房地產調研報告 篇1
房地產作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場。結合深入學習實踐科學發展觀活動，筆者近日先後到**市房地產產權產籍監理（市場）處、**市房屋置業擔保公司和其它房地產中介機構進行了存量房（二手房）市場調研。近兩年，由於房地產增量市場和存量市場的聯動效應、人們住房消費觀念的轉變以及各商業銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現快速成長的態勢。二手房貸款市場的健康發展對二手房市場的發展有著舉足輕重的作用，對整個房地產金融市場的穩定也會產生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產產權交易中心、銀行、房屋中介、專業貸款服務公司等多個機構，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準入門檻比較低，二手房貸款服務機構的資質水平以及從業人員的職業服務水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現狀，有關管理部門應抓緊找出其隱藏的風險和和潛在的問題，儘快研究防範與改進對策，確保我市房地產市場健康快速地發展。
一、我市二手房市場的現狀及原因分析
XX年 -2月，我市二手房市場受巨觀經濟影響，仍處在調整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。儘管房地產開發企業或代理機構利用節日紛紛制定並實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數據發生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
（一） -2月我市二手房交易情況
XX年 -2月我市存量房共成交498套，同比下降 8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降 4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降 4%。
（二） -2月我市二手房價格情況
XX年 -2月，我市二手房住房平均價格為2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1.還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由於我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意願做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2.二手房貸款服務機構的誠信風險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋樑”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由於我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；並且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場矇騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動盪和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由於二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、複雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程式了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯繫，收齊資料後上報並逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由於各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程式、放鬆審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
房地產調研報告 篇2
近年來，我國的房地產業快速發展，始終保持20%-30%的增幅。03年後，國家陸續出台房地產調控政策，對房地產業開發經營進行調整，05年之後調控力度不斷加大，對全國房地產業發展格局產生了深刻影響。在巨觀調控的情況下，我市剛剛起步的房地產業面臨著較大考驗。為進一步促進我市房地產業健康持續發展，結合國家巨觀經濟調控，現對我市房地產業分析如下：
一、我市房地產業發展現狀
98年住房體制改革後，我市房地產市場有了實質性的啟動，發展受當時經濟低迷的影響，行業發展較為緩慢，投放市場的房地產項目較少，房地產企業整體水平不高，住宅小區開發水平較低，規模很小。特別是我市長期存在沿街商住樓過度開發現象，粗放型的發展建設和經營方式造成零星式、沿街一張皮式開發，城市缺乏整體規劃，城市基礎配套設施跟不上，市容市貌髒亂差現象長期得不到改善。
20xx年以來，經濟的恢復性增長使我市房地產業開始逐步走上發展的快車道。近幾年來，土地市場活躍（06年出讓土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市場投放量迅速增加（近幾年投放市場近90萬M），房地產企業蓬勃發展，民眾消費熱情高漲，房地產業已成為推動我市經濟成長和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我市房地產開發項目用地投放量較大。20xx年出讓土地11531平方米，20xx年出讓土地473161平方米，20xx年出讓土地115047平方米，20xx年已出讓土地34126平方米（預計全年可達254000平方米）。同時，土地投放逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變，房地產開發規模越來越大。
2、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我市的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟的大舉進入。目前活躍在我市房地產市場的開發企業由前幾年的寥寥數家發展到現在的二十幾家，極大的促進了我市房地產市場的繁榮。
3、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。 近年來，我市房地產業發展迅速，投資規模日益擴大，尤其從20xx年開始，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，今年上半年我市房地產投資已占全市固定資產投資的60%以上，成為拉動投資增長的主要力量。
二、房地產市場需求狀況
我市20xx-20__年規劃綱要中提出了到20xx年我市總人口21萬人，城市規劃區面積21KM的發展目標。住房建設規劃中提出了20xx到20xx年住宅面積128萬M的需求目標。05至08年按照實際施工面積，我市到今年末供應市場商品房面積接近90萬M（由於缺少相關部門統計數據，目前商品房空置率還不掌握，具體數字 2 22
2出來後再做詳細分析）。由於規劃與實際尚有較大差距，加之近兩年來違規建設面積較大、房地產項目市場投放量過於集中，造成階段性供大於求。
根據上述指標，結合我市經濟發展勢頭較好，我市實際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求，這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。
三、當前我市房地產市場存在的主要問題
1、房地產市場缺少行業發展總體規劃的.指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的巨觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
2、城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來較大影響。
3、房地產開發結構不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長。商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。
4、市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。市場和消費者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場銷售。
5、住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設剛剛啟動。商品住宅價格提升過快，整體價格偏高。
四、幾點建議：
1、加大拆違力度，擴大高端市場範圍。
前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的群體，這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，加之前一時期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購買力。對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第
二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴格控制私人違規建房，將這一部分購買力推向市場。
2、改善供應結構，激活中低市場。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特徵和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望。激活這一中低收入消費群體，將給我市房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場。
3、加強住房政策性保障，引導結構調整，完善住房供給體系。 科學合理投放經濟適用房，加強中介服務，鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。
4、加強政府巨觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。 保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我市房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構；有計畫地進行舊城改造，以穩定住房需求；控制單體開發建設有利於開發的規模化；控制私人建房有利於住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計畫，建立結構合理、總量平衡的年度土地供應計畫體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閒置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，並根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場，以增強政府對土地市場的調控監管力度。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，抑制投機需求和過度超前消費。
5、儘快建立房地產市場信息披露制度，及時向社會通報市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
二〇〇八年七月二十四日
房地產調研報告 篇3
南京房地產開發投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產開發累計投資額445.97億元，同比增長27%，20__年1-2月房地產開發完成投資額77.2億元，同比增長41%。__年以來平均銷竣比為2.64，__年全年呈現供不應求的局面，但是__年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。
__年1-2月份商品房銷售均價為5331元，同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價增長0.5%，但是比較__年末的銷售均價略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年前兩個月成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩，較__年同比有所減少。__年3月份累計成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比__年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計畫將提高回響政策號召，土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計畫將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，__年土地供應相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
一、__年以來南京商品房銷售情況，20__年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為 5011元/平方米，現房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4__7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米。
__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元，售價同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看，__年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢，但是__年末到__年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產"拐點論"影響，成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年以來，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬於南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬於知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好，但是價位偏好，離市中心較遠，適合有車族的消費群體，__年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤情況
玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環境比較好，樓盤質量也比較高，知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術開發區，環境也比較好，售價相對較低，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右，各個不同的樓盤價格差異也比較大。由於江寧區房價相對較低，環境較好，並有大量別墅項目，是富人聚集地，同時將受惠於即將開通的捷運2號線，預計江寧區的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設計畫，根據南京市住房建設計畫，__年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經適房(含廉租房)約240萬平方米，比__年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設計畫投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。__年各類住房建設用地計畫供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比__年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
__年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比__年的850萬平方米有所下調，其中，中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實"90/70"政策;經濟適用住房約225萬平方米，與__的計畫基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比 __年30萬平方米的供應計畫將近翻了一倍;廉租房建設計畫投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。__年各類住房建設用地計畫供應 1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米，保障性住房建設用地200萬平方米，相比__年的土地供應量有所增加，預示土地市場將持續活躍。__年南京市住房建設計畫總量與__年大致持平。
總的來或，未來兩年南京的住房建設計畫將逐步落實"90/70"政策，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由於存量土地比較多，__年土地供應相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
房地產調研報告 篇4
縣級（尤其是我們中西部不發達地區的縣）房地產業具有規模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發商下的小規模企業，運作模式是購買一塊地興建一個小區或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發期一般是一二年至三五年間短期行為，開發商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業利潤一擁而上的暴富者，素質參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當地富餘人員，稅務財務不精通、不熟悉，核算不能達到規範要求。給稅收征管工作增大難度：
稅收征管現狀：工作被動，征管質量不高
一、地區觀念短期效益驅動形成干擾：近年來經濟欠發達地區加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產業作為一個見效快、政績顯現行業得到各級政府的青睞，各地各級產生重發展重引資輕管理思想，為了引進“鳳凰”紛紛出台一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法徵稅人為設定了障礙，對稅務部門日常征管工作也時有干擾。
二、行業要求不高資金密集財務核算質量低增加稅收征管難度：縣級房地產開發技術要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關行業人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數千萬元的房地產企業有十幾家，形為企業實為個體的開發商近百，良莠不一。房地產業相對又是資金密集運作行業，密集資金運作、生產周期較一般行業長、成本費用項目多、會計核算複雜的特點要求房地產企業建立規範財務核算，目前稍具規模的開發商也只是幾個股東、三兩個財務人員，幾個工程人員組成，個體開發商更是股東打包來，事事自己動手心裡一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。
三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由於成本費用核算不實，建築業目前執行的20__年工程預算指標體系與實際出入較大，稅務部門一般以房地產銷售收入為基礎，對所得稅實行定率徵收，對土地增值稅按預征率徵收，收入比例與現狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際徵收入庫房地產業營業稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產成為一個暴利行業已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀分析房地產業的現狀，研究其發展形勢改變收入倚重思想：1、從巨觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產業對地方經濟長遠影響，房地產業對經濟發展來講是一把雙刃劍，它的產品是不動產屬於消費行業，它創造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業那樣給地方帶來長期的持續經濟發展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發是得不失，對房地產業不應有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業優惠。2、教育地稅幹部克服畏難思想，採取緊盯戰術，多調查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況，實行動態跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度，強制規範行業財務核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導，明確稅收政策並將政策出台的背景、宗旨、目的和違反政策的後果講清楚，敦促納稅人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設定一個強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務稽查工作職能：稅務稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認真鑽研房地產業生產、核算業務，提高自身人員政治、業務素質，檢查時注意與相關部門聯繫協作，積極蒐集資料，夯實證據鏈，重點檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥倖者不敢也不能偷逃國家稅收
房地產調研報告 篇5
房地產作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場。結合深入學習實踐科學發展觀活動，筆者近日先後到xx市房地產產權產籍監理（市場）處、xx市房屋置業擔保公司和其它房地產中介機構進行了存量房（二手房）市場調研。近兩年，由於房地產增量市場和存量市場的聯動效應、人們住房消費觀念的轉變以及各商業銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現快速成長的態勢。二手房貸款市場的健康發展對二手房市場的發展有著舉足輕重的作用，對整個房地產金融市場的穩定也會產生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產產權交易中心、銀行、房屋中介、專業貸款服務公司等多個機構，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準入門檻比較低，二手房貸款服務機構的資質水平以及從業人員的職業服務水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現狀，有關管理部門應抓緊找出其隱藏的風險和和潛在的問題，儘快研究防範與改進對策，確保我市房地產市場健康快速地發展。
一、我市二手房市場的現狀及原因分析
xx年1-2月，我市二手房市場受巨觀經濟影響，仍處在調整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。儘管房地產開發企業或代理機構利用節日紛紛制定並實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數據發生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
（一）1-2月我市二手房交易情況
