買賣不破租賃

買賣不破租賃 篇1

原告：_________________，男，漢族，_________年_____月__________日出生，住址：_________________市__________路__________號地下，郵政編碼：________________，身份證號碼：_________________，手機：________________。

委託代理人：_________________律師事務所律師：_________________。

被告：________________，男，漢族，__________年_____月__________日出生，住址：_________________市__________區__________號，郵政編碼：________________，身份證號碼：________________，電話：________________________,手機：______________。

案由：房屋租賃契約糾紛

訴訟請求：

1、判決解除原告與被告簽訂的《房屋租賃契約》和《補充協定》;

2、判決被告返還原告房屋租賃押金人民幣__________元;

3、判決被告賠償原告裝修損失費人民幣__________元;

4、判決被告承擔本案訴訟費、評估費。

事實與理由：

原告(承租方)與被告(出租方)於20__年10月22日簽訂了《房屋租賃契約》(見附屬檔案1)，原告與被告在契約中約定：_________________“……第一條：_________________房屋基本情況1、位置：_________________甲方租給乙方位於廣州市白雲區心誼路51—53號首層，建築面積65平方米(前廳、樓梯間)，首層建築面積(后座)95平方米及二層1100平方米建築面積。2、用途：_________________乙方租用該房屋經營小童羊食府……第二條：_________________租賃期限租賃期6年，從20__年10月18日起至20__年10月18日……第三條：_________________押金租金的交納1、押金：_________________相當於2個月租金的數額。2、租金……總計__________元/月……第四條：_________________付款時間乙方在簽本契約時，即向甲方交付押金__________元……第五條：_________________權利義務4、協助乙方辦理臨時商業用途並負責費用。(正常費用支付)……”。

原告與被告於20__年1月18日，在原租賃契約的基礎上籤訂了《補充協定》(見附屬檔案2)：_________________“……一、在原契約不變的前提下，乙方新增租首層(后座)建築面積__________平方米;二、乙方新增租__________平方米，月租金__________元/平方米，總計租金為月人民幣_______________(大寫)元(￥__________元)，協定押金為人民幣__________(大寫)元整(￥__________)。……”

此致

_________________ 人民法院

具狀人：_________________

______________年______________月______________日

買賣不破租賃 篇2

【案情回放】

李某和丁某簽訂房屋租賃契約，由丁某承租李某兩室一廳房屋一套，租期3年。一年後，李某將該房屋賣給林某，林某以新房主身份要求丁某立即搬出，該房他要留給兒子結婚用。丁某覺得林某的要求於理不合而堅決不搬走，但林某也堅持自己的要求，雙方僵持不下。

【法言法語】從我國相關法律法規來看，丁某可繼續租住該房屋，直至契約期限屆滿為止。他們之間涉及的是房屋租賃契約和買賣契約的關係，當中存在著一個“買賣不破租賃”的黃金法則，即當租賃房屋的所有權發生轉移時，承租人對於該房屋的使用權，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍可以繼續履行原租賃契約的規定。也就是說，此時租賃權的效力大於買賣雙方的房屋轉讓效力，只有當租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權。

我國《民法典》規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃契約的效力。”此“買賣不破租賃”原則，不只是買賣引起的所有權變動不破壞租賃關係，也包含了因贈與和繼承引起的所有權變動。結合本案，李某和丁某形成的是房屋租賃契約，而李某和林某形成的是房屋買賣契約，並且租賃契約簽訂在先，房屋所有權變動在後，於是房屋在租賃期間變更為林某所有的，丁某可以其租賃權對抗林某，也就是說，在林某取得房屋所有權時，丁某就自動成為新的出租人，他無須與林某另行訂立租賃契約，林某也必須與其繼續履行原租賃契約，不得單方解除，直至期滿。

此外，根據我國《民法典》的規定，出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的3個月內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。如果前業主沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人沒有對此作出相關意思表示的，承租人有權請求人民法院宣告該買賣關係無效。

買賣不破租賃 篇3

一、目標房屋基本情況：

1.房屋坐落：_______________瀋陽市

(包括房間號)

