私房多重買賣的法律評析 篇1
私房多重買賣是出賣人就同一房屋先後賣與數個人，形成數個買賣契約關係的行為。一物數賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對誠實信用原則的直接悖離。司法實踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先後賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣契約，但將房屋實際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉移登記。這種私房多重買賣涉及物權變動及諸多債法原理，實有深入研究的必要。
一、房屋多重買賣的表現及法律特徵
受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產開發公司建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先後出賣給兩個或兩個以上的買受人。
其法律特徵：
(一)多重房屋買賣契約糾紛發生在買賣契約領域，其實質是因房屋買賣而發生的契約糾紛
(二)多重房屋買賣契約的行為表現為一房多賣
出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關係，買賣關係相互重合。
(三)多重房屋買賣契約，出賣人為一人履行義務後，必有至少一方當事人的權利無法實現，且無法以訂立契約的目的得到補償。訴至法院後，利益受損一方的當事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重買賣的法律分析
房屋多重買賣這類糾紛訴至法院後應如何處理，司法實踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。
對出賣人將自己所有房屋交給兩個或兩個以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點。一種觀點認為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣契約系其與各相對人達成的合意。簽訂了契約，契約即告成立。但契約的成立並不代表契約的生效。對於不動產物權，我國採取有限制登記主義原則，房屋這種不動產物權的買賣契約未經登記，契約無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣契約無效，與第三買受人的契約有效，法律予以保護。另一種觀點認為，如果房屋買賣契約必須經登記才生效，則未登記契約就不能生效，但是我國相關法律並沒有這樣規定，而僅僅是規定房屋所有權轉移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協商意思一致，同時又沒有什麼違法事由，則契約成立時生效。這時出賣人再轉賣並辦理所有權轉移手續，僅對先前成立並生效的契約負違約責任。
上述兩種不同的觀點，究竟那種觀點更符合有關法律的要求，結果的處理上更能體現公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個問題：
(一)契約成立與契約生效之區分
處理契約糾紛案件，先要確定的是該契約的法律效力，即契約有效還是無效。因為有效契約與無效契約在根據法律對其處理時所表現出的實際的後果是不一樣的。但在確定契約效力的時候，我們常發現有將契約成立與契約生效混淆情況，以為契約成立即當然有效。理論界和實務界認為：關於契約成立與契約生效是兩個不同的概念。契約成立是指當事人對契約條款經過自願協商達成一致，而契約生效是指雙方當事人對契約條款經過自願協商達成一致。而契約生效是指已經依法成立的契約在當事人之間產生權利義務的法律約束力，即法律效力，意味著當事人雙方目標的實現獲得了國家法律的保護。契約成立是契約生效的前提。一般情況下，契約成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規還規定，契約成立後還要辦理批准、登記手續才能生效。在此情況下，雖然雙方當事人對契約內容達成合意，契約成立，但如不履行法律規定的有關程式義務，則契約不能發生法律效力。對雙方當事人也不能產生法律約束力。