對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇1
最高人民法院於XX年發布了《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第八條、第九條規定了惡意欺詐和違約應當予以懲罰性賠償的情形。第八條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣契約目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除契約、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣契約訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣契約訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規定，出賣人訂立商品房買賣契約時，具有下列情形之一，導致契約無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十四條第(二)項規定：房屋實際面積大於契約約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人“和”房屋實際面積小於契約約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
筆者認為在預售商品房契約中確立懲罰性賠償制度，是符合社會經濟生活需要的，對於維護我國房地產市場的交易秩序，促進房地產行業健康發展將起到良好的法律效果。但最高人民法院的《解釋》在實務運用過程中，尚有諸多不完善之處。
第一、關於《解釋》規定的“契約目的不能實現”和“無法取得房屋”而提起懲罰性賠償規定的分析：
一般來說，簽訂契約後，購買房屋的買受人能夠按照約定的時間取得房屋、取得房屋產權、所取得的房屋能夠正常使用，就實現了契約目的。因此，出賣人沒有按照約定的時間交付房屋、沒有取得商品房預售許可證明而無法取得房屋產權、因其他原因未能在約定或者法定期限內取得房屋產權、因房屋質量問題致使買受人無法正常居住和因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬於“契約目的不能實現”和“無法取得房屋”的情形。然而《解釋》的規定只涉及其中部分情況，對於其他“契約目的不能實現”和“無法取得房屋”的情況則未規定可以主張懲罰性賠償責任，僅規定了或者支持解除契約，或者支持追究違約責任、賠償損失。因此，《解釋》第八條規定對於購房人的保護力度顯得不夠。
此外，《解釋》第八條規定的二種可以主張懲罰性賠償的情形尚不能解決現實中出現的如下問題：
1、如出賣人和買受人訂立契約後又與第三人簽訂契約，但房屋並未交付給買受人或者第三人，買受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責任由於買受人或者第三人是否可以實現契約目和取得房屋均處於不能確定狀態，買受人不能主張解除契約及懲罰性賠償責任等權利，但是根據第九條第(三)項的規定，買受人因出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人(第一個契約的買受人)的事實，第二個契約的買受人可以主張懲罰性賠償責任。在此情形下，第一個契約的買受人既不能主張懲罰性賠償責任，也不能主張違約責任。因為對於第一個契約的買受人來說，其尚不能證實自己不能實現契約目和取得房屋。這種基於簽訂契約順序的不同，而享有不同權利的規定，對簽訂契約在先的保護反而不利。同時，根據第九條的規定，第二個契約的買受人可以主張懲罰性賠償責任，但其前提條件是“導致契約無效或者被撤銷、解除”。如果主張契約無效，“一房二賣”卻並非《民法典》第五十二條規定的可以主張契約無效的情形，而且根據《解釋》第二條、第九條和《民法典》第四十九條第一款的規定，“導致契約無效”明顯是指出賣人“故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”的情形。那么買受人只能主張撤銷或者解除契約，而如果主張撤銷或者解除契約僅僅因為出賣人“一房二賣”，那么第一個契約的買受人也就應當可以同樣的理由主張該項權利。但是根據該解釋第八條的規定第一買受人卻不享有任何權利，而只能等待出賣人是否履行契約，即能否實現契約目的和取得房屋，這顯然對第一個契約的買受人的權利救濟不足。
2、出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人情形下，如果契約簽訂後出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人，因第三人主張抵押權而無法交付房屋的，當然屬於“契約目的不能實現”和“無法取得房屋”，可以主張懲罰性賠償。如果買受人取得房屋後，由於第三人主張抵押權致使買受人不能正常地占有、使用房屋的，買受人“契約目的不能完全實現”，買受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責任規定不明。
另外，除《解釋》採納列舉式規定的適用懲罰性賠償的幾種欺詐和惡意違約的情形以外的其他情況，現實中較常見的其他嚴重的欺詐行為還有：開發商不具備開發商品房的主體資格;所銷售的商品房商品房的權利出現嚴重瑕疵，如開發商未取得國有土地使用權證書;房屋工程未經驗收或驗收不合格而謊稱驗收合格的;根本不能實現的欺詐性售樓廣告，等等，這些欺詐行為也應承擔懲罰性賠償責任。
第二、對懲罰性賠償數額確定的評析
《解釋》的懲罰性賠償數額是裁定和彈性的規定。如果出現《解釋》列舉的五種情形之一，購房者請求懲罰性賠償，法院判決給付的賠償數額最高是已付購房款的一倍。雖然法官可通過具體案情，根據被告的過錯程度，欺詐造成的後果、購房人受侵害的程度、開發商的經濟狀況作出綜合考量，確定具體的賠償數額，有利於實現個案公平，但這種不確定的過於彈性的規定，賦予法官過大的自由裁量權，容易造成司法腐敗，也給購房者追究預售人責任帶來了不確定性。
第三、確定懲罰性賠償對保護購房人利益作用的分析
