物業管理小區管理方案 篇1
為了高質量推動住宅小區物業管理規範化標準化，結合區實際，制定本實施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持以“環境改善、服務提升、機制建立、民眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示範創建專項行動、社區物業黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區住宅小區物業管理工作，確保x年底無物業住宅小區實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業維修保養、有綠化養護、有安全防範、有停車管理”的基本物業服務目標。
二、管理模式
根據無物業管理小區實際情況，通過物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區託管等不同方式，解決住宅小區無物業管理問題，改善居民生活環境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強民眾的獲得感、幸福感和安全感。
（一）推進物業服務企業接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場化運作條件的無物業小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分徵求業主意見，選擇優質物業服務企業接管或引進國有物業服務企業，實施專業化物業管理。
（二）推行業委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業管理工作。
（三）實行社區兜底託管。街道辦事處指導社區成立“社區物業服務自管會”，對零散樓棟、院落實施託管。社區物業服務自管會可結合各小區實際，利用小區公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業服務。
（四）探索街道集中託管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業服務中心”，將轄區內無物業住宅小區統一打包成若干個物業管理區域，每個物業管理區域為一個物業服務項目，通過公開招投標方式聘請物業服務企業承擔轄區物業管理服務。社區居委會通過日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業服務企業工作開展監督評價，並組織業主投票決定是否續聘。
三、重點任務
（一）調研摸底階段（x年x月xx日一x月xx日）。
區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無物業管理小區進行詳細摸底，確保數據準確，上報區無物業管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統計。
（二）推進落實階段（x年x月x日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業小區工作全覆蓋工作方案，並在轄區內選定x個不同類型的小區，採取物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區居委會託管等不同模式，打造專業化、精準化、精細化的試點小區。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業化物業管理試點標桿小區，並將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區無物業管理清零行動領導小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無物業管理小區實現物業管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（x年xx月x日一xx月xx日）
區無物業管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業管理小區“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可複製的`好經驗、好做法，努力為無物業管理小區清零行動提供示範、樹立標桿。
四、組織領導
（一）成立領導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業服務全覆蓋，決定成立區無物業管理小區清零行動領導小組（名單附後），區直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區無物業管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協調、街道一線責任、社區具體實施、小區齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
（二）成員單位分工
區委政法委負責協調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關工作。
區住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協調處理工作中的具體問題。
區民政局負責指導物業管理融入基層社會治理；指導業委會（物管會）建設，提高住宅小區自治能力。
區發改局負責無物業管理清零行動中物業服務費的制定調整。
市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。
區市場監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。
區水務局負責無物業管理小區供水的運營與監管。
市生態環境保護局分局負責無物業管理清零行動中的環境污染治理工作。
區工科局負責協調三大運營商（中國移動、中國聯通、中國電信）以及廣電相關業務工作。
相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業委會（物管會）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業小區物業管理工作。
五、工作要求
無物業管理小區清零行動是“我為民眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協調推進工作、及時解決困難問題，區清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處於每周五下午向領導小組辦公室（聯繫人：，聯繫電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重後果的，移交紀檢監察部門進行追責問責。
物業管理小區管理方案 篇2
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 行銷推廣
由於寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了行銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用於出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關係的協調，以及組織客戶參加目的在於聯絡感情的各種聯誼活動等均屬於寫字樓的行銷推廣工作範疇。
由於轉變投資地點、方向，兼併、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的行銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的'行銷人員在寫字樓前台工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，徵求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、印表機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及螢幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程式進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程式
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程式。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥
具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程式。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況，開據收費通知單
並收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務後：完成客人所需服務後，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程式;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批准人後，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用後須在《費用結算單》上籤名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務範圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
翻譯服務，包括檔案、契約等;
秘書服務，包括各類檔案處理;
辦公系統自動化服務;
整套辦公設備和人員配備服務;
臨時辦公室租用服務;
長話、傳真、電信服務;
商務會談、會議安排服務;
商務諮詢、商務信息查詢服務;
客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
郵件、郵包、快遞等郵政服務;
電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;
報刊、雜誌訂閱服務;
客戶電信設備代辦、代裝服務;
檔案、名片等印製服務;
成批發放商業信函服務;
報刊剪報服務;
秘書培訓服務等。
三、 前台服務
小型寫字樓的前台僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前台服務項目較多 ，主要包括：
問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務;
信件報刊收發、分揀、遞送服務;
個人行李搬運、暫存服務;
出租汽車預約服務;
提供旅遊活動安排服務;
航空機票訂購、確認;
全國及世界各地酒店預定服務;
餐飲、文化體育節目票務安排;
文娛活動安排及組織服務;
外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
花卉代購、遞送服務;
洗衣、送衣服務;
代購清潔物品服務;
提供公司“阿姨”服務;