如現行《民法典》第四十四條規定：“依法成立的契約，自契約成立時生效;法律、行政法規規定應當辦理批准、登記手續生效的，按照其規定”。為準確理解適用該條款，最高人民法院XX年下發的關係適用《民法典》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定契約應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效。一審辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該契約未生效;法律、行政法規規定契約應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理手續不影響契約的效力，契約的標的物及其他物權不能轉移。”
(二)房屋類不動產產權變動方式的法律評價
眾所周知，民法上的物根據能否轉移分為動產和不動產。不能移動的物，如土地及地上定著物為不動產，其餘為動產。由於兩種財產的不同性質，特別是不動產在社會生活是所具有的重要意義，法律對二者的物權在變動時的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動產物權的設立、轉移、變更和消滅，依法應當公示的，必須經登記公示;不動產房屋的所有權則從辦理所有權登記手續時轉移，這也是不動產物權變動的公示方式和要件，因此，房屋所有權就應當從辦理所有權登記手續時轉移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權的設立、轉移、變更，未經公示的，不得對抗第三人;依法律行為設立、變更、轉移、消滅其他動產物權的，經交付生效，但法律或契約另有規定的除外。這就是說，動產一般以實際占有為標誌，所有權轉移在事實和法律上要求一致，不動產物權需要進行登記，事實轉移不等於法律上的轉移，物權的變動之所以要公示是由物權本身所決定的。因為任何當事人設立、轉移物權都會涉及第三人的利益，只有公開、透明地進行物權的變動，將物權設立、轉移的事實通過一定的公示方法向社會公開，才能使第三人知道物權變動的情況，才能減少產權變動中的糾紛，從而維護交易安全與交易秩序。不動產物權公示一般採用登記的方法，即由登記申請人到專門的登記機關依據法定的程式對不動產物權的設定、轉移所進行的登記。對房屋這類不動產的轉移，《城市房地產管理法》第六十條規定：房地產轉讓或變更時，應當向縣級以上人民政府房地產管理部門申請房產變更登記;《城市私有房屋管理條例》第六條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權或房屋現狀變更登記手續。”由此可見，房屋的買賣必須經過登記才能發生所有權的轉移，當事人之間如果達成了買賣房屋的協定，但未經登記，則契約有效只能在當事人之間產生債權債務關係，而不能發生房屋所有權的轉移。
(三)出賣人與先後買受人形成的權利
出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點我們在前面已作分析。一房多賣形成數個房屋買賣契約。但事實上各個房屋買賣契約形成的權利性質各不相同。契約為發生債權債務關係的合意，一般情況下只在當事人之間產生債權債務關係，但以房屋為標的的買賣契約卻不同。由於房屋是一種不動產，法律對房屋買賣契約的規定與一般契約不同，房屋買賣契約且是債之契約，但以發生物權變動為契約完成。因此，在一房多賣的情況下，達成合意但未經登記的契約，只在當事人之間產生債權債務關係，雙方協商一致並根據法律規定辦理了房產轉移登記手續的契約，則不僅有合法的債權基礎，更重要的是形成了一種物權關係。就本文所列舉實例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個債權契約，因未履行法律規定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權債務關係;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實際交付第二賣受人，在合意的基礎上又有了物的轉移，似乎形成了一種物權關係，但是這種物的實際轉移只是一種客觀事實，不能發生法律上的物權效力，因而也只存在合意的債權債務關係;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉移房屋所有權並支付相應對價的合意，同時還在達成合意的債權契約後，根據法律的有關規定對該買賣契約的標的作了有效轉移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權關係，又有物權關係，且一物上同時存在數個債權。
