預售方案 篇1
健身俱樂部的預銷售是非常重要的，因為他是項目的市場定位的真實體現，銷售策略的市場初次探水，項目後續工作方案的實踐基礎，一個好的開頭往往預示著一個好的結果，兵者，國之大事，生死存亡之道，不可不察。
(一) 合理的預售方案
應包含預售整體流程方案、預售管理制度、預售銷售方案、預售標準話術、預售績效考核等相關執行方案
(二) 推廣宣傳選擇合適的宣傳媒體
企業對外的影響及信息是依照相關媒體進行的，它直接關係到企業的生存與發展。媒體大致可分為：
1、平面媒體
主要是報刊、雜誌、與相關印刷製品。
2、電子媒體
主要以電視、廣播、IETERNET為主。
3、企業活動
主要以專業活動、公益活動、宣傳活動為主。
4、會員影響
主要指俱樂部會員的傳播能力。
媒體選擇與公司所設定的企業宗旨、業務範圍、服務對象有著必然的相關聯繫，主要考慮媒體的專業性、影響範圍、影響人群是否與企業所期望一致。
(三)組織會員參觀俱樂部
主要流程是推廣--預約--引導參觀--討論健身意義--約定第一次健身時間--跟進。
1、 推廣
包含市場調查、活動、路演、DM單、朋友介紹、自尋信息等方法積累客戶聯繫信息
2、預約
問候，定下基調，注意電話談話技巧。
3、引導參觀
為了讓人們深入了解健身中心，會籍工作人員應主動引導來賓參觀健身中心的開放區域，在參觀時應注意以下幾點：
(1)在參觀前，首先應請來賓填寫一張“客人基本情況調查表”，如客人提出異議，應向客人解釋“不會耽誤您很長時間(只是幾個小問題)，填表是為了針對您的具體情況，建議您並提供更適合您的服務或訓練方式”。
(2)參觀應遵照事先制定好的路線行走。
(3)引導人員應走在客人前面。
(4)當停下來介紹時引導人員應站在客人的左前方，並保持適當的距離，為客人介紹場地時應伸出左手，以手掌指示目標，不能用手指指指點點。
(5)在通過門時應該現為客人開門，讓客人先進，然後跟上。
(6)在客人感興趣的地方多花些時間。
(7)要穩重，不要慌慌張張，更不能看錶。
(8)如來賓的鞋不合要求應請之換上鞋套。
(9)如未獲經理允許，來賓不得在健身中心內攝影照相。
爭取首次拜訪要求銷售，向潛在的會員優惠價格或宣傳品。
4、討論健身意義、提供售價
主動熱情向來賓交流健身給人帶來的益處，積極引導來賓思考健康投資與健康之間的聯繫，適當時機，明確說明俱樂部各個服務的價格，同時說明價格與價值比。
5、約定第一次運動
當接受一位新的會員時，應主動了解客戶的需求，並在客戶最適宜的時間約定第一次運動的時間。值得注意的是負責認得的是負責任的告訴客戶最佳的運動時間，同時，要尊重客戶的時間安排與願望。在客人感覺到健身需要時，儘快聯繫他們參與健身運動。
6.運動後的跟進
及時得到會員或潛在客戶第一次運動後的反饋資料，並加以分析。健身過程中如果出現問題，應及時加以解答，堅定他們對健身的信念。在你的客人成為會員以後仍然要與他們聯繫，讓他們感覺到你是他們的朋友，使他們把健身溶入到自己的生活中去。
(四)預售管理
1. 預售方案的標準化執行管理
2. 預售人員的標準化管理
3. 預售計畫的目標管理
4. 預售階段的問題處理解決及調整
5. 試營業前的工作準備
預售方案 篇2
一、展會主題
1、和諧房產 健康家園
2、新鮮機遇新興市場 新型架構 新穎房展
二、展會目的
1、樹立房管局對引導購房消費的權威性
2、建立百姓放心地產項目的新興利民宣傳平台
3、引起全民對購房常識的高度關注
三、組織機構
1、指導單位：濰坊市房管局
2、主辦單位：濰坊市和諧地產同盟會
3、承辦單位：濰坊峰野雅行文化傳播有限公司
4、媒體協辦單位：
分眾傳媒(濰坊)分公司
山東商報濰坊房地產
濰坊新地產網
濰坊移動/聯通/電信通訊
四、展會形式
1、傳統房展+新穎房展=本屆房展
2、傳統房展：在富華會展中心舉行為期三天的傳統形式的房展會
3、新穎房展：濰坊房地產權威部門——房管局和中國知名媒體品牌——分眾傳媒強強聯合，引發購房基礎知識全民普及性關注熱潮。具體合作細節如下：
4、濰坊分眾傳媒所有液晶電視螢幕在展會期間每天反覆輪播所有參展的地產公司、裝修公司、建材公司等相關參展單位的宣傳片，展示費用由濰坊分眾傳媒友情贊助，拍攝製作宣傳片另行收取(拍攝製作價格表後附)。
5、每周不同內容播放房管局對濰坊市民友情提示的購房知識，其內容由濰坊峰野雅行文化傳播有限公司提供，經房管局有關部門審核後方可播出，拍攝製作展示費用由濰坊分眾傳媒友情贊助(價值約4萬元，拍攝製作價格表後附)。
6、購房知識設定和百姓互動環節，有獎問答和簡訊投票支持放心樓盤活動由濰坊移動/聯通/電信通訊聯合承辦單位完成，獎品由參展單位友情贊助(具體價值由各贊助單位提報)。
7、根據百姓投票選舉結果評選出以下獎項，具體獎項設定根據參展單位進行調整。
碩果獎(各一個)：
? 20xx濰坊最具浪漫樓盤
? 200濰坊最具活力樓盤
? 200濰坊最受關注樓盤/裝飾建材公司
? 200濰坊最佳信譽樓盤/裝飾建材公司
? 20xx濰坊最佳物業樓盤
? 200濰坊首席暢銷樓盤
? 200濰坊首席人居樓盤
? 200濰坊首席綠色環保裝飾建材公司
酸梅獎(各一個)：
? 20xx濰坊最沒創意樓盤
? 20xx濰坊最差服務樓盤
? 20xx濰坊最差質量樓盤
? …………………………
8、10月底在富華會展中心舉辦的傳統房展會現場，分眾傳媒免費提供機器作為大會組委會宣傳主辦單位的媒體平台，同時所有參展單位可獲贈由分眾傳媒免費提供的15秒宣傳片的剪輯製作工作，但需按照5000元/15秒的價格繳納播放費用，此費用作為主辦單位在展會期間為百姓宣傳購房基礎知識作普及性引導的製作費用，由分眾傳媒代主辦單位開正式收據。同時大會組委會現場頒發“碩果獎”的各個獎項，獲獎企業將獲得由大會組委會頒發的紀念碑/獎牌。