其他各種委託代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前台，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收檔案資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料採購、供應和消耗的環節的計畫與控制，開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程式。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對於設備的維修控制，關鍵是抓好維修計畫的制定和維修制度的完善。
編制維修計畫時應注意：
①是否按設備分類編制計畫。
②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。
③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計畫定期維修。
② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然後進行維修。
④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
物業管理小區管理方案 篇3
一、管理目標：
1、業主委員會成立後12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立後24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立後36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候乾淨、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智慧型化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；
11、實施不少於10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設施、建築小品完好率： 100％
13.小區內重大刑事案件發生率： 0
14.小區內治安案件發生率： ≤1/年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發生率： ≤1％
17.火災發生率： 0％
18.違章發生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業培訓合格率： 100％
23.特種作業員工持證上崗率： 100％
24.維修服務回訪率： ≥30％
25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“選單式”服務模式）
一、實行“選單式”服務模式
即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，並明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，並支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議後，統一傳遞到辦公室，並告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，儘量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢後，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，並告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鍾。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立並微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，並目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，並在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯繫電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話後，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在於讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，並在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別於其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，並沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。社區文化
一、社區文化宗旨
提高社區文化工作質量，增強社區居民綜合素質！
二、社區文化理念
增強鄰里交流，復古樸素民風。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋樑！
三、社區文化最終成果展望：
1、當人們走進小區的時候，就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身於世外桃園之中，心神為之一振；
2、小區的'每一個成員都能自發、定期地融入到各種活動中來，讓小區每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，並樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那裡，都可以欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身於美術館中。
4、生活在這裡的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與這裡絕緣。
四、社區文化的硬體建設：
社區文化可分為硬體部分和軟體部分。社區文化的硬體部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素，從所周知，現代文明的建設是由具備良好素質的人來完 成的，而良好的居住環境，可以促使人們自覺地養成良好的生活習慣。環境對於一個人的心理影響是相當重要的，當一個人長期處在良好的環境當中，便會不知 不覺地提高自身的素質，而如果每個人的素質都得到了提高，那么整個社區文化氛圍自然而然地也就體現出來了。總的來說，社區文化的硬體部分應該包括：
1、會所，包括籃球場、網球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、桌球室、閱覽室等；
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；
4、公司配置一整套專業的音響和舞台，這樣可以提高管理處社區文化活動的專業性。
對於會所應該儘可能利用其功能，並加強現代化管理；對於公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；對於室外健身場所，則應該加以適當引導 ，形成正確的、自發性的健身氛圍。總之，對於社區文化的硬體，應該重在利用，我們的工作重點應該放在社區文化的軟體建設上。
五、社區文化的軟體建設：
軟體建設是社區文化建設的中心組成部分，它包括一系列的活動計畫、實施效果及相關管理制度、管理處人員的服務精神、各項活動籌備人員的組織協調能力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據社區文化的活動形式、活動風格，社區文化軟體的內容可概括為以下五大部分：
（一）體育類
體育類社區文化目的在於通過倡導體育健身的精神，利用小區的各種資源引導小區全體住戶參與體育鍛鍊，進而形成各種自發性組織，從而形成積極、健康、活潑、向上的小區精神。體育類的社區文化適合任何的住宅小區，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓練、比賽
（1） 球類：籃球、足球、排球、桌球、羽毛球、網球等；
（2） 棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；
（3） 牌類：橋牌、撲克牌；
（4） 游泳：游泳培訓班，游泳比賽；
（5） 拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區公共場所設定室外健身器材
4、利用國內國際各種體育比賽做體育鍛鍊的宣傳，如組織集體觀看重要比賽，掛宣傳標語等，增強民眾體育健身意識。
（二）文學類
文學類社區文化的定位比較高，主要是利用小區中素質較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學活動，從而吸引更多的住 戶前來參加活動，通過舉辦各種文學活動，提高參加者的文學素養和興趣，最後形成富有特色的小區文化氛圍。由於這類社區文化操作比較困難，而且效果很難預測，所以只適合那些住戶文化素質較高的小區。具體的文學類社區文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動；
2、文學寫作興趣小組；
3、各種興趣小組：紅學會、水學會、西學會、三學會等。
（三）藝術類
藝術類社區文化是內容最廣泛，也是實際工作中運用最多的形式，主要通過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區文化活動中來，並形成若干自發性組織。這類社區文化適合任何住宅小區，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓練、匯演、競賽，可先以各小區為單位，成熟後可加以聯合，組成精英團體：
（1）聲樂：民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團
（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，並定期舉行訓練、比賽
（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，並將其作品在小區各處展覽，年底還可舉辦免費寫春聯、畫年畫活動
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎，定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動
（5）外語興趣組：引進外語培訓機構進入小區，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓等
2、營造社區藝術氛圍
（1）將小區各藝術團體成員的優秀作品（書法、山水畫等）加以裝飾後，在社區公共場所（大堂、會所等）展示，一方面可增加各團體成員的積極性，另一方面可增加小區公共場的藝術氛圍；
（2）定期組織社區家庭讀書活動；
（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；
3、節假日舉辦大型聯歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
（四）康體類
