租房契約糾紛需謹慎處理

購房出租，以租還貸，因其高效的投資回報越來越得到投資者的認可。但是，我們經常遇到各式各樣的房屋租賃契約糾紛，使契約目的無法實現。這裡是一個常見的案例，希望通過我們的分析，對房屋租賃契約雙方當事人有所借鑑，以便謹慎處理房屋租賃契約糾紛。

案情介紹

a先生將其自有的一套公寓出租給一家網路公司——b公司，雙方在契約當中約定，租賃時間為XX年3月1日至XX年3月1日，月租金人民幣11000元，b公司應於每月20日前支付下個月的房租，否則按日支付應付款的千分之三的違約金，直到實際付款日為止。因為簽訂契約時，a先生對約定的租金數額很滿意，便沒有約定契約解除事由。

XX年12月，b公司以房間供暖不好、隔音效果差等理由每月都遲延付款，並且沒有支付違約金。現在發展到不經a先生反覆催促，b公司就不付租金。對此a先生非常苦惱。

案件分析

b公司：遲延付款，承擔違約責任

承租人違反契約約定義務，必須承擔違約責任。《契約法》第一百零七條規定“當事人一方不履行契約義務或者履行契約義務不符契約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因此，依據契約約定，a先生向b公司索要違約金的行為合理合法，受法律保護。

b公司不具備遲延付款的抗辯權。如果a先生違約，b公司可要求他承擔違約責任，但不能停止付款(除非有明確約定可以因此停止、遲延付款)，否則依據《契約法》第一百二十一條，雙方都違反契約的，應當各自承擔相應的責任，b公司不能免除違約責任。

那么對前幾次沒有索要的違約金，a先生是否還有權追償呢?答案是肯定的。對於未經a先生明示放棄的債權，只要在訴訟時效之內，隨時可以要求債務人償還。

a先生：有權依法解除契約

對於已經發生的事實，雖然契約當中沒有約定解除事由，但a先生可以採取以下兩種法定方式處理：

第一種：當b公司出現遲延支付租金的情況時，a先生可向b公司發出有效的催款通知，若b公司不能在規定的期限內履行付款義務，a先生有權解除契約。根據《契約法》第九十四條第三款規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除契約。採取這種方式的前提是b公司遲延履行契約主要債務，即遲延支付月租金。

第二種：在約定租期屆滿前，a先生單方面想解除與b公司租賃契約關係的，a先生應當向b公司發出明確的解除契約的意志表示。根據《契約法》第九十四條第二款規定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除契約。a先生可以在任何情況下採取該種處理方案。

本案當事人在採用上述方案時，應嚴格區別“契約已履行完畢不能解除”的情況，以保證安全公正的社會秩序。若對方不同意解除契約，只能通過仲裁或訴訟程式，由司法機關判定契約是否解除。