9、在接下來為期2個月的分眾傳媒樓宇電視展示宣傳中，獲得“碩果獎”的參展單位將具由房管局向百姓推薦“放心企業”的良好資格，拍攝製作展示費用按照分眾傳媒正常取費的8折收取(價格表後付)，時間不短於15秒;獲得“酸梅獎”的參展單位將由房管局向百姓推薦“防備企業”的不良資格，拍攝製作展示費用將由分眾傳媒友情贊助。
五、合作品牌：
濰坊房管局簡介：略
分眾傳媒簡介：
分眾傳媒(Focus Media)，中國生活圈媒體群的創建者，是面向特定的客群族群的媒體，這部分客群群體能夠被清晰的描述或定義，同時，這部分群體也恰恰是某些產品或品牌的領先消費群或重度消費群。分眾傳媒旗下擁有商業樓宇視頻媒體、賣場終端視頻媒體、公寓電梯平面媒體(框架媒介)、戶外大型LED彩屏媒體、手機無線廣告媒體、網際網路廣告平台(好耶廣告網路)、分眾直效商務DM媒體及資料庫行銷渠道等多個針對特徵客群、並可以相互有機整合的媒體網路。分眾傳媒以獨創的商業模式、媒體傳播的分眾性、生動性及強制性贏得了業界的高度認同。20xx年7月分眾傳媒成功登入美國NASDAQ，成為海外上市的中國純廣告傳媒第一股，並以1.72億美元的募資額創造了當時的IPO紀錄，目前市值超過40億美元，是納斯達克中國上市公司龍頭股。
20xx年，分眾傳媒首創中國戶外視頻廣告聯播網路，以精準的客群定位和傳播效果博得消費者和廣告客戶的肯定。
20xx年1月，分眾傳媒合併中國樓宇視頻媒體第二大運營商聚眾傳媒(Target Media)，覆蓋全國75個城市，以約98%的市場占有率進一步鞏固了在這一領域的領導地位。
20xx年底分眾傳媒全面推出中國賣場終端聯播網，鎖定快速消費品的主要購買決策人群，影響終端購物中的品牌選擇和消費決策，填補了全國性終端媒體的空缺。目前，這一媒體網路已經覆蓋全國約106個城市，超過5000個賣場和零售點。目前，分眾傳媒所經營的戶外視頻聯播網已經覆蓋約百個城市、約10萬個終端場所，日覆蓋上億主流消費人群。
20xx年10月份分眾傳媒收購占據全國電梯平面媒體市場90%份額的框架媒介(Framedia)，進入社區平面媒體領域，目前進入約10萬部電梯，日覆蓋約4500萬中高收入人群。這一網路成為分眾生活圈媒體群的重要組成部分。
20xx年3月，分眾傳媒全資收購北京凱威點告公司，啟動“分眾無線”手機廣告媒體品牌。
20xx年4月底，分眾傳媒正式推出戶外LED彩屏媒體，覆蓋都市中心商務區的行進路途。
20xx年3月，分眾傳媒斥資2.25億~3億美元併購中國最大的網際網路廣告及互動行銷服務提供商好耶公司，全面進軍網路廣告行銷市場，借力好耶的技術與行銷平台，分眾將觸及更廣泛、更細分的客群市場，而其所能影響到的客群注意力時間也大大增加。
分眾傳媒所打造的生活圈媒體群正日益成為中國都市生活中最具商業影響力的主流傳播平台。
六、展會時間
1. 10月1日——10月31日：展會評選時間
2. 11月1日——12月30日：展會宣傳時間
七、參展範疇
房地產開發商、代理商、經紀公司、金融機構、律師事務所、物業管理、裝飾裝修等房地產相關單位
八、展區規劃
1、富華會展中心作為第一展區，其中大會主席台兩側及背景牆作為媒體協辦單位——分眾傳媒宣傳區域。
2、濰坊分眾傳媒樓宇電視機器作為第二及後續展區
九、特別策劃
1、 “城市樓語脫口秀”竟猜活動
為活躍傳統房展的現場氣氛，本屆房展會組委會將選定特定的場地，與參展觀眾進行交流互動。以參展商的項目推廣口號或開發經營理念為依託，由主持人與觀眾互動竟猜。對答對的觀眾給予發放小禮品(可由參展項目提供)，以調動觀眾的積極性。此活動旨在更好的為參展商服務，將參展商的項目形象更加深入的植根於購房者，弘揚地產文化，推動先進的居住理念。
2、 地產“花”“生”開秀樓市
為了活躍地產文化，激發一線銷售人員的工作激情，形成良好的互動，給購房人營造一個溫馨的購房環境。本屆房展擬組織舉辦地產“花”“生”的評選活動。所謂地產“花”“生”，是本屆城市房展的創新點之一、是一次對售樓工作人員予以肯定和表彰的最佳詮釋——即售樓名花(女)和售樓名生(男)。評選出來的“花”“生”將有機會獲得由濰坊峰野雅行文化傳播有限公司創作的劇本——售樓處的故事中飾演男女二號，劇本將由全國知名地產品牌冠名投資拍攝。
以上特別策劃活動將上演的是一場使大會組委會、參展商、購房人等皆大歡喜的金秋房展盛會。
十、其他
(一)參展說明
(二)布展說明
(三)服務項目略
預售方案 篇3
一、前言
萊恩田園區的出現，體現了萊恩公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。
萊恩田園區的出現，使萊恩公司在有意無意之中闖入了複合型房地產開發這一前端領域的表現，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產開發的未來成功準備了條件。
萊恩田園區的出現，順應了當代人、當代社會對綠色生態環境的嚮往與呼喚，其深厚的發展潛力不可限量。
萊恩田園區在開發模式上，採用了創新策劃在先，規劃設計在後，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區與地產開發模式創新，它對萊恩公司的未來事業將產生深遠的影響。
二、市場分析
1)市場背景
萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，前期果園開發已小見成效，大規模的綜合性開發即將進行。
果園內的果樹現在枇杷為主，同時準備發展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
在歷史上，西彭鎮是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發展戰略構想，為金果園的可持續性發展提供了強有力的支撐。