三、房屋買賣糾紛的處理原則及責任形式
在司法實踐中，對多重房屋買賣契約糾紛的處理，可採取以下原則進行。
(一)處理採取的原則
1、可給予制裁的原則
針對房屋買賣出賣人利用其優勢地位，為追求最大經濟利益，採取欺詐手段與買受人簽訂契約，或簽訂契約後又惡意違約的行為，應給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的XX年間，法院將懲罰性賠償責任適用於契約糾紛中的數量是侵權案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，原則嚴重損害了市場經濟的交易秩序，它為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償的原則予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐漸採納，並由侵權糾紛向契約糾紛的方向延伸和擴展。
2、可採取損害賠償原則
房屋買賣契約簽訂並交付房屋後，出賣人還將該房轉賣給第三買受人，嚴重損害了買受人利益。房屋買賣契約被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在我國民法典第一百一十三條的契約責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，民法典第十四條第二款對當事人在契約中約定的違約金不是過分高於實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有後買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構成了第三人侵害債權行為。所謂第三人侵害債權，即契約關係以外的第三人由於主觀上的過錯而實施了侵害債權的行為，致使債權不能實現或不能全部實現。後買受人侵害先買受人債權，會損害先買受人對契約標的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故後買受人的賠償範圍應在期待利益和所受損害範圍之內，並也應給予賠償。
(二)承擔的責任形式
多重私房買賣契約內容有多個契約關係，每個契約均為雙務契約。但由於每個契約的出賣人乃標的物為同一人、同一物。而一個物上只能設一個所有權，致使以轉移契約標的物所有權為目的多個契約中，僅能有一個契約目的得以實現，並得到法律上的承認，而此契約之外的其他契約雖在法律性質上為雙務契約，但由於實際上出賣方無法履行交付義務，致使其他買受人因此義務而享受的權利無法得到實現，只能求得其他形式的補償。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利於對買受人合法利益的保護。那么多重私房買賣契約中可能產生的責任形式有哪些呢
1、締約過失責任與違約責任
締約過失責任和違約責任都是契約上的民事責任，但二者責任有很多的不同，其中最重要的是形成的時間點不同，違約責任形成是契約生效後，義務人不履行契約義務;而締約過失責任是在契約訂立過程中一方當事人違反誠信義務致使契約無法成立或者契約雖成立，但當事人違反法律規定導致契約無效不能實現當事人的合意對此產生的。締約過失責任是民法典中新確立的一種特殊、獨立的民事責任，介於違約責任和侵權責任之間。
當事人在訂立契約過程中，因過錯違反誠實信用原則負有的先契約義務，導致契約不成立，或者契約雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對方造成損失時即應承擔締約過失責任。締約過失責任不能由當事人自行約定，而是基於法律規定產生的民事責任。只要締約當事人具有民法典第四十二條所規定的情形之一，並給對方造成損失的，過失方即應依法承擔締約過失責任。違約責任則是契約當事人不按契約約定及法律規定履行義務所應承擔的民事責任。違約責任承擔的前提，一是契約已經成立並且生效;二是契約當事人有違反契約的行為。