xx年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房價格情況
xx年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1、還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由於我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意願做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2、二手房貸款服務機構的誠信風險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋樑”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由於我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；並且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場矇騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動盪和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3、各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由於二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、複雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程式了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯繫，收齊資料後上報並逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由於各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程式、放鬆審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
二、解決問題的對策和建議
（一）進一步加大政府及主管部門對我市房地產市場調控的力度。去年11月xx市政府也出台了《關於促進我市經濟平穩較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出台，使我市房地產成交量在國內房地產市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓後遇到利好政策後的一次釋放。隨著房地產巨觀調控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現，xx年我市的房地產市場可能顯現以下特點：一是由於觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經濟適用住房，及廉租住房建設力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結構，穩定房地產市場將會發揮積極的重要作用。面對這一現狀，除政策的引導、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產市場的健康穩定發展。
（二）儘快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的.源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1、有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，並據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2、各商業銀行還可通過審查借款人是否存在債務和先期貸款，並通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。
3、各商業銀行間要儘快聯網，實現客戶信息資源共享。對於還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業銀行的任何融資服務。
（三）繼續推行存量房（二手房）交易資金託管業務。存量房交易資金託管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入託管部帳戶，由託管部出具“託管憑證”，作為辦理房地產權證的要件之一，這是房地產管理部門監控二手房市場的有力舉措。xx市存量房（二手房）交易資金託管部成立於xx年12月21日，至今方便了近千戶的宜城人民，起到約束房地產中介企業的行為和維護交易雙方的合法權益的良好作用。
(四)建立二手房服務機構和從業人員的經營標準和職業規範。有關管理部門應儘快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實可行的市場準入標準，如通過註冊資本、操作規範、經營範圍等方面的規定，淘汰那些不符合標準的小公司；提高從事二手房交易和貸款人員的執業資格和職業素質，對他們進行培訓和資格考試，對不合格和違紀的從業人員，應取消他們的從業資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業人員的違法違規行為，保障各商業銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務機構也應為自身長遠發展考慮，依法經營、規範范運作誠實守信，才能使自己的公司不斷發展壯大。
房地產調研報告 篇6
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，民眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。20xx年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17。9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。20xx年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，20xx年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟成長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。20xx年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了20xx年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。20xx年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從20xx年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。20xx年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；20xx年完成房地產開發投資額x萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，20xx年為3.32%，20xx猛增至13.25%，20xx年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟成長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，20xx年———20xx年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝；20xx年總投放為98畝，是上年的6倍；20xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。20xx年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，20xx年為10.59畝，20xx年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
房地產調研報告 篇7
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。
一、 當前我市房地產發展現狀
(一)房地產開發投資處於低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。
市區共完成房地產開發投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產開發總量的59.0%;四縣(市)共完成開發投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀征(詳見下表)。
從房地產投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業營業用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。
(二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出台和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業營業用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業營業用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業營業用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。
(四)開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。1-11月，全市房地產開發企業到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結餘資金為18.4億元。到位資金總量的增速高於去年全年增速1.1個百分點。今年開發資金來源數為同期開發投資完成額的1.6倍，高於去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產開發企業的其它資金來源為76.2億元，同比網增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業回籠資金情況良好。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出台了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出台四項樓市新政，其中包括《關於調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關於進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關於促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關於促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免徵年限，並將全額徵收改為差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以後，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的'新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場行銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
3、城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80後”的結婚用房，另一方面，積累了去年處於觀望狀態的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意願得到進一步釋放。
