常見租賃契約 篇1
一、登記公示制度和徵信體系建設滯後
登記制度和徵信體系建設滯後是掣肘行業發展的重要因素。融資租賃行業的登記系統、徵信體系不夠完善， 重複租賃、重複抵押等現象頻發。承租人違約成本低，但卻能帶來雙倍甚至多倍的流動資金，這在很大程度上刺激了承租人違約，從而阻礙了融資租賃行業的發展。
二、承租人、回購人的錯誤認識導致產生履約瑕疵
直租模式下，租賃物質量存在瑕疵，是承租人常見的抗辯理由之
一些承租人將融資租賃與普通租賃相混淆，或將融資租賃的出賣人、出租人、承租人三方交易關係誤以為是單純的借貸關係或買賣關係。個別承租人法律與契約意識不強，以為租賃物的質量風險由出租人負擔，忽視對交付租賃物的質量檢驗而直接簽收受領租賃物，從而產生糾紛。
回購人基於銷售利益驅動，對回購法律風險預判和控制不足，尤其是對承租人履約能力和租金支付情況缺乏必要和有效的監督。一旦出現風險時，回購人往往對回購契約條款的效力提出異議。
三、出租人的風險防控機制仍存在一些問題
部分出租人使用的契約文本有較大問題，主要體現在契約生效條款、首付款條款、回租條款等方面。
有的出租人契約中明確約定，在收到出租人生效通知後，融資租賃契約方生效。但在實務操作中，由於個別工作人員的疏忽，未及時發出生效通知。那么這個時候融資租賃契約是否已生效了呢？
有的出租人為了達到儘快回款等目的，在融資租賃契約中約定了承租人要支付首付款，但未約定首付款的性質，故有承租人逾期支付租金時，往往主張以首付款抵扣租金。法院也常以格式條款是由出租人提供為由，應作出對出租人不利的解釋。
有的出租人與出賣人簽訂了回購條款，但部分回購條款約定不明確，再加上走到訴訟階段後，出租人缺乏必要的訴訟技巧，喪失了要求出賣人回購的最佳時機。
有的出租人風控流程不完備，業務員素質不高，實踐中曾出現過一位業務員一年只做了五筆業務，其中四個出現了嚴重的違約情況。
四、假“融資”真“借貸”案件多見
融資租賃契約與借貸契約的主要區別在於當事人之間不存在單純的借貸關係，出租人對承租人的資金融通表現形式為出租設備，承租人直接獲得只是設備使用權而不是貸款。由於當事人對融資租賃契約的法律特徵不理解或履行中的誤解，又由於有的'企業急需資金而借貸無門，有的出租人則為牟取較高利息而以租賃形式發放貸款，導致一些名為“融資”實為“借貸”的契約糾紛訴至法院。在審判中遇到的情況大致有兩種：一種是出租方和承租方僅訂有“租貨設備”協定，出租方未訂有購貨契約而直接將“設備款”借給承租方以償還租金形
式還本付息。如某租賃公司與某工業公司簽訂融資租賃契約一份,約定租賃公司融資六十萬元給工業公司購設備，擔保方為鎮財政所。契約簽訂後,租賃公司將設備款六十萬元中扣下一萬二千元作手續費餘款匯給工業公司。“租賃期滿”因工業公司未償付租金引起糾紛。經查明雙方是規避法律而簽訂的借貸契約，法院在確認契約無效的情況下，出租方只收回本金，約定以租金,取得利息部分不予保護。另一種是：出租方、承租方和供貨方分別簽訂了符合形式要件的融資租賃契約和購貨契約，但三方當事人實際履行的仍是借貸契約。如某租賃公司與某紗廠簽訂融資租賃契約一份，約定由租賃公司融資一百二十萬元的粗紡機、細紗機設備租給紗廠，擔保方為某紡機公司，後因紗廠轉產歇業無力還款，租賃公司以紗廠和紡機公司為共同被告訴至法院。經查,紗廠與紡機公司先簽訂購銷契約一份，由紡機公司供給紗廠四十九台棉紗紡織機械設備，計價款一百七十餘萬元。提貨後，紗廠僅付款五十萬元。為解決資金缺口，遂向租賃公司借款，雙方以融資租賃的形式貸款一百二十萬元。從形式要件上看，“三方當事人簽訂兩個契約”完全符合法律規定，（某紗廠如受出租方委託亦可直接向購貨方訂貨，而出租方直接將貨款匯給承租方屬於“回租”形式）,三方當事人也都認為履行的是融資租賃契約。但實際上承租方紗廠講不清自己所租貨的設備是那些，出租方租賃公司也言不明那些設備是融資購置，更奇怪的是融資契約的擔保方即購貨契約的供貨方竟然都是紡機公司。因此，這仍然是一起名為融資租賃契約實為無效借貸契約的經濟糾紛。目前對上述兩種情況的案件實體處理意見是：確認案
件性質是企業之間相互借貸的無效借貸契約，根據有關法律的規定，除依法判令(承租方)借款如數返還貸款本金外，對約定取得和已經取得的利息租金不保護予以追繳國庫，視情節對借款雙方給予一定的罰款。因被擔保的契約確認無效，擔保方則對借款方應償還貸款承擔連帶責任。
常見租賃契約 篇2
因房屋租賃契約解除而致次承租人不能繼續使用房屋租賃物的損失，應由誰承擔違約責任?這是房屋租賃契約常見糾紛之一。經出租人同意的轉租契約，如因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續履行轉租契約的，是兩個房屋租賃契約同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立房屋租賃關係?