基於多重私房買賣契約是由數個買賣契約組成的實際情況，筆者認為，其可能產生的責任形式應當包括在訂立契約過程中的締約過失責任及違反契約義務的違約責任。即，如果其中某個房屋買賣契約由於賣方違反了契約的附隨義務，未告知對方當事人有關該房屋權利狀況，致使契約不能成立或成立後無法生效的，賣方應當承擔締約過失責任;如果其中某個房屋買賣契約雖已生效，但賣方違反契約義務客觀上不能實際交付房屋(或者買方未履行契約約定的義務)，應當承擔違約責任。就上述所列舉實例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協定，但事後出賣人又與他人就同一房屋進行交易，致使此協定僅為當事人之間的一種合意，不能發生所有權轉移的法律後果，對此出賣人應對第一買受人承擔違約責任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據此實際占有該房，但由於實際占有不能產生對抗第三人的效力，因此在該房屋發生法律上的轉移之後，第二買受人無法請求出賣人繼續完成買賣行為，而只得請求出賣人承擔締約過失責任。至於第三買受人，其與出賣人的房屋買賣契約符合有關法律的規定，其在法律上已為合法的所有權人，該契約已發生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發生法律效力的契約所確認的義務，則應承擔的是違約責任。
2、締約過失責任和違約責任之擴展
締約過失責任和違約責任都是契約責任，而非侵權行為承擔責任的形式。那么，在多重私房買賣契約糾紛可否存在民事侵權責任筆者認為，如果出現以下幾種情況，即可認定在契約行為中存在侵權行為，因而應承擔侵權責任：
(1)在私房多重買賣中，如果後買受人故意以妨害前買受人取得所有權而從事買賣行為時，即構成對前買受人債權的侵權，前買受人可以依侵權行為的法律規定而要求後買受人承擔侵權責任。
(2)房屋所有人就同一房屋數次買賣，後買受人發生物權關係時，前買受人無法請求和主張後之買約無效，遂強行占有房屋，致取得房屋所有權人無法實現其對物的權利，則強行占有房屋的買受人構成侵權。
(3)在私房多重買賣契約中，如果出賣人與後買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時構成侵權，前買受人可要求其承擔侵權責任。這裡的問題是，因前一買受人依契約不享有物權，無法直接請求後手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權人與後買受人之間的買賣契約無效，如若其想獲得爭議房屋，須在法院確認後一買賣契約無效及後買受人的房產證被撤銷後，才能請求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續的義務，在依法取得所有權後，才可對侵權人行使物上請求權。
在私房多重買賣引起的糾紛中，契約責任和侵權責任都有存在的可能。如果一方當事人同時負有契約責任和侵權責任，存在這二種責任的競合，受害人本能同志提出兩責任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權之訴，請求侵權人承擔侵權損害賠償責任，更有利於保護自己的利益。人民法院審理私房多重買賣契約糾紛案件，遇到契約責任與侵權責任之競契約的情形，如果受害人選擇了侵權責任，應予受理，作出更有利於彌補受害人因侵權所受到的損失。
私房多重買賣的法律評析 篇2
上海出售房價買賣契約
立契約雙方：
出售人：_____
代理人：_____(以下簡稱甲乙方)
買受人：_____
雙方根據《上海市優惠價房出售管理辦法》的有關規定，簽訂本契約。
1.甲方同意將坐落在上海市_____區(縣)_____街道(鎮)_____路_____(新村弄)_____支弄_____號_____室計建築面積_____平方米的房屋以優惠價出售給乙方。
2.上開房屋按住房綜合造價的_____%_____年每平方米建築面積_____元計價，另計房屋地段某次、朝向、設施某計算，每平方米建築面積售價_____元，總計售價(大寫)_____元。
3.乙方在契約簽定時交納定金叄百元整。
4.乙方在契約簽訂後30天內一次付清購房款，甲方給予_____%優惠，乙方實付價款(大寫)_____元。