根據《解釋》中第8條、第9條的規定，購房人要主張懲罰性賠償，必須是“導致商品房買賣契約目的不能實現，無法取得房屋”以及“導致契約無效或者被撤銷、解除”。購房人如果能夠取得房屋，就不能適用這兩條懲罰性賠償的條款。預購人訂立預售契約的目的是為了取得房屋所有權，實踐中，預購人為了能夠取得商品房，即使出現《解釋》中規定的五種可以獲得不超過一倍賠償的情形時，出可能主動放棄主張懲罰性賠償的權利。而且《解釋》第9條規定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認定。如果按照《民事訴訟法》規定的“誰主張，這舉證”的原則，由購房人舉證證明開發商在簽訂商品房買賣契約時“故意隱瞞”沒有取得商品房預售的事實，或者所售房屋已經抵押的事實等情形，對購房人的要求過於苛刻，而且在法律實效上也制約了購房人請求懲罰性賠償的實現。
根據民法的誠實信用原則，當經營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則時，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。《解釋》中不僅在出賣人在簽訂買賣契約有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償的責任，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任。對於民事主體的基本民事責任，應當由法律作出明確的規定，最高人民法院自行作出司法解釋是不適當。因此，最高人民法院應當努力調整《解釋》，保持與《消費者權益保護法》在規定上的統一，對商品房預售過程中的欺詐行為無區別地按照《消費者權益保護法》的規定予以懲罰性賠償，以保持法律適用上的平等。至於商品房出賣人的違約行為，應充分運用現有民法典中關於違約責任的賠償規定，對買受人受到的直接損失和間接損失一併予以賠償。
注釋：
參見祁*斌：《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任》，載法書館網。
參見祁*斌：《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任》，載法書館網。
參見陳*東：《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償的適用――對《解釋》第8條和第9條的質疑與評析》[j].《中國房地產》第8期。
參見陳*東：《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償的適用――對《解釋》第8條和第9條的質疑與評析》[j].《中國房地產》第8期。
參見高原：《論商品房買賣契約中的懲罰性賠償》，載。
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇2
售房人(以下簡稱甲方)：
購房人(以下簡稱乙方)：
根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規的規定，甲、乙雙方於 年 月 日在平等自願、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買商品房，達成如下協定：
一、乙方所購商品房位於
二、該商品房的具體幢號、建築結、設計用途、建築面積如下：該商品交付時如有面積差異，以房屋產權監理機關實測面積為準。
三、甲方應向同示所售房屋的下列證件：
1、國有土地使用證，編號：
2、房屋所有權證，編號：
3、商品房預售許可證，編號：
四、該商品房銷售價格為：實得建築面積(即套內面積) 元/平方米(公攤面積按建造成本折算計入實利面積單價)，房款總計 元，大寫人民幣： 。
五、付款方式及付款時間甲、乙雙方按下列第 種約定辦理。
1、乙方在契約簽訂之日起 日內一次性付清全部房款，甲方給予乙方 %優惠，即實付房款總額 元。
2、乙方在契約簽訂之日起 日內首付房款 元，餘款在 付清。
3、甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項內容另訂補充契約。
六、乙方如未按契約第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按下列第 種約定追究乙方違約責任。
1、終止契約，乙方按應付房款的 %向甲方支付違約金，甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額部分由乙方據實賠償。
2、契約繼續履行，乙方按 向甲方支付違約金。
七、甲方須於 年 月 日前將竣工驗收(包括建築工程質量驗收和規定必須的綜合驗收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙協商同意解除或變更契約外，甲方可據實延期。
八、除本契約第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按契約約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約。乙方按下列第 種約定追究甲方違約責任。
1、終止契約，甲方按乙方應付房款的 %向乙方支付違約金，乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額 部分由甲方據實賠償。
2、契約繼續履行，甲方按 向乙方支付違約金。
九、甲方所售商品房面積與產權監理機關實測面積差異在± %(含本數)至± %以內，按實測面積結算房款;差異超過± %(含本數)，乙方按下列第 種約定辦理。
1、終止契約，甲方在乙方提出終止契約要求之日起 日內，將乙方已付房款退還乙方，並按 利率給付利息。
2、契約繼續履行，雙方約定 。
十、預售商品房在開發建設過程 中，甲方對原設計方案進行調整和修改，必須在調整和修改的方案批准後 日內書面通知乙方，乙方應在收到該通知之日起 日提出退房或與甲方協商一致簽訂補充協定。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起內將乙方已付房款退還乙方，並按 利率給付利息。
十一、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環境和配套設施，必須符合甲方售房時所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝假、裝修、配套設施、設備的標準、保修責任和質量要求，必須符合附屬檔案《商品房使用說明書》和《商品房質量保證書》中所作的說明、規定和承諾。
十二、甲方將該商品房交付乙方後，應協助乙方在 日內到房地產管理部門辦理權屬登記手續，如因甲方過失造成乙方不能在規定期限內辦理權屬登記的，乙方按下列第 種約定辦理。
1、終止契約，甲方須在乙方提出終止契約要求之日起 日內將乙方已付房款退還乙方，並按乙方已付款房款的 %支付違約金。
