格林豪泰 5～6年
各個不同品牌的經濟型酒店對於投資回報周期的得出來源於他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建築面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數據來看，這一表格的計算比較保守。
項目名稱
主要費用
年均銷售收入100間客房×85%×170元×365天=527.43萬元
年均經營毛利潤率55%
年均經營毛利潤 527.43萬元×55%=290.08萬元
一次性品牌特許費(5年) 30萬元/5年=6萬元
裝潢裝修費(20xx年) 350萬元/20xx年=35萬元
設備購置費(5年) 100萬元/5年=20萬元
特許經營主要費用(管理、服務)527.43萬元×3%+527.43萬元×3%=31.65萬元
房產年均折舊費或租賃費100萬元/年(或3450平方米×0.8元×365=100萬元)
營業利潤 290.08萬元-6萬元-35萬元-20萬元-31.65萬元-100萬元=97.44萬元
營業所得稅金 97.44萬元×33%=32.15萬元
稅後利潤 97.44萬元-32.15萬元=65.28萬元
年投資收益率 65.28萬元/(350萬元+100萬元)=15%
速8的投資回報周期比如家縮短一半，也是由於速8對於年投資收益率的預估相對較高，在33%左右。從各連鎖品牌對於投資回報周期的估算，加上前文對於前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經濟型酒店的平均年投資收益率。
第三章 項目定位
*主題及功能定位(美國戴斯酒店集團對於酒店式公寓和產權式酒店合作項目要求)
酒店式公寓和產權式酒店開發商(業主)至少持有項目產權(房間數量)的50%以上，也就是說小業主的總體產權最大不超過50%，並且要求小業主必須把所有產權以反租的形式交還給酒店開發商，酒店集團擁有所有經營權，這樣便於集團統一管理。
*功能定位
歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務酒店，酒店內部設定商務信息港系統，從單一的酒店住宿、餐飲服務的基礎上增加行政商務的拓展服務。具體設定為：對於入住酒店的客人從車站、機場接送，接送到指定客房，酒店設定方便的辦公客房可以方便客人進行商務會客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務培訓，學習管理理念，體現我們的增值服務。
*項目建設方案及規劃設計定位及價格定位
1、基本設立客房96間，客房平均收費380元/天，則一天的營業額為36480元/天，合計一年的房費收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費的70%計算，則一年的房費收入為9320460元。
2、每年的房費營業額為932萬，則每天的收入為25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。
4、每天房費的實際收入為：房費收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投資收益率為35%
*入市姿態及推廣時機定位
1、項目計畫融資金額350萬。
2、投資回報年利息20%。
3、投資對象為公司或個人。
4、贈送全國戴斯酒店免費住宿一周(標準間客房)，享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投資擔保人：美國戴斯酒店
基本融資構想：計畫融資金額為350萬元,戴斯酒店總計劃設定100間客房,計畫將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經營管理權全權委託給美國戴斯酒店管理,經營,融資方得到規定的年利息的融資回報。
*銷售定位
北京舉行的大型會展、商務會議，培訓機構場地租用;
*管理定位
我們期待有投資酒店管理經驗的人來投資戴斯酒店這個項目，來和我們共同合作。
第四章 行銷策略
*宣傳主題概念
在宣傳、設計方面，以一組氣勢磅礴和經典唯美的自然畫面導入，抱定"為顧客提供恆久優質的服務;為員工提供能夠充分展示才華的平台;為股東創造不斷增長的投資價值，為建立和諧社會貢獻更多的力量 "的使命，鑄造"高雅品位、卓越超群"的企業形象，弘揚優良的企業精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象;
酒店的高雅、卓越的品質、各檔次的設施及功能，導出酒店設施完善的設定、完美的設施與文化的結合、服務人員的嫻熟動作、優美的環境、體貼入微的服務等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗品位生活的無限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設施淋漓盡致。海內外貴客、商人接受超值的服務，令貴客享有高人一等的感受。
*階段控制的效果
籌建階段
(1)開業前的內部設計及內部裝飾
高質量的內部設計及裝飾將會吸引更多的賓客，美國戴斯酒店集團(中國)將為酒店在內部設計及裝飾方面提供諮詢服務，以確保項目內部設計及裝飾的餓優異品質。
1、設施布局與流程要求
提供適合酒店運做的內部設施標準與流程要求
2、初步概念設計要求
連同項目設計單位完成初步設計圖紙
(2)開業前的工程業務諮詢