5.乙方要求分期付款，必須徵得甲方同意。首期付款占應付款_____%，計(大寫)_____元。餘額計(大寫)_____元，分_____年付清，月利率_____‰，餘額款本息總計(大寫)_____，每月月底前交付(
大寫)_____元，最後在_____年_____月底前全部付清。契約簽訂後30天內交付首期購房款。
6.乙方分期付款而逾期交付，已交購房款作違約金由甲方收取，從未交款當月起向甲方繳付按公房租金標準計價的臨時使用費，補交住宅建設債券。預付維修費按已支出的維修費用結算，多退少補。
7.乙方購房款未付清前調離本市、出國定居或去世，由其代理人或繼承人付款。如乙方去世又無繼承人，房屋由所在地區、縣房管局根據《中華人民共和國民法典》向法院申請按絕產接管，未付清的購房款由接管單位補交。
8.甲方收到乙方購房款、維修費，在契約簽訂30天內交割房屋。
9.甲乙雙方按規定辦理有關手續，交付有關手續費和產權登記費。乙方分期付款則要購房款全部付清後方可取得房屋所有權證。
10.甲乙雙方在契約簽訂後30天內預付住房售後維修費。甲方按住房綜合造價多層住宅_____%(高層住宅_____%)，提取維修費(大寫)_____元，連同乙方按住房綜合造價多層住宅_____%(高層住宅_____%)預付維修費(大寫)_____元，落實維修單位，負責修理房屋的共用部位和共用設施某
11.上開房屋的基地和園地屬國家所有，乙方不得擅自改建或搭建;公用部位設施某幢所有權人共有，乙方保證不侵占使用。
12.乙方保證遵守國家和本市有關土地、私房、建築管理等的各項法規和規定，按時向提供售後服務和管理的管房單位或組織交納管理費用。
13.本契約簽訂之日起生效。乙方履行契約，定金抵付購房款，未履行契約，定金不予返還;甲方不履行契約，定金雙倍償還乙方。
14.本契約一式四份。甲乙雙方各執一份，房屋所在地管房部門或組織，房產交易所各執一份存證。
甲方(簽章)：_____ 乙方(簽章)：_____
代表人(簽章)
___年___月___日
私房多重買賣的法律評析 篇3
甲方（出賣方）：__________________
乙方（買受方）：__________________
丙方（中介方）：__________________
根據《中華人民共和國契約法》、《中華人民共和國房地產管理法》及其他相關法律、法規之規定，甲、乙、丙三方在平等、自願和協商一致的基礎上，就甲、乙雙方共同委託丙方從事房地產經紀事項達成一致意見，特訂立如下協定：
第一條房屋信息描述
甲方自願出售的房屋（以下簡稱該房屋）位於__________________，該房屋用途為______，建築面積為______平方米（以該房屋產權證標註面積為準）。該房屋已依據國家有關規定取得產權證書，所有權證號為______，所有權人為______，乙方對該房屋已做充分了解，並願意購買。
第二條房屋交易價格
甲、乙雙方確認該房屋交易價格為每建築平方米人民幣______，總價款合計為人民幣______（大寫______元整）。
第三條與該房屋交易相關的費用
與該房屋交易相關的費用按國家和______市有關規定執行，由甲、乙方承擔，由丙方代收代繳。經甲、乙雙方確認。
若乙方需要向銀行貸款，則乙方還應支付保險費、評估費和律師費，該費用在評估報告完成並確定後仍應由丙方代收代繳。
第四條委託事項和服務費
甲、乙雙方共同委託丙方為其提供促成房屋買賣、代辦房屋產權過戶等服務。甲、乙雙方應向丙方支付相應服務費。經甲、乙雙方確認。
若需要從銀行貸款，則乙方委託丙方為其提供**銀行貸款服務。乙方應向丙方支付相應服務費，並經乙方確認。
第五條定金支付
甲、乙雙方已達成該房屋買賣意向，在簽訂本契約當日，乙方需向丙方支付相當於房屋交易價格10%的購房定金，計人民幣______元（大寫______元整），甲、乙雙方同意該定金自支付於丙方時起視為定金已支付。在支付定金同時，甲方應將該房屋的產權證、身份證等相關證件的原件交付於丙方。
第六條付款方式
甲、乙雙方商定以下列第______種方式付款：
（一）一次性付款
1、在丙方通知乙方立契過戶七個工作日內，乙方應將該房屋交易所需款項（包括該房屋交易價格、與該房屋交易相關的費用以及服務費）總計人民幣______元（大寫______元整）
交付於丙方（此時已付定金自動轉為房款）；
2、在辦理完該房屋立契過戶手續後七個工作日內，丙方將該房屋交易價格的70%交付於甲方，計人民幣______元（大寫______元整）；