現在，西彭鎮已有常住人口約五萬，隨著渝西經濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮的未來人口還會大量增加。西彭鎮的現有休閒娛樂設施——特別是新潮時尚的休閒娛樂設施已經不能滿足居民們的需要。
重慶主城區人口已超過600萬，主城區居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閒娛樂的郊區化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
2)產品分析
萊恩田園區位於重慶九龍坡區西彭鎮一側，現占地約200畝，萊恩田園區是重慶的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田園區。
優勢：
一棵令人震驚和讚嘆的超級百果樹——
它立在萊恩田園區的大門口或中心。
它那巨碩無比的下部(直徑不低於十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多遊客更加深信不疑。
果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻於樹旁。
這是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象標誌之一。
它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建築風格;
在資金許可的前提下，公園的設計建築應敢於適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區的公園落後，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
劣勢：
對發展商來說，是挑戰，從規劃設計的難度，建築容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業管理服務的升級，都要求發展商投入更多的人力物力財力。
3)競爭對手分析
東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優越自然環境的、大型生態綠化園林式社區。東方半島花園招標後，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環保概念’。這是附和深圳目前地產發展階段和消費潮流的。
東方半島花園的園林式是一個環境系統概念，大到小區的外圍環境，內部環境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環境系統進行精心設計。
三、廣告戰略
1)廣告目標
造市。製造銷售熱點。
造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
大範圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買慾望。
擴大‘萊恩田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量達到80%以上。
2)廣告對象
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年;
對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年;
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅遊觀光、休閒度假的、收入較好的主城區居民;
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人;
喜愛周末公園休閒、通俗文化演出、節日遊園活動的西彭及周邊地區居民;
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民;
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民;
3)廣告地區
在重慶這個城市及周邊地區。
4)廣告創意
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界裡
創意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動畫的方式展現孫悟空在那裡的逍遙自在，然後跳到萊恩田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最後，萊恩田園區你也每天尖在水果的世界裡。
(2)回到家，就是渡假的開始
創意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家裡好悶，我要去渡假。”
老公：“行，馬上帶你上。”
上了車，不過多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園裡，而且這裡有新穎獨特的建築樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這裡住一輩子?!”
老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區。
5)廣告實施階段
第一期：試銷階段(三個月)
行為方式----------新聞運作、廣告、
時 間----------20xx年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所採用。新聞的力量遠遠在於廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場採用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，採用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市常
讓客群和消費群了解物業的基本情況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區，並在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客採取購買行動。
及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計畫進行補充，調整和完善。
第二期：擴銷階段(三個月)
行為方式-----------新聞、廣告、行銷
乘第一期廣告之餘威，保持其熱度不要降下來，繼續採取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標客群更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。
繼續吸引目標客群，注目率已達40%左右，並形成一定之口碑。
合力促進銷售，引導30%的目標顧客採取購買行為，並繼續產生邊際效應。
第三期：強銷階段(四個月)
行為方式-------------新聞、廣告、行銷
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務，評論、專訪報導、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變 成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住後效應不放。
調動新聞的一切可以調動的手法和載體，進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段(三個月)
行為方式-------------行銷、廣告
消化剩餘樓盤，基本完成銷售計畫。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意後效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書檔案，規範，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
預售方案 篇4
一、開盤主題
對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立房產積極良好的社會形象，並融洽與當地政府職能部門、客戶的關係。
二、開盤時間：20xx年11月28日(暫預定)
三、活動地點：房產有限公司
四、剪彩嘉賓：貴公司確定
五、擬邀媒體：電視台、廣告公司
六、活動方案
(一) 前期準備
1、 到場嘉賓
市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關係客戶、各媒體
2、 購買或製作一批有意義的禮品。
做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿後我公司統一製作)。
一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。
3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、 請柬的準備
提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發出，並確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)
5、 其他準備工作
提前3天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。
落實管轄範圍內的保全指揮和負責秩序工作。
提前6天落實指揮和負責秩序工作。
(二) 開盤前廣告發布
在《廣告》發布整版開盤慶典活動平面廣告，於活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。
(三) 開盤之日媒體報導
開盤當天邀請市電視台、平面及網路媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳房產的開盤慶典。
七、開盤現場活動
1、現場布置
售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正牆做形象牆介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓諮詢服務台，正牆右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶几和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附後)
會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。
主席台區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭台，右側為主持人用立式麥可風，台面鋪有紅色地毯，台前及左右側有綠化盆景。
嘉 賓 區：可設在剪彩區域前方和兩側。
預售方案 篇5
佳銳健身專業預售。真的預售問題做出合理的調整與系統的流程。針對性的做出最適合當地市場特點的預售方案!佳銳健身一年為全國上百家健身房提供預售解決方案!