三、當前值得關注的兩個問題
首先，商品房新開工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據分析，今年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開發企業對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢;二是由於去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今後的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均契約成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均契約成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業寬鬆發展空間。目前××市出台的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放鬆行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬鬆穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規範土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商願意讓利於消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防範資金鍊斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。
3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴於市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。
4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。
房地產調研報告 篇8
當前，中心城區房地產業發展減緩，出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進中心城區房地產業持續穩定健康發展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產業發展現狀
據國家發改委公布的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也並未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
中心城區房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉、新余城區房價低10%左右。然而，1-8月，中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%。中心城區樓市低迷，主要是由於全球房地產業發展滯緩、國家巨觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。
二、××房地產發展的依賴條件
房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產市場發展。
1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面，工業化促進房地產其他動力要素的發展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等;另一方面，工業化與房地產息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業化進入中期。20xx年，三產比例為22.23:50.25:27.52，第二產業比重首次突破50%，其中工業增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看，已經進入工業化中期。
2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的.發展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產業蓬勃發展;另一方面，房地產業的健康發展有助於聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產市場，出台並實施了一系列舉措，從打造“江南生態休閒城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計畫等等，中心城區發生了翻天覆地的變化。20xx年，中心城區面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發展歷程表明，當城市化率在30%-60%時，城市化進程處於高速發展階段;當城市化高速發展時，房地產業也將高速發展。目前，中心城區現有人口27萬左右，根據城市化發展人口5年倍增計畫，20xx年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產業調整結束，××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。
3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年，居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產業空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據國際統計經驗數據，當人均gdp在800-4000美元時，房地產市場將進入高速發展期。據此推算，××房地產市場正處於高速發展期。若按年均8%的gd增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產市場快速發展還將持續14年。此外，由於撤區設市時間較晚，居民消費的比重低於同等發展程度的城市，房地產市場發展的“黃金期”還將更長。
三、幾點建議
近期，國家陸續出台了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免徵收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%-5%統一下調到1%。為使××房地產業發展儘快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產業發展。
1、繼續穩定房價 。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“後發優勢”，市場相對健康，其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出台的扶持政策、財稅措施進行調節，也可以成立房地產協會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業主動採取措施贏得市場，實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規模。20xx年，中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產市場投放量達到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上衝擊了房地產業健康發展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協調發展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產市場秩序。另一方面，要建立房地產聯席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加，制定房地產開發年度計畫、土地供應計畫，確定開發建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節城市投資規模，控制國民經濟和城市發展節奏，使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最最佳化。
3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展，對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客戶情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的征地拆遷、建築報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產稅費。對房地產開發過程規費進行一次清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的儘量降低標準，能後置的儘量後置，能放開的堅決放開。
4、出台購房優惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調整經濟適用房和廉租房政策。20xx年，中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低於商品房市場均價。要調整經濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障範圍，做到應保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基於市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩定作用大於其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閒置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按契約要求使用或無力開發的土地，採取依法徵收、徵用、收購、收回等方式，統一儲備起來，以規避風險、延後開發，獲取土地增值收益，保護房地產業發展的穩定。
房地產調研報告 篇9
一、項目背景
1 、 項目名稱：居住小區
2、可行性研究報告的編制依據：
《城市居住區規劃設計規範》
《a市城市拆遷管理條例》
《城市居住區公共服務設施設定規定》
《住宅設計規範》
《住宅建築設計標準》
《建築工程交通設計及停車場設定標準》
《城市道路綠化規劃及設計規範》
《高層民用建築設計防火規範》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設規模與目標：
土地面積：
容積率：
開發周期：
土地價格： 元/畝
建築面積：總建築面積：
3 )周圍環境與設施
步行約10 分鐘可至a市中心。
西側為 市城市中心景點。
東側為城市綠化帶，南側為廣場。
西南靠近a市國小。
北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優勢及機會
該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。
周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。
我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。
物業管理公司在a市的先行介入，為今後該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
拆遷的'難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
a市拆遷實施細則的即將出台，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。
該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況
a市位於
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江幹流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網路。