3、在辦理完該房屋交付手續後三個工作日內，丙方在扣除甲方應付稅費及服務費（總計人民幣______元整）後，把剩餘房款交付於甲方，計人民幣______元（大寫______元整）。
（二）銀行貸款
1、在該房屋評估報告作出後第三個工作日，乙方應將該房屋的首付款（該房屋交易價格減去銀行實際貸款額）以及與該房屋交易相關費用和服務費交於丙方（此時已付定金自動轉為房款）；
2、在銀行放貸手續完成後，由丙方配合甲方持相關證件、材料辦理70%的房款；
3、在辦理完該房屋交付手續後三個工作日內，丙方在扣除甲方應付稅費及服務費（總計人民幣______元整）後，把剩餘房款交付甲方，計人民幣______元（大寫______元整）。
第七條房屋交付
（一）甲方應在辦理完立契過戶手續之日起五個工作日內將該房屋交付給乙方。
（二）該房屋交付當日，甲、乙雙方均需到場。待該房屋交付完畢後，甲、乙雙方應簽訂《物業交割單》。
（三）該房屋交付前，因該房屋所產生的各項費用如：水、電、煤氣、物業、供暖等費用，由甲方承擔；該房屋交付並簽訂《物業交割單》後，因該房屋所產生的各項費用如：水、電、煤氣、物業、供暖等，由乙方承擔。該房屋交付時，甲方應提供上述費用交納的單據。如該房屋原產權單位要求立契過戶前簽訂物業、供暖協定並提前預付物業、供暖費用的，乙方應按照原產權單位要求辦理。
（四）甲方交付該房屋的裝修、設備狀況應符合國家標準。
第八條甲、乙、丙三方義務
（一）甲方義務
1、甲方應保證該房屋無抵押、無查封、無產權糾紛和債權債務糾紛，由此而引起的法律及經濟責任由甲方自行承擔。甲方承諾對該房屋權屬證件的合法性、真實性和有效性負全責。
2、甲方應保證該房屋交付時符合國家規定。
3、甲方應及時提供該房屋辦理產權過戶手續過程中所需要的相關證件及材料的原件和複印件，並保證在辦理過戶交易手續時按時到場。
（二）乙方義務
1、簽訂本契約的同時交付定金。
2、提供該房屋過戶交易和銀行貸款時所需的相關證件及材料的原件和複印件，並保證在辦理過戶交易手續時按時到場。
3、若乙方申請銀行按揭貸款，需及時向丙方提供貸款所需資料。
（三）丙方義務
1、見證並監督本契約的執行。
2、代辦該房屋過戶、貸款的相關手續。
3、代收甲、乙方支付的＇定金、房款，並按本契約第六條中約定的方式向甲方支付房款。
4、甲、乙雙方發生違約或爭執等情形時，應出面予以協商；協商無效時，應採取中立態度，並證明事實。
第九條違約責任
（一）乙方支付定金後，若甲方悔約，不將上述房屋出售給乙方，甲方同意按上述定金額賠償乙方，甲方仍應支付丙方相當於該房屋成交價2。5%的違約金，丙方將乙方已付定金如數退還；若乙方違約，不購買該房屋，則無權要求返還已付定金，該定金歸甲方所有，乙方仍應支付丙方相當於該房屋成交價2。5%的違約金。三方對此條款均無異議。
（二）若甲方逾期交付該房屋，則每逾期一日，甲方均應按該房屋價格的萬分之五向乙方交付違約金，逾期超過十個工作日，乙方可解除本契約，甲方將乙方已付房款退還，並按本條第（一）款中的'甲方悔約條款處理。
（三）若乙方逾期付款，每逾期一日，乙方均應按逾期款的萬分之五向甲方支付違約金，逾期超過十個工作日，甲方可解除本契約，甲方將乙方已付房款退還，並按本條第（一）款中的乙方悔約條款處理。
（四）在辦理立契過戶和銀行按揭貸款過程中，若因甲、乙任何一方單方延誤而致使其他方遭受損失，則視為延誤方違約，按本條第（二）款和第（三）款處理。
第十條契約的終止與解除
本協定履行期間，因不可抗力或國家政策調整，致使本契約無法履行或雖能履行已無實際意義時，本協定自行終止，三方互不承擔責任，甲方在本協定終止後三個工作日內將已收房款全額退還，丙方則應將甲、乙雙方提交的所有證件及相關資料退還。
第十一條解決爭議的方式
本契約在履行過程中發生爭議的，雙方應協商解決；協商不成的，雙方同意按以下第______種方式解決：
（一）提交______機構仲裁；
（二）任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。
第十二條其他
1、本契約附屬檔案作為本契約不可分割的部分，具有同等法律效力。
2、對於未盡事宜，甲、乙、丙三方可簽訂補充協定。
3、本契約一式三份，三方各持一份。
甲方：__________________
乙方：__________________
丙方：__________________
______年______月______日：