1．引 言
在房地產估價實務中，比較法中的交易情況、交易日期、房地產區位權益實物狀況，成本法中的土地使用權出讓金、拆遷補償安置費、勘察設計費、建安工程費、公共配套設施建設費及相關稅金，收益法中的預期未來淨收益及風險等，這些因素引起了房地產估價師的高度重視，成為了估價結果的直接依據，而保證房地產正常使用的安全因素往往被大家有意無意地忽視了。能夠安全的使用是房地產價值得以實現的前提，因此安全因素必須予以充分考慮，在估價實務中將其納入價值影響因素體系。房地產估價中涉及的安全因素極為廣泛，包括自然條件、設計建造、環境污染、室內裝修等諸多方面潛在的安全隱患。
2．自然條件安全性分析
地震、風沙、冰雹、大雪、雷雨等自然條件無時無刻不在考驗著我們居家辦公娛樂之所的安全。它們對安全辦公與居住構成的威脅大多是區域性的，房地產估價師對這些區域性安全因素可以從巨觀上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8級大地震讓整個城市一夜之間變為廢墟，如果在城市規劃時能夠充分考慮地質板塊構造而移址遷建，在設計建造時能夠充分考慮地震危害性而採用框架結構，就不會釀成這樣的災難。而成都地處“天府之國”，歷史上從未有過災難性的地震災害，從地質板塊構造學說來看也未處於板塊邊緣的地震火山活躍地段，地震對成都樓市的安全威脅便微乎其微。我國地處北半球，北方寒冷，房屋朝向宜南偏西、北偏東，以增加冬天室內日照時間。南方炎熱，房屋朝向宜南偏東、北偏西，以降低夏天室內溫度減少中暑機會。北方多雪，屋頂造型以有利於積雪的迅速自然清除為宜。南方多雨，一到夏季便風雨交加、電閃雷鳴、水流成河。建築物窗戶玻璃破碎傷人，雷擊導致火災，洪水淹沒引起財產損失甚至人員傷亡等事故的報導經常見諸報端。估價實務中應對窗戶設計是否合理、玻璃安裝是否牢靠、避雷設施是否鏽蝕、排水設施是否通暢，沿江房地產是否在洪峰之下等安全因素予以關注。湖北省武漢市在長江防洪牆內開發高檔商品住宅，儘管商品住宅享受到了長江的美景，但由於其危害了長江防洪的安全，受到洪澇災害的威脅，而不得不將其炸掉，經濟損失超過2億元。
3．設計建造安全性分析
3.1 地基安全因素
房地產作為不動產,決定了建築物對土地的依賴性。地基的好壞，直接關係著建築物的安危，是建築工程事故發生的重要原因。地基事故一旦發生，後果極為嚴重，補救也極為困難，因此在規劃設計階段就應保證地基有足夠的承載力，並滿足總沉降量和不均勻沉降量限定在規定範圍內的變形要求。通過查驗竣工驗收報告，檢查施工前是否進行了標準貫入實驗確定非粘性土的密實度、含水量分析實驗確定粘性土的稠度，是否用載荷實驗法確定地基容許承載力，並在此基礎上合理設計建築高度，合理確定基礎底面積大小、斷面形式、埋深和建築間距，以滿足安全要求。在估價實踐中，我們應設法獲取有關地基安全性的材料，勘察地基的地質構造，地形地貌，土坡的遠近和失穩的可能性，排水設施是否齊備等安全因素。1972年仲夏，香港普降大雨，雨量高達1658.6毫米，引起山坡殘積土軟化而滑動，7月18日發生大地震，致使寶城大廈倒塌，因大樓之間間距太小，還砸壞鄰近一幢大廈的一角，造成了巨大的人員傷亡和財產損失。此外，估價師還應全面分析保證邊坡穩定的支擋和排水設施，考察地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋等而形成，確定地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經過特殊處理的土質，並採取了相應的安全措施。
3.2 建築安全因素
建築物是房地產使用價值的載體，而且一經建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設計合理性和建造質量直接關乎著人們的生命財產安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建築物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，牆、柱、梁、板、樓梯、屋面等結構的共同作用是把建築自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和牆傳遞給基礎，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外牆圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽台、雨篷、台階、散水等作為房屋建築的組成部分，為房間的通風透光及進出提供了方便。估價實務中，應重點考察牆柱力學設計的合理性，特別是當存在剝落、裂縫和露筋鏽蝕現象時，估價師須進行全面的受力分析，以確保牆柱有足夠的承載能力。對於樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、鬆動和油漆老化時，也應引起高度重視。在現場查勘後，嚴格按照《危險房屋鑑定標準》、《工業廠房可靠性鑑定標準》等標準和規定逐項進行安全影響評價打分，作為成新率或尚可使用年限的依據。