項目所在區位於 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。
1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。
房地產調研報告 篇10
一、調研背景
隨著人們生活水平的提高，對於房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，房地產的價格不斷攀升，創造了一個又一個的財富奇蹟。在這種大的風潮之下，人們紛紛湧入到房地產領域中，致使房地產泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產過熱、房價過高現象，出台了一系的巨觀調控政策，房地產市場逐漸回歸於理性。那么，針對國內房地產事業的未來會如何發展展開多方面的調研。
二、調研目的
面對逐漸回歸於理性的房地產市場，未來的房地產是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調研就是針對房地產市場未來的的發展趨勢。
三、調研情況
1、我國房地產業的現狀
自黨的xx屆全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20xx年起，本來相對平穩的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以後房價還會繼續增長，紛紛搶購房產。這使得一些房地產開發商看準了時機都搶著開發未開發的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20xx年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，並在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由於這場金融危機仍處於持續發展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處並在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響範圍和影響程度仍是個未知數，這場危機對我國房地產行業的衝擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產行業有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間裡，美聯儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20xx年的一次利率調整隻上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產泡沫不斷膨脹，房地產行業不斷飆升。
房地產的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時間。不管是商業營業用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產，普通一些的老百姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態，隨著國內房地產調控政策的出台，這一數據又逐漸開始歸落。國家統計局發布的數據顯示，20xx年上半年全國房地產開發投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續兩個月出現回落。從投資結構來看，房地產開發商將投資對象逐漸從商業營業用房轉向住宅投資。
從房地產開發的狀況上來看：據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開發商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出台了若干檔案用於規範拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署發布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、徵用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規範的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部聯合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20xx年儘管房地產投資增速回落，但其餘幾個指標已有所改善。數據顯示，20xx年1-6月份，房地產開發企業住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數據還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。儘管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報導房地產市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處於高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國範圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來看，儘管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據所調研涉及的範圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房裡，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處於衛生間或廚房共享的合住狀態。由於房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調研，想購買住房的人占大多數，一般想買70—150平米之間的`房子，人們所能承受的的價格大概在20__—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向於經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬於廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的範圍。
數據顯示調研，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調研中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國範圍來看，房地產價格依然較高。目前國內市場對房地產的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來看，儘管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
3、居民預購房情況
根據所調研涉及的範圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房裡，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處於衛生間或廚房共享的合住狀態。由於房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調研，想購買住房的人占大多數，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20__—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向於經濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬於廊坊所管轄的小城市房價就已經飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的範圍。
數據顯示調研，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者。
在家庭收入調研中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區的物業普遍高於郊區，郊區的空氣品質、環境都比較好，購房者更傾向與環境比較好的郊區。
4、房地產業成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而採取的相對寬鬆的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放鬆，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖矇混過關，但是這並沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。
5、房地產的價格
我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50餘倍。就拿北京來說，據報導北京六環以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
6、20xx房地產業整體形勢
從對前幾年的房地產現狀分析來看，20xx年房地產業的整體形勢是趨於平穩的。就目前來看，20xx年的樓市要好過於20xx年。
中國房地產研究會副會長指出，房地產市場的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長的情況下達到基本的統一。在發展這一輪的調控下來以後，中國房地產市場出現兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經出現恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發商說，什麼時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，儘管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，儘管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放鬆。這次經濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什麼政策，現在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的餘地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發商很有意思，前兩年向二三線城市進發，現在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20xx年的市場是相對穩定的市場，並沒有出現大幅度的反彈。
四、調研結果
根據上面一系列的調研發現我國房市還存在許多問題。
1、市場發育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產市場市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良、利潤率太高而不可持續發展。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高於各行業的平均利潤率，並且一直在快速增長。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高。
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這裡面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發生。
五、總結
根據對房地產市場的調研與居民預購買房的調研，發現現在的房地產業還是有很多問題存在的。
但是根據調研所得到的結論，我國的房地產市場依然會有很大的發展空間。展望，全球經濟環境總體趨穩，增長格局將繼續調整;我國經濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實現。經濟平穩增長的內在動力總體上仍會支撐房地產行業保持平穩健康發展，但熱點城市龐大的需求及持續升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產投資仍將處於景氣恢復階段，供需關係雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮化戰略有望促進明後年的房地產市場逐漸回歸理性。