1、因房屋租賃契約解除而致次承租人不能繼續使用房屋租賃物的損失，應由誰承擔違約責任?
由於出租人並未直接與次承租人形成房屋租賃關係，根據契約相對性原則的要求，次承租人只能向轉租入主張違約責任或損害賠償責任，而不能直接要求出租人承擔責任。
2、經出租人同意的轉租契約，如因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續履行轉租契約的，是兩個房屋租賃契約同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立房屋租賃關係?
一種觀點認為，次承租人無過錯且要求繼續房屋租賃，而出租人行使契約解除權的，在做出租人與次承租人建立房屋租賃關係的調解工作無效的.情況下，只能兩個房屋租賃契約同時解除。對兩個契約解除的後果，原則上都應予以處理，但當行使釋明權後，相關當事人不主張也不舉證的，對後一個房屋租賃契約解除的後果可不予處理。對解除兩個房屋租賃契約的後果處理，除明確由次承租人返還出租人房屋租賃的房屋外，對違約責任及裝潢損失的賠償，則根據兩個房屋租賃契約中的約定處理。
另一種觀點認為，對轉租中，因承租人拖欠租金，次承租人無過錯且要求繼續房屋租賃的，從保護次承租人的利益出發，可判明次承租人直接與出租人建立房屋租賃關係。我們認為，房屋租賃契約因承租人未依約給付租金而致契約被解除的，則轉租契約將因此而處於履行不能的狀態。但原房屋租賃契約與轉租契約畢竟是兩個契約，原出租人並非轉租契約的當事人，不能強迫他繼續履行轉租契約。因此，除非出租人與次承租人就繼續履行契約達成一致，否則，次承租人要求繼續履行契約的主張不能支持。
3、原房屋租賃契約解除而產生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求契約的承租人或出租人承擔違約責任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應收訴訟費?
次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬於無獨立請求權的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無論其提出什麼主張，都不能構成反訴。但出於解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟後，將該訴訟與原房屋租賃契約解除糾紛合併審理。同時，另行訴訟屬於新的訴訟，應當收取訴訟費。
4、房屋租賃契約解除後(轉租契約也將同時解除)，次承租人因此負有退房義務。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費如何計算?
