一、商品房按揭糾紛中涉及的契約關係
在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個契約，即商品房買賣契約、按揭貸款契約，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款契約中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保契約和保證擔保契約。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些契約及其體現的法律關係之間的關係。
司法實踐中，普遍的觀點認為，按揭契約是購房契約的從契約，不具有獨立性，隨主契約的變更、消滅而變更、消滅。
(一)按揭契約不應是購房契約的從契約。首先，契約目的相對獨立。按揭契約的目的是借貸資金，購房契約的目的是購買房屋，兩契約追求的目的並不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務的範圍不具有依附性。從契約所生之債務以主契約所生之債務為發生依據和限額，而按揭契約所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。第三，購房契約的無效、可撤銷並不必然導致按揭契約的無效、可撤銷，只會影響到按揭契約的抵押擔保標的物發生變化，並不實質影響到資金借貸關係。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房契約有瑕疵，導致抵押擔保存在問題，但如購房人資信並未下降或又能提供其他擔保，則並不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭契約，銀行、購房人對按揭契約的解除有選擇權。從契約的相對性原則出發，應確認這兩個契約是相互獨立的。
(二)抵押擔保契約、保證擔保契約應是借款契約的從契約，以借款契約的存在為前提。但應明確，該主契約是銀行與購房人之間簽訂的借款契約，而非購房人與開發商簽訂的購房契約。
(三)購房契約通常與抵押擔保契約、保證擔保契約無關，但如購房契約無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保契約無效。
二、商品房按揭糾紛解除契約的認定
房地產價值巨大，不應輕易解除契約，使購房者能夠轉嫁市場風險。同時契約解除後，亦可能使經合法登記的享有優先受償權的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標的物價值大，影響大，涉及當事人複雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對於涉及按揭的商品房買賣契約不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭契約的購房契約不經銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉讓所有權的擔保，在未清償完債務前，與所有權有關的一切不動產權益都屬銀行，發生訴訟時銀行是以房地產所有人的名義進行訴訟，未經銀行同意當然不能解除契約，使所有權發生轉移。而我國的按揭實質上是抵押擔保，開發商享有在建工程的所有權，在預售登記後購房人享有房屋的期待所有權，這兩種權利共同指向的標的物同為按揭契約中的抵押標的物，開發商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優先受償權，共同作出抵押的意思表示，應為按揭契約的實質上的共同抵押人。解除契約實質上是在共同抵押人之間發生權利轉移，並不影響銀行的優先受償權，雙方當然可以行使權利，解除契約。但考慮到按揭契約的特殊性，在解除契約上要更加慎重。
在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售契約：
1.發展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。
2.發展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴重不符，此時可予解除契約。但對於朝向有所變更，應視情況而定。如改變的朝向更有利於居住，通風采光更好，則契約目的尚可達到，不足以構成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調整，不宜解約。對於發展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發也不宜再解除。可通過調解，讓開發商承擔責任，對少面積則退還價款，多面積則由發展商主動放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調整購房款項加以解決。對於交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒於裝修是房屋的附合物，並非房屋主體，裝修不符可通過評估後予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除契約。
3.房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業主損失，不應僅因違反契約中的一般性條款就解除契約。對於房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經有權鑑定機關確認後，可視為其不能滿足居住目的，可予解除契約。
4.發展商以提供銀行按揭為優惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣後又無法辦妥按揭手續提供貸款。此時鑒於按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是契約的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為契約目的不能達到，可以解除契約。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除契約，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。
5.對於購房者主張開發商所建房屋環境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環境的感性宣傳，無實際約束力，不應因此予以解約;如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內有名校”等等，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除契約，因契約的居住目的尚能達到;但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意願要求滿足廣告要約的內容，此時應視為契約目的不能達到，對此種情況可以解除契約。
購房契約解除後，如何處理按揭契約呢?鑒於兩者是聯繫緊密的相互獨立的契約，在購房契約解除後，按揭契約並非必然解除，而應充分尊重當事人的意願。如果銀行、購房人均不主張解除按揭契約，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，並無嚴重違約也不應解除契約。如購房人主張解除契約，銀行不同意，則應分情況考慮：1.如銀行是發展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發商關係緊密，其有監管款項用途之責，現契約目的不能實現，可認為銀行違反了對契約項下的實質內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續履行契約已無實際意義，可判決解約。2.如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發商無緊密聯繫，現借款已履行完畢，借款契約目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意願，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除契約，則應尊重當事人協商一致的意願，可一併解除按揭契約。3.如果事先契約有約定，解除按揭契約需經銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到契約基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除契約。
三、商品房按揭糾紛解除契約後款項的返還
解除了預售購房契約和按揭契約，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發商交納購房款。根據契約的相對性原則，權利人只能向其有契約關係或法定關係特定人主張權利，因此對於款項的返還，應為：
1.開發商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
2.購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息。開發商如簽署了回購擔保等保證條款，則應對其承擔連帶清償責任。
對於因爛尾樓而解除契約，如按揭銀行是發展商指定，在款項的返還時，應考慮到銀行作為發展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監控義務，對爛尾樓的產生有一定責任，可在款項返還時，適當減少違約金、利息等小業主的支付款項，平衡各方利益。
在款項返還過程中，也要注意維護按揭銀行的利益，按揭的標的物是尚未建好的房屋，購房人尚未取得產權，其抵押的標的物嚴格意義上的產權還屬開發商，購房人享有的是一種物權性質的債權，將此種權利進行抵押，開發商也同意在事實上將其享有的在建工程的產權抵押給銀行，可認為這種抵押是一種事實上的共同抵押。因此，無論是否解除契約，將房屋的權利配置給開發商還是購房人，都不應影響銀行的優先受償權。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應解除，開發商如果另行出售要經按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替債務人清償債務，使抵押權消滅，銀行對售房款享有優先受償權。可考慮開發商向購房者返還的款項中，對屬於銀行本息數額內部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現優先受償。