4、威脅
（1）、世界金融危機的影響下，世界經濟尚未走出低谷。
（2）、外資銀行的進入，眾多新成立的中小銀行是市場競爭更加激烈。
（3）、受部分地方現行政策的約束，向其他地區進行擴張受到限制。
行銷方案設計 篇6
一、廣告策劃案
汽車廣告策劃書占地面積達6000平方米。條件得天獨厚。該博覽中心管理先進，後期服務及其相關的工商、稅務、銀行、交管等配套服務齊全，能夠為客戶提供一體化、全面化的優質服務，使廣大的汽車以及其他附屬行業的經營者能夠輕鬆的經營，免去多個煩瑣程式。為廣大的汽車及負數行業的經營者提供了一個更加完善的;有著廣闊市場前景的現代化汽車交易場所。
為了更好的開展宣傳活動，提高知名度，能夠使南方汽車博覽中心在大眾的心目中有更高好地位，營造聲勢，前期的廣告能夠合理的、科學的運做;順利的實施，受其委託，特安排制定南方汽車博覽中心前期的廣告投放計畫。
二、市場分析
1、市場環境優勢分析
a、樟木頭汽車博覽中心位於莞惠公路旁，公路、鐵路等運輸縱橫交錯，交通十分便利快捷，本中心以樟木頭為中心，輻射塘夏、清溪、黃江、謝崗、大朗、鳳崗等周邊鎮區，地理環境非常優越。
b、樟木頭具有“小香港”之稱，是廣大港、澳、台外商投資和居住很集中的地方。周邊鎮區有著密集的製造業和加工業發達，在今後的幾年中，樟木頭的經濟將會飛速的發展，為南方汽車展覽中心創造更加優越的經濟環境。
c、隨著經濟的進一步增長，人民生活水平的逐步提高，汽車以及其附屬行業將會有一個新的飛躍，在今後的幾年，汽車的消費將會是大貼近大眾化，這些都為樟木頭南方汽車博覽中心的今後發展創造良好眾的主流消費，家庭和個人用車將更加普及。
2、自身優勢分析
a、現東莞及其周邊的汽車銷售較為零散，而且大部分的配套服務設施不是很完善，南方汽車博覽中心是東莞及其周邊地區的第一座現代化汽車交易市場，該中心的落成將會吸引更多的汽車及其附屬行業的客戶關注，並諮詢投資，市場前景非常廣闊。
b、自身環境優越，占地面積大，整個博覽中心布局合理，大型停車嘗展廳、交易廳等相關配套設施齊全完善，是集銷售、售後服務、配件供應等為一體的綜合性汽車專業交易市場，整箇中心設計高、質量好，是東莞乃至整個珠三角地區設備先進、功能齊全的第一個高級汽車交易中心。
c、高品質的服務，工商、稅務、交管、銀行、保險等服務配套設施將進場辦公，將會為汽車的交易免去很多煩瑣的程式，使整個汽車交易更加快捷順暢。。會員俱樂部、信息中心等相關配套設施完善，能夠為客戶提供優質的一流服務，為汽車及其附屬經銷商提供汽車文化，新車投放以及現場促銷等活動，並配有汽車美容、裝潢的項目，使整個交易中心更加規範化、一體化。
d、南方汽車博覽中心的 ，通信、語言查詢、數碼演示、信息發布、電子攝像等硬體設施也很完善，裝飾豪華典雅，經營環境舒適溫馨。
三、前期市場策略
1、緊抓市場機會點為重點，進行大幅度宣傳，使所占的優勢能深入人心，吸引更多的汽車以及其附屬行業的經銷商和生產商來投資。
2、儘量展示自身強大的優點，揚長避短，來擴大知名度和美譽度。
3、早日導入cis系統（企業形象識別系統），實現闖名牌的市場戰略目標。
4、引用現代的管理模式和高品質的服務，樹立良好的企業形象，提升企業美譽度。
四、前期廣告策略
1、廣告定位
前期的廣告定位應合理的考慮到有利於後期的廣告投放計畫，以及廣告的具體實施。建議採用南方汽車博覽中心的配套服務優勢來作為廣告定位。
2、廣告訴求
以理性的廣告訴求為廣告訴求點，用實實在在的的事實去說服人，以便在實際的操作中，有利於廣告的操作。
3、廣告目標
爭取在開盤前來通過廣告和其他的宣傳手段相結合，使南方汽車博覽中心在開盤前就能夠深入人心，在市場中占有一定的地位。廣告宣傳的目標應該放在各個汽車經銷商，以及其零配件和汽車美容、裝潢等的生產商和經銷商。在他們中間創造良好的信譽提升自身價值，以便吸引更多的客戶來諮詢投資。
五、媒體分析
a、在眾多的廣告媒體中，東莞地區主要以電視、報紙、戶外、網路、電台等幾種廣告媒體為主。其中電視、報紙和電台的廣告效果比較明顯，選擇性、針對性較突出，能夠直接到達客群。戶外廣告的起效較慢，但是最容易樹立良好的企業形象。
b、在有聲廣告媒體中，電視、電台有國、粵語兩種語種，而對廣告目標而言，對兩中語種的節目沒有很大的偏愛。
c、媒介利用應遵循廣告的整體策略，分階段式投放，更加的接近目標群，簡化傳播途徑，有效的利用廣告資源。
行銷方案設計 篇7
⒈活動目的：
對市場現狀及活動目的進行闡述。
市場現狀如何？開展這次活動的目的是什麼？是處理庫存？是提升銷量？是打擊競爭對手？是新品上市？是提升品牌認知度及美譽度？只有目的明確，才能使活動有的放矢。
⒉活動對象：
活動針對的是目標市場的每一個人還是某一特定群體？活動控制在多大範圍內？哪些人是汽車促銷的主要目標？哪些人是汽車促銷的次要目標？這些選擇的正確與否會直接影響到汽車促銷的最終效果。
⒊活動主題：
在這一部分，主要是解決兩個問題：
（1）確定活動主題。降價？價格折扣？贈品？抽獎？禮券？服務汽車促銷？消費信用？還是其他汽車促銷工具？選擇什麼樣的汽車促銷工具和什麼樣的汽車促銷主題，要考慮到活動的目標、競爭條件和環境及汽車促銷的費用預算和分配。
（2）包裝活動主題。
在確定了主題之後要儘可能使活動主題藝術化，淡化汽車促銷的商業目的，使活動更接近和打動消費者。這一部分是汽車促銷活動方案的核心部分，應該力求創新，使活動具有震撼力和排他性。
⒋活動方式：
這一部分主要闡述活動開展的具體方式。有兩個問題要重點考慮：
（1）確定夥伴：拉上政府做後盾，還是掛上媒體？是汽貿公司單獨行動，還是和汽車廠家聯手？或是與其他汽貿公司聯合汽車促銷？和政府或媒體合作，有助於借勢和造勢;和汽車廠家或其他汽貿公司聯合可整合資源，降低費用及風險。
（2）確定刺激程度：要使汽車促銷取得成功，必須要使活動具有刺激力——能刺激目標對象參與。刺激程度越高，促進銷售的反應越大。但這種刺激也存在邊際效應。因此必須根據汽車促銷實踐進行分析和總結，並結合客觀市場環境確定適當的刺激程度和相應的費用投入。
⒌活動時間和地點：
汽車促銷活動的時間和地點選擇得當會事半功倍，否則費力不討好。在時間上儘量讓消費者有空閒參與，在地點上也要讓消費者方便，而且要事前與城管、工商等部門溝通好。不僅發動汽車促銷戰役的時機和地點很重要，活動持續多長時間效果會最好也要深入分析。持續時間過短會導致在這一時間內無法實現購車，很多應獲得的利益不能實現;持續時間過長，又會引起費用過高而且市場—形不成熱度，並降低在顧客心目中的身價。
⒍廣告配合方式：
一個成功的汽車促銷活動，需要全方位的廣告配合。選擇什麼樣的廣告創意及表現手法？選擇什麼樣的媒介配合？這些都意味著不同的客群抵達率和費用投人。
⒎前期準備：
前期準備分三個方面：
（1）人員安排。在人員安排方面要“人人有事做，事事有人管”，無空白一點，也無交叉點。誰負責與政府、媒體的溝通？誰負責文案寫作？誰負責現場管理？誰負責禮品發放？誰負責顧客投訴？要各個環節都考慮清楚，否則就會臨陣出麻煩，顧此失彼。
（2）物資準備。在物資準備方面，要事無巨細，大到車輛，小到螺絲釘，都要羅列出來，然後按單清點，確保萬無一失，否則必然導致現場的忙亂。