房屋使用費參照數額一般有房屋租賃契約的租金、轉租契約的租金、市場租金三個標準。我們認為，出租人就上述三個標準之一主張房屋使用費的，應當支持。
常見租賃契約 篇3
1、房屋租賃契約是否必須採取書面形式？
《契約法》第215條規定，“租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃”。
因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃契約或者書面租賃契約；房屋租賃期限在半年（6個月）以上應當採取書面形式租賃契約。
【提示】
①口頭房屋租賃契約風險較大。
當事人房屋租賃契約採取口頭形式的，發生爭議時要有其他證據證明。
②法律對長期房屋租賃契約（6個月以上）要求採取書面形式。
租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃契約，視為不定期房屋租賃契約。
2、什麼是定期房屋租賃契約？
定期房屋租賃契約是指當事人明確約定了租賃期限的房屋租賃契約。
定期房屋租賃契約包括以下形式：
（1）口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿6個月的；
（2）書面約定房屋租賃期限在6個月以上的。
3、什麼是不定期房屋租賃契約？
不定期房屋租賃契約是指當事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃契約。
不定期房屋租賃契約包括以下形式：
（1）非書面形式不定期租賃契約：租賃期限6個月以上，當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
【提示】當事人約定租賃期限在6個月以上而未採用書面形式的，不論是否有證據證明，一律視為不定期租賃契約。
（2）約定不明確不定期租賃契約：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協定的，並且按照契約有關條款或者交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。
【提示】當事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃契約。
（3）事實不定期租賃契約：租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃契約繼續有效，但租賃期限為不定期。
【提示】事實租賃契約推定為不定期租賃契約。
①承租人可以隨時通知出租人解除不定期租賃契約；
②出租人也可以隨時解除不定期租賃契約，但應當在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。
4、房屋租賃契約最長期限是多少年？
《契約法》第214條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃契約，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”
因此，房屋租賃契約包括續訂房屋租賃契約的最長期限均為20年。
【提示】
①房屋租賃契約期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃契約所約定租賃期限不得超過20年；並非指數次簽訂租賃契約或者數份租賃契約的總租賃期限不能超過20年。
②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃契約的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
③房屋租賃期限超過20年，並非整個租賃契約無效；而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。
5、房屋出租人有哪些義務？
（1）交付出租房屋的義務：出租人應當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。
（2）出租房屋保持義務：出租人應當保持出租房屋符契約定的用途。
（3）出租房屋維修義務：出租人應當履行出租房屋的維修義務，但當事人另有約定的除外。
a、承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修：
b、出租人未履行出租房屋維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；
c、因維修出租房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
【提示】
房屋出租人承擔維修出租房屋義務需要具備以下條件：
①以租賃期間承租人履行了通知義務為前提條件；
②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件；
③租賃房屋毀損必須是因不可歸責於承租人的事由造成的；
④當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務。
（4）、出租房屋權利瑕疵擔保義務、
出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立契約時不知道出租房屋存在權利瑕疵的，出租人應當保證出租房屋交付後不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務。
①因第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
②因第三人主張權利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
【提示】
①出租房屋權利瑕疵擔保義務的範圍為出租房屋交付前即存在的權利瑕疵，且為承租人不知情的權利瑕疵。
②出租房屋交付後才存在的權利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權利瑕疵，則不構成出租房屋權利瑕疵擔保義務。
【提示】
出租方違反出租房屋權利瑕疵擔保義務，承租人可採取以下補救辦法：
根據契約法，出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務的，承租人享有減付、不付租金的權利；根據《解釋》第八條規定，因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除契約的，人民法院應予支持：
①租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
②租賃房屋權屬有爭議的；
③租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
（4）、出租方對出租房屋的安全擔保義務；
（5）、法律規定的其他義務。
出租房屋安全擔保義務是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立契約時明知該出租房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除契約。
【提示】
違反出租房屋安全擔保義務產生承租人絕對解除權，該解除權不因任何事由受到影響。
6、承租人對出租房屋的使用有哪些義務？
承租人有正當使用出租房屋的義務，即應當按照約定方法或者出租房屋性質使用出租房屋。
（1）承租人應當按照約定的方法使用出租房屋；
（2）對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協定補充；不能達成補充協定的，按照契約有關條款或者交易習慣確定；
（3）按照契約有關條款或者交易習慣仍不能確定的，應當按照出租房屋的性質使用。
【提示1】
承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個：
①約定使用方法（首要標準）：
a、房屋租賃契約約定的使用方法；
b、雙方補充協定約定的使用方法；
c、按照契約有關條款或者交易習慣確定使用方法。
②出租房屋性質確定使用方法（次要標準）：只有沒有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質確定使用方法。
【提示2】
承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，出租人有權解除契約和要求賠償損失。
《契約法》第219條規定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除契約並要求賠償損失。
因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除契約並要求賠償損失。
《解釋》第7條規定，承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的'合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除契約並要求賠償損失的，人民法院依照契約法第219條的規定處理。
【提示3】
承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。
（4）、承租人對出租房屋承擔保管義務。
承租人應當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
【提示】
承租人已盡妥善保管義務，承租人不承擔損害賠償責任。
（5）、承租人能否對出租房屋進行轉租應當經出租人同意。
