房地產行業行銷管理工作總結
回顧XX年，寄望XX年。即將逝去的XX年，中國房地產行業呈現非常火爆的景象，在剛剛經歷了XX年的低谷後，又迎接了本年度的高潮現象，對於很多從業來說是不平凡的一年。對於我個人來講，在公司領導和分公司經理的栽培下，在同事們的幫助下，經歷了歷練，我逐步變得成熟，個人的硬體、軟體等等方面都有了長足的進步或變化，本年度有過一些成績，當然也存在一些不足，下面我對XX年總結和XX年計畫做詳細匯報。
第一部分：XX年工作部分。
膠南分公司工作
一、行銷管理工作
本年度圍繞公司年初制定的“網點一定帶租約售出、公寓樓基本達到清盤、辦公樓注重人氣”的目標，做好本職工作，盡力完成領導下達的各項任務。
1、做好銷售管理基礎工作。包含市場調查、售樓現場管理、銀行貸款、報表管理、銷售策略、價格策略和銷售例會等工作。
2、做好廣告企劃工作。包含廣告項目的招標、詢價；廣告方案的執行工作；
3、做好房地產權證辦理工作。截止XX年11月26日，辦理房地產權證160戶左右。
4、做好促銷活動。年初執行“20萬20套的清盤促銷”、年中執行“凱華8周年，交2萬抵8萬”的活動，年底在房地產市場充分回暖的基礎上，執行漲價策略。
5、特色工作。膠南分公司與膠南最大的戶外廣告運營商——青島東方凱歌廣告有限公司創新廣告方式合作，由廣告公司投資媒體並發布，畫面我們審定，廣告公司根據合作期間的銷售額（除特價房外）提成。做好10月份的行銷策劃座談會的準備工作。處理疑難客戶，比如五號網點、soho2101、2102的交房問題和土地年限問題等等問題都得到了妥善解決。
二、辦公室工作
本年度圍繞“辦文、辦事、辦會”三大工作職責，充分發揮“參謀助手，督促檢查，協調服務”三個作用，在分公司經理的正確領導下，在同事們的大力支持配合下，較好地起到辦公室上傳下達的樞紐作用，為公司房屋銷售和售後服務工作提供良好的基礎。
1、做好日常管理工作。包含收發文、秘書、檔案和檔案管理、日常考勤、請銷假、日常辦公用品採購與保管、清潔衛生和後勤保障等等工作。
2、做好企業文化建設工作。包含日常規章制度的“上牆、上書、上身”；日常宣傳報導工作等等。
3、做好資料上報工作。包含提報各類報表、市場行銷報表；向公司機關上報月度計畫和總結等等。
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回顧XX年，寄望XX年。即將逝去的XX年，中國房地產行業呈現非常火爆的景象，在剛剛經歷了XX年的低谷後，又迎接了本年度的高潮現象，對於很多從業來說是不平凡的一年。對於我個人來講，在公司領導和分公司經理的栽培下，在同事們的幫助下，經歷了歷練，我逐步變得成熟，個人的硬體、軟體等等方面都有了長足的進步或變化，本年度有過一些成績，當然也存在一些不足，下面我對XX年總結和XX年計畫做詳細匯報。
第一部分：XX年工作部分。
膠南分公司工作
一、行銷管理工作
本年度圍繞公司年初制定的“網點一定帶租約售出、公寓樓基本達到清盤、辦公樓注重人氣”的目標，做好本職工作，盡力完成領導下達的各項任務。
1、做好銷售管理基礎工作。包含市場調查、售樓現場管理、銀行貸款、報表管理、銷售策略、價格策略和銷售例會等工作。
2、做好廣告企劃工作。包含廣告項目的招標、詢價；廣告方案的執行工作；
3、做好房地產權證辦理工作。截止XX年11月26日，辦理房地產權證160戶左右。
4、做好促銷活動。年初執行“20萬20套的清盤促銷”、年中執行“凱華8周年，交2萬抵8萬”的活動，年底在房地產市場充分回暖的基礎上，執行漲價策略。
5、特色工作。膠南分公司與膠南最大的戶外廣告運營商——青島東方凱歌廣告有限公司創新廣告方式合作，由廣告公司投資媒體並發布，畫面我們審定，廣告公司根據合作期間的銷售額（除特價房外）提成。做好10月份的行銷策劃座談會的準備工作。處理疑難客戶，比如五號網點、soho2101、2102的交房問題和土地年限問題等等問題都得到了妥善解決。
二、辦公室工作
本年度圍繞“辦文、辦事、辦會”三大工作職責，充分發揮“參謀助手，督促檢查，協調服務”三個作用，在分公司經理的正確領導下，在同事們的大力支持配合下，較好地起到辦公室上傳下達的樞紐作用，為公司房屋銷售和售後服務工作提供良好的基礎。
1、做好日常管理工作。包含收發文、秘書、檔案和檔案管理、日常考勤、請銷假、日常辦公用品採購與保管、清潔衛生和後勤保障等等工作。
2、做好企業文化建設工作。包含日常規章制度的“上牆、上書、上身”；日常宣傳報導工作等等。
3、做好資料上報工作。包含提報各類報表、市場行銷報表；向公司機關上報月度計畫和總結等等。
4、做好與當地政府部門的接洽工作。包括做好與當地土地局、房產管理中心、財政局、統計局和開發區管委會等等部門的對接工作；比如XX年9月17日，膠南市市委書記張大勇蒞臨麟瑞商務廣場調研的準備工作；11月份，在開發區管委會的指導下，組織申報了青島市中小企業創業基地。
5、領導交辦的其他事宜。比如XX年7月初協助公司做好XX年凱華公司半年工作會議的籌備工作。
三、工委工作
做好新時期的工委工作，必須樹立“以人為本”的理念，為廣大職工“誠心誠意辦實事，盡心竭力解難事，堅持不懈做好事”的宗旨，千方百計把工委工作做細、做深、做實。
1、做好學習工作。做好實時政治和業務知識的學習；比如在七一建黨節期間組織學習xx在七一期間的講話；組織多次學習中央、股份公司、集團公司和凱華公司各類檔案精神。
2、組織活動。在平時工作之餘，組織一系列活動，豐富職工的工餘生活。
3、解決員工的困難。在下半年，申報一人為公司五幫戶。
四、其他工作
在做好本職工作的同時，儘量幫助和配合其他同事，積極貫徹團隊理念，讓自己多做一些事情，把公司的事情當做自己家裡的事情，切實提高自身綜合水平。
1、協助財務做一些財務類工作，比如納稅申報、銀行業務等等。
2、領導交辦的其他事宜。比如協助濟南分公司做好興隆山莊房屋買賣契約簽訂工作；協助萊西做好萊西房地產市場的產品專項調查工作。
自從走上崗位的第一天起，我就認為，付出越多，得到的回報就越多，我始終把公司的經營理念作為指導自己工作的最高準則。缺乏專業知識，我就默默勤奮學習，沒有相關經驗，我就積極請教，不為別的，只為對得起自己的每一寸光陰，對得起各級領導的信任與培養。
愛崗敬業 知難而進
我是這樣想的，也是這樣做的，我的工作日程表上沒有上下班，沒有節假日，就連生病也不例外。在到xxx所的近一年裡，我從來不計較工作時間的長短，從來不吝嗇節假日的加班，為了確保xxx這個占據公司50%以上供電量的大所能順利交割到電力行銷知識新系統，為了讓這個歷史最為悠久的老牌供電所以嶄新的行銷面貌服務於社會，我在所領導的大力支持下，先後組織成立了“客戶檔案清理小組” 、“配變台區清理小組”等多個階段性工作小組，親自組織實施，制定了詳細的組織措施、應急措施及工作流程，帶領抄、收、核、計量、業擴等全體行銷班組百餘人，不分晝夜，先後對我所12餘萬客戶基礎資料及系統歷史數據進行了近百萬次的校核，克服了種種難以用言語形容的困難，保證了基礎數據的準確性和連續性，為xxx所踏步電力行銷新時代打下了堅實的基礎。
xxxx年8月2日晚，我肯定地向公司分管副總經理黃莉匯報：新老系統交割成功，歷史電費及欠費信息導入無誤，新老系統數據量完全一致，xxx所上線成功具備運行條件。那時的我，開心地笑了，歷時半年的艱辛與酸楚瞬間化為烏有，那一夜，我美美地睡了一覺。
認真鑽研 無私奉獻
對行銷戰線而言，今年無疑是濃墨重彩的一年：“電力行銷知識新系統”的上馬，“四分管理辦法”的出台等，意味著全體行銷工作者站在了同一個起跑線。面對從未經歷的兩門課題，儘快全面掌握和運用新系統，深入理解台區管理辦法和實施細則，是未來行銷管理必備的基礎知識。
新系統籌備初期，我參與到業擴子系統專家工作組，面對陌生的操作界面與流程，翻著厚達200多頁的操作手冊，我們只有一個禮拜的時間，不光是要去熟悉和掌握運用這個新系統，而是肩負著公司去發現和糾正新系統存在的不足與漏洞，提出我司的新需求。整整7天，我埋頭在信息中心的電腦前，一次次地反覆操作，一遍又一遍地與軟體商請教、交流、爭辯著，專家組最終提出新需求10餘項，發現程式漏洞20餘項，完成了公司交派的任務，為業擴子系統的上線運行提供了有力支撐。
上線前期是努力學習和掌握新系統的運用，上線後才是真正的實戰階段，xxx所有著全司內最為複雜的供電客戶群，業擴、核運算元系統出現的困難有些甚至連軟體開發商都難以解決。為此公司多次召開專題會，研究解決方案，最終採納了我提出“xxx合戶”的建議。公司王偉總經理在專題會上作出明確指示：做好前期準備工作，XX年1月1日xxx所實施合戶，拿下這塊卡在公司咽喉的硬骨頭！又是一場硬仗！我和我的夥伴們已經準備就緒，時刻準備著為公司行銷事業奉獻青春。
台區考核裝置於今年9月安裝完畢，如何有效的實施台區管理及考核措施成為我所乃至公司的新問題，為此，我查閱網上數十篇相關管理模式，通過各種渠道借閱到周邊國家電網公司的管理辦法，成功地擬定“分壓、分線、分片、分台四分管理辦法及考核細則（初稿）”，針對我所供電面積大，考核對象多，主城區低壓線路交錯複雜等多種困難，又擬定了“xxx城區供電所台變考核分步實施步驟”，有計畫，有目標地去推進，去完成。11月，我們成功地對相關台區責任人員進行個人電費回收率和線損率綜合考核，12月完成722台配變線損率和回收率同步考核。
真誠服務 創新思維
我所客戶規模12餘萬戶，如何快速回響和滿足不同類別客戶個性化的服務需求成為我們現階段和未來行銷工作研究的重點。針對xxx所人多面廣的實際情況，我們首先強化營業網點服務職責，暢通營業網點客戶信息收集、傳遞和反饋功能，認真落實“一站式”服務” 和“電話首接制”，統一著裝，統一語言，微笑服務，配合電力行銷知識新系統的運用，極大地提高了業務處理能力，縮短了業務辦理周期；其次，在今年9月份，經公司同意，通過任命和競聘兩種形式，組建了大客戶經理班，打破原大小客戶歸口抄表班的管理模式，明確其具體工作職責和範圍，針對性地為大客戶提供全天候24小時的售後服務。通過客戶走訪、客戶滿意度調查等多種形式來滿足大客戶們不同層面的需求，客戶只需一個電話，其它的事情交由我們來辦。9月初，我接到移動公司信號基站電費單據收集不便導致電費滯納金的投訴，立即組織相關工作人員展開調查，原來移動公司在我所供電轄區設有158個信號基站，分布在各個街道的樓宇之間，而我所歷來的運作模式是將發票存放於樓層電錶箱內，且抄表時間不一，給客戶統一划賬繳費帶來不便。針對類似情況，我帶領客戶經理們快速回響，當天制定出一套解決類似情況的服務措施，即每月20日收集客戶電量電費信息，以電子文檔形式傳遞到客戶相關負責人的電子信箱，客戶持該電子文檔列表進賬後直接到我所各大營業網點列印發票。目前此項服務業務已適用於網通、鐵通、電信、連鎖藥房等多家通訊行業及商業連鎖店，受到客戶的一致好評。
團結協作 共同進步
作為xxx城區供電所最年青的管理人員，我時刻告誡自己，一是要堅持好公司既定的行銷工作思路，堅定不移，不折不扣地去完成；二是要充分學習和運用前輩們的豐富經驗，因地制宜，有計畫，有步驟地實施；三是要注重群體關係，對不同年齡段的同事要理解、幫助，在原則範圍內予以最大限度的支持。
xxx所有著較多老職工，有的甚至是經歷xxx所乃至供電公司發展史的數朝元老，他們依然戰鬥在行銷一線。作為年青的電力工作者，我以他們對電力事業的執著與奉獻而驕傲；而作為年青的行銷管理員，管理上的實際困難也接踵而至。一邊是公司行銷策略的新思路、新理念，一邊是前輩們數年累積的土辦法、老一套，既不能影響公司行銷工作進度，也不能激進地去推行，如何在兩者之間尋找到結合點，成為我每次布置工作任務前必須科學化解的難題。
我始終認為，加強與同事和相關部門的銜接，是搞好當前行銷工作的重要條件。所內，我虛心接受不同觀點的意見，對每一位班長都一視同仁，使他們既有一定的責任和壓力，又有相應自主開展工作的許可權，最大限度的調動各位班長的積極性。所以，我堅持求大同，存小異，平時與其他部門相關人員多溝通，多協商，多交心，收到了較好的效果。
自古家庭與事業，愛心與孝心總是難免有碰撞的一面，對此，我內心充滿了愧疚和遺憾，在連續犧牲50多個雙休日後的一天晚上，5歲的女兒天真地問媽媽：“爸爸呢？我好久都沒看到他了。”孩子的話讓我心疼不已！妻子也是一名優秀的業務骨幹，服務於基層的街道辦事處，需要我的大力支持，女兒聰明乖巧，需要我的精心培育，父母親的要求更是簡單，只是希望過節時我能按時回家吃頓團圓飯。我為未能盡到父親的職責而愧疚，為未能盡到為人之子的孝心而難過，為未能盡到丈夫的責任和義務而自責……
近幾年來，我先後獲得“集團公司優秀工會積極分子”、“供電公司先進工作者”、“江南水電先進工作者”、“保供電先進個人”、“供電公司優秀黨員”等榮譽稱號。然而這些只代表過去，作為一名新時期的電力工作者，我雖然沒有經歷過老前輩們扛電桿、下田坎、搶供區的壯舉，但我深知，殘酷的市場競爭已讓我們無路可退，我們要堅守陣地，守護住前輩們用鮮血和汗水打下的供區，面對殘酷的市場競爭現實知難而上，勇往直前，絕不言退！
在我們為國內的中小型企業提供諮詢顧問服務時，發現一個共通性：銷售增長是中小企業最關心的事情，他們所採用的一切手段都是為了促進銷售的直接增長。但是這些企業對銷售方式的運用實在太簡單、太粗放，往往他們認為是即時見效的方式，結果卻損害了銷售的持續性增長，最終形成了無法突破的銷售瓶頸，企業束手無策，陷入惡性循環的境地。
我們認為，行銷管理是銷售工作的核心，只有建立良好的管理基礎，銷售才能獲得持續的增長。這裡我們通過對中小企業的諮詢服務，根據一些有代表性的企業情況，模擬出本篇案例，通過對案例的描述來說明如何通過行銷管理來突破銷售上的瓶頸，希望本案例可以為廣大中小企業提供一點實際的操作思路。
一、 某企業背景簡述
1、 企業性質：有限責任公司，從國有體制轉制而來。
2、 主營業務：食品、飲料。
3、 年銷售額：8000萬元
二、 該企業行銷管理的現狀
1、 行銷組織架構
（1） 職位設定：銷售部經理、區域銷售主管
（2） 職責許可權：區域銷售主管直接向行銷總經理匯報工作，銷售部經理對區域銷售主管的工作以協調為主。
2、 行銷人員數量：
（1） 市場人員：1人
（2） 銷售主管：20人左右，分為三種情況：1人管轄一省，數人管轄一省，1人管轄數省。
3、 行銷管理制度：
（1） 激勵制度：銷售員競聘制，由參加競聘的銷售人員對目標市場、銷售額目標、費用目標等提出自己的做法和充分的理由，獲得通過後則可以上崗。競聘每年開展一次。
（2） 薪酬制度：基本底薪+提成制。
4、 行銷運營模式
（1） 以批發市場為市場重點，主要是利用批發市場的快速分銷能力，使產品迅速滲透到廣大的農村市場。
（2） 依靠經銷商的力量占據市場，把做市場的責任完全交給經銷商，企業銷售業績的好壞取決於經銷商能力的高低和推廣意願的強弱。
（3） 銷售主管從總部直接管理經銷商，沒有分支機構，多數是靠電話進行溝通，銷售主管在市場一線的時間很少。
（4） 以低價位和返利刺激銷售增長，主要是利用和領導品牌之間的價格優勢來覆蓋低端的農村市場。
5、 市場競爭地位：
（1） 在同類產品中的市場份額處於4、5位的水平，屬於中檔品牌，在同檔次品牌中處於前列。
（2） 在批發市場中有一定的知名度，其產品進入市場較早，依靠低價位建立了一定的市場基礎。
（3） 目前處於領導品牌和低檔品牌的雙重夾擊，前者具有品牌優勢和網路優勢，後者具有價格優勢，使該企業陷入兩難境地，尤其在銷售淡季最為明顯。
6、 行銷專業水平
（1） 行銷人員採用競聘制，銷售主管有不少是從生產部門上來的，缺乏實際的銷售經驗，開發、管理市場的效率不高。
（2） 老銷售人員基本是依靠多年來積累的業務經驗開展工作，但是缺乏系統的銷售方法，同時也有一定的惰性。
三、 該企業行銷管理的特點
1、 行銷組織架構簡單
（1） 行銷總部職能處於缺陷狀態：規範化的行銷管理流程並沒有建立起來，諸如策略規劃、戰術制訂、計畫管理、信息管理、物流管理、區域管理、廣告管理等許多職能都欠缺或者是沒有明確的責權劃分。
（2） 區域分支機構處於虛擬狀態：該企業名義上都設立由各區域的銷售主管，但銷售主管平常多數時間都呆在總部，對各自管轄的區域採取的是虛擬控制方式，對經銷商的管理基本是靠電話溝通。
2、 對行銷費用控制很嚴
（1） 銷售主管底薪很少，全靠銷售提成。
（2） 發貨全部利用返程車，整個物流配送的時間基本在7-10天（自貨款到帳之日起），運輸費用較低。
（3） 銷售主管可以靈活運用的銷售費用較低。
（4） 不設立區域分支機構，以節約人員費用。
3、 依靠經驗進行推廣
（1） 難以看到該企業對市場的系統分析，也難以看到整體的行銷策略規劃。
（2） 企業的銷售計畫基本都是依靠經驗制定出來的，所以經常發生產銷銜接的不平衡，造成斷貨或積壓，影響銷售的增長。
4、 以低價為主要行銷推廣手段
（1） 兩年來該企業主流產品的價格累計已下降了近50%，一方面是其自身的策略定位，另一方面則是領導品牌的降價壓力。
（2） 缺乏成熟的行銷模式，一是沒有系統推廣，二是對推廣效果沒有總結，造成這種情況的原因是銷售人員行銷素質的低下。
四、 該企業目前銷售面臨的問題
1、 淡季銷售處於兩難境地
（1） 一難是領導品牌對該企業的打壓。領導品牌在強大的品牌和網路基礎上，向跟隨品牌施加降價壓力，一是清理市場中的雜牌產品，二是向低端農村市場滲透。
（2） 二難是低檔品牌的價格攔截。低檔品牌利用成本低形成的價格優勢，專注於當地農村市場的推廣，在地域細分市場上具有較強的競爭力。
（3） 該企業處於以上兩類品牌的雙重夾擊之下，在品牌、網路、價格等三方面都沒有優勢，處於吃老本的狀態，靠以前曾有的影響力以及經銷商的力量進行銷售，整體局面比較被動。
2、 銷售缺乏增長後勁
（1） 該企業的目標市場是農村，因此其80%以上的銷售額是來自於批發市場，但是批發市場的淡旺季差異日益加劇，並由此受到競爭品牌的雙重夾擊。
（2） 該企業銷售的增長點主要在於對市場的深度開發，但是由於整體配套措施不足，使得企業的增長比較疲軟。
3、 缺乏有效的銷售模式
（1） 該企業的銷售業績好壞，基本上是取決於經銷商能力的好壞，但企業在運用經銷商的能力上又很缺乏，完全是由經銷商自行發展，不是企業在引導經銷商，而是經銷商在拉動企業。
（2） 企業除了推出新產品、採取降價或返利政策以外，並沒有其他的手段來推動市場的發展，沒有建立起成熟的行銷推廣模式。
五、 造成銷售問題的原因分析
1、 行銷組織不健全
（1） 首先是缺乏總部的行銷職能部門，使得企業不能對行銷策略進行整體規劃，也沒有建立一套系統的推廣模式。
（2） 其次是缺乏區域分支管理機構，對經銷商的管理太粗放，市場管理重心太高，對市場的掌控能力很弱。
2、 沒有明確的行銷策略
（1） 不了解本產品的目標消費群特點，沒有明晰的市場定位，對本企業在市場中的地位沒有清醒的認識，因此對產品的發展方向不明確，只是被動地跟隨競爭品牌的腳步。
（2） 正因為策略定位模糊，所以整個市場推廣工作缺乏前瞻性，沒有及時順應市場的變化，在當時具有一定市場影響力的時候沒有借勢建立健全的分銷網路，以至於當前受到競爭品牌的夾擊。
3、 缺乏系統的市場分析
（1） 對市場趨勢、銷售數據、市場結構以及市場推廣效果缺乏系統分析，整個行銷推廣工作比較盲目，主要是跟隨競爭品牌的動作進行隨機調整，對市場的推廣缺乏主動性。
（2） 在開展市場推廣工作時，戰術的實施缺乏針對性，也就是某一項銷售政策出台時，由於對市場的把握不足，其實施的理由以及可能達到的效果往往不能準確地擊中市場關鍵。
4、 分銷結構比較單一
（1） 目前該企業的主要渠道是批發市場，而目前國內流通市場正面臨轉型，批發市場每年都在萎縮，而零售市場卻在迅速增長，這些都反映在了該企業的銷售業績上，單一的批發市場分銷體系成為該企業持續發展的障礙。
（2） 其目前要迅速調整這種分銷體系結構，面臨的困難也很大，涉及到多方面的調整，包括經銷商的調整、銷售組織的調整、產品的調整以及費用的調整，這些都將影響到企業的轉型是否成功。
5、 區域管理不到位
（1） 缺乏重點市場管理，雖然在全國也有三個銷售最好的區域市場，但這都是經銷商自身發展的結果，企業並沒有進行系統的管理，對市場成功的經驗沒有總結，因此也就缺乏一種成功的銷售模式。
（2） 銷售主管對各區域市場的管理太簡單，對經銷商的引導不夠，對市場的跟進也不夠，對市場的變化也不能做到及時反應，因此往往落到被動的局面。
6、 銷售人員專業技能有限
（1） 該企業有不少銷售主管不具有足夠的行銷知識，對很多市場上的問題不能做出合理的判斷，也無法有效地引導經銷商，相反還要受經銷商的指導。
（2） 部分銷售主管在銷售技巧方面比較缺乏，與經銷商溝通往往不得要領，而且銷售工作沒有條理，效率低下。
7、 銷售後勤支持不足
（1） 沒有完善的物流配送管理，也沒有專門的人員來處理繁雜的儲運事務，而是需要行銷人員自身擔負起貨物配送的責任，因此其精力無法擊中於銷售業務的開展，往往要守在工廠“搶貨”，這樣就降低了其工作的效率。
（2） 促銷物品很欠缺，沒有製做宣傳海報和橫幅等促銷物品，使經銷商無法在市場進行宣傳，造成該品牌在市場上的品牌影響力明顯不足。
8、 銷售手段單調
（1） 該企業的銷售手段基本停留在降價和返利上，而且對每次返利促銷的目的不是很明確，是擴大消費群體呢還是提升消費量，是營造聲勢呢還是阻擊競爭品牌，是鞏固客戶關係呢還是刺激進貨量，等等，都
行銷管理部上半年工作總結
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