從意義上說，康體類社區文化是最具有社會效應的活動，不僅可以帶動小區住戶參與各種社區活動，進而形成一種生活模式，還可以對小區的周邊帶來一些服務，正因為有良好的社會效應，康體類活動猶如異軍突起，在社區文化中占據了一席之地。這類活動個體包括：
1、提供健身、娛樂場所（室內室外），為小區成員長期開放，並加以必要的輔導
2、定期組織爬山、遊園、自駕游活動
3、定期組織美容、健身講座
5、定期組織集體體檢（最好是免費體檢）
6、暑假組織少年夏令營活動
6、籌建社區健康站，請專家定期或長期提供健康諮詢、急救等
（五）經濟類
經濟類社區文化的目的在於讓小區內的住戶相互幫助，形成一些商會，定期組織活動，在小區範圍內形成一種濃郁的商業氣息，並使小區中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強，比較適合以商業為主的商住小區。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區做創業心得報告
2、成立各種商會
3、定期邀請房地產專家做房地產租售交易介紹，並提供現場諮詢
4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，並提供現場諮詢
5、根據住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術品展覽活動
物業管理小區管理方案 篇4
各物業服務企業，業主委員會：
為認真貫徹落實市委、市政府關於加強“平安溫州”建設的有關要求，根據市房管局《關於在全市開展創建“平安物業”活動的實施意見》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業基層平安創建重點工作責任制》、《溫州市鹿城區社會治安綜
合治理重點工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）檔案的要求，結合溫州市鹿城區實際，制訂如下創建實施工作方案。
一、指導思想
深入學習實踐科學發展觀，緊緊圍繞爭創“平安溫州市鹿城”的目標，以開展創建“平安物業管理小區（大廈）”活動為載體，增強物業服務企業參與創建的責任感、使命感，進一步完善物業管理小區的安全防範體系，形成物業服務企業、業主、業主委員會、社區密切配合、齊抓共管的創建工作機制，督促物業服務企業貫徹《物業管理條例》等物業管理法規政策，依據物業服務契約約定，進一步規範物業服務行為，履行協助做好小區安全防範工作的義務，築牢思想防線，提高防範意識，落實防範措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進“平安溫州市鹿城”建設深入開展。
二、創建目標
通過開展創建活動，使溫州市鹿城區物業管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發生率穩中有降，不發生因物業管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區85%的物業管理小區（大廈）達到新一輪平安創建的要求。
三、創建範圍
溫州市鹿城區已經實施物業管理的小區（大廈）
四、創建標準
1、物業服務單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會治安綜合治理責任書並抓好落實；
2、物業管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業服務契約約定聘用的秩序維護員能滿足小區治安防範工作需要；
3、物業管理小區內按照物業服務契約約定設立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計畫，秩序維護員按照計畫晝夜巡邏；
4、物業管理小區有制訂日常防範和應急預案，且定期組織開展安全防範知識培訓和處置突發事件的實戰演練；
5、在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防範的重點部位統一設定文明規範、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業服務單位對物業裝修裝飾的登記備案率達100％，與業主簽訂室內裝修服務協定，組織開展巡查，及時發現和制止違法違規裝飾裝修行為並報告有關主管部門；
7、物業管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，並保證能正常使用，各類消防安全隱患及時得到整改；
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應當採用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業管理小區執行公安機關制定的安全技術防範標準和要求，物業服務單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的管理並運轉正常；
10、物業管理小區內全年不發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件；
11、業主對物業管理小區治安滿意率達到90%以上。
五、實施步驟
1、宣傳動員階段（5月）。召開全區物業服務企業落實創建“平安物業管理小區（大廈）活動”工作大會，學習傳達上級指示精神，部署創建工作任務，並確定創建示範點。
2、開展創建階段（6月-10月）。各物業服務企業積極開展“平安物業管理小區（大廈）活動”創建工作，各房管所聯繫街道辦事處和相關部門做好指導工作，確定考核制度。
3、企業自查階段（11月）。各物業服務企業對各自一年來開展創建活動情況進行自查，總結經驗教訓，提出下步的工作思路，並將書面自查報告報房管部門。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會同相關部門對各物業服務企業創建活動情況進行複查考評。
六、考評方式
創建活動每年組織一次考評。由物業服務企業申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最後由區房管部門牽頭，會同相關鄉鎮（街道）、部門共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業管理小區（大廈）”稱號並授牌。對因領導不重視、措施不得力而發生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業管理法規政策進行處罰，直至註銷物業服務企業物業管理資質。
七、創建要求
（一）統一思想，加強領導。創建“平安物業管理小區（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系
列創建活動之一，是推進新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業服務企業要統一思想認識，加強組織領導，認真研究、制訂創建活動方案、措施，紮實開展創建活動。溫州市鹿城分局決定成立創建“平安物業管理小區（大廈）”活動領導小組，由莫光輝同志擔任組長，詹里勛同志擔任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領導小組
下設辦公室，辦公室設物業修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創建活動方案的.制定、工作協調和督導。各房管所要成立相應的領導機構和工作機構，確定專人負責，具體抓好創建活動各項任務措施的落實。
（二）明確責任，強化落實。各物業服務企業要加強與業主、業主委員會、社區居委會的溝通聯繫，在鄉鎮（街道）綜治部門的統一領導下，協助相關部門共同做好物業管理小區的安全防範工作；各物業服務企業要全面動員，全員參與，健全平安創建責任機制，強化小區安全防範措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發現的安全隱患要及時整改，防患於未然。物業服務行業協會應當加強對物業服務企業創建活動的指導，督促物業服務企業認真落實創建工作。
（三）加強宣傳，營造氛圍。各物業服務企業要加強創建活動宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業主積極參與，增強自我防範意識。要及時通報創建進展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時報導好經驗、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創建氛圍。
物業管理小區管理方案 篇5
隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進銷售，在不斷完善對現有物業管理的基礎上，對應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使業主物業管理享受到VIP服務。
一、日常維護：
1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查並記錄。檢查結果，如果是空置房，用簡訊的方式向業主反饋，並向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的`房屋有所了解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案檔案袋中。
2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計畫、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。
3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設施採取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。
二、環境衛生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家裡，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳採用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。
三、綠化養護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全係數。
六、收費服務：
物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用後，用簡訊反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。
七、物業服務中心：
增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。
八、特約服務：
增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅遊諮詢等，使業主更省心。
九、制定標準的管理程式：
服務人員統一的服務方式及服務程式，以體現物業服務水平。
物業管理小區管理方案 篇6
第一章 項目物業管理理念
一、恆大名都項目概況
