論房屋買賣契約的生效要件 篇1
范所周知，簽訂房屋買賣契約而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣契約除應具備契約的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自願真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣契約須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣契約的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（註：參見王XX主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，________年版，第636頁。）甚或，房屋買賣契約是一種要式契約，須以書面形式訂立，並辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣契約無效。（註：參見楊：《民商法實務研究》（契約卷），山西，________年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣契約生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣契約的實際履行行為，而非其生效要件。（註：筆者註：對房屋買賣契約的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）
一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進________年____月____日國務院公布的《____市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣____市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其契約無效（註：參見梁XX主編：《社會主____市場經濟管理法律制度研究》，中國，________年版，第110頁。）。________年____月____日最高人民法院制定的《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自願，並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關係有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣契約有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣契約有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《關於如何具體適用最高人民法院〈關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批覆》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用於解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施後，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批覆將《意見》第五十六條規定僅適用於《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣契約有效。但是，對於________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批覆卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。198________年____月____日最高人民法院發布的《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法典意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移後，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協定轉移，一方翻悔並無正當理由，協定又能夠履行的，應當繼續履行；如果協定不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規定也適用於房屋買賣契約。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣契約的履行行為，並非房屋買賣契約的生效要件。但是，司法實踐並未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣契約生效要件為判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關於私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買賣協定以後，提出解除買賣協定，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。199________年____月____日最高人民法院《關於范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答覆：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效”。
二、產權過戶登記不是房屋買賣契約的生效要件我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣契約的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（註：參見耀：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，________年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣契約本身的成立要件，（註：參見郭、王：《民法典新論。分則》，中國，199________年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度範疇，對債權關係（房屋買賣契約）成立與否、有效無效並無影響。我國現行立法和有關學說關於登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣契約作為債權契約，屬諾成性契約，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣契約是雙務、有償、諾成契約，房屋買賣契約作為買賣契約之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣契約屬實踐性契約，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣契約無效（註：參見王：《也談____鎮私房買賣契約的生效問題》，載《律師世界》，________年第1期。）。其實，主張房屋買賣契約屬實踐性契約的觀點混淆了不動產物權轉移契約與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移契約是以轉移不動產物權為內容的債權契約，該契約只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依契約所取得的權利亦應受民法典的保護。