預售期準備工作
銷售部 運營部
1 前一周負責招聘：招人，開始陸續面試、入職申請表。(招聘時要說清楚薪資待遇及發放時間、入職、離職需要辦理什麼手續、每日工作時間、) 2 所有辦公用品的準備 ：準備辦公桌椅、寢室床、褥子。臨時信號 打卡機 宣傳單、名片、白板、信號筆、儲物櫃、日常工作表格、本夾、調查問卷、會所亮點、會所實景圖、會所平面圖、虛擬課表
整個預售大致分為四個周期
預售特點：1本次預售實行區域逐一開放。器械區裝修進度是最快的。2 預售處就設立在器械區。一是節約成本;二是會員參觀一眼就能看見實景。方便導覽談單。3隻要預售開始會員每個階段看見的東西都是不一樣的。
第一周期：時間為15天。內容：前三天主要是培訓，團隊磨合。對每個人一一了解，關注。
1.招聘店內銷售人員。通過招聘網站與社會招聘的方式招聘。店內培訓。2企業文化，銷售技巧，周邊市場競爭。 製作單頁，名片，會所效果圖虛擬課表
2.培訓3天：外展，企業文化，銷售技巧，課程種類，課程重要性，我們的特點
熟悉的小區，銀行，超市醫院等等。寫三天培訓總結
30天-45天開始記電話。工具:調查問卷.主要是對周邊人群的摸底。
第一周期特點：這個時期人員不是很穩定，主要加強員工的了解，尋找團隊的核心力量。多溝通，多了解。
第二周期：時間為20天-35天。三周時間。主要就是加大電話量的積累。
摸底之後分組積累資源，培養員工團隊意識。遇天氣原因可以多做有利於團隊建設的活動。定期發信息通知會所裝修進度。 宣傳單到位。招設計，工程方面全面動工。設計開始做會所效果圖。著手設計第二批宣傳單。
第二周期特點：20天這個時期員工基本穩定，流失率比較低，加大電話量的要求，這一時期也是記電話的黃金時期。
第三周期：時間為15天。二周時間。主要是最後衝刺電話量積累的同時配合會所的裝修進度和裝修特點。要固定話術，給予員工最大信心。
會籍多次培訓，介紹會所裝修進度，會所優勢。制定周邊競爭對手的對照表，主要目的是增加員工的自信心。帶領大家拓展。提高團隊合作意識。 1招聘客服、客服培訓(兩大點收銀及接待，具體細節太多……) 2、聯繫POS機、安裝電話線、 網線、製作談卡手冊、定入會申請單，做企業簡介背景牆及其他店實景圖本店設計圖展示都是大型噴繪布、做收銀台及前台、前台相關登記表格、對講機、飲水機、洽談座椅、器械展示、音響、DVD、插排、收據、筆、計算器、插排、點鈔機、卡號對照表、信封、制定銷售方案、及加盟協定、租賃契約復、經營執照複印件。
第三周期特點：此階段員工容易疲勞，工作效率比較低，這時候需要公司給予方向給予肯定，勞逸結合。規劃藍圖。
第四周期：時間4天。整理資料通知會員預售時間和預售價格。
停止外展記電話，會籍顧問全面打電話邀約。 私教經理和游泳經理到位。制定銷售方案，銷售提點，培訓同意話術。
第四周期特點：尤為重要的一個周期。第一要調動員工的積極性;第二要讓會員有衝動馬上參觀辦卡的欲望。
第五周期：預售當天的安排與流程執行預期的活動收款
第六周期;預售後的安排與預售後3天-7天的工作安排與銜接讓員工繼續加強外展電話數量與每個人的業績考核內容與業績目標的確定進一步強化業績
第七周期;試營業周期 安排好銷售人員的繼續銷售工作。安排好會員的鍛鍊時間與會所操課安排。召集教練團隊的建立與教練團隊的銷售情況。與教練團隊的組建工作
第八周期;健身房正常運營。調整好前台，銷售，教練部門的流程與銜接。調整好每個部門的業績指標。系統流程的完善與建立。
預售方案 篇6
房地產銷售計畫書一：
第一階段：項目開發前期階段
對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計畫，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。
主要工作內容：
一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續檔案、項目周邊環境、項
目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;
二、開展房地產市場調查
①市場環境調查分析
對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察
②房地產市場調查分析
對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。
三、項目初步定位
根據相應的市場研究分析後，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。
四、提出初步的項目操作總體思路。
第二階段：項目開發階段
跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的行銷策略;
主要工作內容：
一、開展房地產市場動態調查
深入了解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描;
③供給量分析
④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準分析
⑦競爭對手的背景和實力。
三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群
①消費者的二手資料分析
②競爭對手消費者輪廓描述(職業特徵、消費關注、消費心理、產品選擇)
四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路
根據深滲透的市場研究分析後，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路
①產品分析
②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)
基於SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的行銷策略
五、戰略分析與規劃
①項目賣點回納
②行銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關與宣傳總策略
⑥行銷推廣項目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段行銷分析與總匯
*各階段市場動態分析與對策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②代理：
通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業代理公司
