房產銷售管理方案 篇1
豪苑小區將定於x年xx月xx日開工，小區項目各項手續已準備齊全，現將銷售策劃定製如下：
一、銷售客觀準備
銷售客觀準備從以下方面體現
二、銷售部的確定
銷售部擬定在小區主路段，距離小區大約二百米以內設定，銷售部面積，大約在50－60平方米左右，內設布置應簡潔大方，但必須突出和詳盡的展示小區整體的、局部的規劃和設計理念。
三、銷售團隊的建立
銷售團隊成員必須經過銷售培訓，通過銷售培訓讓團隊成員熟知房地產相關內容，並能詳盡了解小區的整體規劃和企業意圖，使銷售人員在策略的指導下深刻的理解項目。理解項目的層面不僅僅是對項目的全面了解，更是對項目的優勢的深刻理解。只有深刻的理解項目，才會對豪苑小區有很強的自信心，銷售培訓同時要對銷售團隊的銷售組織的理解，崗位職責的理解，銷售流程的理解等，這些會更好的加強銷售流程的完成和對銷售氛圍的營造。
四、產品價格的策略
一價格是消費者最為敏感的話題，也是小區項目投資利潤能否實現的關鍵所在。此次小區項目的價格應定位“低開高走”模式，這裡所說的低是指略低於本市其他房產公司的房價定在1％－3％。
二當小區建設進行到第
五、銷售渠道的建立
主要選擇直接銷售，通過小區項目的整體廣告和銷售人員的走訪陌拜等方式使消費者了解和認識豪苑小區，這樣可以降低銷售費用，同時有利於提高企業的工作效率和樹立良好的企業形象。也可以使公司直接了解消費者的需要，及時了解文化趨勢，縮短消費者和公司溝通的渠道。以上是指與代理商銷售的比較。
六促銷策略
隨著購房者的理性決策意識的不斷加強，在很大程度上，讓樓盤的推廣銷售難並增加，一個樓盤銷售用周期不斷延長。而延長銷售周期就會面對更大的行銷風險，從而使企業的利潤分成受到很大的影響。選擇怎樣的促銷手段，在行銷策劃中起到了關鍵性的作用。
銷售人員必須做到對銷售流程的嚴格遵守，並控制整個銷售環節。
1、銷售控制表。可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，並以此制度銷售改進策略。
2、來電、來客的登記。登記來電、來客情況，完成對來電、來客的需求，意願、特徵的登記。
3、銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認購資料，認購契約，產權資料，付款資料。
4、換、退房管理。在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結果。
5、催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交處理。
6、成交客戶資料管理。登記已成交客戶詳細資訊，方便公司行銷假人員有第一手資料，對客戶進行分析，從而最大限度提高對客戶的服務。
房產銷售管理方案 篇2
1、簡介
具體操作來說，房地產網路行銷通常首先是建立自己的網站(homepages)，然後藉助各種方式，讓消費者獲知該行銷項目在網際網路上的域名地址，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業或項目的網頁，了解正在行銷的房地產項目，同時可以線上向房地產行銷網站反饋一些重要的信息。
房地產網路行銷的理想方式，最大特色即在於“足不出戶，選天下房”。不需要從一地趕到另一地選房看房，僅在家裡利用網際網路，就可了解房地產樓盤項目的規模和環境，進行各種房屋的查詢和觀看，一個構建完善的房地產網站，購房者所關心的一切重要信息如房屋的外觀、房間的布局、周圍的社區環境、公園、學校等只要用手指輕輕點擊滑鼠就一覽無餘、盡收眼底，在對各種房地產項目進行了全面而審慎的選擇、比較後，購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程,在網路行銷的環境中,變得十分輕鬆有趣和迅速快捷。
理論上，通過網上支付，還可在網上籤訂購房契約。不過在現實情況中，房地產作為大宗投資消費，消費者直接通過網路進行交易的情況非常少見，房地產網路行銷目前最主要的目的，還是通過網路給瀏覽者創造一個虛擬體驗的環境，讓他充分感受地產項目的特性，吸引他進入現實售樓現場或者電話進一步溝通，為成交做好前期工作。
網路行銷的特性:網站是基礎,推廣是手段,贏利是目的!
2、整體思路
網路行銷目的
1、宣傳項目，為項目銷售積累客戶，促進項目銷售，擴大項目的品牌和市場知名度。
2、宣傳品牌，提升企業知名度、認可度和美譽度，為企業的後期產品銷售打下市場基礎。
網路推廣方式
1、活動推廣線：通過一系列網路主題策劃活動，提高新聞曝光點，帶來人氣，帶動產品銷售。
2、產品推廣線：對項目全方位立體宣傳，通過各種網路資源手段定期系列宣傳項目和企業。
3、廣告推廣線：長期固定廣告位跟重點節點重大廣告位相結合。
網路推廣策略
隨著我國網際網路行業持續快速的發展，網際網路的影響逐步滲透到人們生產、生活、工作的每個角落。巨大的上網人群為房地產網路行銷提供了堅實的背景，以全新的“網上售樓處”為標誌的房地產網路行銷時代已經到來。
房地產搜尋引擎行銷
Web2.0時代，大眾獲取信息行為模式正逐漸轉向具有鮮明網路特質的AISAS(Attention注意、Interest興趣、Search搜尋、Action行動、Share分享)，搜尋信息已經成為工作日網路使用第一需求。藉助這一網民需求，天展網路品牌聯播精準廣告投放強化房地產的搜尋引擎行銷，提升房地產廣告投放的精準度。
房地產微博行銷
隨著房地產市場的發展和完善，新一輪的競爭是品牌競爭，開發商應以實實在在的物業在樓市中構築其品牌基礎，堆積其無形資產。企業品牌的構建需要通過向用戶不斷傳遞企業信息和品牌價值觀，在主動、自覺和精心的品牌形象創造和維護中逐步形成。到目前為止，房地產產業幾乎從開發商、承銷商、代理商、研究諮詢機構到廣告商，均在微博平台上開通了企業和高層的官方微博，為傳播企業文化、企業品牌做積累。利用微博平台，幫助企業和個人以更低的成本快速發布信息，通過與用戶共享和互動的方式更快獲得用戶的認可，建立起企業的口碑和品牌，已經是房產行業公認的網路行銷方式。
活動推廣思路
項目儘管市場定位、客群界定方面有所不同，但從當前市場形勢來看，首次置業和改善置業等剛性需求依然存在，且在一段時間內是市場的主導，客戶的購房需求仍很旺盛。我們試圖從客戶心理出發，去打動他們。其實最有效的推廣方式就是和客戶進行心靈的溝通，直達客戶內心，以情動人，增強銷售力的轉換。 經過前期與發展商和代理公司的深入溝通，熱線房產針對項目的不同客群為項目量身定做了一系列活動，意在與客戶進行心靈的溝通，結合樓盤訴求、聚集人氣，促進銷售。
3、推廣方式
A、SEO(Search Engine Optimization，搜尋引擎最佳化)
搜尋引擎最佳化是中小企業最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜尋引擎的排名來提高網站的最大程度曝光率，從而提升網站的'流量，來實現網際網路的銷售。當然對於中小企業來說更傾向於用戶的體驗化，也就是常規說到的UEO。
B、 PPC(Pay Per Click點擊付費廣告)
點擊付費廣告對於現在的企業來說大量採用了這種按照實際點擊來付費的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點擊，常規網站比較常見的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當然現在也有一些電子商務網站採用了該推廣模式，最大的優勢就是把每一分都花在了刀刃之中。
C、部落格行銷
部落格行銷也同樣是一種很不錯的推廣行銷方式，最主要的目的是對公司以及產品信息進行一個有效的傳遞，對於一個企業來說，最主要的問題在於部落格的選擇以及部落格的合理套用，在部落格推廣中不在於多，在於的是精，提供和傳遞有價值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。
D、B2B平台推廣
B2B電子商務平台在現在對於中小企業來說也是屬於比較火的一種推廣方式，因為能夠很直接的對產品實現傳遞和銷售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聰網、環球資源網等等，B2B推廣特別是針對於現在全國B2B數量急速的增加，我們需要做的就是採用2/8原則，把大量有效的時間花費在有價值的B2B上，而其他的網站就僅僅是屬於信息發布平台。
E、電子郵件行銷
電子郵件行銷在中國市場來說對於企業還沒有做到能夠合理的有效運用，在這一點上面做電子郵件行銷中國還是處於發展中，但是不過現在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所採用，一個信箱每天輕鬆就能夠收到幾十條垃圾郵件，當然其實對於電子行銷行銷來說也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經過製作之後，對產品、促銷、榮譽、刊物和相關資訊進行點對點的有效傳播，當然最主要的就是內容和資源，這個在企業中應該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對推廣是能夠達到很好的效果的，特別是現在行業之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費的方式獲取目標客戶群體的郵件庫資源，當然一定是有價值的。
F、新聞軟文行銷
這一種方式在現在來說採用的是越來越多，大部分的企業開始了採用了軟文行銷進行推廣，然後在大型行業門戶或者是大型網站進行傳播，不過最主要的是注意幾個方面：
1、內容的真實性
2、內容的價值型
3、內容的推廣方向，這幾點一定要明確，最主要的是有效的信息，當然公關類的先拋一邊，因為那個技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。
G、 QQ群推廣
QQ作為現在中國使用群體最多的即時通交流工具，對現在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現在的QQ群，對推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是QQ群信箱，QQ群信息發布，當然還是有一定技巧，QQ群推廣不易採用苦力的方式，因為不易這種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對推廣能夠起到很大的作用，因為QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑行銷。
當然了，網站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用於自己所服務的對象，具體問題具體對待。只要選對方法，堅持下去，就能得到預期的效果。
4、行銷渠道
幾年前，普通購房者較單純，看到電視、報紙、雜誌、公交站台的樓盤廣告就會奔向售樓部。而如今購房行為嫣然成為一門高深的“學問”。據國內房產行銷機構統計，截止20__年6月，至少62.7%的購房者在購房行為中多了以下幾個步驟：獲知樓盤信息（硬廣、口碑）、上網搜尋相關信息、現場看樓、再次搜尋信息、購買。由此可見網際網路在房產行銷中的地位，那么針對房產的網路行銷
5、現狀與問題
1. 被動的接受網際網路產品
不管是web1.0時代，還是web2.0或者是現在社交化趨勢下的網路媒體，開發商作為重要的客戶，網站基於自身盈利角度，不斷開發新的網際網路產品，想盡一切辦法售賣給客戶，這就出現甲網站搞個活動，乙網站立刻抄襲，換個名字繼續賣，市場的網際網路產品同質化嚴重，而開發企業只能被動的接受產品。
2. 形上學的迷信專業度
相比其他行業網站，房地產網路垂直媒體針對自身的專業度提高是有目共睹的，從早期的踩盤、看房日記，到專業的市場分析、數據報告，可謂是專業度越來越高，但網際網路最核心的用戶群卻沒有抓住，而是利用這種形上學的專業度，給開發商形成了一種思維：只有這些媒體才是專業的網路行銷平台。但事實是，往往本地最具人氣的網際網路平台，卻是那些有草根屬性的網站，他們可能沒有專業的房地產專業文章，但因為具有強烈的生活化社區生態，目標客群才是最集中的。但由於形上學的這種態度，開發商在進行投放時候，往往忽略，造成了不精準性。
3. 過度的迷信房產電商
作為一個早期以出售網路媒體冷門廣告位而誕生的模式，隨著大家的追捧，20__年成為房產網路行銷界的寵兒，曾被叫停房產電商的蘇州，一個江南城市，房產電商的投放份額，某網站已經超過7000萬，威力可見一斑。
但事實是，房地產網路垂直媒體的專業度是體現在自身的媒體專業素養方面，所謂的房地產電商，是不會有專業的開發公司或者行銷公司專業的，而大規模的推廣所謂電商，又產生了行業的數據造假，大而空的形式主義、乃至更嚴重的潛規則等眾多問題。
電子商務僅僅是房產電商包裝的一個概念而已，換言之，也是網際網路產品，中國的電子商務經過十多年的發展，依舊不夠成熟，何況房產這種大宗消費呢?
過多的迷信和依賴網站的所謂“拓客”“收籌”是一種本末倒置的行為。媒體就是媒體，而不是代理公司，對於媒體而言，漸漸喪失了媒體屬性和公信力，也是非常悲哀的事情。
4. 舍本求末誇大行銷而放棄產品本質
為了快速去化，部分開發企業聯合媒體進行項目行銷節點的各類炒作，利用買房人信息不對稱，熱炒各類概念，製造熱銷假象，甚至僱傭水軍製造影響力和假象。誇大的炒作，可能短期內售賣了產品，但在項目交付時會引起各類法律問題，對於自身品牌形象，是重大傷害，而媒體的捧殺，也是對公信力的損害。
5. 危機公關能力較弱
大型房企的區域公司行銷部門，就跟現在眾多的網際網路企業一樣，不希望有關自身公司的負面信息出現在各類媒體上，所謂對於網際網路上出現的信息，經常採用封殺的態勢，甚至以廣告費威脅媒體刪稿。有時候不恰當的時間，用了不恰當的處理方式，適得其反。欲蓋彌彰，掩蓋事情的真相，不去處理好客戶反映的問題，只能導致更大的發酵，最終對自身的職業生涯產生影響。
6. 俯首潛規則，自娛自樂
在各類利益的驅使下，粉飾太平，操控媒體進行自身業績的包裝，體現自身行銷水平，或者媒體利用影響力，逼迫開發商投放的潛規則，構成了另外一種生態，形成了自娛自樂的現狀，實際上對於項目行銷的幫助，並不大，只是給公司的匯報的報告寫的更加生動一些而已。
房產銷售管理方案 篇3
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細緻的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計畫，並為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20__年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%；開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%；開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。
三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期；目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20__年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
三、婁底市同類產品調查統計
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環境好；
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等；
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
3、 城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：
1、八萬平方米湘中地區超大規模財富街區；
2、原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20__元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。
四、消費者分析
根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智慧型化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理；
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼稚園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋x室等；
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業管理的要求
a、提供保全、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、託兒、托老服務等)；
b、物業公司應與小區內住戶增加聯繫，加強溝通。
第二節 “站前廣場”項目分析
一、 項目優勢分析
1、環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裡呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2、地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3、發展：據有關信息婁底火車站四年後有五六趟火車從這裡始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智慧型化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4、住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。
5、配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼稚園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
6、婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。
7、本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節 推廣策略界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特徵是：
1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者；以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲。
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房產銷售管理方案 篇4
高效的房產銷售團隊，是在遵守《商品房銷售規範》的基礎上，在開發商或代理商限定的時間內，完成或超額完成指定項目的銷售工作的一定數量的員工集合。
一、組建一支高效的行銷團隊，必須要做到以下幾點：
1、強有力的執行力。必須要做到上傳下達，使銷售計畫、行銷策略得到很好的執行。
2、適當、清晰的目標和相關的專業技能。要制定適當和清晰的團隊銷售目標和個人銷售目標，並把這些目標與個人激勵機制掛鈎。銷售人員應該熟悉房產相關知識，擅長房產銷售，最重要的是要有團隊意識，相互之間能夠良好的合作，完成任務。
3、良好的溝通能力和相互信任。良好的溝通能力是一個銷售人員必不可少的，這包括外部溝通和內部溝通。外部溝通主要是跟客戶的良好溝通，內部溝通包括同事間的溝通和跟上級領導間的溝通。相互信任則是員工對公司的信任，對產品的信任，對領導的信任和同事之間彼此品行和能力的相互信任。
4、恰當的領導和內外部的支持。優秀的銷售管理者在團隊中往往是擔任教練和後盾的角色，他們對團隊提供指導和支持，並不試圖去控制它。
二、行銷團隊的組建
1、人才的多元化、組合化，以實現技能的互補。房產銷售團隊要有效的運作，需要幾種不同技能類型的成員。第一、要有技術專程，熟悉房地產相關法律、知識，擅長銷售的人員，作為介紹組。第二、要有高效的溝通技巧，要善於聆聽、反饋、解決客戶疑問，作為洽談組。第三、迎賓組，年輕，相貌端莊，代表公司形象。第四、有解決問題和決策的能力，能夠發現問題並提出自己的建議，作為主管人員。
2、薪酬福利、績效考核。一般認為，薪酬福利就是底薪和提成，績效考核就是任務的完成與否。其實這只是其中的一方面。
(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物質獎勵，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的獎勵，包括公司對員工的認可，上級同事給予的關懷和認可，晉升的機會，對企業文化的認可等等，從而形成很強的凝聚力。
(2)、績效考核，績是指工作過程，效是指工作結果，考是檢驗，核是檢查、核實、反饋和修改。這其中並不是單純看完成任務與否的結果，(如甲接待了100個客戶成交了10套，乙接待了50個客戶也成交了10套。結果一樣，但過程不一樣)也要看過程。考核的時候，除了檢查核實以外，還要反饋和修改。
3、房產銷售團隊的專業素質與精神支持——團隊培訓。包括個人培訓和整體培訓。個人培訓包括銷售人員的心理素質培訓和潛能培訓，專業知識培訓和銷售技巧培訓。整體培訓注重團隊的工作協調性和相互信任感的培養，增強團隊的凝聚力。
4、加強對團隊銷售工作的追蹤。公司要建立一系列表格表單。如要求銷售人員填寫《日銷售報表》、《日客戶接待表》。銷售主管則要填寫《周銷售報表》、《周客戶情況統計表》、《周客戶情況統計分析表》等。僅通過報表、報單、報告來追蹤銷售情況還不夠，還要定期進行電話或面對面的溝通，了解銷售人員的思想動態變化，了解銷售人員業績未能達成的深層次原因，以便制定解決問題的應對措施。