2.建築面積平方米，用途

3.房屋所有權證號碼：_______________

4.房屋歸屬：_______________甲方個人所有

二、20__年月日甲方與乙方簽訂《房屋租賃契約》，將上述目標房屋出租給乙方用於辦公，租賃期限為年月日至年月日，該租賃契約合法有效。

三、20__年月日甲方與丙方簽訂《房屋買賣契約》，將上述目標房屋出售給丙方，丙方已將購房款全部支付完畢，該房屋買賣契約合法有效。

四、因在乙方租賃期限內，目標房屋將發生所有權變動，三方特作如下約定：

1.甲、丙雙方簽訂的《房屋買賣契約》生效後不影響甲、乙雙方在先的《房屋租賃契約》之效力，丙方應繼續履行與乙方的《房屋租賃契約》直至該契約期限屆滿日年月日;

2.甲方確認自20__年月日起至年月日止，乙方應依照《房屋租賃契約》之規定向丙方履行租金支付義務，並有權要求丙方履行作為出租人的相應義務;

3.甲方應協助丙方與乙方辦理後續交接手續。

4.因目標房屋暫時無法辦理所有權轉移登記手續，丙方尚未取得《房屋所有權證》和《契證》，待丙方辦理完轉移登記後再與乙方重新簽訂《房屋租賃契約》。

五、本契約在履行過程中發生爭議，由三方當事人協商解決，協商不成的依法向不動產所在地法院起訴。

六、本契約未盡事宜，可由三方當事人簽訂補充協定，與本契約具有同等效力。

七、本契約一式叄份，三方各執壹份。

八、本契約自三方簽字蓋章之日起生效。

附屬檔案：_______________

1.甲方與乙方簽訂的《房屋租賃契約》原件一份;

2.所轉讓目標房屋的購房契約原件及對應付款收據一份。

甲方：_______________(簽字)

___ 年 ___ 月 ___ 日

乙方：_______________(簽章)

___ 年 ___ 月 ___ 日

丙方：_______________(簽字)

___ 年 ___ 月 ___ 日

買賣不破租賃 篇4

目前聽到很多的同事跟我諮詢：某某在售房屋附有租約，而客戶卻不願意承接該租賃關係，如果業主必須解除現存的租賃契約才能成就買賣契約，請問這種租賃契約到底可不可以解除如果解除了是否違背了“買賣不破租賃”的原則

首先，這個問題的探討有個前提：我們這裡所說的租賃契約必須是“合法，有效，現存”的租賃契約。即合法目的不能違法，例如租賃標的物業來從事違法犯罪活動，須在法律範圍內進行約定，例如租賃期限不能超過20年，超過部分無效，契約期限尚未屆滿。以下探討是在此前提下進行。

關於租賃契約的解除問題是個比較有爭議的問題，一部分人認為房子是業主的，業主想怎么處理就怎么處理，關租客什麼事所以可以解除(在這裡有必要解釋一下，是“業主的”法律的表敘是業主對該房屋享有所有權，而有所權是一種對世的，絕對的權利，即所有其他人都不得侵犯該權利)。另一部分人認為，“買賣不破租賃”，租客是基於契約關係合法取得租賃權利的，應該受法律保護，所以不能解除。

現在就想對上敘觀點表達一下自己的看法。本人認為這兩種觀點都有一定的道理，但都不完全正確。前一個觀點是以所有權否定租賃權，以絕對權否定相對權是沒有道理的。兩種權利只要合法都應該受法律保護。業主要出售租客承租的房屋，就與租客有很大的關係!那么，後一個觀點就正確了嗎不完全正確!如前所敘：“合法租賃契約應該受法律保護”是正確的，所以契約能否解除要看具體情況。

在此要分兩類情況：如果契約約定了解除契約的條件(主要為違約責任，解除契約所造成的損失賠償及通知等附隨義務)，那么契約就是可以解除的：如果契約沒有約定任何的違約責任，尤其是明確約定契約期限內不能解除契約的。如果是前一類契約，又怎么解除契約業主應該根據契約的約定條件就可以解除了，視具體情況而定。而“買賣不破租賃”主要指一種租賃關係的承接，租賃標的出售後，原租賃契約對買受人句許生效。這與承接前後者承接後租賃關係的接觸並不衝突。

買賣不破租賃 篇5

甲方(出租方)：______________

乙方(承租方)：______________

丙方(中介方)：______________

根據《民法典》《城市房屋租賃管理辦法》及有關法律法規之規定，就甲方出租自有房屋於乙方事宜在平等自願的基礎上籤訂本協定並共同遵守：

一、甲方自願將戶型為室廳 廚衛、座落於宜賓市區(街)(小區)(宿舍)棟 單元層 號。房屋類別為(住宅)(商用物業)(寫字樓)的自有房屋中(整套)(其中間)出租給乙方使用，乙方自願承租;