對項目進行交底，要求各投標代理公司各自提交行銷策劃報告
組織公司相關人員對《行銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業代理公司。
簽訂《項目顧問服務契約》或《銷售代理契約》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
註：如選擇專業的物業代理，則本項目的全程行銷策劃及銷售執行均由代理公司完成，貫穿項目的開發全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓;
二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;
三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房
屋認購書》樣本、《房地產買賣契約》樣本、售樓書和廣宣彩頁;
第四階段：銷售執行
制定詳盡可行的行銷策略及階段性的銷售目標和計畫，全程監控項目銷售的執行情況，並適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率;
主要工作：
一、制定詳盡可行的行銷策略並組織實施
①銷售總體策略房地產行銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰略思路和目標的制定
銷售模式的選擇和設計
銷售階段的劃分和時機選擇
②推盤策略
選擇時機
選擇房源
銷控計畫
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標與係數體系，產品係數、樓層係數、景觀係數、朝向係數、房型係數等
④付款方式
優惠政策
分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策
市場預熱期的價格政策和數量控制
開盤價格的動態策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調價計畫和調價技術
整體價格和房源調價技術
⑤廣告策略
主題制定房地產行銷策劃流程詳細說明
品牌形象定位
媒體計畫
廣告創意
現場包裝設計：
1、圍牆2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念
二、制訂階段性的銷售目標和計畫，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時做出具有針對性的調整;
三、完成銷售，實現公司項目的目標利潤率，提交行銷總結報告。
預售方案 篇7
隨著我國市場經濟的發展人們的生活水平逐漸進步，人們有了想花錢買健康的意識，健康生活理念已經越來越深進人心。
健身俱樂部是為大眾提供全面體育服務的經營性組織，現在加進健身俱樂部為自己的健康投資已成為了人們實現自己健康生活最佳途徑。
隨著國內各種規模的健身俱樂部的廣泛建立，也帶給我們一種全新的健身理念，使的有氧健身操、健美項目等得以廣泛的發展，並從中派生出一些新的健身項目，如街舞、踏板操、拉丁健美操、爵士健美操及瑜伽、形體操等。
這些新的健身項目不僅給大眾帶來了健康的體魄並且成為了一種不同年齡段的人們共同追求的時尚。
現在在國內很多城市，已經出現了不少各種規模的健身俱樂部，但相對與這些城市的人口和消費水平來說現在的俱樂部數目還遠不能滿足市場的需求，並且健身俱樂部在我國發展的時間還比較短，俱樂部的水平參差不齊，所以只要有良好的市場定位和先進的經營治理方法，相信健身俱樂部一定會有非常好的發展潛力和市場。
健身俱樂部的籌建
團對治理與項目分析
組建俱樂部一般分為硬體(裝修、設備購置)、軟體(指職員、特別是主要治理職員、教學職員的組建)、治理團隊是俱樂部成功的關鍵，其中總經理、財務職員的人選及教學團隊的組建應儘可能體現專業、敬業、團結。
教練經理的人選是組織教練團對的關鍵
教學團隊指器械教練、器械服務及健美操教練，目前國內大部分俱樂部都存在以下一些題目：
沒有固定的教學團隊，缺乏敬業的專業教學治理職員。
沒有固定的教學內容，缺乏教學評價。
沒有有效的培訓體制及培訓教師團隊。
從事教學職員素質參差不齊。
高素質的教學隊伍是保證俱樂部運營發展，會員服務、會員續會的關鍵，同時教學上風也是保證俱樂部競爭力的關鍵因素之一，因此應對教學團隊，特別是對教練經理的人選給予足夠的重視。
(二)、選擇開辦俱樂部的合適場地
1、位置
俱樂部經營具有明顯的地域性，即俱樂部周邊3-6km範圍是其主要客戶服務區域。
俱樂部開設位置大體分為貿易區、辦公區、住宅區，選址應對周邊人流、收進狀況進行分析後確定。
2、物業條件
①場地面積
一般需了解使用面積，通常使用面積800㎡以下為小型俱樂部，800-1500㎡為中型俱樂部，1500㎡以上為大型俱樂部。
②健身房的空間
健身房的層高及柱間間隔是健身俱樂部能否吸引健身者的關鍵。
健身俱樂部以開放性的大空間為主，層高為3m以上才能保證良好的視覺感及練習空間。
柱間距的大小影響健美操廳的利用效果，一般8m間距較為常見。
③健身房的設計
在專業設計職員的配合下，了解有關方面的參數，以確定物業條件是否適合開俱樂部，這是不可缺少的過程。
與物業合作的方式
租賃
留意場租的支付方方式和是否包含物也費、水電用度等。
流水分成
根據俱樂部的流水收進按約定的百分比提取場地用度。
合資經營
以場地進股的形式共同創辦俱樂部，按利潤獲得場地收益。
以上是俱樂部與物業常見的三種合作形式，具體應根據資金實力、對當地市場的信心、治理水同等諸多因素確定。
三組織設計裝修
俱樂部平面布局設計
俱樂部的平面布局及各區域的面積比例是俱樂部設計乃至今後成功經營的關鍵。
按區域大致分為：
前台
休息區：
閱讀、商品銷售。
健美操廳：
根據俱樂部總體面積和教學實力設一個或多個跳操廳，內部設備應有獨立音響、墊子、踏板等設備。
器械區
有力量器械、有氧器械、動感腳踏車房、更衣櫃、淋浴區、衛生間。
俱樂部設備的設計
水、熱、電、空調、消防等專業設計。
3、俱樂部裝修風格設計
第一步、通過材料選擇及主要顏色確定俱樂部的風格。
第二步、施工招標、裝修。
第三步、內部裝飾。
利用壁畫營造健身氣氛，並設定教練先容欄，會員信息欄。
四、織購置健身設備
等重量練習設備、包括練習身體某一具體部位肌群的設備。
自由練習設備、包括臥推架、槓鈴、啞鈴等。
健美操設備、包括墊子、啞鈴、踏板、健身球等。
電腦、電視、電話、音響等設備。
員工服裝、會員禮品、宣傳品等。