三、行銷團隊的組建流程
該項目在西南財經大學附近，可充分利用高校資源，招聘一批剛畢業或大四實習的學生，他們雖然沒有工作經驗和專業知識，但是年輕，有活力有激情，有闖勁。工作經驗和專業知識可以通過一段時間的培訓和實踐來實現。
初步面試——自主跑盤(項目附近沒有可以參考的樓盤，可以去做一個市場調查)——人員複試——封閉培訓——匯演考核(包括書面考核與口頭考核)——隊伍組建
房產銷售管理方案 篇5
一、團購活動目的：
1.在目前客源匱乏的情況下，以團購大副度的優惠政策有效促進銷售；
2.針對目標客戶，聯繫興城大型企業以及政府部門，挖掘並聚集客戶，通過團購形式，推廣項目，達到最終銷售目的；
3.主動出擊，拓展新的銷售渠道，可避免傳統推廣方式所需的高額費用投入；
4.同時增加企業親和力，樹立優良企業形象，形成良好的口碑效應。
二、團購目標：
截止20xx年12月31日，完成團購任務120套，訂金回款1200萬元；
三、團購優惠：
套數（套）優惠折扣
109折（3870元/㎡）
308.5折（3655元/㎡）
30以上8折（3440元/㎡）
價單均價4300元/㎡
團購中間人獎勵：1000元/套
四、主要工作內容
1、企業、事業單位客戶
時間控制主要目標
20xx-11-5以單位相關部門的名義，制定團購優惠政策及對象檔案，發往團購單位，由團購組織者帶動團購；
工作內容： 確定優惠政策檔案及收款方式，團購核心組織者以單位相關部門對其下屬部門進行宣傳；
配合工作：
1、爭取兩個星期內完成6~10個單位的宣傳；其餘時間主要進行團購跟蹤；
2、組織客戶到售樓中心看房，（提供專車，統一接送 ）填寫團購申請表；
3、追蹤團購組織者及團購申請客戶，並使其最終繳納訂金；
4、指定團購產品範圍，團購客戶只能在X、X棟內選擇。
團購組織者：
1、直接拜訪企業的工會主席、辦公室主任等要職人員，確定團購核心組織者；
2、團購組織者由始至終負責其企業內部客戶或客戶親屬的購房組織，現階段目標以客 戶繳納100000元定金為準；
3、團購組織者不得隨意變更。
房產銷售管理方案 篇6
根據市局20xx年房產管理工作會議精神，為做好今年房屋修繕工作，市局決定對房屋修繕工程防水卷材、給排水管材進行招標採購。現制定如下工作方案。
一、指導思想
貫徹“三個代表”重要思想，推進房屋修繕工程管理公開、公正、公平運作的市場化進程；節省工程材料費用，保證工程質量，提高修繕資金的使用效益；解決好房屋使用功能問題，把修繕管理工作落到實處，讓廣大居民民眾滿意。
二、組織領導
為加強房屋修繕工程材料招標工作的組織領導，成立招標工作領導小組。
組長：白文
副組長：吳德仁 范民 黃殿忠
成員單位由市局物業處、財計處、監察處、市房屋修繕工程質量監督站組成。辦公室設在物業處，主任任洪生。
同時成立房屋修繕工程防水卷材、給排水管材招標評審小組（評標委員名單附後）。
三、招標原則
公開推薦、公開考察、公開確定入圍廠商，公平競爭，公正綜合評議確定中標廠商。
四、材料招標範圍
1、材料種類。按照省建設廳、市建委的有關檔案精神和我局綜合維修的經驗和實際效果，屋面卷材選用SBS彈性體改性瀝青防水卷材；給水管材選用聚丙烯塑膠管材（PPR）；室內排水管材選用改性聚氯乙烯管材（UPVC）。
2、材料用量。經初步測算，本次材料招標屋面防水卷材用量約為55萬平方米（涉及面積）；給水管材用量約15萬延長米（立槓及支管）；排水管材用量約12萬延長米（立槓及支管）。
3、材料標準。屋面防水卷材採用GB 18242---20__標準，排水管材採用GB/T 5836.1---92和GB/T 5836.2---92標準，給水管材採用GB/T18742.1---20__標準。
五、材料招標的組織實施
（一）推薦階段
由各區局、公司推薦材料生產廠家或供應商（名稱，地址、聯繫電話），被推薦的材料廠商的資金信譽、企業資質、設備生產和供貨能力應不低於20__年中標的供貨廠商，並由被推薦的廠家或供應商提供以下材料：
1、企業生產經營執照、經營許可、法定代表人資格證書、法人授權委託書；
2、省、市建設行政主管部門頒發的準用證；
3、企業產品執行標準：國標、行標、企標；
4、產品質量檢驗部門出具的產品質量檢測報告；
5、國家、省、市建設主管部門的推薦使用書（給水管材須有衛生防疫部門頒發的衛生許可和檢驗報告）；
6、委託銷售代理證書；
7、企業生產技術設備、技術力量及生產能力；
8、企業主要業績簡介；
9、企業質量體系認證資料；