2、契約繼續履行，甲方按 向乙方支付違約金。
十三、甲乙雙方在簽訂本契約時，應當依照政府相關規定，同時簽訂前期物業管理服務協定。
十四、本契約未盡事項，由甲乙雙方另行議定，並簽訂補充協定。
十五、本契約邊同附屬檔案及補充協定共 頁，一式三份，經甲乙雙方簽字後生效，雙方各執一份，新都區房地產交易管理所備案一份，均具有同等法律效力。
十六、本契約在履行中發生爭議，由甲乙雙方協商解決，協商不成的，甲乙雙方同意按下列第 種約定辦理。
1、由 仲裁委員會仲裁。
2、向人民法院起訴。
十七、其他約定：
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
年 月 日 年 月 日
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇3
甲方(開發公司)：_____________________________________________
乙方(買受人)：_____________________________________________
一、乙方於__________年_____月_____日購買甲方開發的預售商品房：_______________小區_____幢(棟)_____單元_____層_____號房(下稱該房)，建築面積__________平方米，單價：__________，總價：__________，併網上籤訂了購房契約，契約備案編號：________。
二、乙方採用的付款方式為(_____)：
1、一次性付款;
2、按揭付款，首付款數額為：____________________。
三、該房屋目前的狀況為(_____)：
1、正在施工中;
2、已經竣工但未交付;
3、已交付但未入住使用;
4、現房，尚未辦理產權登記;
5、其它：________________________________________。
四、因為如下原因，經過協商雙方同意解除購房契約，由甲方協助辦理相關撤銷契約備案手續：
1、買受人無法辦理銀行按揭付款手續;
五、甲方返還乙方購房款或首付款採用如下方式(_____)：
1、現金並簽署收條;
2、現金支票;
3、銀行轉賬。
六、甲、乙雙方保證上述內容屬實，已無違約糾紛及其它債權、債務關係，如有任何法律責任均由雙方承擔，與第三方無關。
甲方(蓋章)：
乙方(簽字)：
__________年_____月_____日
__________年_____月_____日
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇4
根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，買賣雙方在平等、自願、公平、協商一致的基礎上就本契約所涉房地產轉讓事宜，達成如下協定：
第一條【轉讓標的】賣方所轉讓房地產(下稱該房產)坐落於：________________________。
土地使用權證號：___________，房產權證號：_______________，登記建築面積為：________平方米。
套內建築面積為：________平方米。
該房地產土地使用權年限自______年______月______日至______年______月______日止。
該房地產約定交付的附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等在簽訂本協定前，已經雙方現場確認，均無異議。
第二條【房地產產權現狀】該房地產沒有設定抵押也未被查封，賣方對該房地產享有完全的處分權。
第三條【房地產租約現狀】該房地產所附租約現狀為第______項：
1、該房地產沒有租約;
2、該房地產之上存有租約，賣方須於本契約簽訂時將承租人放棄優先購買權的書面檔案及租賃契約交予買方。
第四條【附著於該房地產之上的戶口】如該房地產所附著有賣方戶口，基於保證買方辦理房產過戶登記後，應享有完全的處分權，賣方保證於收到房地產轉讓總價款之日起_____日內遷出，逾期則以該房地產轉讓總價款為基數按日萬分之______向買方支付違約金。
第五條【轉讓價款】該房地產轉讓總價款為人民幣：____________(小寫：______元)。
第六條【稅費承擔】雙方約定，由買方承擔辦理相關過戶手續雙方按規定應繳納的一切可能產生的稅、費。
買方不按約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續進行的，買方不得因此解除契約，本契約應繼續履行，但違約方應承擔違約責任，賠償給守約方造成的損失。
第七條【付款方式】買方於______年______月______日前一次性付清全部房款。
第八條【買方逾期付款的違約責任】買方逾期付款的，賣方有權要求買方要求買方以未付款項為基數，按日萬分之______支付違約金，契約繼續履行。
第九條【房地產交付】賣方應當於______年______月______日將該房地產交付買方，並履行下列手續：
1、買賣雙方共同對該房地產及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品等事項進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數，並辦理交接手續;
2、交付該房地產鑰匙;
3、______________________________
第十條【延遲交房的違約責任】除本契約另有約定外，賣方未按契約約定的期限將該房地產交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以該房地產轉讓總價款為基數按日萬分之______向買方支付違約金，契約繼續履行。
第十一條【附隨債務的處理】賣方在交付該房地產時，應將附隨的水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業管理服務費、垃圾清運費等費用結清，單據交買方確認，否則買方有權從交房保證金中抵扣上述欠費。
第十二條【產權轉移登記】買賣雙方須在簽訂本契約______日內，共同向房地產權登記機關申請辦理轉移登記手續，賣方應按照行政機關的登記手續要求積極協助。
在收文回執載明的回覆日期屆滿之日起______日內，買方須按本約定辦理交納稅費的手續。
第十三條【其他違約責任】任何一方不履行本契約約定義務，致契約目的不能實現，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款百分之______的違約金。
