不動產居間契約糾紛實務問題 篇1
所謂居間契約，是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立契約的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的契約。近年來，隨著房地產二級市場的活躍和繁榮，委託人通過中介公司以居間的方式進行房地產交易已成為一種普遍方式，而由此引發的糾紛也迅速增多。實務中，主要存在以下法律問題：
一、如何認定“居間人已促成契約成立”
案例：被告(委託人)經原告(居間人)居間介紹，與出讓方甲公司(案外人)簽訂了《在建項目轉讓協定》，受讓甲公司開發的一在建項目。當時被告知曉甲公司與另一受讓方乙公司(案外人)就同一項目簽訂的轉讓協定尚未解除。後乙公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，訴請甲公司履行雙方簽訂的在建項目轉讓協定，本案被告作為第三人參加了訴訟。訴訟中，本案被告與乙公司就其給予乙公司一定的經濟補償從而取得系爭項目開發權達成協定。上海市第一中級人民法院經審理判決：甲公司與乙公司簽訂的在建項目轉讓協定有效;本案被告與甲公司簽訂的轉讓協定無效;同時判決該項目土地使用權變更為本案被告。判決後，甲公司不服提起抗訴。二審中，有關當事人達成了新的補償協定，甲公司撤訴。本案原告遂訴請被告支付居間報酬216萬元。
一種意見認為，原告促成被告與出讓方甲公司訂立的契約雖然被確認無效，但被告實際取得了系爭工程項目的開發權，相關當事人達成的協定只是對價格的重新確認，應當認定原告促成被告與甲公司簽訂的轉讓協定已經成立。故應支持原告的訴請。
另一種意見認為，依據已經生效的判決書可以確定，原告居間介紹簽訂的契約系無效契約，該契約自始就沒有法律約束力，故不能認定是已成立的契約。居間人未促成契約成立的，不得要求支付報酬。故應當駁回原告的訴訟請求。
筆者認為，認定“居間人已促成契約成立”，必須同時滿足兩個條件：一是契約的成立與居間人的活動有因果關係;二是居間人介紹簽訂的契約應當是依法成立的有效契約。“居間人促成契約成立”，顧文思義，要求該契約的成立是因居間人提供了訂立契約的媒介服務而促成的，即該契約的成立與居間人的活動有因果關係。如果委託人最終不是因居間人介紹簽訂的契約而取得了系爭標的，我們就不能以該結果推斷出“居間人已促成契約成立”之事實。上述案例中，原告居間介紹簽訂的契約已被法院生效判決確認為無效，被告並非因該契約、而是因其與案外人達成的協定而取得了系爭項目，有關當事人達成的補償協定不能推翻生效判決所確認的事實，故不能由此結果得出“居間人已促成契約成立”之結論。雖然契約成立與契約生效是兩個不同的概念，民法典也沒有明確規定居間人促成訂立的契約應當具有法律效力。但在居間法律關係中，居間人是為委託人服務的，這種服務表現為報告訂約的機會或為訂約的媒介，其目的在於通過居間活動取得報酬。而委託人的目的在於通過居間人的服務，與對方就某一事項達成協定。只有居間人的活動達到目的了，委託人才負有給付報酬的義務。因此，居間人的活動只有促成委託人與第三人之間建立起有效的契約關係才有意義。因此，筆者認為，居間人促成訂立的契約應當是依法成立的有效契約，這樣才符合居間契約的法律特徵及民法典關於居間契約條款的立法本意。
二、居間人未促成契約成立是否可依約主張違約金或服務費
案例：原告(居間人)與兩被告(委託人)簽有《房地產買賣居間協定》，約定兩被告分別委託原告出售、購買被告一之房屋;協定第九條約定，如果兩被告未能履行有關條款，致買賣契約無法簽訂的，違約方或合意解除方應向原告支付數額相當於佣金的服務費54600元。後因被告二辦不出貸款，兩被告合意解除了協定，未能簽訂買賣契約。現被告二下落不明。原告遂訴請被告一按約支付服務費。
一種意見認為，原、被告簽訂的協定合法有效，根據協定，作為合意解除方應向原告支付服務費，現原告主張被告一支付服務費有契約依據，故應判決被告一向原告支付一半服務費27300元。
另一種意見認為，原告與兩被告簽訂的《房地產買賣居間協定》系格式協定，其中第九條約定的內容明顯加重了相對方的責任，而使原告居於無論居間行為成功與否，均可取得相應報酬的有利地位，此約定與法律的規定相悖，應為無效。故應駁回原告的訴訟請求。
筆者認為，本案當事人簽訂的是格式契約。民法典第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。民法典第四百二十七條規定，居間人未促成契約成立的，不得要求支付報酬。然而，實務中，不少居間人為使自己獲取報酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委託人如果因違約未簽訂買賣契約或者因合意解除居間協定未簽訂買賣契約的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當於居間報酬的違約金或服務費。這樣，就使委託人處於必須簽約，否則就要承擔違約金或服務費的不利地位;而其自己則處於無論是否促成契約成立，均可獲取相當於居間報酬的違約金或服務費的有利地位。這明顯加重了委託人的責任。因此，該條款違反了法律的強制性規定，應為無效。
三、委託人規避居間人私下簽訂買賣契約是否構成違約
案例：原告(居間人)與出售方及被告(委託人)分別簽有《房地產居間契約》一份，約定被告委託原告以140萬元購買出售方房屋，在契約有效期內，依原告之安排，買賣雙方至原告處，由原告代書籤訂房地產買賣契約，完成委託事項，被告支付原告服務報酬14000元。契約簽訂後，原告兩次安排雙方簽訂買賣契約，因被告第一次未備齊首付款、第二次無故不到場而未成。第二次安排的次日，被告私下與出售方簽訂了買賣契約，契約價為160萬元，並取得了所購房屋的房地產權證。原告遂訴請被告賠償違約損失14000元。
一種意見認為，被告的行為有違誠信，但該行為是否屬於違約，雙方並無約定，原告訴請違約賠償，缺乏依據。故應駁回原告的訴請。
另一種意見認為，被告的行為不僅有違誠信，同時也違反了雙方在居間契約中的約定，構成違約，應承擔相應的違約責任。由於雙方對違約責任沒有約定，原告主張按照契約履行後其可以獲得的利益進行賠償，符合民法典的有關規定。故應支持原告的訴請。
筆者認為，根據民法典第一百零七條規定，所謂違約責任，是指當事人一方不履行契約義務或者履行契約義務不符契約定時應當承擔的民事責任。從這一定義中我們可以看出，即使契約沒有明確指出某種行為是否屬於違約，只要當事人沒有履行契約義務或者履行契約義務不符契約定的，就構成違約。本案中，作為居間人的原告，其義務是報告訂立契約的機會，在約定的期限內安排雙方簽訂買賣契約。而作為委託人的被告，其義務是在居間人的安排下前去簽訂買賣契約。但由於被告無故不到場，致使原告無法完成委託事項，獲取居間報酬，後被告又私下與居間人介紹的對方簽訂契約。雖然雙方在契約中沒有明確被告不服從居間人安排前去簽約的行為構成違約，但從契約的內容來看，被告的行為違反了契約中約定的義務，構成違約。雙方對違約責任沒有約定，應適用法定形式。那么，被告的違約行為是否給原告造成了損失 客觀上，被告規避原告自行與原告介紹的另一方簽訂買賣契約的行為，造成了原告促成契約成立後可得報酬的損失，雖然其契約價高於委託價，但這並不能改變被告利用原告的媒介簽訂買賣契約，逃避向原告支付報酬之事實。故原告主張被告賠償可得報酬損失有契約依據及法律依據。
不動產居間契約糾紛實務問題 篇2
契約編號：_________
贈與人：______
受贈人：______
簽訂時間：__年__月__日
第一條贈與財產的名稱、數量、質量和價值
一、名稱：________________________
二、數量：________________________
三、質量：________________________
四、價值：________________________
贈與的財產屬不動產的，該不動產所處的詳細位置及狀況：_______________________________
第二條贈與目的：___________________
第三條本贈與是附義務的贈與契約。所附義務是：_____________________________
第四條贈與物有瑕疵。瑕疵是指贈與物的___________________________________
第五條贈與財產的交付時間、地點及方式：_______________________________________
第六條契約爭議的解決方式：本契約在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，按下列第___種方式解決：
提交________仲裁委員會仲裁;
依法向人民法院起訴。
第七條本契約未作規定的，按照《中華人民共和國民法典》的規定執行。
第八條本契約經雙方當事人________生效。
第九條其他約定事項
贈與人：受贈人：
住所：住所：
法定代表人：法定代表人：
居民身份證號碼：居民身份證號碼：
委託代理人：委託代理人：
電話：電話：
郵政編碼：開戶銀行：
賬號：
郵政編碼：
不動產居間契約糾紛實務問題 篇3
甲方名稱：_______________ 乙方名稱：_______________
甲方身份證：_____________ 乙方身份證：_____________
甲方電話：_______________ 乙方電話：_______________
甲方地址：_______________ 乙方地址：_______________
為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，並根據有關法律法規，制訂本協定，以資共同遵守。
第一條贈與財產
贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權證明為：_________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)
第二條贈與財產的狀況
名稱：_________
數量：_________
質量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條贈與目的：_________
第四條贈與財產的交付
贈與人會同受贈人於_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。
第五條手續辦理
受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條權利保證
贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前並無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。
第八條贈與的撤銷
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與契約或者經過公證的贈與契約，不適用前款。
第九條贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與契約或者經過公證的贈與契約，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