10、材料報價；
11、銀行出具的資信證明。
（二）組織考察，確定入圍廠家或供應商
各單位推薦材料廠家名單及上報書面材料齊備後，市局組織各有關單位及物業、財計、監察、質監部門對推薦的材料生產廠家或供應商進行考察。考察的重點為產品質量及其保障措施、企業信譽、知名度、生產能力、產品供貨能力、產品是否適合修繕工程等。對20__中標單位，今年可不再組織考察。考察後，召開參加考察的單位和部門會議，研究確定招標入圍生產廠家或供應商5-6家。
（三）組織招標和評標會議，確定中標廠家或供應商
確定入圍材料生產企業或供應商後，由市局組織按下列程式進行招標工作：
1、制定招標檔案即標書。招標書包括投標須知、投標材料（標的）、投標材料報價、技術要求、投標程式及費用、投標檔案內容、評標原則、廢標條件、招標書解釋。
2、向入圍廠商傳送招標通知，並按時間收集投標單位送達投標資料。招標通知應明確招標檔案購買費用500元/份，領取招標檔案的，購買費不退；投標保證金在投送投標檔案的同時，交納20__元/廠商，未中標的，保證金返還，中途撤標的，保證金不退，中標的在簽署契約之日起至三個月後以予返還。
3、向送達投標書的廠商傳送評標會議通知，按通知規定的時間組織房屋修繕工程防水材料、給排水管材招標評審小組成員召開開標評標會議，按《20xx年房屋修繕工程材料招標評標方法》確定中標單位。防水材料廠商確定3-4家，給排水廠商各3-4家，（附後《20xx年房屋修繕工程材料招標評標方法》）。當評標確定的材料供應廠商未能達到以上數量時，招標領導小組可在不低於已確定的中標廠商所具備的各項條件下，選擇材料廠商，召開補充評標會議，評審增加中標廠商。
4、由局物業處、財計處、監察處及區局、公司代表與中標單位進一步協商確定最終雙方認可的材料價格、付款方式。
六、中標材料契約與使用管理
（一）採購契約簽定
20xx年的招標採購的契約統一由各區局、公司，與中標材料生產企業或供應商直接簽定採購契約。
1、接到中標通知後，區局、公司按評標、協商確定的價格，付款方式及廠商在評標會及在協商中確定的各項承諾，聯繫本單位實際所需，按工程工期、各種材料需用量計畫，簽定各種材料採購總量契約。契約應明確供貨數量、時間範圍、材料規格型號、質量標準要求、交貨地點、產品標識及交驗規則、保質期限、質量保證金、材料質量事故賠償、付款方式及期限，雙方違約責任條款等。支付供貨廠商貨款時，購貨方須經確認供貨方按契約約定，完全正確地履行了契約約定的各項條款。為確保工程材料質量，購貨方應扣留供貨方應付貨款的10%材料質量保證金。
2、根據總契約約定，由房屋修繕工程項目基層公司（房管所）與材料廠商簽定具體項目的材料需用量預約單，明確具體數量、進貨時間、地點、交驗規則、用貨（時間、地點、用量）變更和誤時、缺量、質量不合格等違約責任條款。
3、區局、公司要加強中標材料管理，貫徹材料驗質驗量認證制度，嚴格執行契約規定的各項條款。一是落實棟號項目負責人制度監審驗質驗量工作，二是落實工程監理制度監審驗質工作，三是執行質量監督制度接受修繕工程監督站驗質核定。
契約簽署一式三份，雙方各留存一份，另一份在工程驗收資料中存檔備案。
（二）貫徹中標材料驗質驗量上報認證制度
在契約執行中，區局、公司要嚴格貫徹落實中標材料驗質驗量認證制度，作好材料進場認證單工作（以下簡稱認證單）。一是每次進場的材料由基層公司（房管所）的項目負責人會同項目監理工程師和項目施工單位按需用量預約單，認真驗收進場材料數量和表觀質量，並按有關標準要求及時做好材料複試工作，認定符合要求後，及時做好三方簽字認證工作，認證單存檔備查，作為進場材料匯總的質量和數量依據；二是每月上報市修繕工程質量監督站（定額站）進場材料匯總表；三是上報的進場材料匯總表須經市修繕工程質量監督站核定簽字後，由市局物業處按中標通知有關貨款支付規定支付區局、公司貨款。區局、公司按各自的採購總契約約定向材料廠商支付材料款。
質量保證金的支付，應以最後一次支付材料款之日起計算，一年以後付給材料廠商，如一年中，發現因材料質量即經現場抽取實樣進行材料物理指標檢驗結果不合格的，質量保證金一律沒收。在廠商承諾的保質期中，材料質量原因發生的質量事故，按契約約定的相關賠償條款，由材料廠商按契約履約。不履約的，由區局、公司向其提起法律訴訟，由法院按契約有關條款以予強制執行。
（三）加強中標材料的使用管理