依據契約規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，並有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權契約的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是契約的履行行為。既然過戶登記是契約的履行行為，則在本質上並不影響契約的效力判斷，這是民法典的基本原則。因此，認為房屋買賣契約屬實踐性契約，未辦理登記手續的房地產物權轉移的契約無效，在理論上是不正確的。當然，並不是說房地產物權變動是房地產變動債權契約（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權契約和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移契約的有效成立不等於物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移契約的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標誌著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標誌，而是物權變動效力的標誌。是否辦理登記手續不應影響到契約的效力。
2、房屋買賣契約成立在前，產權過戶登記在後，將登記作為房屋買賣契約生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣契約有效為前提，即買受人基於有效的房屋買賣契約才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣契約無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關於私房所有權轉移登記時須提交“買賣契約”之規定，就已證明先有有效的買賣契約，然後才能履行產權過戶登記手續。否則，無效契約怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢同樣，既然房屋買賣契約在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房屋買賣完納契稅，應於契約成立之後三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計，但加收稅額不得超過房價。”此即說明契證應於契約即房屋買賣契約成立後三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣契約無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證這說明，買賣契約成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣契約成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批覆將產權登記作為________年____月____日之後簽訂的房屋買賣契約生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相衝突的。
3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用，並沒有決定房屋買賣契約是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關係國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在契約生效後介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規定，契約即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批准為條件。倘把登記作為契約生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣契約及簽訂後的契約是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬於人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響契約的效力。
4、將登記作為房屋買賣契約的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。
①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由於房屋買賣契約在訂立後、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基於自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使契約形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。
②不利於對無過錯方利益的保護。
③難以適用於所有權保留的分期付款房屋買賣契約和商品房預售契約。
④不適用於拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣契約即為有效成立。應買人必須履行契約與出賣人辦理房屋買賣手續。若未經登記房屋買賣契約無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使契約歸於無效。這顯然與《拍賣法》相違背。
三、結語房屋買賣契約有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。登記是房屋產權轉移的必要條件，而非房屋買賣契約的生效要件。房屋買賣契約只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等契約的一般生效條件，即為有效成立，雙方當事人必須信守。房屋買賣契約簽訂後未辦理產權過戶登記手續前，一方無正當理由的，應責令其繼續履行：買受人沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應著其納稅辦證；未辦理產權過戶手續的，應著其補辦。同時任何一方不履行契約義務，都將構成違約，承擔違約責任；若契約規定了定金和違約金責任，一方違約後也應當承擔定金和違約金責任。因此，《民法典意見》第85條規定內容是合理的。我國正在制定的統一民法典和民法典關於房屋買賣契約有效成立和房屋產權過戶登記關係之規定，應採納《民法典意見》第85條規定，明確產權過戶登記在房屋產權變動中的公示作用，規定過戶登記是房屋買賣契約的履行行為，而非其生效要件；應賦予當事人基於房屋買賣契約的債權請求權，即使產權未經過戶登記，出賣人翻悔卻無正當理由，買受人有權請求出賣人協助其辦理產權過戶登記手續。
論房屋買賣契約的生效要件 篇2
售房人：______________(以下簡稱甲方) 身份證號碼：______________一定寫清
購房人：______________(以下簡稱乙方) 身份證號碼：______________一定寫清
中介方：______________(以下簡稱丙方)
甲、乙、丙三方根據有關法律、行政法規和天津市相關地方性法規的規定，在合法、平等、自願、相互信任的基礎上籤訂本契約，承諾共同遵守。
第一條 房屋基本情況
1、甲方自願將座落在區(嚴格按照房本或商品房契約填寫)的房屋(以下簡稱“該房屋”)出售給乙方。乙方對該房屋已作充分了解並實地看房，對該房屋現狀無異議，願意購買該房屋。甲方須保證房屋在契約簽訂後的狀況和看房時一樣。