（3）試驗方案。尤為重要的是，由於活動方案是在經驗的基礎上確定，因此有必要進行必要的試驗來判斷汽車促銷工具的選擇是否正確，刺激程度是否合適，現有的途徑是否理想。試驗方式可以是詢問消費者、填調查表或在特定的區域試行方案等。
⒏現場管理和控制：
（1）活動紀律。紀律是戰鬥力的保證，是方案得到完美執行的先決條件，在方案中應對參與活動人員各方面紀律做出細緻的規定。
（2）現場控制。現場控制主要是把各個環節安排清楚，要做到忙而不亂，有條有理。同時，在實施方案過程中，應及時對汽車促銷範圍、強度、額度和重點進行調整，保持對汽車促銷方案的控制。
⒐後期延續：
後期延續主要是媒體宣傳的問題。要考慮這次活動將採取何種方式在哪些媒體進行後續宣傳。一定要將每一次汽車促銷活動在媒體上都引起強烈反響。
10。費用預算
沒有利益就沒有存在的意義。對汽車促銷活動的費用投入和產出應作出預算。
11。意外防範
每次活動都有可能出現一些意外。比如相關部門的干預、消費者的投訴，甚至天氣突變導致戶外的汽車促銷活動無法繼續進行等等。必須對各個可能出現的意外事件作必要的人力、物力、財力方面的準備。
12效果預估：
預測這次活動會達到什麼樣的效果，以利於活動結束後與實際情況進行比較，從刺激程度、汽車促銷時機、汽車促銷媒介等各方面總結成功點。
行銷方案設計 篇8
自20--年8月23日，東方美食苑崛起於宣化餐飲市場，五年來的風風雨雨，五年來的時光見證著東方美食苑自艱苦起步到後來的一段鼎盛時期。
如今，東方鴨王酒樓是在東方美食苑基礎上新生的奇葩。面對競爭激烈、變幻莫測的餐飲市場，鴨王酒樓作為新牌烤鴨在宣化餐飲界的代表將如何籌劃發展呢?
一、前言
中國辛勤的勞動人民，在數千年的飲食文化的探索和發展中，逐漸形成了風格各異的粵、魯、湘、川等個大菜系和具有屬地方特色的食品。-烤鴨，是-名食，它以色澤紅艷，肉質細嫩，味道醇厚，肥而不膩的特色，被譽為“天下美味”而馳名中外。鴨王烤鴨是現代烤鴨師秉承傳統烤鴨工藝研發出的新派烤鴨，烤鴨表面色澤金黃油亮，外酥香而里肉嫩，別有一種特殊的鮮美味道，是烤鴨中的極品。
當今的宣化餐飲業，發展趨勢可概括為：發展十分迅速，規模不斷擴大，市場不斷繁榮。然而，繁榮的同時意味著競爭的加劇，總有餐飲店鋪倒下，又有新的店鋪站起來，但總有少數幾家在大浪淘沙中站穩腳跟並不斷發展壯大。作為-新派烤鴨在宣化餐飲業的代表，“鴨王烤鴨”應成為響噹噹的招牌。
二、市場/企業分析
宣化餐飲市場同樣存在著激烈的競爭，各式各樣的大小酒店、飯店，爭奪著宣化有限的餐飲資源，衝擊著食客的味覺、視覺。
一個酒店要獲得成功，必須具備以下條件：(1)、擁有自己的特色;(2)、全面的(質量)管理;(3)、足夠的市場運營資金;(4)、創新，不斷推陳出新。這些條件缺一不可，否則，就是曇花一現。這也是許多酒店、餐館風光開業又迅速消失的原因所在。
東方鴨王酒樓，是在原東方美食苑的基礎上新生的飯店。東方洗浴、東方美食苑經過多年的宣傳與運營，已在張、宣地區有了一定的知名度，在宣化更是家喻戶曉。如能利用“東方”在宣化的知名度延續宣傳東方鴨王酒樓，提高菜品質量(行家點評稍差)，加強人員培訓、管理，定能成為宣化餐飲界的後起之秀。
三、行銷策劃
餐飲服務的目的是讓顧客滿意，只有顧客滿意了，酒店才能獲得利潤;要做好優質的服務，離不開企業內部員工的努力;內部員工行銷的成功又以全面的(質量)管理、有效的激勵機制和良好的企業文化氛圍為基礎。
鴨王酒樓開業兩月，現正在舉辦“回報消費者關愛”優惠活動。藉此機會，應以顧客滿意行銷、內部員工行銷和文化行銷三者結合，作為本次活動的重點進行......