房地產業的上升空間還有很多，希望從事房地產業的人員能給低收入家庭建設比較經濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
國家要加快經濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要採用巨觀調控手段，加大調控力度，穩定房價;政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
現在開發商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現在都蓋起了高層的建築，可見，今後高層建築是會成為房地產開發的主流。
房地產調研報告 篇11
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大曆程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配製度貨幣化改革後，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間，由於停止福利分房後，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出台了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出台，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨後春筍般湧現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標誌，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大曆程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由於經濟的不斷發展，住房分配製度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛湧入鳳岡，是由於這裡的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由於房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。
三、至XX年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家（鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發企業（從暫定資質到三級資質不等），累計開發商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況
（1）XX年開發情況：XX年全年計畫開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計畫的34%，全年計畫完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。
（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。
（3）協稅護稅情況：嚴格執行稅收"一體化"管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局總計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。
（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡，供略大於求，呈現出供銷兩旺的勢頭。至XX年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜於現在開發的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由於商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯後。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計畫出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢後，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規範和監督，最大程度防範貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實採取有效措施，防範金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險係數內健康發展。
3、加強巨觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發布虛假廣告、面積縮水、物業管理滯後、簽訂霸王契約等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出台了一系列整頓和規範房地產市場的檔案，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關檔案精神，並對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規範，取得了明顯的效果。今後，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，採取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規範發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今後鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大於求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。
房地產調研報告 篇12
一、雲陽概況
（一）區域基本情況雲陽縣位於重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介於東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。雲陽縣共轄42個鄉鎮，末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，占91.03%；非農業人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500餘人，占0.28%。
（二）區域自然環境雲陽地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點的菱形。雲陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。雲陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區域經濟條件與社會條件期間，地區生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當於“十五”的3倍，年均增長24%，高出計畫11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6.社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計畫高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。雲陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在雲陽港停泊運營。全縣通車裡程1480公里。渝巫路沿長江北穿過雲陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路雲陽段即將通車，雲陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、雲利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋樑11座，完成雲堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位雲陽新縣城定位為雲陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅遊服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅遊城市。城市規模為：發展到20萬人，20__年30萬人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市採取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。雲陽是一個地處偏遠的移民新城，以雲陽新縣城為中心，構建極核發展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯繫，加快自身發展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網路初步形成。積極發展旅遊業，充分挖掘全縣旅遊資源，著力構築“一心兩翼”旅遊開發格局，接待遊客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，建成了雲陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。根據云陽縣城總體規劃，不可用於出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協定出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用於經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關係估算待儲備地塊中可用於經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發情況
（一）房地產市場總體態勢雲陽新城為移民城，雲陽新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨於飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開闢高端市場空間。為此，我們進行了“雲陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區城及現狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，能用於房地產開發的土地僅剩下200畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。
1、開發現狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建築面積10.2萬平方米,其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5.住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建築面積2萬平方米,其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建築面積5.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建築面積20.2萬平方米,其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5%住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