第十四條【不可抗力】因不可抗力不能履行本契約的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
因不可抗力不能按照約定履行契約的一方當事人應當及時告知另一方當事人，並自不可抗力結束之日起______日內向另一方提供證明。
第十五條【本契約與其他檔案的衝突解決】買賣雙方在本契約簽訂之前的承諾及協定，如有與本契約不相符的，以本契約為準。
第十六條【契約附屬檔案】本契約共有附屬檔案______份。
契約附屬檔案為本契約組成部分，具有同等法律效力。
第十七條【法律適用與糾紛解決】因本契約發生糾紛，由買賣雙方協商解決。
協商不成時，依據中華人民共和國法律，採取下列第______種方式解決：
1、向______仲裁委員會申請仲裁;
2、向房產所在地人民法院起訴。
第十八條【契約數量及持有】本契約一式4份，賣方1份，買方1份，其他交有關部門，均具同等法律效力。
第十九條【契約生效】本契約自買賣雙方簽署後立即生效。
賣方(簽字)：____________買方(簽字)：_________
_________年______月______日______年______月______日
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇5
契約編號
出售方(甲方)：地址：統一社會信用代碼：郵碼：電話：
購買方(乙方)：姓名：性別：出生日期：______年____月____日國籍：身份證號碼：地址：郵碼：電話：
第一條甲方經批准，取得位於市，用地面積平方米的土地使用權。
地塊編號：，使用年期年，自______年____月____日起至______年____月____日止。
甲方在上述土地興建樓宇，現定名為，由甲方預售。
第二條乙方自願向甲方定購上述樓宇的第幢號(第層)。
建築面積平方米，土地面積平方米(其中：基底分攤平方米、公用分攤平方米、其他平方米)。
第三條甲方定於______年____月____日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑市有關主管部門的證明檔案為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為每平方米元人民幣，總金額萬千百十萬千百十元(小寫萬元)人民幣。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行分期(次)付款：賬戶名稱：，賬號：。
第五條乙方如未按本契約第四條規定的時間付款，甲方有權追索違約利息，自本契約約定的付款日次日起，以價款為基數，按利率計算。
如逾期天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止契約，將樓宇出售他人。
第六條甲方如未按本契約第三條規定的日期將樓宇交付給乙方使用，應向乙方支付違約金，以補償乙方的損失。
第七條甲方出售的樓宇須經市建築質量檢驗部門驗審合格，並負責保修年，如質量不合格時，乙方有權提出退房，退房後甲方應將已付款項及全部利息(自之日起，按
利率計算)在天內退回乙方指定賬戶(賬戶名稱：，賬號：)。
第八條甲乙雙方在樓宇交付使用並付清樓款後，簽訂《房地產轉讓契約書》，經
市政府主管部門辦理轉讓登記手續，發給《房地產權證》，乙方才能獲得房地產權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法規和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條乙方所購樓宇只作使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規定繳納土地使用費(稅)。
第十條預售的樓宇，乙方不得轉讓、抵押，否則，後果自負。
第十一條後面的附表一、二均為本契約內容的組成部分，與本契約具有同等效力。
第十二條本契約自簽訂蓋章之日起生效，如發生糾紛，雙方應友好協商解決，不能解決時，選擇下列第項解決：
1.向仲裁委員會申請仲裁;
2.向人民法院起訴。
第十三條本契約正本一式份，甲乙雙方、公證機關、房地產權登記機關各份，各份契約文本具有同等法律效力。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
代表(簽字)：代表(簽字)：
______年____月____日______年____月____日
簽訂地點：
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇6
契約編號：_____________
出賣人：_________________________註冊地址：_______________________營業執照註冊號：_________________
企業資質證書號：_________________法定代表人：____________聯繫電話：_____________編碼：_________
委託代理人：______________地址：_________________編碼：______________聯繫電話：_____________
委託代理機構：___________________註冊地址：_______________________營業執照註冊號：_________________
法定代表人：_____________________聯繫電話：_____________編碼：_______________________
買受人：_________________________本人法定代表人姓名：_________國籍：_________________
身份證/護照/營業執照註冊號：____________________地址：_________________________編碼：___________________
聯繫電話：_____________委託代理人姓名：_________國籍：_________________地址：___________________________
編碼：_______________________電話：_________________
根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國____市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協定：
第一條項目建設依據出賣人以_____________方式取得位於_____________、編號為_____________的地塊的土地使用權。