行銷方案設計 篇9
一、前言：行銷理由
傳統經濟學認為，商品的價值決定於凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決於供求關係。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，並以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場行銷概念了。
然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決於商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由於認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場行銷概念。行銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情願地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。
現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產行銷策劃書的具體內容。
二 房地產行銷策劃書-促銷：點石成金
現在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業如果僅僅在某一層面占據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的行銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網，一網打盡。
（一）房地產行銷策劃書-立異：以租帶售
房地產開發商對其所開發的項目都期望儘快銷售出去，但往往事與願違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的行銷模式，不僅適用於商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大於求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足於此，必須儘快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產行銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變” ：“千變萬化”（行銷手段方面），採取“租售結合”的行銷策略。
“租售結合”房地產行銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變行銷策略：先設法將手中的物業租出去；然後再將行銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，並愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！
（二）房地產行銷策劃書-頂樓：困中創“圓”（園）
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕後”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它並不同於一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然後於土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及淨化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
並且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經”）
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這裡，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場區隔，目標群定位於年輕階層（如本人）；另外，還必須採取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對於頂樓容易產生漏雨及牆壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我唯一要問的是您們對自己的產品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，並簽訂附外質量保證契約。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的行銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為行銷是“末”，而產品是“本”；行銷是“術”，而產品是“道”）
（三）房地產行銷策劃書-中樓：以舊換新
俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、行銷手段單一的競爭市場中，沒有領先的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最後也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，並成功付諸實踐。才能穩固並拓展市場，勝出於與己激烈競爭的強手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須採取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其餘80%的人只控制著20%的財富。在這裡，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉！有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨於雷聲轟隆的雨後。成功者善於並敢於抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”於機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然後由消費者支付這個結果值即可。
關於這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布於市區西面，即荷香路以西，這裡，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保全及其他物業管理服務人員，安全係數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的衝動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（後面提到），一次又一次的激發著他們的購買慾，調動著人們的衝動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。
（四）房地產行銷策劃書-綠化：詩意棲居
“詩意棲居”是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。於是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行於市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對於物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建築對話的靈性空間，於其中，人性獲得升華。建築為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請儘快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。
（五）房地產行銷策劃書-物業：“和諧”民主
現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以後也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售後服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。
海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務，產品研發都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰櫃、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥於問師海爾，並還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的讚譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
三 房地產行銷策劃書-推廣：多管齊下
一個成熟、成功的品牌，到最後所擁有的，並不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯繫。最高境界的品牌，並不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在於消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌並不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場行銷的戰爭其實就是藉助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢於訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？
最主要的，因為房產乃關係到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”於表達自己的“愛”、恥於剖白心中之“情”。人家會“下嫁”於我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們藉助一切可以藉助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們
（一）房地產行銷策劃書-廣告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視台為輔。其中，電視台廣告儘量少放，一來減少廣告投入費用，最大限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視台上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，採取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經濟”。
通過本人多次經驗的證明，現有個很好的考核方法：
如果廣告後收益>廣告費用 ,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、了解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構最最佳化，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大於扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大於後者的效益，我才做出上面的結論。
另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議採取“過時”、“落後”的牆體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶占農村市場。的確，牆體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與牆體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕牆體廣告的態度可能是一個錯誤的決策。據調查，牆體廣告是觀眾回憶度最高的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國移動”、“新飛冰櫃”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，並沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？
（二） 房地產行銷策劃書-造勢：聲勢浩大
我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至於漂石者，勢也；故善戰者，求之於勢，而不求之於人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激衝動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過於單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須藉助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。
具體推介有多種操作方法：
1 、利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是只憑膽量就能取勝的。藉助突發事件宣傳自己，對於知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對於知名品牌來說，更是具有拉動力。
2 、必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關係。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產品。為其衝動購房時打了一劑強心針；讓產品在消費者的意念當中構築了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。
四 補漏：瞻前顧後
最後，特別要注意的是，在執行上面計畫、進行上面活動時儘量兼顧後來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起後來樓盤開發的信息（如名稱、地址、性質等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個藉口（理由、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。
五 收尾：殷誠期待
在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯繫起來，必須抓住以下三個關鍵：
1 、勇於打破思維定式。
2 、善於另闢蹊徑。
3 、敢於抓住機遇。