2、本區域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在雲陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位於濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區的外灘廣場。濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為90110平方米（小戶型，小面積），120145平方米（中戶型，中面積），180250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定於3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年雲陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落於以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為8095平方米（小戶型，小面積），100125平方米（中戶型，中面積），130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米麵積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由於走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作雲陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山樑綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由於土地出讓價格受到巨觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由於待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。
房地產調研報告 篇13
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，民眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟成長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由於我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟成長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利於促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由於房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居於絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞台，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處於賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出台後，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的巨觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規範，政策性的土地協定出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行為不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、契約不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利於提高城市品位，不利於改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定。
1、房地產開發企業將趨於整合，行業集中度將明顯提高。
隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨於規範整合，集中度將明顯提高，並形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨藉資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。
我縣房地產起步較晚，目前處於發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今後幾年的開發主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。
3、供需趨於平衡，價格相對穩定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小於求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產開發土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今後幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今後幾年的房地產市場供需將趨於平衡。
另據XX年11月對11家開發企業的調查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今後幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。
(二)發展動力十足，發展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依託在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。
按《縣城城市總體規劃(-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，淨增近萬人，按人均建築面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建築面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。
2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。
生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展並存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅遊業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網路。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和嚮往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批嚮往優質生態環境的城市居民來觀光、旅遊、休閒度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西矽谷”，萬向矽峰公司在近年內計畫整體搬搬至矽電子基地，形成矽電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起於錢江源頭生態縣。矽電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。
儘快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府巨觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。
保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今後開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓);有計畫地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節;控制單體開發建設有利於開發的規模化;控制私人建房有利於住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計畫，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計畫體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閒置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，並根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規範房地產開發行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規範、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監管制度，加大違規查處力度，規範市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和註冊資金管理，把好“入門關”;加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”;加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、契約不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規範市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，採取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協定出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以採取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(人均年收入低於2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特徵和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
(六)加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。
房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯後於房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規範中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌;再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利於促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;採取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。
(七)促進產業集聚，加快市場建設，增強發展後勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快矽電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平台，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。
要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅遊業，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經營。
通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展後勁。