商品房預售契約有什麼效力?
商品房預售契約對於商品房買賣來說，具有什麼法律效力？商品房預售契約是什麼性質的契約類型？在商品房預售契約中，有哪些法律規定？簽訂商品房預售契約時，需要明白契約的哪些事項？
商品房預售契約的性質和效力
(一)商品房預售契約不是預約契約
在契約法中，預約契約是當事人約定將來訂立一定契約的契約;本契約是為了履行預約契約而訂立的契約。預約契約與本契約具有不同的性質和法律效力。預約契約當事人的義務是訂立本契約，所以，當事人一方只能請求對方訂立契約，而不能依預約的本契約內容請求對方履行。商品房預售契約在成立之時;房屋並不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售契約絕不是預約契約。因為：在商品房預售契約中，預售方與預購方關於房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣契約，即可以按照商品房預售契約的規定直接履行，並辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。
(二)商品房預售契約不是期貨買賣契約
商品房預售契約的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售契約稱之為期貨買賣契約是錯誤的。所謂期貨買賣契約，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的契約，通常採用“標準契約”形式。期貨買賣契約具有如下主要特徵：
(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;
(2)期貨買賣的標的是契約本身，而不是期貨買賣契約中所約定的貨物;
(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在於獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的
(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便於儲存、易於標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。
但是，在商品房預售契約中，
第一，商品房的價格是雙方在訂立契約時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的;
第二，商品房預售契約的標的物是商品房，而不是契約本身;
第三，商品房預售契約的目的在於獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能;第四，由於房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特徵，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用於期貨交易。
可見，商品房預售契約不是期貨買賣契約。明確商品房預售契約不是期貨買賣契約，可以避免利用商品房預售契約進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。
(三)商品房預售契約是否為附期限的契約
在民法中，附期限的契約是指以一定的期限到來作為契約效力開始或終止根據的契約。如果所附期限是作為契約效力開始的根據，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為契約效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的契約中，契約已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務;在附解除期限的契約中，契約不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，契約終止。在商品房預售契約中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這裡確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限契約中的“期限”。因為：
其一，如果將商品房預售契約中的“期限”作為附期限契約中的解除期限，則商品房預售契約不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售契約終止效力，雙方應當解除契約。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售契約的目的是相違背的;
其二，如果將商品房預售契約中的“期限”作為附期限契約中的延緩期限，則商品房預售契約雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售契約才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售契約的要求。可見，商品房預售契約並不是附期限的買賣契約。商品房預售契約中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。
(四)商品房預售契約不是分期付款買賣契約
在商品房預售契約中，預購方於多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似於分期付款買賣，但它不是分期付款買賣契約。其原因有三：
一是分期付款買賣契約的標的物在契約生效後必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣契約的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售契約中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中;
二是分期付款買賣契約的買受方在接受標的物後，尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預售契約中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而後者是在取得標的物後的分期付款;
三是分期付款買賣契約的功能在於出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售契約的功能在於買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。
綜上所述，商品房預售契約不是預約買賣契約、期貨買賣契約、附期限買賣契約、分期付款買賣契約。如果從法律上為商品房預售契約定性，則商品房預售契約屬於遠期交貨契約。所謂遠期交貨契約，是契約雙方當事人在契約中約定在將來的一定期間內交貨的契約。這類買賣契約僅是在交貨期限方面與一般買賣契約有所區別，而在契約的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣契約沒有任何差別。當事人必須在契約規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。