2．3 房地產市場的特性與功能
2．3．1 房地產市場的特性
房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由於房地產商品本身具有區別於其他商品的獨特屬性，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別於一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：
2．3．1．1 市場供給的特點
由於房地產商品的供給在短期內很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由於房地產的位置、環境、數量、檔次的差異，市場供給具有非同質性；由於土地的有限性、不可再生性，以及房地產投資規模巨大，使房地產市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。
2．3．1．2 市場需求的特點
房地產是人類生存、享受、發展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質性相吻合，需求者購置房地產時通常有不同的目的和構想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產的開支巨大，通常需要藉助金融信貸機構來進行融資。
2．3．l 3 市場交易的特點
由於房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權的流轉及其再界定；房地產交易通常需要經過複雜和嚴密的法律程式，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計師或物業代理等專業人員提供服務。
2．3．1．4 市場價格的特點
房地產商品的不可移動性，使房地產價格與其所處的地理位置關係極大；其次由於人口的不斷增長和經濟社會的不斷發展，房地產價格總體呈向上波動的趨勢；但現實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。
以上四個方面是房地產市場的主要特徵，但對於某一國家或地區的房地產市場，還要受其社會經濟環境的影響，尤其是受到社會體制的規定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產市場的一些獨特性。
2．3．2 房地產市場的功能
在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。但價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發揮作用的。房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：
2．3．2．1 配置存量房地產資源和利益
由於土地資源的有限性，又由於房地產開發建設周期較長而滯後於市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調節作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。
2．3．2．2 顯示房地產市場需求變化
在下面的圖中，居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖 2—1所示，售價從op升到op1，租金從or降到orl。
2.3.2.3 指導供給以適應需求的變化
房地產市場供給的變化可能會由於下述兩個方面的原因引起：
（１） 建設新的房地產或改變原來物業的使用方式．
例如在圖示２－１（b）中，由於部分需求從出租住宅轉向出售住宅，租金下降至or１，出租住宅的供給量從ol降到ol1，ll１就可以轉換成出售住宅，因為出售住宅的需求量增加了mm１。最後形成了均衡價格op１和均衡租金or１。
(2)某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。根據當地各類房地產 收益率水平，同類型的物業都存在一個適當的租金售價比例，例如一般情況下住宅的售價相當於大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業供給緊張，最高的月租金達到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業間的供給量發生了相對變化。
由於房地產市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調節過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平 衡，所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產市場是再恰當不過的了。
2．3．2．4 指導政府制訂科學的土地供給計畫
在我國，城市土地屬於國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計畫來適時滿足全體社會成員生產和生活的需要、調節房地產市場的供求關係提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計畫首先要了解房地產市場，通過對市場提供的房地產存量、增量、交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計畫。
2．3．2．5 引導需求適應供給條件的變化
例如，隨著建築技術的發展，在地價日漸昂貴的城市中心區建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對於多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買高層住宅，從而減少了城市中心區對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利於政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。
例題：房地產市場的功能有（ ）
ａ配置存量房地產資源和利益
ｂ指導供給以適應需求的變化
ｃ指導政府制訂科學的土地供給計畫
ｄ引導需求適應供給條件的變化