土地使用權出讓契約號土地使用權劃撥批准檔案號劃撥土地使用權轉讓批准檔案號為_____________。
該地塊土地面積為_____________，規劃用途為_______________，土地使用年限自________年____月____日至________年____月____日。
出賣人經批准，在上述地塊上建設商品房，現定名暫定名_____________。
建設工程規劃許可證號為_____________，施工許可證號為_____________。
第二條商品房銷售依據買受人購買的商品房為現房預售商品房。
預售商品房批准機關為_____________，商品房預售許可證號為_____________。
第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本契約附屬檔案一，房號以附屬檔案一上表示為準)為本契約
第一條規定的項目中的：第_____________幢座_____________單元層_____________號房。
該商品房的用途為____________，屬____________結構，層高為___________，建築層數地上_______層，地下_______層。
該商品房陽台是封閉式非封閉式。
該商品房契約約定產權登記建築面積共_____________平方米，其中，套內建築面積_____________平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積_____________平方米_______________________________________________________________________。
_______________________________________________________________________。
第四條計價方式與價款由於商品房的用途為普通住宅、經濟適用住房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述
第一種方式計算該商品房價款，商品房用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下述第——種方式計算該商品房價款：
1.按套內建築面積計算，該商品房單價為(_________幣)每平方米_____________元，總金額(_________幣)_______仟_______佰________拾_________萬________仟________佰________拾________元整。
2.按建築面積計算，該商品房單價為(__________幣)每平方米_____________元，總金額(________幣)___________仟_______佰________拾_________萬_______仟________佰________拾________元整。
3.按套(單元)計算，該商品房總價款為(________幣)_______仟_______佰_______拾_______萬________仟________佰_______拾__________元整。
4._____________________________________________________________________。
第五條面積確認及面積差異處理根據當事人選擇的計價方式，本條規定以建築面積套內建築面積(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
契約約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。
商品房交付後，產權登記面積與契約約定面積發生差異，雙方同意按第_______種方式進行處理：
1.雙方自行約定：
(1)_____________________________________________________________________;
(2)_____________________________________________________________________;
(3)_____________________________________________________________________;
(4)_____________________________________________________________________
2.根據本契約
第四條按套內建築面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：
(1)套內建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
(2)套內建築面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，並按_____________利率付給利息。
買受人不退房的，產權登記套內建築面積大於契約約定套內建築面積時，套內建築面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。
產權登記套內建築面積小於契約登記套內建築面積時，套內建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產權登記套內建築面積-契約約定套內建築面積套內建築面積誤差比--------------------------------------------215;100%契約約定套內建築面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除契約的，應當簽訂補充協定。
3.根據本契約
第四條按建築面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：
(1)建築面積、套內建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
(2)建築面積、套內建築面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，_________利率付給利息。
買受人不退房的，產權登記建築面積大於契約約定建築面積時，建築面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。