二、租賃期自年 月日至年月 日止，為期 (月)(年);

三、租金為每月人民幣(下同￥ 元，大寫元整)。每期租金按(月)(季)或由乙方支付給甲方，乙方每期租金支付在先，租賃使用在後。首期租金付後，乙方應於下期租賃起始日日前，提前支付下期租金，若乙方超過下期租賃起始日 日仍未支付，則甲方有權解除本協定並由乙方承擔違約責任(當事人雙方另有約定的除外);

四、本協定簽訂同時：

1、視甲方房屋是否裝修和室內設施的多少，甲方可向乙方收取(￥元，大寫元整)租賃保證金。租賃期滿，雙方結清一切手續，房屋設施設備無缺損(自然磨損的除外)，乙方無違約行為，甲方全額無息退還租賃保證金;

2、本協定簽訂(當日)(日內即年 月日下午 時前)由乙方支付首期租金於甲方。

五、交房

1、交房時間議定為;

2、交房前房屋內所有產生的水電氣費、物業管理費等，概由甲方負責清理;

3、甲方保證交房時房屋內設施設備和格局符合雙方簽訂本協定時的相關規定，並由甲方負責檢查維修使屋內設施設備使其處於完全適用狀態。

六、租賃期內：

1、所產生的水電氣費、物業管理費等概由 方承擔;

2、乙方不得在出租屋內從事違法犯罪活動;

3、乙方應自行做好出租屋內的防火防盜等安全工作;

4、甲方(允許)(不允許)乙方進行房屋裝飾裝修;

5、甲方(允許)(不允許)乙方改動房屋結構;

6、甲方(允許)(不允許)乙方轉讓、轉租、分租房屋。但甲方只認乙方收取房屋租金。

7、租賃期內的自然大型維修均由甲方承擔。

七、違約責任：租賃期未滿前日通知對方外另採取以下 種方式辦理：

1、甲方單方解約，全額無息退還乙方租賃保證金，另對等支付等額現金給乙方作為補償金，同時按實退還乙方已支付的當期剩餘未滿租期的租金;乙方單方解約，無權要求甲方退還所收租賃保證金，但甲方應按實退還已支付的當期剩餘未滿租期的租金;並由乙方將之前的水、電、氣物業管理費等結清;

2、因該出租屋為清水房需要乙方裝修後才能正常使用，甲方單方解約，全額無息退還乙方租賃保證金，另對等支付等額現金作為補償金。乙方單方解約，無權要求甲方退還所收租賃保證金，並且不得損害任何裝修。但甲方應按實退還已支付的當期剩餘未滿租期的租金。

八、免責條件：

1、房屋因不可抗拒的原因導致損毀或乙方損失的，甲乙雙方不承擔違約責任;

2、因市政建設需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成的損失，互不承擔責任。

九、中介方為甲乙雙方提供完整居間租賃服務，並完成本協定簽定，中介方即刻向甲方收取租賃佣金為首月租金的%即￥元整;向乙方收取租賃佣金為首月租金的%即￥元整。

十、屋內配套設施有

十一、租賃結束後，乙方必須將房屋衛生打掃乾淨，必須恢復甲方交房時的衛生狀態，否則甲方有權從乙方保證金中扣除￥

元整作為打掃衛生的費用;

十二、本協定在履行中如發生爭議，雙方應友好協商解決。如雙方協商不能達成共識可向市工商行政管理局經濟仲裁委員會申請仲裁，也可以向法院起訴。本協定一式叄份，三方各執一份，三方簽字蓋章生效。

十三、其他事項：

甲方(出租方)：______________乙方(承租方)：______________

身份證號碼：______________身份證號碼：______________

聯繫方式：聯繫方式：______________

丙方(中介方)：______________

地址：______________

電話：______________

簽約代表：______________

聯繫電話：

簽約時間：____ 年 _____ 月 _____ 日

買賣不破租賃 篇6

曾先生在選購了一套二手房時，被前業主告知該房產已經有人承租，租期尚有九個多月才到期，曾先生以為購買了房屋後就有權隨時要求承租人搬離，於是於前業主簽訂了契約並辦理了過戶手續，但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出“買賣不破租賃”的概念要求繼續承租，並指責前業主和曾先生沒有尊重其“優先購買權”，其有權主張曾先生的房屋買賣行為無效。

這是在轉讓已經租賃的房產過程中普遍存在遍的問題，承租人所提出的“買賣不破租賃”是一項專業法律術語，具體解釋為租賃房屋發生轉移的場合，承租人對於該房屋的使用權，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應當繼續履行原租賃契約的規定，此時租賃權的效力大於買賣雙方的轉讓效力，只有當租賃期限到期時，買受人方才可以行使完整所有權。

對此，我國法律有明確的規定：《民法典》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃契約的效力”，《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃契約的規定”;《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃契約對承租人和新房主繼續有效”。

而承租人提出的“優先購買權”則是指出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先購買的權利。《民法典》第230條規定：“出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”;《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。”;最高人民法院《關於貫徹執行

由此可見，在該案例中，承租人提出要求繼續租賃的要求是合法的，承租人的利益應該受到法律的保護，曾先生無權要求承租人限期搬離，但是有權要求承租人支付租金，因為，曾先生在取得該房產的所有權的同時也取得了收益權。另外，如果前業主確實沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人表示在同等條件下願意購買該房屋的話，承租人確實有權主張該買賣關係無效。建議二手房買受人應當在購房前充分了解要購買的房屋是否已經出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免影響自己的購房用途或自己的投資計畫。

買賣不破租賃 篇7

出租方：_____________，以下簡稱甲方

承租方：_____________，以下簡稱乙方

根據《中華人民共和國》及有關規定，為明確甲、乙雙方的權利義務關係，經雙方協商一致，簽訂本契約。

第一條甲方將自有的坐落在______市______街______巷______號的房屋______棟______間，建築面積______平方米、使用面積______平方米，類型______，結構等級______，完損等級______，主要裝修設備______，出租給乙方作______使用。

第二條租賃期限

租賃期共______個月，甲方從______年______月______日起將出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止契約，收回房屋：

1.擅自將房屋轉租、分租、轉讓、轉借、聯營、入股或與他人調劑交換的;

2.利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;

3.拖欠租金_____個月或空置_____月的。

契約期滿後，如甲方仍繼續出租房屋的，乙方擁有優先承租權。

租賃契約因期滿而終止時，如乙方確實無法找到房屋，可與甲方協商酌情延長租賃期限。

第三條租金和租金交納期限、稅費和稅費交納方式

乙方身份證號碼：_________________電話號碼：_________________

甲方(簽字)：_________________乙方(簽字)：_________________

____ 年 _____ 月 _____ 日

買賣不破租賃 篇8

1、是否僅僅適用於買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用於“動產”。

“租賃”，依民法典第212條規定，租賃契約是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的契約。這一條款並沒有對租賃物進一步設定限制，就是可包括不動產也可以是動產，從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發現，如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第229條，將不利於財產的流通，有悖於現代民法的宗旨。因此《民法典》第229條中租賃物一詞，應限定於不動產，如房屋等更妥。但目前司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權競合。

最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國民法典〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃契約對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。

4、財產保全與租賃競合。

財產保全與租賃競合，指在同一標的上同時存在財產保全和租賃，二者在效力上發生衝突的情形。二者效力發生衝突時如何處理解決，儘管法律沒有明文規定應怎么處置，並且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發生於後，按理說應該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執行，法院查封的威嚴則毫無是處，因此關鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先於查封存在，則在債權人依法定程式取得被查封財產所有權後，原租賃契約當然地適用於債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。若租賃後於查封存在，則在債權人依法定程式取得被查封財產所有權後，原租賃契約並不適用於債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。

買賣不破租賃 篇9

出租人：___________________ (以下簡稱甲方)

承租人：___________________ (以下簡稱乙方)

居間人：___________________ (以下簡稱丙方)

甲乙雙方通過丙方的居間服務，本著平等、互利、自願、誠實信用原則，經友好協商，雙方就房屋租賃有關事宜達成一致，特訂立此契約，以資共同遵守。

一、 租賃樓宇地點：___________________。

二、租用面積：建築面積總計___________________平方米。

三、樓宇用途：乙方所承租的房屋只能作為商業辦事處或辦公機構場所使用。

四、租賃期限：從 ____________年____________ 月 ____________日起至 ____________年 ____________月 ____________日止總計 ____________年。

五、租金標準：每月每平米 ____________元，每月計人民幣____________ 元。

六、物業管理費：每月每平米 ____________元，每月計人民幣 ____________元，由乙方向物業管理公司繳納，具體事宜由乙方和物管公司書面約定。

六、室內所耗水電費按國家規定價格以表計費，每月按時查表，乙方在查表後規定時間內繳清費用。

七、付款方式：採用預交結算法。租房費用每 結算一次，每次計人民幣 ____________元(大寫____________元整)。首次租房費用在契約簽訂後三日內一次性付清，以後每 月的租房費用亦在到期前一個星期內一次性支付。甲方按照租房費用的實際金額開具正規的租賃業發票。