“恆大名都”南昌市東北，臨近市高新開發區，同時距城東次中心商圈僅15分鐘車程，周邊配套齊全。項目總占地289畝，總建築面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫字樓，共分三期開發。一期有5棟27層的高層，面積區間從80平方米到160平方米，主力戶型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。
小區規劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實際、安全”為中心原則，以整體社會效益，經濟效益與環境效益三者統一為基準點，著意刻畫優質生態環境，為居民塑造自然優美、舒適便捷、衛生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區的綜合區位優勢和自然條件，創造獨具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質的內在及外在環境以提升居民的生活質量，為經營城市提供切實可行的成功規劃範例。
恆大名都有超過5200平方米的五星級會所，各項配套設施齊全。
恆大名都由全國一級資質的金碧物業有限公司為您提供國際水準的英式管家貼心服務。
1、項目優勢：13大精品優勢，鑄造古城奢裝生態人居
（2）坐擁滻灞咽喉門戶，尊享世界生態人居
（3）276441萬㎡歐陸古典主義，建築古城稀缺人居
（4）法式園林設計理念，沿襲歐陸醇正風情
（5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標準
（6）35500㎡歐陸皇家園林，3000㎡闊景中央內湖
（7）7144㎡殿堂級湖畔會所，國際標準星級配套
（8）戶型面積從60㎡一房到180㎡躍層，產品類型豐富；五明式設計，陽光通透
（9）滿屋名牌 9A精裝
（10）國際品牌攜手名都，打造高性價比人居
（11）恆大地產 精品領航 中國十強
（12）6縱12橫路網相織，咫尺都市生活圈
位於酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面276441平米，小區綠化面積高達35500平米。綠化覆蓋率達到45%以上。小區總規劃約2597戶，一期規劃1716戶。
2、區域的配套環境
從城市配套設施來看，相對於名都其他城區，城東區康復路、輕工小商城已經成了名都對外的貿易平台，加之長樂路商圈的崛起，也使得區域的配套日趨完善，在充分滿足區域內居民的日常生活需求外，也能吸引越來越多的名都市民來此區域消費購物。 教育——諸多名校如名都交通大學、名都第四醫大學等及重點中學分布項目周邊區域。
商業——大明宮建材市場、易初蓮花、華潤萬家、海星超市等生活便利東郊長樂商圈，包含康復路服裝市場、多彩商城、華東服裝城等購物方便。
醫療——西京醫院、唐都醫院、灞橋區中醫醫院、秦都口腔醫院等。
銀行——工商銀行、農業銀行、招商銀行、商業銀行等。
酒店——建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級酒店 。
二、管理服務理念及管理思路
按設計說明，恆大名都高尚住宅小區在戶型設計上本著大戶型的設計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環境。而我們的調研結果也顯示：恆大名都住宅小區是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區建設的願望。
我們提出構建“恆大名都文化區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居理念與現代生活方式高度融合的“文化社區”的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與社區成員以及社區成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸，並激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員團隊精神觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用性較強的物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的構想是：
1、倡導“天天讓您滿意”的服務理念：
我們秉持“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施“管理報告制度”，每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業主權益。
2、建設“事業至真，生活至愛”的文化服務理念
社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，建立嶄新的社區文化。
我們將圍繞“環境保護、科普家教、社區公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區活動，努力把恆大名都高尚住宅小區創建為精神文明建設的視窗。
3、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念
在新世紀裡，業主更加關注居住區內的人文環境。物業管理人與業主一起參與環境文化的建設，將極大地滿足業主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建築設計特色的形象識別系統，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業主開展環境保護及美化家園活動，並不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“城市家園文化區”。
科學技術的發展帶來了建築設計理念的日新月異,業主對服務的需求也不斷提升。作為二十一世紀的恆大物業管理人，必須建立現代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現了內部員工持股，並建立起符合市場經濟規律的現代企業制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。
三、探求、創造“恆大名都文化區”物業管理新模式
“恆大名都”，是專為有識之士和南昌市的創業先鋒們打造的精品住宅。從小區規劃、戶型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節，恆大名都高尚住宅小區未來的
物業管理小區管理方案 篇7
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和範圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理契約》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒布實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。個性是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
物業管理小區管理方案 篇8
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和範圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90、
2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業管理契約》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。
（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒布實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務契約》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂《前期物業管理契約》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務契約》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《契約》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關檔案，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到民眾利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程式選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套檔案，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。
一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作；
二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改；
三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
物業管理小區管理方案 篇9
一、市場分析
據有關數據顯示，20__年1月至7月，有關智慧型家居的關鍵字搜尋量與20__年同期相比翻了5倍以上，且7月同期環比增長33.3%。在這些搜尋中以智慧型照明、智慧型家居控制系統、智慧型家電等為主的關鍵字逐步替代了智慧型安防、樓宇對講等傳統的智慧型家居關鍵字。從中我們看到了智慧型家居市場在這兩年正迅猛發展，用戶認知度也正不斷提高。
智慧型家居市場也存在市場分布不均、資金支持力度相對缺乏等問題。從20__年全國智慧型家居需求來看，以廣東、深圳為主的華南地區占到總需求量的61%，其次以上海為首的華東地區占16%，以北京為首的華北地區占10%，以重慶為首的華中地區占9%，其它地區均占2%一下。可見，目前智慧型家居市場還主
要集中在沿海及經濟較為發達的一線城市。 20__年全國主要城市(北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州)商品住宅成交共47萬套，據此按成交量的10%估算智慧型家居市場規模每年的新增量超過100億元。
二、本公司的產品介紹
根據產品功能和價格定位總體分為三個檔次
①平安生活：是為廣泛的普通家庭提供生活安全和家庭安全的最低保障。平安生活的理念是讓百姓的生活安心、舒心。以線上安防主機為核心，通過315MHz擴展安防報警設備，實現家居安防狀態、信息的控制於查詢等。用戶可
通過手機APP、網站、安防遙控器等方式實現安防狀態修改與報警信息察看的功能。
②品質生活：為經濟能力稍好一點的消費群體提供小資一點的生活。品質生活的理念是讓生活更有情調、更具色彩。在平安生活的基礎上，通過433MHz通信擴展家居控制設備，實現家居照明、家電等的狀態查詢與控制。用戶可通過手機APP、網站、控制遙控器等方式實現遠程或本地化的照明、空調等設備的控制，同時用戶可以根據自身需求自定義情景模式、聯動模式、定時模式，實現便捷、無憂的生活。
③享受生活：為高消費群體量身打造全方位的智慧家庭服務體系，享受生活的理念是在實現安防與控制的基礎上，根據用戶需求進行定製化開發。同時為最大限度的滿足客戶需求，晨古科技將推出高處理能力、豐富網路接入能力與高擴展能力的智慧型家居主機，實現包括安防、控制、門禁對講、視頻監控、音視頻播放、環境監測與環境控制等功能。