2、該房屋的基本情況如下：房屋性質：(私產、公產、商品房契約、企業產、宗教產、軍產、還遷協定、房改購房、合作建房，不要寫“其他”等模糊詞語) 所有權人：(一般只寫
公產和私產的) 房型：建築/計租面積：樓層：總層數：使用性質：附屬設施：(只要甲乙雙方協商一致就列明)(關於該房屋的基本情況特別是：建築/計租面積、所有權人、房屋性質一定要給房本所在交易中心內勤打電話核實一遍，以免以後產生糾紛。) 所有權人：公、企產為某某企業或某某房管站!
第二條 成交價格
甲、乙雙方協商後的實際成交價格為：人民幣元(大寫)，該房屋產權或租賃權過戶的相關費用由承擔，(該房屋產權或租賃權過戶費用的計算依據是指定評估機構對該房屋的評估價格，而非丙方提供的交易參考價和甲乙雙方商定的實際成交價。)該房屋配套設施過戶的相關費用由承擔。講清土地證過戶費用
第三條 信息服務費及支付
甲、乙、丙三方簽訂本契約時，甲方須向丙方交納中介服務費人民幣元(大寫)及代辦過戶手續費人民幣元(大寫)，乙方須向丙方交納中介服務費人民幣元(大寫)及代辦過戶手續費人民幣元(大寫)。
第四條 付款約定(本條各款項均不計利息)
1、乙方向丙方的交款約定：(1)乙方於年月日交付定金人民幣不超過20% 元(大寫);
(2) 乙方按約定交清全款後，甲乙雙方按丙方要求在日內開始辦理該房屋的過戶手續。(修改為甲乙雙方按丙方要求在5日內將辦理該房屋過戶的全部手續及材料交丙方保管。)
2、丙方對甲方的付款約定：
(1) 待該房屋過戶全部手續辦理完畢，且甲、乙雙方確認該房屋費用交接清楚並在結款通知單簽字三日後(遇節假日付款時間順延)，結清全款。
(2) 一定不要寫具體時間即“丙方於**年**月**日對甲方付款”
第五條 相關事宜
1、若乙方需要貸款並請丙方為其承擔他項權辦理之前擔保責任，則以丙方的評估價格作為乙方貸款和丙方承擔擔保責任的依據，乙方需向丙方支付相應的服務費，辦理貸款的相關費用由乙方自行負擔。
2、丙方為甲乙雙方提供交易機會，丙方應如實傳遞甲方或乙方所提供的信息，就有關政策法規進行諮詢，並協助
甲乙雙方辦理產權或租賃權過戶手續，甲乙雙方須提供相應的合法證件。
3、甲方承諾於( 簽結件單當日/具體日期/過戶進件幾日內) 騰空該房屋，並將該房屋鑰匙交於乙方。甲乙雙方自行辦理該房屋所發生的水、電、煤氣、暖氣、有線電視、物業管理及戶口遷移等過戶手續及相關費用的交接事宜。
第六條 違約責任
1、甲方須保證該房屋權屬無爭議，若發生與甲方有關的權屬糾紛或債務糾紛，由甲方負責解決並承擔一切後果及違約責任。
2、甲、乙雙方須保證該房屋結構無拆改或拆改得到相關管理部門的同意及持有合法、有效證件，若因此影響辦理過戶手續，產生的一切後果及違約責任由責任方負責。
3、甲方認可乙方貸款方式付款時：
(1) 貸款過程中，乙方提出終止貸款行為，則乙方須補齊所差房款，繼續履行該契約，並承擔由此引起的經濟損失，已交納的服務費不予退還。
(2) 乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實、可靠。
如因證明不屬實或其資信度不夠造成的貸款未果，乙方承擔相應責任及經濟損失。
(3) 乙方須按照約定按時到指定銀行辦理貸款手續，否則貸款延期責任由乙方承擔。
4、如甲、乙任何一方拒絕履行契約或解除契約，或發生本條1、2、3違約責任，均由違約方向另一方支付本契約第二條確定的房屋實際成交價的10%作為違約金。實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償，且丙方所收取的本契約中約定的中介服務費一律不予退還。
第七條 免責條款
如因洪水、地震、火災和法律、政府政策變化等不可抗力原因，導致本契約不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承擔違約責任。
第八條 約定其它事宜
丙方留存甲方提供的產權證/房屋租賃契約/商品房契約/還遷協定等房屋權屬證明(建議將此條加為固定條款) 商品房契約一定註明房屋面積一定以產權部門最終核定為準，總房款保持不變;可以添加對於土地證過戶哪方承擔過戶費用
的約定。
非公產、私產應註明甲、乙雙方自行辦理該房屋的過戶或公正事宜!
如房主本人未能到場，契約中可註明：由於房主未能到場，產生後果由賣方經手人承擔!
第九條 其它
1、本契約在履行中若發生爭議，甲、乙、丙三方應協商解決。協商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。
2、本契約經甲、乙、丙三方簽字蓋章後生效，一式三份，一份兩頁，甲、乙、丙三方各執一份。各種手續交接清楚，本契約自動作廢，並由丙方收回。
要求賣方在退款專用卡卡號處簽字確認
甲方(簽章)：______________乙方(簽章)：______________丙方(簽章)：______________
經手人：______________經手人：______________經手人：______________
聯繫地址：______________留能夠聯繫上的聯繫地址：______________留能夠聯繫上的簽約連鎖店：______________
聯繫電話：______________儘量多留聯繫電話：______________儘量多留聯繫電話：______________
簽約日期：____年____月____日
論房屋買賣契約的生效要件 篇3
委託人：______________，性別：_________________，_____________年__________月__________日出生，身份證號碼：_________________;
住址：_________________;聯繫電話：_________________。委託人：______________，性別：_________________，_____________年__________月__________日出生，身份證號碼：_________________;
住址：_________________;聯繫電話：_________________。受託人：______________，性別：_________________，_____________年__________月__________日出生，身份證號碼：_________________;
住址：_________________;聯繫電話：_________________;委託原因、事項、許可權：_________________
委託人_______________是位於上海市________________房屋的所有權人(產權證號為：________________)，是產權共有______人。現我們同意出售上述房產。由於原因，不能親自辦理該房產的買賣及相關手續，故委託_________________為我們的合法代理人，全權代表我們辦理如下事項：_________________
1、在符合依法出售(購買)的前提下，代為辦理此房的買賣交易手續;代為簽署以上房屋的買賣契約;
2、代為到房地產交易管理部門及資金監管機構辦理此房產權轉移、過戶等相關事宜;
3、代為辦理與出售(購買)此房相關的物業管理費、水電、燃氣、暖氣、公共維修基金等物業交割手續;
4、協助買賣相對方辦理銀行貸款相關手續並簽署相關檔案;
5、代為收取(支付)相關售房款和購房定金;
受託人在上述委託範圍內所進行的一切行為和所簽署的一切檔案我們均予以承認，並承擔由此產生的一切法律後果。
委託期限：_________________自20年月日至20年月日止。
代理人無轉委託權。
委託人：_________________委託人：_________________
_____年 _____月____ 日 _____年 _____月____ 日