建築功能評價與建築價值評估

1、建築功能  功能是指研究對象能滿足某種需求的一種屬性，也即產品的具體用途，它分為必要功能和不必要功能。建築功能是指建築產品滿足社會需要的各種性能的總和，一般指必要功能。

 2、建築功能評價

  建築功能評價是對建築產品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。不同的建築產品，有著不同的使用功能。例如，工業廠房要滿足生產一定工業產品的要求，既要考慮設備的布置、安裝的場地和條件，又要考慮必須的空調、採暖、照明、給排水等功能，以便提供適宜的生產環境。因此，任何建築產品都必須具有一定的使用價值。

  建築功能評價是價值工程理論的核心。價值工程理論是本世紀40年代後期產生的一門新興的管理技術，其創始人公認是美國工程師麥爾斯。價值工程的理論是研究如何以最少的人力、財力和時間獲得必要功能的技術經濟分析方法。目的是要從技術與經濟的結合上去改進和創新產品，使產品既要在技術上可靠實現，又要在經濟上所支付費用最小，達到兩者的最佳結合。

  建築功能評價是對已建成建築的功能效果加以分析和評價論證，目的是評價建築產品是否符合人們的各種功能需求，是否達到預期的建設目的，也即建築產品是否物有所值。所以建築的功能評價更注重於結果研究。

 3、建築功能評價的主要內容

  對於不同的建築物和構築物(建築分為這兩個部分)，在功能評價方面的內容也不盡相同。歸納起來主要包括:

  (1)社會性功能:建築的功能不僅要滿足建築本身使用的要求，而且必需滿足與外部整個環境協調的需要，定位應與當地的國民經濟發展狀況相適應，這在建設項目市場可行性研究一一市場分析與項目swot分析中得到了最好的體現。如住宅要考慮環境條件、交通、水電等基礎配套設施以及教育、醫療及文化公共配套設施;商業建築要考慮商業集聚度、交通便捷度等。

  (2)適用性功能:建築是否符合建設目的，首先體現在其適用性方面，例如:住宅應滿足日照、水電、保溫隔熱、私密性等要求。

  (3)安全性功能:指在建築的結構、構件、使用的材料以及建築建造等方面的安全效果。

  (4)藝術性功能:主要指建築的建築藝術效果，如建築的式樣、色調、風格和與周圍環境的協調性等。

  (5)經濟消耗:建造費用、維護費用等。

  4、建築功能評價的方法

  建築功能評價是一種綜合評價，方法有多種，比較簡單而常用的評價方法有:專家評議法和綜合評分法。

  專家評議法是指根據建築工程的實際情況，由專家評議組擬定評價內容，通過對各種建築功能的定義、分析、比較和調查後進行的綜合評議，確定建築功能的評價結果。

  綜合評分法，是將建築功能指標分為定性指標和定量指標，其中定性指標採用專家評分確定分值，定量指標按照實現功能的滿足程度轉化為相應的評分，最後將各項指標分值累加，求出建築工程的功能評價綜合得分。

二、建築功能評價與建築價值評估的關係

  不同的建築產品，有著不同的使用功能。購建某項建築產品的目的是為了獲得購買者所需要的功能。

  價值工程中所述的“價值”，是指作為某種產品(或作業)所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值。可表示為一個數學公式:

  價值(v)＝功能(f)/費用(c)

  由於功能量化的難度，我們無法直接通過該公式來計算建築的價值，但我們可以通過對建築功能的評價分析，來比較判斷建築的價值大小。這在房地產評估中對房地產價值的分析判斷中具有非常大的實用意義。

  很顯然，經濟消耗相同的建築工程，其達到的產品質量或滿足使用要求的程度(功能)往往不相同;而建築滿足各種要求的功能不同，其體現的價格(確切的說是被社會認同的價格)也應該不同。所以我們不能僅僅從成本投人的大小來評估判斷房地產價值大小，還應結合功能大小和差異對房地產價值迸行分析判斷和評估。很顯然，如果兩幢建築物功能相同(相近)，即使投人成本不同，它們的價值應該相同(相近)。這一點，我們在成本法評估運用中，往往忽視了。

  因此，正確評價建築的功能，對於評估師對建築價值的判斷十分重要。例如:成本法中復原重置成本與更新重置成本的選擇及功能性貶值的評價;收益法中，房產實際功能對收益影響和改進功能增加費用等的考慮;市場法中，功能差異對市場價格的影響等。

三、建築功能評價方法在價值評估中的運用

  雖然，建築的價值是由建築本身功能大小決定的，但是單純通過對某一建築的功能評價來直接評估建築物的價值，在評估實務中是不現實的。但我們可以運用建築功能評價的技術方法，對房地產的價值內在因素進行分析比較，進而測算出房地產較為客觀合理的價值。

  建築功能評價方法中的專家評議法一般不進行定量分析，所以專家評議法帶有較強的專家個人的主觀性。而綜合評分法既有定性分析，又有定量分析，所以相對而言，綜合評分法在房地產價值評估中具有較為實際的套用意義。下面就綜合評分法談談在房地產市場法中的運用: