第九章 土地估價方法之五——路線價估價法
輔導內容:
1、路線價的基本概念與原理
2、路線價修正及路線價估價法運用
一、路線價估價法概述
1、路線價估價法定義與基本原理
路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地,設定標準深度,求取在該深度上數宗土地的平均單價並附設於特定街道上,即得到該街道的路線價。
路線價估價法是依據路線價,再配合深度指數表和其他修正率表,用數學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似,基本原理是替代原理和區位論(可及性)的具體運用。
2、路線價估價法的基本公式
基本公式:宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積
修正公式:宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額
或宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積
3、路線價估價法的特點與適用範圍
僅適用於城市的估價,能快速評估多宗土地的價格。
4、路線價估價中涉及的有關概念
(1)標準宗地
(2)標準深度
(3)里地線
(4)深度指數修正表
(5)路線價區段
二、路線價及其修正體系的建立(理解就可以了)
1、路線價及其修正體系確定的基本程式
2、路線價區段劃分與標準深度設定
設定的標準深度,通常是路線價區段內臨街各宗土地的深度的眾數。
3、路線價的評估確定
樣點宗地單位地價求取方法:收益還原法、市場比較法等
平均這些標準宗地單位地價的方法:眾數、中位數、簡單算術平均、加權算術平均等
路線價評估確定的具體步驟:地價實例調查-宗地地價計算-宗地數據檢驗-確定地價區段-計算區段地價-劃分地價等級
4、深度修正係數表的編制
深度指數修正表是反映隨宗地臨街深度的變化,地價變化相對程度的表格。
(1)深度指數修正的原理
(2)深度修正的各種方法
歐美的慎格爾法則(四三二一法則)、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則
路線價的表示方式不同,深度指數表的製作形式也有差異。
(3)深度修正表編制:單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率
5、其他宗地條件修正係數表的編制
寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正
三、利用路線價估價法評估宗地地價
1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程式
(1)確定待估宗地所處的路線價區段與路線價
(2)確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件
(3)確定待估宗地的深度修正係數和其他條件修正係數
(4)估算宗地地價
2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法
重點理解教材中的幾個圖和31個計算(台灣標準)
(1)臨街地:7種情況
臨街深度未達里地線者,按深度指數表和基本公式計算;
平行四邊形的宗地:以其高度為臨街深度;
梯形宗地分兩種情況:平行的、垂直的;
正三角形的宗地:以其高度的1/2為臨街深度;
逆三角形的宗地:比照袋地計算;
街廓縱深在36m以下者:以中間線分前後兩部分計算;
宗地深度超過里地線者:以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。
(2)路角地:幾種加成減成情況
(3)袋地:按起訖深度指數表,比照臨街地方法計算
(4)其他土地:主要是里地按路線價四成計算
(5)實例計算