產權登記建築面積小於契約約定建築面積時，建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產權登記面積-契約約定面積面積誤差比------------------------------215;100%契約約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除契約的，應當簽訂補充協定。
第六條付款方式及期限買受人按下列第_______________種方式按期付款：
1.一次性付___________________________________________________________________。
2.分期付款___________________________________________________________________。
3.其他方式___________________________________________________________________。
第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本契約規定的時間付款，按下列第________種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在____日之內，自本契約規定的應付款期限之
第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_______的違約金，契約繼續履行，
(2)逾期超過____日後，出賣人有權解除契約。
出賣人解除契約的，買受人按累計應付款的_________%向出賣人支付違約金。
買受人願意繼續履行契約的，經出賣人同意，契約繼續履行，自本契約規定的應付款期限之
第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_________(該比率應不小於第
(1)項中的比率)的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本契約
第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;採取分期付款的`，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2.___________________________________________________________________________。
第八條交付期限出賣人應當在________年____月____日前，依照國家和地方政府的有關規定，將具備下列第_________種條件，並符合本契約約定的商品房交付買受人使用：
1.該商品房取得建築工程竣工驗收備案表。
2.該商品房取得面積實測技術報告書。
3.該商品房經分期綜合驗收合格。
4.該商品房取得商品住宅交付使用批准檔案。
5.____________________________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除契約或變更契約外，出賣人可據實予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起____日內告知買受人的;
2.____________________________________________________________。
3.____________________________________________________________。
第九條出賣人逾期交房的違約責任除本契約
第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本契約規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列
第一一種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過____日，自本契約
第八條規定的最後交付期限的
第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之________的違約金，契約繼續履行;
(2)逾期超過____日後，買受人有權解除契約。
買受人解除契約的，出賣人應當自買受人解除契約通知到達之日起_______天內退還全部已付款，並按買受人累計已付款的_______________%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續履行契約的，契約繼續履行，自本契約
第八條規定的最後交付期限的
第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_______________(該比率應不小於第
(1)項中的比率)的違約金。
2.___________________________________________________________________________。
第十條規劃，設計變更的約定經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批准同意之日起____日內，書面通知買受人：
(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;
(2)____________________________________________________________;
(3)____________________________________________________________;
(4)____________________________________________________________;
(5)____________________________________________________________;
(6)____________________________________________________________;
(7)____________________________________________________________。
買受人有權在通知到達之日起____日內做出是否退房的書面答覆。
買受人在通知到達之日起____日內未作書面答覆的，視同接受變更。