第十條贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條贈與物的瑕疵
贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。
贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條贈與的撤銷
1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
(2)對贈與人有扶養義務而不履行;
(3)不履行贈與契約約定的義務;
(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與，並要求受贈人返還贈與的財產;
(5)_________。
2、贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
第十三條通知
1、根據本契約需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的檔案往來及與本契約有關的通知和要求等，必須用書面形式，可採用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。
以上方式無法送達的，方可採取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十四條契約的變更
本契約履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本契約的，要求變更一方應及時書面通知對方，徵得對方同意後，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協定，該協定將成為契約不可分割的部分。
未經雙方簽署書面檔案，任何一方無權變更本契約，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條契約的轉讓
除契約中另有規定外或經雙方協商同意外，本契約所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經徵得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。
任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條不可抗力
1、如果本契約任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本契約下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應儘可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，並在該不可抗力事件發生後_________日內向另一方提供關於此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及契約不能履行或者需要延期履行的書面資料。
聲稱不可抗力事件導致其對本契約的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本契約。
不可抗力事件或其影響終止或消除後，雙方須立即恢復履行各自在本契約項下的各項義務。
如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使契約任何一方喪失繼續履行契約的能力，則雙方可協商解除契約或暫時延遲契約的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。
當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本契約所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，並於本契約簽訂日之後出現的，使該方對本契約全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。
此等事件包括但不限於自然災害如水災、火災、旱災、颱風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十七條契約的解釋
本契約未盡事宜或條款內容不明確，契約雙方當事人可以根據本契約的原則、契約的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本契約作出合理解釋。
該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本契約相牴觸。
第十八條補充
本契約未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充契約。
本契約和補充契約均為本契約不可分割的組成部分，與本契約具有同等的法律效力。
第十九條爭議的處理
1、本契約受中華人民共和國法律管轄並按其進行解釋。
2、本契約在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條本契約自_________日起生效。
第二十一條本契約一式兩份，雙方各執一份。
甲方：____________________ 乙方：____________________
簽訂時間：_____年____月____日 簽訂時間：_____年____月____日