三、目前國內的小區安防缺陷
小區現有的安防設備涉及面有限,安防設備只能服務於小區的整體安全,還觸及不到每家每戶。物業公司和業主容易高估閉路監控（技防設備之一）的防盜功能。至於家中的安防更是缺少，甚至只能依靠簡單的防盜門和防盜網。業主家中在主人不在家的時候如有發生突發情況無法得到準確的信息，也就沒有辦法及時的去化解危機。
案例說明：
⑴ 6月29日和30日，四川和深圳分別發生了孩子墜樓事件，造成一死兩傷。6月29日下午4點，成都三環路成渝立交附近的某小區，5歲的女孩萱萱從9樓墜下，砸中了一位中年女士。昨天，女孩做了開顱手術後已經清醒，被砸傷的女士多處軟組織挫傷，雖不能走路，但傷情穩定。有人說，女孩運氣好，要不是有人“擋”了一下，情況可能更糟。
有人會將問題總結在“把孩子留在家裡的，大多是外地人，父母的責任心差”。其實，根本問題的所在是居民缺乏足夠的安全意識，沒有在家裡提供足夠的安全防護保障，再者，目前市場上的安防設定價格脫離居民的經濟消費水平，物業保全在這方面也是心有餘而力不足。
⑵ 家住杭州金慶公寓3幢202室的陳鴻旭稱，他居住的單元樓道口外側就裝有閉路電視監控的探頭。而且小區保全室就面對著這幢樓，從保全室望過去盡收眼底。他一直以為自己家是小區里最安全的。誰料想去年7月27日凌晨，他所住的202室與對門201室均遭竊。總計損失財物價值人民幣12610元。
智慧型家居安防就是補充了這個空白，可以設防紅外入侵，一旦家中有外人進入或小孩子進入設防區域就會報警，業主和物業可以第一時間到達現場，降低事故發生的機率，也就可以更高效率的的避免慘劇的發生。
本公司以提升安全防護系統和提供更好的服務保障體系為宗旨,為物業公司提供家庭安防系統平台,智慧型家居終端產品需要各業主自願購買,為了更好的保障家人和家庭財產的安全希望各位業主慎重考慮。
四、與物業合作宣傳操作方法
㈠ 拿出我們的產品和居委會接頭，介紹產品的功能優勢、價格優勢、 以及它的必要性，讓這些業主代表認識並且接受我們的產品。需要物業公司的配合與居委會的交流。提供居委會人員名單和聯繫方式。
㈡ 對物業公司人員做一個簡單的短期的培訓，了解產品的一些基本的功能和基礎知識，在業主諮詢時可以更好的介紹產品。
㈢大勢的宣傳（物業公司提供場地和人員的支持）：
① 各單元門口張貼宣傳彩頁。
② 小區每個宣傳欄張貼宣傳海報。
③ 物業公司有網站的在網站上貼出宣傳告示 ④ 各業主繳納物業費的同時分發產品宣傳手冊人員進駐小區，設立宣傳攤位，現場PPT演示操作過程、展示產品實物。（宣傳人員可以僱傭物業公司的員工給一定的佣金，必須有本公司人員在場講解） 時間安排：每天下午下班時間（17:00——21:00） ，周末全天時間（9：30——12:00， 14:00——18:00）
五、與物業公司的合作分成模式
智慧社區”雲平台的推廣需要結合實際情況，在市場推廣過程中，主要以中低檔產品為主要線路，大力推廣“平安生活”“品質生活”系統產品，讓我們的產品大範圍普及，產生足夠影響力；同時抓住高品質用戶，專業化定製服務於高檔用戶，建立好品牌形象，對於推廣市場有著積極的一面。
結合實際情況，中低端推廣可以與物業公司和房地產合作，對於前期工作開展以物業公司為主。
本方案主要是探討和物業公司的合作方式方法，其中包括與物業公司的利潤分成、物業公司的責任和義務、與物業供公司的後期合作方式。 我們公司為了達到市場大範圍推廣和快速占領市場，需要在前期利潤方面合理設計，調動物業公司的積極性和服務水平以及配合度，市場部門商討後討論方案如下：
在中低端市場，物業公司的利潤分成比例靠成交用戶數、銷售金額權重，成交用戶數按千戶量來計數，基礎分成比例在10%，每多一千戶購買量比例提高1%，達到萬戶以上量統一按20%比例，同時為了推動物業積極性，當銷售金額總量與標準配置所售總量比值達到120%時多1%，每多10%多1%，同樣達到200%及以上時，比例按10%增加：
運收入，我們統一按20%標準最高額度分成，分基礎分成和評價分成，基礎分成即負責職責分8%，用戶評價率比例分成滿分12%，實際情況實際分析，一般按5%~10%分成；公司根據市場實際情況，是否做展示廳，和入住裝飾公司，目前以簡單合作為主。
物業管理小區管理方案 篇10
一、項目概況：
本建築區劃位於成都市郫縣紅光鎮紅高路1號
本建築區劃規劃設計的物業類型為：住宅、商業。
本建築區劃規劃建設淨用地面積135100平方米。
本建築區劃總建築面積622789平方米。其中地上計入容積率的建築面積472580平方米（住宅建築面積390494平方米，商業用房建築面積80792平方米，物管用房建築面積945平方米）；地下建築面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。
本建築區劃的建築密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。
本建築區劃規劃建設機動（地下）車位4550個；其中：商業占645個。
按照規劃設計建造非機動車停車位6339個。其中：商業占2421個。
項目配套：
本物業設有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、檯球室、拳擊館、健身館、桌球館、沙狐球館、壁球館等十餘項設施及大型連鎖超市、電影院、社區服務中心。
二、綜合服務質量標準
1、確保服務及時率100%；
2、客戶服務滿意度85%以上；
3、環境及保潔達到優秀等級；
4、設施設備完好率達98%，設備有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率為0；
三、面積數據
1、商業總建築面積：80792平方米
1）集中商業建築面積：16868平方米
2）沿街商業建築面積：13330平方米
3）人人樂大型超市建築面積：3300平方米
4）太平洋影城建築面積：5893平方米
四、物業公共服務費標準
物業服務費：建築面積×收費標準
收費標準：3.0元/㎡/月
五、管理人員配備及主要職責
管理人員的配備原則：因事設崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閒人。
1、客戶服務部：全面負責商業客戶服務工作。主要職能是客戶接待與內部管理。
本部門直接接受物業服務中心經理領導。
該部門設主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業1名），主要在前台。
主要職責：
1）嚴格遵守公司各項規章制度，服從管理。
2）接受物業服務中心經理的直接管理，對其工作負責。
3）負責物業管理工作的組織實施，收集物業各類數據，具體執行物業管理計畫的編制工作。
4）負責與相關單位的協調、溝通，並建立良好的合作關係。
5）按時記錄並核對水電起止度及收取，負責物業租賃費的催收。
6）每天不定期巡查商業區域的消防、安全、清潔及車庫智慧型系統的檢查，做好巡查記錄。
7）處理前期物業的突發事件並及時上報領導。
8）完成領導臨時交辦的其它工作。
2、工程維修部：全面負責設備設施的運行、保養和維修工作。主要職能是保證商業正常安全運行，使物業保值和升值。本部門直接接受物業服務中心經理領導。
該部門設主管1名，水電、土建、機電三個專業的工人各1名。
3、秩序維護部：全面負責商場、影城及零星商鋪的巡邏、監控、消防和車管工作。主要職能是安全防範和消防管理。直接接受物業費業務中心經理領導。
該部門設秩序維護領班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。
A、主要職責：（巡邏崗）
B、主要職責：（車場）
1）嚴格執行公司各項規章制度，服從管理。
2）接受物業經理的直接管理，對其工作負責。
3）負責車場管理工作的組織實施。
4）負責與相關單位協調，維護車庫經營正常運行。
5）負責車場突發事件的前期處理並及時上報領導。
6）負責車場智慧型系統操作的指導、監查管理並簡易維護，保證系統的正常運行。
7）嚴格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質及車輛的安全，做好巡查記錄。
8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發現漏油、漏水，未關車窗、車門、車燈，應隨時通知車主，做好記錄。
9）發現進場車輛有損壞時應向車主當場指出，並做好記錄。
10）
11）車場規定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
12）完成領導臨時交辦的其它任務。
4、清潔綠化部：全面負責商場、影城的室內保潔、室外保潔與綠化養護工作。主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。直接接受物業服務中心經理領導。
該部門設清潔員5—7名，綠化1名。
A、主要職責（清潔）
1）
六、管理服務原則
1、以客戶需求為關注焦點，以持續提升客戶滿意度為服務目標。
2、以塑造商業品牌，事先物業保值增值為目標。
3、建立完善管理體系，打造高效商業管理隊伍。
4、為客戶利益、顧客利益及物業整體發展而服務。
七、物業管理服務內容及範圍
商業物業管理內容包括設備運行維護、安防和環境清潔等硬性服務，也包括環境的營造、人性化的細節服務等軟性服務，只有將二者結合，才能更好提升商業物業的附加值和開發商、商家使用過程中對其工作的認同感。管理內容主要包括：
1、安防管理：
確保客戶、顧客生命財產安全，是商業正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業正常運營的有力保障。商場、影城營業時間內人流量大，人員龐大而且複雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監控相結合，與當地派出所密切配合；營業結束後統一清場。
工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業結束後的清場管理及出入登記管理。
2、消防工作：消防責任重於泰山。切實做好日常管理防範措施：消防設備設施定期檢查、商場及影城內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，一年內組織不少於兩次消防演習
工作要點：消防設備設施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹等。
3、保潔消殺綠化管理
潔淨的公共環境，是商業管理服務水平、企業形象的重要衡量指標。營業時間內實行公共場所不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經營環境。定期開展公共環境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業環境品質。
工作要點：公共場所巡迴保潔、定期清理衛生死角、定期消殺。
4、客戶服務管理：
1）建立客戶服務管理制度；
2）辦理入駐（遷離）手續，應查驗客戶相關資料，按規定程式辦理，及時建檔歸檔。
3）及時處理各類客戶服務事宜，向客戶宣傳國家物業管理法律法規，促進客戶正確、安全使用物業。
4）接待服務
A、物業服務區域內應設立並公示服務電話，根據服務契約約定，明確服務時間，有服務記錄。
B、接受客戶訴求信息，應視情況輕重緩急程度，採取立即、及時或按約定時限予以答覆和處理。
C、受理客戶投訴，應核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應回訪。