出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，並按_____________利率付給利息。
買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協定。
_________________________________________________________________。
第十一條交接商品房達到交付使用條件後，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。
雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本契約
第八條規定的證明檔案，並簽署房屋交接單。
所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
出賣人不出示證明檔案或出示證明檔案不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
由於買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：___________________________________________________________________。
第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。
因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。
第十三條出賣人關於裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附屬檔案三)的標準。
達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第________種方式處理：
1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
2._________________________________________________________________。
3._________________________________________________________________。
第十四條出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建築按以下日期達到使用條件：
1.____________________________________________________________;
2.____________________________________________________________;
3.____________________________________________________________;
4.____________________________________________________________;
5.____________________________________________________________。
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1.____________________________________________________________;
2.____________________________________________________________;
3.____________________________________________________________。
第十五條關於產權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用後____日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。
如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第_______________項處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起____日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房價款的_______________%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的_______________%向買受人支付違約金。
3.________________________________________________________________。
第十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本契約的附屬檔案。
出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以契約附屬檔案的形式詳細約定保修範圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修範圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。
因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。
___________________________________________________________________。
第十七條雙方可以就下列事項約定
1.該商品房所在樓宇的屋面使用權_____________________________;
2.該商品房所在樓宇的外牆面使用權___________________________;
3.該商品房所在樓宇的命名權_________________________________;
4.該商品房所在小區的命名權_________________________________;
5._________________________________________________________;
6._________________________________________________________。
第十八條買受人的房屋僅作_______________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建築主體結構、承重結構和用途。
除本契約及其附屬檔案另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，並按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。
第十九條前期物業服務本物業由出賣人依法選聘的物業管理企業提供前期物業管理服務，服務內容及質量等見附屬檔案四;前期物業管理期間，物業服務收費價格為____月平方米，由物業管理企業按年(半年、季)收取。
價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、公共部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、_______________、_______________、_______________。
出賣人負責監督物業管理企業按照前期物業服務契約的約定提供物業服務。
第二十條物業服務的內容和本物業業主臨時公約買受人已詳細閱讀本契約附屬檔案四有關物業服務的全部內容和本物業業主臨時公約，買受人同意由出賣人依法選聘物業管理企業提供前期物業服務，同意按照本契約第十九條約定的價格和方式交納物業服務費用;並同意遵守業主臨時公約。
第二十一條本契約在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，按下述第_________種方式解決：
1.提交_______________仲裁委員會仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第二十二條本契約未盡事項，可由雙方約定後簽訂補充協定(附屬檔案五)。
第二十三條契約附屬檔案與本契約具有同等法律效力。
本契約及其附屬檔案內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十四條本契約連同附屬檔案共_____頁，一式_________份，具有同等法律效力，契約持有情況如下：出賣人________份，買受人__________份，_________份，_________份。
第二十五條本契約自雙方簽訂之日起生效。
第二十六條商品房預售的，自本契約生效之日起30天內，由出賣人向_______________申請登記備案。
出賣人(簽章)：____________ 法定代表人：______________ 委託代理人：______________(簽章)
________年____月____日簽於________________________
買受人(簽章)：____________ 法定代表人：______________ 委託代理人：______________(簽章)
__________________年____月____日簽於________________________
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇7
甲方：_____，身份證號：_____
甲方：_____，身份證號：____
丙方：_____，身份證號：_____
鑒於甲乙雙方系母女關係，乙丙雙方系夫妻關係，現甲乙丙三方根據《中華人民共和國民法典》等相關法律法規和司法解釋的規定，自願達成如下協定：
一、甲乙丙三方共同出資為乙方按揭購買預售商品房(以下簡稱“該房屋”)一套，該房屋位於_____、_____幢_____單元_____層北_____戶，商品房買賣契約編號：_____
二、該房屋總價款為______元，其中房屋首付款為______元，餘款______元由銀行按揭貸款支付。首付款當中丙方出資______元，甲乙共同出資______元;銀行按揭貸款______元由甲方一人負責償還。
三、甲乙丙三方經友好協商一致約定，該房屋全部產權歸乙方一人所有，甲丙對該房屋的出資視為對乙方的個人贈與，甲丙在任何時候，任何情況下都不得主張該房屋的所有權。
四、違約責任：甲乙丙各方應當誠信履行本協定，如有一方違約，應向守約方承擔包括律師費在內的賠償責任。
五、本協定一式三份，甲乙丙三方各執一份，具有同等法律效力，協定自三方簽字後生效。
(以下內容無正文)
甲方：_____ 乙方：_____ 丙方：_____
日期;______年 ______月______日
對預售商品房適用懲罰性賠償實務問題分析 篇8
編號：
出售人：____________________
買受人：____________________身份證號碼：____________________
乙方在充分了解甲方承建的______________________________小區的規劃、地理位置、戶型及單價後，就購房一事雙方達成以下協定：
1、乙方自願預購甲方承建的______________________________小區__________棟__________單元__________室，預購面積約為__________㎡，__________銷售價格為____________________元/㎡，總房款為____________________元，大寫____________________元。
2、住房面積最終以國家有資質的測繪部門出具的實際測量面積為準，總房款多退少補。乙方根據國家有關住房的相關政策辦理房產證。
3、乙方於本協定簽訂之日自願向甲方交納意向金____________________元，大寫____________________元。
4、本意向書簽訂後，甲方在房屋具備簽訂《商品房買賣契約》條件時通知乙方簽署《商品房買賣契約》，乙方應於接到通知後__________日內與甲方簽訂契約。
5、乙方未能按期向甲方支付意向金、預付款的或未能在本協定第4條約定期限內與甲方訂立《商品房買賣契約》的，甲方有權將乙方預定的房屋另行出售，並不承擔任何違約責任及相關經濟損失。甲方在一個月內退給乙方預購房意向金。
6、收取乙方預購房意向金後，如甲方原因將乙方預定的房屋銷售給他人，則視為甲方違約，甲方在十日內退給乙方購房意向金。
7、其他詳細約定按雙方簽訂的《商品房買賣契約》之內容執行。
8、協定一式貳份，甲乙雙方各執壹份，協定經雙方簽字蓋章即刻生效。
甲方：乙方：
電話_____________電話：_________________
____年_____月____日___年___月____日