3.3 消防安全因素
隱患險於明火，責任重於泰山。但凡房地產都應該具備消防通道，電梯不能取代樓梯的作用。在評估電梯公寓或辦公樓時，應檢查樓道的寬度是否能夠滿足消防緊急通道的要求，樓道上是否堆積有大量的木製品、棉製品、紙製品等可燃廢棄物，消防設施、滅火器材及消火栓狀況等是否性能良好。在某些國家，居住用房地產的陽台上往往都還配備有一根可直達地面的逃生繩。對於商業用房地產特別是公眾聚集的商場、影劇院等房地產的估價，應嚴格檢查其是否依法通過了消防設計審核、消防驗收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示標誌、應急照明等是否符合規定。家用電器的快速普及導致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶導線截面為16mm2，分支迴路截面為2.5 mm2，空調等大功率電器和廚房、衛生間的迴路最好選用4 mm2的銅線。由於鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過高電阻能產生異常高溫。另外，電氣線路過細，也會使電線發熱加劇，絕緣老化加速，易導致線路間短路和接地故障，引起電氣火災事故。因此，對於鋁導線、入戶導線截面積不能達到標準、電線與插座不配套、開關產品未經國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產，便存在一定的價值減損。其價值減損額度是重新布線的成本。
4．環境污染安全性分析
環境是人們生活工作的大氣候，涉及地球空間範圍內的大氣環境，土壤環境，水環境等自然環境和人工條件形成的環境因素，是人類可持續發展的基礎。人為條件可以在環境中形成物理射線、化學製劑、噪音、浮塵、聚氯聯苯或其它有害物質。如化工廠的工業用地，可能由於工業生產，造成有害物質對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業用地直接轉變為非工業用地，如建造民用住宅，對房地產的正常使用就構成了潛在的安全威脅，使住宅的價值貶值。20世紀60年代，在美國的五大湖地區曾有一個垃圾填埋場，由於居住用地的需要，政府決定在垃圾填埋場上建設住宅，並出售給當地居民，形成了一個居住社區。由於地下垃圾填埋場中形成的化學污染，通過地下水和土壤滲透，對居民造成健康威脅，許多人生病，並搬出了這個社區。政府不得不下令停止使用這個住宅小區，並花費數百萬美元來清除那裡的環境污染。住宅小區完全被廢置，住宅價值幾乎為零。由於環境污染給人們造成巨大的安全威脅，處於惡劣環境中的房地產與處於優美環境中的房地產有不等同的價值，即使它們的建築標準、建築質量、建築材料等條件是一樣的。
5. 室內裝修安全性分析
隨著人們經濟條件和物質生活水平的不斷提高，搞居室裝修的家庭越來越多，裝修上的花費越來越大，甚至超過了房地產的購買價格。然而無論如何裝修，有一點卻不能忽視，那就是安全。在裝修家居的時候提高安全意識，儘量減少安全隱患至關重要。估價實務中發現，室內環境污染主要源自建築、裝飾材料和家具等，而對人們的身體健康影響最大的是室內裝修引起的甲醛、tvoc(總揮發性有機物)、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特別是豪華裝修，更是潛藏著巨大的安全隱患。裝修的最終目的是提高人們的生活質量，給家庭營造一種溫馨的氛圍，設若換來的是室內環境污染、木質材料的濫用留下火災隱患、地板防滑性能不夠、通風設計不暢、陽台密閉阻斷與大自然的接觸，這些潛在的安全隱患便為正常生活構成威脅，在房地產估價中帶來價值減損。
6. 結論和問題的提出
估價實務中充分考慮安全因素對房地產價值的影響是房地產估價師降低估價風險的有效手段。全面系統地將各種安全因素納入房地產價值影響體系，為估價結果的客觀公允提供了有力的保障。期望政府部門能夠儘快建立安全影響評價的技術規範，對我國在1999年頒布實施的《房地產估價規範》，在現有基礎上適時地更新並注入新的內容，使我國的房地產估價向更深入和細化的專業化方向發展。進一步提高我國房地產估價水平，使房地產估價師在房地產開發項目可行性研究階段、簽訂房地產買賣契約階段、簽訂房地產抵押貸款契約階段都能夠發揮更加積極的作用、提供更為專業的諮詢報告，從而引導房地產業的健康發展，適應人們就安全因素對房地產價值影響量化的客觀需求。