切實滿足客（商）戶的`需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業管理服務的支持，形成商戶、物業公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節與執行力決定客戶服務水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續跟進、關注客戶發展。
5、公共設施設備維護保養
加強商業物業重要設施設備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生。
工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計畫。
八、商業管理特點：
1、顧客流量大、流動性強，
進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要。
2、管理點分散
出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保全人員相對較多，管理點分散，管理難度大。
物業管理小區管理方案 篇11
為了節省製作前期物業管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。
一、高層負責人職責。
1、在業主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環境（衛生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。
7、負責接待業主的各類投訴，並與開發公司等相關單位用心協調聯繫解決。
8、做好突發事件預案，發生突發事件時要及時啟動預案，防止重大事故發生，協助處理各類突發事件。
二、具體工作程式和標準：
1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，並做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用後，每2小時記錄一次），發現問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統及時記錄並制止，並進行勸說。
4、如遇突發緊急事件，及時告知領導，並採取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業主家中跑水等）
5、如遇業主搬運物品，告知業主注意事項，監督業主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，並做好記錄。時間為上班後、下班前各一次。
7、不與業主發生爭執，處理問題要注重語氣和態度，無法處理時及時告知管理員。
物業管理小區管理方案 篇12
第一部分
項目物業管理的定位及總思路
一、本項目物業管理的定位
（一）、本項目業態對物業管理的要求
1、本項目業態對物業管理的基本要求
本項目的`物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用於居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：
1）、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護；
2）、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調；
3）、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客戶檔案和物業檔案進行管理；展開相應的物業服務經營活動；
4）、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。
2、本項目業態對物業管理的特殊要求
除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：
1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務；
2）、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作；
3）、在項目銷售期中配合提供物業管理檔案和法律文書；
4）、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業管理相關問題；
5）、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。
（二）、本項目物業管理的定位
1、本項目物業管理的檔次
本項目物業管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。
2、本項目物業管理形式
根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。
3、本項目物業管理的定位
按照以上要求本項目物業管理定位應該是：複合式高檔物業管理。
二、本項目物業管理的總思路
本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在於：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。
第二部分
本項目物業管理體系的建立
一、本項目物業管理的模式構想
按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委託管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。
二、本項目物業管理組織構架
本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯繫複雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。
1、基本組織機構建立的模式
本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合於採用直線矩形模式。
2、本項目的基本組織機構圖
該部門一般需1~2名資深顧問。
2）、工程部
該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管部經理領導。該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。
3）、綠化保潔部
該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衛生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4）、保全部
該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，並對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。該部門設保全隊長1人，保全人員3人。
5）、酒店部
該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。該部門設定主管1名，工作人員5~6人，主要在前台。
6）、商業部
該部門主要負責對本項目在交房後對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，該部門設定檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7）、多經部
該部門主要負責本項目在交房後對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。該部門設定人員2名。
8）、財務部
該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。該部門設定會計1名，出納1名。
物業管理小區管理方案 篇13
一、項目概況
1.地理位置
該項目位於sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經濟指標
二、物業管理資料
物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(契約服務)委託性特約服務(非契約零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建築公共部位得到維修、養護和管理範圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外牆面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建築的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建築維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規範、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等採取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，並做到制度化、規範化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件採取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
範圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對於不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建築物、構築物的養護和管理
範圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建築、構築物的類別不同，指定並落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對於有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案並實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智慧型化設施設備
範圍包括：樓宇對講系統、用戶寬頻數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智慧型系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智慧型系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智慧型系統設備的檔案管理、智慧型系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，並以科技為先導、智慧型指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智慧型系統功能，透過嚴格管理保證智慧型系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計畫消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區禮貌潔淨、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛(汽車、機車、腳踏車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，並安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區範圍內從事人口統計、計畫生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理契約，為全體業主及住戶帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿於物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。