各單位要加強中標防水卷材和給排水管材使用管理，嚴格按契約及國家、省市有關工程材料控制的要求，驗收每次進場的材料，對於中標企業報送的樣品進行封樣，對於在材料使用過程中發現廠家供貨與樣品不一致的，使用單位有權予以退貨並要求賠償。材料進貨應按照以下程式檢驗：清點進場數量品種規格、確認材料標識、收取進場材料合格證、按有關《材料標準》對其重量、尺寸、面積、規格、厚度和外觀進行檢驗，並按《材料標準》規定的批量抽取試件到法定的檢測部門進行複試，複試報告應有監理工程師核驗蓋章，複試不合格的，按契約有關違約條款處理。各單位加強檢查，嚴禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修繕工程質監站負責監督，發現不按要求收驗材料的，無合格證和複試報告的，不使用中標材料或以次充好的，要按《房產系統房屋修繕工程質量管理辦法》有關規定以予處罰。市局物業處不定期進行抽查，如發現使用偽劣材料或其它材料，市局將不予結算。
房產銷售管理方案 篇7
一、薪酬體系設計目標
1.符合公司整體經營戰略需要
2.保證公司的薪酬水平對外具有競爭性
3.保證公司的薪酬體系對內具有公平性
二、房產銷售人員薪酬構成
銷售人員薪酬由崗位工資、提成、獎金、工齡工資、保險福利五部分組成。
其中：銷售主管=崗位工資+提成（購房契約金額×提成比例）+管理提成（所管轄銷售人員購房契約總額×提成比例）+工齡工資+保險福利
1.崗位工資
（1）崗位工資的確定
崗位工資：根據工作評價確定每個工作（職位）的相對價值，並將其歸入相應的職位等級中，以保證職位等級薪資體系在公司內部的公平性。同時，在薪資調查的基礎上確保薪資水平不低於社會同行業的平均水平。
（2）崗位工資的調整
崗位工資的調整有以下四種方式。
①調職：根據調整（升/降）後職位的職等職級支付基本工資。
②調等：根據考核結果，在所在薪酬系列內調整職等，並按調整後的職等職級支付基本工資。
③調級：根據考核結果，在本職等內調整職級，並按調整後的職級支付基本工資。
④調整工資率：根據社會零售物價指數和公司經濟效益進行調整，由薪資管理制度具體規定。
2.獎金
（1）單項獎勵計畫：根據實際需要，建立與特殊貢獻、成本節約、不良事故預防、合理建議等相關的單項獎。
（2）冠軍售樓員：每年1月1日、4月1日、7月1日、9月1日，經統計上一季度完成銷售額最多的售樓員，將發放其銷售額的‰作為特別獎勵。
3.福利與保險
（1）法定福利與保險，其項目水平以國家、地區及公司規定為準。
（2）津貼：話費補助（xx元/月）、差旅補助等。
4.工齡工資
工齡工資根據員工為企業服務年限長短確定，以鼓勵員工長期、穩定地為企業工作，銷售人員工齡工資發放標準為xx元/年。
三、銷售人員薪酬日常管理
1.工資發放
工資發放日期為每月的xx日，若逢付薪日是周末或公眾假期，則提前予以支付。
2.薪酬體系維護和調整
公司將根據市場薪酬水平、公司整體經營狀況等因素對銷售人員的薪酬體系進行維護和調整。
房產銷售管理方案 篇8
一、方案背景：
網站原創內容不足，缺乏品牌欄目，急需提升在同行網站中的競爭力。
二、方案目的：
打造品牌特色欄目，逐步確立自己的優勢點，探索創新發展思路
三、詳細方案：
1、 欄目概述：當前房產網站的“看房，評房，淘房”等相關信息報導都是站在專家角度或者行業人士的角度來寫的，對於大多數平民百姓來說有種理解上的隔閡。我們這個欄目定位服務對象為普通百姓，這一群體並不具有房產專業知識，我們以普通人的角度，用平白的話語，風趣的語言風格來講述對樓盤的評價。用平常話講述我們購房人的平常故事。
2、 欄目詳情：
欄目名稱：樓市巡捕 模仿樓市刺客，目的意義一樣，捕捉樓盤最新訊息，尋找樓盤不足之處，捕捉房產交易問題，尋找物業中介“損招”。第一時間，客觀，簡單，真實的對樓房做出評價，為購房提供指導。
子欄目：踩盤先鋒：提供最新看房團信息，房產圈小道訊息（目的是吸引客群）
防不勝房：容易上當之處，購房技巧
窩窩訪談（俺說俺家，吾房吾談）：採訪業主，提高互動性，參與性，建立客群資料庫樓“語”點點通：房產基本知識學習
3、服務對像：廣大有房產信息需求的普通百姓，這是個最大的客群群體，爭取他們參與進來，提高網站的參與性和互動性，留住人氣，提升名氣。
4、資料來源：主欄目“樓市巡捕”完全有網站編輯原創，可適當增加輔助說明性材料。（有點難度）
子欄目有網站編輯和互動對象提供，並可以整合網路相關資源重新發布。（除訪談之外，其他內容在網上應該容易找到）
5、推廣方法：自身網站推廣 論壇貼吧推廣 但我感覺不能馬上見效，最重要的做原創，做特色，內容為王，更新及時，持之以恆。（或者活動聯盟，目前沒有具體思路）
6、有關問題：雖然不是專題，是個長期欄目，固定欄目，但技術允許的話，最好做專題頁面，至少要有點色彩，不能像普通網頁那樣單調（背景都是白色），至少提供兩種頁面設計效果，對比中才能發現問題，發現最好的，最適合的。徵求大家的意見。