八、履約保證：

1、乙方簽約之日應向甲方支付一個月租總計 ____________元作為履約保證金。契約屆滿不再續租時，乙方將完好物業歸還甲方，並沒有違約行為，業主即在十日內，將保證金(不計利息)返還乙方。

2、在租賃期內，乙方應合法經營，照章納稅(負責交納與房租無關的通訊、網路、視訊等其它費用)。乙方應向甲方提供乙方的營業執照，法人代表身份證複印件以及經營相關的檔案各一份。同樣甲方亦應為乙方提供營業執照及房產檔案(房屋產權證或購房契約，國土證)。

3、在租賃期間，乙方應愛護房屋的設施、設備，不得損壞主體結構。由於乙方原因，造成租賃房屋(含內部設備、設施)毀損，乙方應負責維修或在房租中作賠償。乙方在對房屋裝修時應提前三天向大樓物業工程部辦理相關手續，方可進行裝修。乙方在對房屋進行裝修或布置網路系統工程前要將裝修改造方案及圖紙報甲方同意。如裝修、改造、增添部分出現故障，後果自負，並須賠償由此而造成的相鄰客戶影響和損失。

4、租賃期間，乙方應嚴格遵守市、區消防治安部門的有關規定，簽定消防責任書，如乙方對租賃房屋使用不當(如未關好門窗、部份辦公區無人或無前台值班等)，在乙方上班時間內發生的消防事故或治安事件由乙方承擔經濟責任和民事責任。在下班後發生的案件，由公安機關裁定責任。

九、違約責任：

1、在租賃期內，未經甲方同意乙方不得將所租賃的房屋轉租給第三方，否則，甲方視乙方違約，不退還履約保證金及剩餘租金，並有權收回出租的房屋。

2、乙方在承租期內未按契約約定的時間繳付租金的，每逾期一天按月租金的____________%繳納違約金，逾期超過7天不繳納租金的，甲方可以單方解除契約，不返還履約保證金，並向乙方提出賠償。

3、租賃期間，乙方不能改變經營用途和範圍，否則甲方有權終止契約。

4、租賃契約生效後，甲方不得將已出租的房屋轉租給第三方或提前收回，如有違反，應付給乙方兩個月房租作為違約金。

十、契約的變更、解除與終止：

1、 經雙方協商同意，可以解除契約。

2、乙方由於自身的原因需解除契約時，應提前兩個月，以書面形式

通知甲方，甲方應在十日之內書面回函給乙方。如乙方單方解除租賃契約屬違約行為，甲方不退還履約保證金及所交租金並有權將該房屋收回，如乙方人為損壞房屋及設備，應照價賠償。

3、因不可抗力致使不能實現契約目的，契約可以解除。由於不可抗力在大樓內造成甲方或乙方的人身或者財產損失的，雙方均不承擔賠償責任。

4、裝修及裝修附加部分在解除契約或契約履行完畢後，乙方應完整將其房屋整體移交給甲方，不得拆出房屋裝修部分。甲方無義務對裝修及添加的裝修部分予以補償。

5、經協商雙方同意，解除或終止契約後，甲方需驗收物業是否完好無損，如有損壞應在乙方所交的房租中或履約保證金中扣除乙方違約金及所欠的水、電費和乙方應承擔的費用，其超出部分退還給乙方。如乙方所交保證金或剩餘房租款不足以補償由此造成的經濟損失時，應負責賠償。結清房租、物業管理費、電費、停車費用等，方可在三天內搬遷完畢，否則按違約而論。

十一、租賃期滿，租賃契約自然終止，甲方有權收回出租房屋。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿兩個月前書面通知甲方，經甲方同意後，重新簽定租賃契約。

十二、本契約適用民法典，發生糾紛雙方協商友好解決。協商無效，提交當地有管轄權的法院審理。

十三、本契約壹式叄份，三方各執壹份，經三方簽字蓋章並在甲方收到履約保證金及房租後開始生效執行。

甲方(蓋章)： __________________乙方(蓋章)：__________________

代表： __________________代表：__________________

丙方：__________________(蓋章)

代表：__________________

簽約日期： __________________