《契約法》第224條第二款規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃契約繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”
《解釋》第15條規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”
【提示】
房屋轉租存在兩個房屋租賃契約：
a、原租賃契約：繼續有效。
b、次房屋租賃契約：原房屋租賃契約的承租人需要對次房屋租賃契約的轉租第三人造成租賃物損失行為負責。
【提示】
《契約法》第224條第二款規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除契約。
《解釋》第16條規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除契約或者認定轉租契約無效的，人民法院不予支持。
因租賃契約產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。”
【提示】
出租人自知道或者應當知道承租人轉租後6個月內未提出異議，視為出租人同意轉租。
（6）、房屋承租人有何支付租金的義務。
①承租人應當按照約定的期限支付租金。
②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協定；無法達成補充協定的，按照契約有關條款或者交易習慣。
③按照契約有關條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付：
a、租賃期間不滿1年的：應當在租賃期間屆滿時支付；
b、租賃期間1年以上的：應當在每屆滿一年時支付；剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
【提示1】
承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：
（1）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除契約。
（2）《民法通則》第136條規定，“下列的訴訟時效期間為一年：…（三）延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的訴訟時效期限為1年。
①出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃契約。
②出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年。
【提示2】
因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃契約，次承租人有以下救濟權利：
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求的合理期限內仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃契約。
《解釋》第十七條規定，“因承租人拖欠租金，出租人請求解除契約時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人契約解除權的，人民法院應予支持。但轉租契約無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。”
因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權受到次承租人代付租金抗辯權的限制。
7、承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務各有哪些？
（1）租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。
（2）房屋租賃契約無效、履行期限屆滿或者解除：
a、出租人有權請求次承租人騰房；
b、負有騰房義務的次承租人逾期騰房的，出租人有權請求次承租人支付逾期騰房占有使用費。
8、未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人訂立的房屋租賃契約是否無效？
《建築法》第61條第二款規定，建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第10條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計檔案報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。
《消防法》第11條國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計檔案報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。
出租未經整體驗收合格的城鎮房屋，違反《建築法》第61條、《消防法》第10條的強制性規定，但是不論是契約法還是《解釋》均未將此種情形規定為契約無效情形。因此，不應當認定房屋租賃契約無效。
【提示】
①城鎮房屋是指城市、鎮規劃區內的房屋。
②未經整體驗收合格的城鎮房屋，當事人簽訂的房屋租賃契約不因此無效。
但是，《解釋》第2條規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃契約無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。”
【提示】
違反建設工程規劃的城鎮房屋簽訂的房屋租賃契約無效；但在一審辯論終結前取得審批的依法有效。
9、違反建設工程規劃的農村房屋，當事人簽訂的房屋租賃契約不因此無效。
農村房屋是指鄉、村規劃區內的房屋。《解釋》第1條第二款規定，“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃契約糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定”。
法律、法規對農村居民住宅設計、建設、驗收方面的規定，至今適用的仍然是1993年6月29日國務院第116號令發布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，農村居民房屋的設計、施工、驗收均缺少具體和嚴格的標準。
因此，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的農村房屋租賃契約，不因此無效。
10、臨時建築物房屋租賃契約，是否有效？
《解釋》第3條規定，“出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃契約無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。”
【提示】
非法的臨時建築物房屋租賃契約除了在一審辯論終結前取得批准有效以外，均為無效房屋租賃契約。
11、房屋租賃契約未經備案是否有效？
《房地產管理法》第54條規定，“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃契約，並向房產管理部門登記備案”。
《解釋》第4條規定，“當事人以房屋租賃契約未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認契約無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃契約生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”
【提示】
房屋租賃契約登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。
12、房屋租賃契約無效，產生哪些法律後果？
房屋租賃契約無效，當事人不得請求支付租金；但是可以請求參照契約約定的租金標準支付房屋占有使用費。
房屋租賃契約無效，當事人可以請求賠償損失。
【提示】
房屋租賃契約無效的，出租人可以請求支付房屋占有使用費。
13、“一房數租”情況下，如何確定承租人？
《解釋》第六條規定，“出租人就同一房屋訂立數份租賃契約，在契約均有效的情況下，承租人均主張履行契約的，人民法院按照下列順序確定履行契約的承租人：
（一）已經合法占有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）契約成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除契約、賠償損失的，依照契約法的有關規定處理。”
【提示】
“一房數租”占有人優先→登記備案人優先→先成立契約優先。
14、因房屋租賃而發生的裝飾裝修處理辦法：
（1）租賃契約無效時，裝飾裝修如何處理？
①承租人經出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：
a、出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；
b、不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
②承租人經出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：
a、出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；
b、不同意利用的，由雙方各自按照導致契約無效的過錯分擔現值損失。
（2）租賃期間屆滿時，裝飾裝修如何處理？
①承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。