8、委託性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，並不斷傾聽業主及住戶的意見，開闢新的服務項目。
物業管理小區管理方案 篇14
隨著氣候變化的日益嚴峻，洪澇災害的頻繁發生已經成為社會面臨的一個嚴重問題。為了加強物業的防洪減災工作，不斷提高防災減災能力和應急回響水平，物業防洪演練方案已成為必不可少的一項工作。
一、演練前的準備
在開展演練前，必須調查確定本地區歷史洪澇災害的情況，做好應急救援預案，掌握天氣情況，制定詳細的物業防洪演練方案。
二、演練方案
1、演練的目標
物業防洪演練的主要目標是提高物業員工的防洪意識，增強應對突發災害事件的能力，逐步形成科學化的防洪減災機制；
2、演練時間
物業防洪演練通常在下午進行，這個時間段是下雨的可能性更高，便於演練的實效性；
3、演練場地
物業防洪演練的.地點通常在小區內部，如樓道、車庫等；演練所需設備和物資要提前購置準備好；
4、演練內容
物業防洪演練的內容非常廣泛，包括以下幾個方面：
防洪物資的清點：在演練前，物業人員必須先清點本小區儲備的防洪物資，確認是否完好，並注意儲備物資的存放位置和保管情況；
應急救援計畫的制定：演練中要講解應急救援計畫，大家必須清楚各自的任務以及應急救援的流程；
分組訓練：在分組訓練中要求演練人員按照任務集中訓練，監督全程，確保演練的高效性和規範性；
氣象觀測：需要對天氣進行觀測，隨時掌握天氣變化情況，及時調整應急救援計畫和演練方案；
綜合演練：在演練完成後，進行綜合評估，發現問題及時改善，提高物業員工應對突發災害事件的應急能力。
三、演練後總結
演練後，物業應總結好經驗及不足，及時對防洪物資及應急救援計畫進行更新修訂，做好應急回響準備工作。
經過演練後，物業人員的防洪素養和應對災害的技能將會得到很大提高，對於應對突發災害事件會更加從容，全面提高小區的抗風險能力。
物業管理小區管理方案 篇15
小區，位於“國家4A級旅遊度假區”－－位於－－，與大海近在咫尺。小區總建築面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬頻系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防範，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。×公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達×多萬㎡。其中涉及智慧型化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規範管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理於服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。
第二章 物業管理要點
◆ 運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；
◆ 人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋樑，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；
◆ 結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；
◆ 採用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；
管理處採用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務、誠信待人。
物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今後的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，並將日常服務緊密融合於管理之中，與業戶建立良好的服務關係。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。
2、環境管理責任到人
小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實幹
為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防範為主，緊密聯繫職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程式，在發生特殊事件時儘量將損失降低到最小程度。
公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。
公司將通過良好的物業管理，使保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。
一、公司追求目標：
◆ 房屋建築的完好率達到98％以上；
◆ 報修及時率達到100％；
◆ 清潔管理無盲點；
◆ 設備設施完好率達到98％以上；
◆ 小區路燈完好率達到100％；
◆ 管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；
◆ 有效投訴處理率100％；
◆ 服務滿意率達95％以上；
◆ 綠化完好率達到98％以上；
◆ 道路完好率達到98％；
◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；
◆ 無服務安全事故發生。
二、主要措施
◆ 完善各項管理制度和管理規定；
◆ 所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；
◆ 治安良好，環境清潔，輔助設備及建築良好；
◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標誌，規範制服，設立立崗、巡崗、監控崗，並明確崗位職責及考核標準；
◆ 建立各種資料檔案、報修、養護記錄；
◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；
◆ 制定大、中修年度計畫，並負責實施；
◆ 制定並組織員工培訓計畫的實施；
◆ 結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。
遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計畫和短期計畫；
4、管理人員的培訓管理；
5、增強服務意識，量化管理及標準運作；
6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業管理制度
1、管理處經理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業人員崗位職責；
4、員工培訓；
5、管理處運作管理工作規程；
6、人事管理及員工培訓、考核制度；
五、管理處運作管理規程
1、內部運作管理辦法
2、小區秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、共用設施和共用場地管理；
9、安全操作規程；
10、特約服務管理規定。
（以上各種規定及制度略）
第三章 擬採用的管理模式
一、物業管理架構
物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。
本物業管理處按“直線制”設定管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能於一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。
1、辦公室
（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
（3） 負責內部運行工作的綜合協調。
（4） 負責對外承辦、接待工作，物業管理市場行銷和招投標。
（5） 總經理指派的其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
（2） 負責小區內的垃圾清運工作。
（3） 上級領導交辦的其它工作。
3、設備維修部
（1） 負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
（2） 負責物業機電設備的.日常維修保養工作。
（3） 制定長期和日常的維修保養計畫並付諸實施。
（4） 上級領導指派的其它工作。
4、綠化部
（1） 負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
（2） 負責小區內的園景設施的養護工作。
（3） 上級領導指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
（2） 建立健全、制定物業的各項安全規章制度。
（3） 負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。
（4） 負責小區應急處理的搶救工作。
（5） 上級領導交辦的其它工作。
6、接待部
（1） 負責日常業戶來訪接待工作。
（2） 負責業戶檔案的建立和管理工作。
（3） 負責業主的投訴和諮詢，並提供幫助。
（4） 配合辦公室開展員工培訓工作。
（5） 上級領導指派的其它工作。
二、物業管理崗位編制及管理架構
物業管理有限公司
物業管理辦公室
業戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備註：根據小區概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閒崗、不留閒人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。
1、新員工上崗培訓期為180天。
2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程式，軍事化訓練等。
二、在崗員工循環培訓
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班後的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。
3、上崗循環培訓的考核辦法。
在實際工作當中，業戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。並通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到最佳化管理的目的。