五、國內健身俱樂部執照辦理的程式
目前國內還沒有有關營業性健身俱樂部的完備法規和行業規定，但大致可按下列程式辦理。
俱樂部經營前應辦理營業執照、運動場館經營許可、稅務登記、衛生防疫登記等相關手續。
計算機治理軟體的套用。
俱樂部實現計算機治理可完成健身卡治理(辦卡、繳費、驗卡、掛失、補卡等)、儲物櫃治理、收銀治理，俱樂部的業務狀況全部在計算機信息中體現，治理者可以方便、快捷、正確地得到一手數據，從而便於治理者進行剛性控制柔性治理。
預售方案 篇8
房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之後我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計畫來。
一個好的房地產行銷方案必須有一個好的計畫書，以在整體上把握整個行銷活動。市場行銷計畫更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場行銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場行銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場行銷計畫。
1.房地產行銷計畫的內容
在房地產市場行銷中，制訂出一份優秀的行銷計畫十分重要。一般來說，市場行銷計畫包括：
1.計畫概要：對擬議的計畫給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場行銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和巨觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計畫必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計畫在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場行銷策略：提供用於完成計畫目標的主要市場行銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計畫預計的開支本文來源：
8.控制：講述計畫將如何監控。
一、計畫概要
計畫書一開頭便應對本計畫的主要目標和建議作一扼要的概述，計畫概要可讓高級主管很快掌握計畫的核心內容，內容目錄應附在計畫概要之後。
二、市場行銷現狀
計畫的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場區隔地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場行銷策略以及任何有助於了解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4.巨觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場行銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個行銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。【房地產銷售計畫書範文三篇】房地產銷售計畫書範文三篇。
只要按照上面的銷售計畫來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!
房地產銷售計畫書三：
一個好的房地產行銷方案必須有一個好的計畫書，以在整體上把握整個行銷活動。
市場行銷計畫更注重產品與市場的關係，是指導和協調市場行銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場行銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場行銷計畫。
房地產行銷計畫的內容
在房地產市場行銷中，制訂出一份優秀的行銷計畫十分重要。一般來說，市場行銷計畫包括計畫概要：對擬議的計畫給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場行銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和巨觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計畫必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計畫在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場行銷策略：提供用於完成計畫目標的主要市場行銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什麼?誰去做?什麼時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計畫預計的開支。
8.控制：講述計畫將如何監控。
一、計畫概要
計畫書一開頭便應對本計畫的主要目標和建議作一扼要的概述，計畫概要可讓高級主管很快掌握計畫的核心內容，內容目錄應附在計畫概要之後。
二、市場行銷現狀
計畫的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和巨觀環境有關的背景資料。
市場情勢
應提供關於所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決於過去幾年的總額，並按市場區隔與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者並就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場行銷策略以及任何有助於了解其意圖和行為的其他特徵等方面加以闡述。