美國戴斯酒店集團(中國)擁有一支在中國五星級酒店工作多年的專家隊伍，能夠為酒店項目提供工程技術方面的專業意見以確保在酒店營業後為業主在保養及維護方面節省大筆的資金。
(3)內部設計機電要求方案
連同內裝設計單位完成設施內部機電設備布局方案
(4)系統諮詢意見
連同機電設計單位完成項目機電系統設計方案，包括：消防、安全設計;強、弱電系統設計;空調系統設計;供、排水系統設計;垂直運輸系統;水處理系統。
(5)項目協調和驗收
美國戴斯酒店集團(中國)將在酒店項目施工進行和項目驗收過程中提供國際質量標準以保證業主的投資。
1、施工現場協調
協調業主、設計單位、施工單位和經營部門，幫助各方面建立暢順的溝通渠
2、施工進度監督
根據項目進度幫助施工單位和經營部門相互配合，以確保酒店順利開業
3、設備調試
確保設備的精確調試與試運行的順利進行
4、項目驗收
與有關經營部門配合，按照計畫安排設施驗收並提出驗收報告
運營階段
管理公司負責酒店總經理、財務總監等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作職責認定，在酒店運營中隨時接受業主方對酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見。
根據美國CENDANT和DAYS集團的培訓計畫安排中國區的培訓方案，並統一組織中國區所有的酒店有關管理人員參加培訓，並於每期培訓結束派發學習證書。根據各酒店的具體需求另行安派培訓工作，並派集團培訓經理或專員親赴各酒店進行專題培訓。
美國戴斯酒店集團(中國)將負責確保酒店達到並保持國際酒店管理和服務水準，並根據市場情況確定酒店銷售策略，最大限度提升酒店營業收入、控制運營成本從而達到酒店經營利潤最大化。
*外髮式宣傳策略
1、精品樓書
主要用於對新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以"自遊人"身份於都市的種種優點，並詳盡介紹項目周邊的眾多有利 資源，以激發潛在客戶入住的渴求和憧憬。
本樓書的主要傳送對象為到現場看房者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的重端客戶，以及已經入住的酒店客人。
形式：12開銅板紙精美冊子
內容：
●"自遊人"新概念的優點和特色描述
●介紹項目的大環境優勢
●北京旅遊交通設施及收費、旅遊服務項目及收費、景點娛樂項目及收費、主要旅遊度假酒店分布及收費等旅遊常識介紹
●國外酒店式公寓的特色和優勢介紹
折頁樓書
折頁式的樓書主要用於不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項目的上市信息，以較淺顯化的內容和形式初步引起目標客戶的關注，並產生進一步了解的興趣。
形式：
●大折頁
●設風琴袋放置插頁(每張插頁一個內容)
內容：
●大折頁
簡單介紹項目的位置、周邊有利資源、規模、配套、物業管理、發展商實力等內容。(標題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項目的優勢和特色)
●風琴袋插頁
平面圖、價目表、銷售方式、附加值優惠。
單張
與大折頁的內容相同，但可更加簡單。
沙盤模型
●大模型：固定在項目地使用，比例和尺寸可根據展廳空間制訂
●小模型：目標市場展銷會使用，以易於搬運為原則
上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強效果。
展板
●規格
以60cm×90cm的標準尺寸為宜，可做7-8塊左右(為牆掛式，輕質，泡沫材料)。
●內容
地理位置、周邊資源介紹、項目概念介紹、酒店配套設施及標準套房平面圖及裝修標準。
*資金計畫(見表4)
第五章 財務評價與社會效益分析
*盈虧平衡分析
本項目可銷售的總面積為3300平方米，由前一章分析得知本項目總建設費用為500萬元，故此，本項目盈虧平衡點為：
盈虧平衡點=總建設費用/總銷售收入=A %
就是說本項目如果實現了A %的入住率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。
*贏利預測(見表4)
*敏感性分析
假設銷售價格不變，單位成本費用增加1%，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發利潤比擬定利潤降低1.9%。
因此，銷售價格的變動是影響本項目投資風險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風險的關鍵所在。
*社會效益分析
本項目的成功開發，可以改善北京小周邊的綜合環境，啟動社會閒置資金，增加就業率，對促進旅遊及消費起到雙重積極的作用，同時也為北京市經濟型酒店的開發和運作提供了寶貴的經驗，為北京酒店地產開創了一條新的發展思路。這也是本項目的社會效益所在。
第七章 結論
通過以上的分析和策略，我們發現，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高於行業基準收益率，具有較大的投資吸引力。
在項目的投資和開發中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經濟分析是基於經驗和經濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規律及投資經濟原理，配以合理的行銷手段，實現項目的銷售目標，並最終實現本項目的贏利目標將是可以實現的。