(3)計算房地總收益:
年總收益＝2914。5o×0。8×242。03＝564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據調查了解，當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%，即：
房屋出租經營管理費＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元
②維修費:
根據××市 建設 和房管部門提供的資料，市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%，即：房屋出租經營維修費＝房屋重置價×2%＝2914。50×700×2%＝40803元
③ 保險 費：
根據調查，市區房屋保險費率為房屋現值的2‰，即：
房屋年保險費＝房屋現值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元
④房屋年折舊額：
房屋年折舊額＝房屋重置價／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元
⑤租金損失：
根據調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：
租金損失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元
年總費用＝① ② ③ ④ ⑤＝118308．22元
(5)房地年純收益：
房地年純收益＝房地年出租總收益—房地年出租總費用
＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元
(6)確定綜合還原率：
採用收益排序插入法確定綜合還原率為10％。
(7)計算總樓價：
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元
(8)房屋現值
房屋現值＝房屋重置價×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元
(9)總地價
總地價＝總樓價—房屋現值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元
2．市場比較法
(1)選擇房地出售實例：
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析後，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：