(3)計算房地總收益:
年總收益=2914。5o×0。8×242。03=564317。15元
(4)計算年總費用
① 管理 費:
根據調查了解,當地房屋出租的經營管理費為房屋租金的3%,即:
房屋出租經營管理費=房地年租金×3%=564317。15×3%=16929。51元
②維修費:
根據××市 建設 和房管部門提供的資料,市區房屋出租年經營維修費為房屋重置價格的2%,即:房屋出租經營維修費=房屋重置價×2%=2914。50×700×2%=40803元
③ 保險 費:
根據調查,市區房屋保險費率為房屋現值的2‰,即:
房屋年保險費=房屋現值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折舊額:
房屋年折舊額=房屋重置價/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元
⑤租金損失:
根據調查,房屋出租租金損失一般為半月租金,即:
租金損失=564317.15÷12÷2= 23513.21元
年總費用=① ② ③ ④ ⑤=118308.22元
(5)房地年純收益:
房地年純收益=房地年出租總收益—房地年出租總費用
=564317.15—118308.22= 446008.93元
(6)確定綜合還原率:
採用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。
(7)計算總樓價:
p=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
(8)房屋現值
房屋現值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元
(9)總地價
總地價=總樓價—房屋現值=4398900.39—1530112=2868788.39元
2.市場比較法
(1)選擇房地出售實例:
估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析後,選擇了三宗交易實例作為比較實例,基本情況見下表: