可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價的構成，或者說住宅的結構。我們的統計分析中，只提供住房價格的平均數，卻很少提供不同價位住宅所占的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經濟適用房的開發建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由於遠郊土地成本低，別墅的平價為7583元/平方米，低於近郊區11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房價的作用。
因此，總體房價的合理並不意味著住房供給結構的合理，單位價格(元/平方米)的走低並不意味著每套住宅的總價位走低。北京等城市經濟適用房單位價格雖有政府控制，但是由於每套住宅的建築面積大、建築標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意，靠公車上下班的工薪階層多希望購買京城四環以內的住房，可低價位的住宅多在五環和郊外，在捷運、公車等多種基礎設施建設不配套的情況下，買經濟適用房多為經濟收入可觀者也就不足為奇了。
4、炒地圈地熱，成為房地產業發展的隱憂
實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚;但是，土地市場的不規範，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在xx年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲備，致使xx年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅(圖5)。
圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利，地價經多次轉手越抬越高，房價也就跟著上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產業的發展可以說是貽害長遠。熟話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。因為任何來京創業的企業或個人都不可能無視生產與生存的成本，短期的漲價也許在可承受範圍之內，但是，當房地產價格上漲過快超過可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創業企業和人才的優勢。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎?
5、房地產信貸發展 有喜也有憂
房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對於多年來習慣於追逐的“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破，對於習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。
從房地產開發信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產開發企業的貸款增幅很小，致使國內貸款占企業資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現，多是從銀行的口子出去的。
那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發房地產泡沫、金融風險?在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身並不是泡沫，能否誘發泡沫取決於資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關係嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長速度只是一個變數，關鍵是看資金的投向和資產的質量。
此外，銀行自身體系是否健全也是抵禦房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量(壞帳率)、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30～40%，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15～20%，不良資產率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6～10%，不良貸款率高達22%，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難(collyns，)。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高下的情況下，個人住房信貸和房地產企業貸款應在銀行資產中應占多大的份額才有利於最佳化資產結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量?這些都是急待解決的問題。