②承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，當事人另有約定的按照約定處理。
綜上述，經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費用。
（3）、契約解除時，裝飾裝修如何處理？
①承租人經出租人同意裝飾裝修，契約解除時，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
②承租人經出租人同意裝飾裝修，契約解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
a、因出租人違約導致契約解除，承租人有權請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失。
b、因承租人違約導致契約解除，承租人不得請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值範圍內予以適當補償。
c、因雙方違約導致契約解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。
d、因不可歸責於雙方的事由導致契約解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
③當事人另有約定的，按照約定處理。
15、什麼是共同租賃權？
（1）共同居住戶的共同租賃權（共同居住權）。
《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》119條第一款規定，承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。
（2）共同經營人的共同租賃權。
《解釋》第19條規定，承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人有權請求按照原租賃契約租賃該房屋。
【提示】
共同租賃許可權於共同居住戶、個體工商戶共同經營人或者個人合夥其他合伙人。
16、什麼是“買賣不破租賃”？
最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃契約對承租人和新房主繼續有效。
《契約法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃契約的效力。
《解釋》第20條規定，“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃契約的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
根據上述規定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃契約的效力，原租賃契約對承租人和新房主繼續有效，承租人有權請求房屋受讓人繼續履行原租賃契約。
但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：
①當事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當事人另有約定限制；
②事先抵押許可權制：受房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的，“買賣不破租賃”受限制；
③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。
【提示】
“買賣不破租賃”受到事先抵押權、事前查封和當事人約定的限制。
17、什麼是承租人的優先購買權？
《契約法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
《解釋》第22條規定，出租人與抵押權人協定折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
根據上述規定，承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋，或者協定折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。
【提示】
①在承租人享有優先購買權時，出租人負有在合理期限通知承租人的義務。
②“合理期限”沒有明確規定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人”規定；《民通意見》第118條規定的“前3個月通知”已作廢。
18、哪些情形承租人不得主張優先購買權？
《解釋》第23條規定，出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
《解釋》第24條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優先購買權。
（1）承租人怠於行使優先購買權，視為放棄優先購買權：
a、出租人在拍賣5日前已經通知承租人，承租人未參加拍賣的；
b、出租人已經履行通知義務，承租人在15日內未明確表示購買的。
（2）房屋共有人、近親屬購買權優先於承租人購買權：
a、房屋共有人行使優先購買權的；
b、出租人將房屋出賣給近親屬的。
（3）善意但三人已經取得租賃房屋物權的：即第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
【提示】
承租人怠於行使優先購買權、更高優先權人行使優先購買權、以及善意第三人確定物權的，承租人均不得請求優先購買權。
19、出租人侵犯承租人的優先購買權，承租人能否請求法院宣告該房屋買賣無效？
《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第118條規定已經作廢，“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”
《解釋》第21條規定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣契約無效的，人民法院不予支持。”
根據上述規定，出租人侵害承租人優先購買權的：
（1）出租人與第三人簽訂的房屋買賣契約不因此無效；
（2）承租人只能請求出租人承擔賠償責任。
【提示】
隨著《民通意見》第118條規定的廢止，承租人無權請求法院確認違反承租人優先購買權的房屋買賣契約無效。
20、房屋租賃糾紛如何確定管轄？
《最高人民法院關於房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批覆》（1986年1月7日）規定，凡在租賃關係存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
上述規定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權的有效意見。
（1）房屋租賃糾紛一般應由房屋所在地法院管轄；
（2）個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。
常見租賃契約 篇4
契約的效力分為了有效、無效以及效力待定。對於房屋租賃這種特殊的契約而言，其同樣也是可能存在無效的情況。一旦契約無效，那么對雙方當事人的利益就會造成一定的影響。下面，我們一起看看房屋租賃契約無效的情況有哪些。
房屋租賃契約無效的情況有：
(一)未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃契約無效。
現實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效契約風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃契約中約定無效契約處理條款，以保護自己一方權益。
(二)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋(即違章建築)，與承租人訂立的租賃契約無效。
實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業用途的房屋作為商業用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，並擾亂了房地產市場，這種租賃契約當然認定無效。
(三)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃契約無效。
《城市房屋拆遷管理條例》第12條規定：“拆遷範圍確定後，拆遷範圍內的單位和個人，不得進行房屋租賃。”
(四)租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。
根據我國法律規定，契約被確認無效後，契約尚未履行的，不得履行;正在履行的，應當立即終止履行。對於無效契約造成的財產損失，一般採取如下方法處理：
1、返還財產。返還財產是使當事人的財產關係恢復到契約簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效契約取得的標的物還存在，則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
2、賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的`損失;雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
看完上文中的內容，相信你已經知道房屋租賃契約無效的情形有哪些了吧。實際操作中，為了保護你的權益一定要注意這些導致契約無效的情形，否則的你的利益就有可能受到損害。