物業管理小區管理方案 篇16
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和範圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理契約》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒布實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務契約》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理契約》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務契約》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《契約》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關檔案，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到民眾利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程式選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套檔案，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，並限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳
，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
二○一八年五月八日
物業管理小區管理方案 篇17
20xx年，在和直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依託x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上台階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入萬，總體實現收支平衡並略有盈餘，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、工作任務完成情況
(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成和交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受委託，我公司負責了臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革
20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合併重組的關鍵年，我公司敢於迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務範圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今後可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品採購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防範、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規範化和可持續化奠定了基礎。
同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立並推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規範了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保全人員星級考核制度，為建立更優秀、精幹的保全隊伍奠定了基礎。
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在於落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不迴避，及時糾正，確保各項工作有計畫、有依據、有落實地穩步展開。
(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌
為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平台;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心並投入使用，為小區居民提供了良好的休閒娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務
我公司於接手大樓的後勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，並全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和後勤服務提供了有力保障。
我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮鬥目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項目為契機，進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，並加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由於我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今後拓展公司業務，打造公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與x學院共同建立校企合作關係，建立“x學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，並舉行文體活動;另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰鬥力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防範技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，並適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鈎，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。
(七)加強紀律教育，紮實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、幹部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的範圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員幹部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類契約或協定的簽訂實行雙經辦人制度，確保契約的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了幹部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷湧現好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點
一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保全隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待於在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處於起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由於體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。
三、20xx年工作計畫與思路
20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的__屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成和交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務範圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新台階
經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規範，業務範圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包乾制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依託城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業和社區文化建設，打造物業品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進，並通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。
物業管理小區管理方案 篇18
一、管理目標
物業公司本著“科學規範、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、帶給優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（並高於此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，帶給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個用心性，即物業管理公司的用心性和業主使用人的用心性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同建立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化推薦，構築一個優秀的物業管理硬體環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑑行業先進管理經驗，用心培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規範，以制度促管理，寓管理於服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協定，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，帶給全方位服務，開展多元化經營。