4.巨觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的巨觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場行銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個行銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可採取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這裡，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計畫中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨後的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，並要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨後的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場行銷目標需要確立。
財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，並想知道當年可取得的利潤。
2.市場行銷目標
財務目標必須要轉化為市場行銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，並有一定的完成期限。
預售方案 篇9
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對婁底房地產市場現狀進行了深入細緻的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計畫，並為婁底定興房地產公司塑造品牌。
第一節 市場分析
一、婁底市房地產市產基本狀況
(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。
2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，婁星區內集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產發展所面臨的困難和挑戰
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。
二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款,缺乏後續開發能力。
三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。
四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。
總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。
二、婁底市同類產品調查統計
“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及婁星區進行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發區。
由於漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，漣鋼開發區地段房地產都在賣自然環境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。
城西農貿綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區兩級政府批准興建的城西唯一農貿綜合市場。
規模大，規劃齊全，有功能優勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。
2、 城區地帶。
環球商業廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。
有功能優勢：
總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。
國貿商城：
核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。
三 消費者分析
根據《婁底房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智慧型化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼稚園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業管理的要求
a、提供保全、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、託兒、托老服務等);
b、物業公司應與小區內住戶增加聯繫，加強溝通。
第二節 “站前廣場”項目分析
一、 項目優勢分析
1 環境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這裡呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。
2 地段：位於火車站正對面，附近樓盤以明珠商業步行街、金海商貿城為主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發展：據有關信息婁底火車站四年後有五六趟火車從這裡始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。
物管：智慧型化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼稚園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由於婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。
3)競爭因素：由於近年來許多開發商為了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三. 競爭對手分析
第三節 推廣策略界定
一， 目標消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特徵是：
1 目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。
4對家庭(辦公)環境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。