重慶市第一中級人民法院
民事判決書
（XX）渝一中民再終字第372號
申請再審人（一審被告、二審抗訴人）重慶勇智實業開發有限公司，地址重慶市北碚區東陽鎮下壩路59號。
法定代表人明勇智，董事長。
委託代理人孫曉於，重慶市紅岩律師事務所律師。
被申請人（一審原告、二審被抗訴人）文敏芝，女，漢族，1984年5月17日出生，地址重慶市沙坪壩區鳳天路芳草地b區5單元302號。
委託代理人鄧曉敏，女，1958年2月1日出生，漢族，重慶市公安局沙坪壩區分局幹警，住重慶市沙坪壩區鳳天路芳草地b區5單元302號。
重慶勇智實業開發有限公司（下稱勇智開發公司）與文敏芝商品房買賣契約糾紛一案，經我院作出（XX）渝一中民終字第3245號民事判決，已經發生法律效力。勇智開發公司不服，向本院提出再審申請。本院作出（XX）渝一中民監字第339號民事裁定書裁定：一、本案由本院另行組成合議庭進行再審；二、再審期間，中止原判決的執行。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。勇智開發公司之委託代理人孫曉於、文敏芝之委託代理人鄧曉敏均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原一審判決認為，原告持有的契約文本與被告持有的雖有不一致之處，但雙方已履行契約的主要義務，是有效的契約，不一致之處應以原告持有的文本為準。被告有義務全面正確地履行。關於按契約約定開通三個花市通道的請求，由於按約履行會涉及他人的合法權益，明顯是事實上不能履行的法定情形，故對原告此請求，不予支持。從契約附屬檔案五的約定，可以分析得出，相對應是針對二樓樓頂的使用面積與產權登記面積作出的約定，應當理解為一一對應關係，被告提出非一一對應的觀點，本院不予採納。由於被告沒有提出，也沒有證據說明不能履行的法定情形，視為有條件履行。又由於被告負有舉證證明樓頂使用面積符契約定的義務，而又未舉證，則本院對原告要求增加樓頂使用面積的請求，予以支持。但因原告的請求不夠具體，宜以9平方米先行主張。被告存在上述違約行為，對原告的利益構成損害，應當按約承擔違約責任。被告提出約定的違約金特指延期交房的違約金，是對相關條款的縮小解釋。由於其解釋沒有充分證據及理由支撐，本院不予採納。被告還提出約定的違約金標準過高，請求適當減低，由於被告負有舉證證明約定違約金過分高於原告的損失的義務，而被告未舉證，故本院不予支持。據此，判決：一、被告勇智公司在原告文敏芝購買的沙坪壩區天陳路54號花市14號房屋的樓頂相對應位置增劃9平方米的樓頂使用面積給文敏芝。二、被告勇智公司按約支付文敏芝違約金33936.60元。上述一、二項，限於本判決生效後五日內履行完畢。三、駁回原告文敏芝其他訴訟請求。
原二審判決認為，雙方簽訂的契約有效。文敏芝出示的“臨街門面圖”複印圖應認定為系契約附屬檔案之一的“分層平面圖”。第一、契約中第十項約定有附屬檔案一：《房屋所有權證》複印件及分層平面圖複印件，文敏芝提交的“臨街門面圖”是契約附屬檔案即契約的組成部分。第二、文敏芝出示的“臨街門面圖”其右下角標明了“工程名稱‘天星橋市場改造工程’，圖名‘一層平面’”，從字面上理解，該“臨街門面圖”即為“分層平面圖”。另外，從雙方簽訂的契約和陳述，可見天星橋花市只有一層，即第一層，故“一層平面”即天星橋花市的分層平面圖。第三、作為雙方約定的契約組成部分，勇智公司應提供充分證據證明此附屬檔案不是原契約約定的附圖，但勇智公司無充分證據證明，故應認定文敏芝提交的附圖為契約附屬檔案一的附圖。第四、勇智公司認為房屋產權證尚未辦理，以此否定分層平面圖，但由於雙方明確將分層平面圖作為契約附屬檔案內容，勇智公司應按約進行履行。勇智公司不能以尚未辦理產權證而否認所附分層平面圖，因此，文敏芝提供的“臨街門面圖”複印圖應當認定為是雙方簽訂房屋買賣契約附屬檔案的天星橋花市的分層平面圖。勇智公司的該抗訴理由不能成立。由於雙方在補充規定中約定：“業主享有本市場二樓與該攤位產權登記面積相對應的室外面積的使用權”，故文敏芝應當享有與其購買的14號花市房屋之樓頂相一一對應面積部分的使用權。至於勇智公司認為屋頂實際使用面積有所減少，“相對應”只能是按比例對應，本院認為，房屋屋頂使用面積是否有所減少，不能成為對雙方補充規定的內容進行另行理解的理由。並且勇智公司並未舉證證明房屋屋頂使面積有所減少，故勇智公司的該抗訴理由不能成立。由於補充規定內容雖系無償，但其系基於文敏芝購買花市商鋪，為便於經營花市所需，經協商由勇智公司提供養護花木所需的場所，它是為購買者經營花市商鋪所提供的必備的附屬場地，不屬贈與性質。故勇智公司應當按約定補劃樓頂使用權面積給文敏芝使用。文敏芝請求增加樓頂使用面積不夠具體，原審判決以9平方米先行主張並無不妥。契約約定由違約者按成交價格每日千分之一支付違約金。因契約附屬檔案系契約內容的組成，對附屬檔案內容的違反亦構成違約，勇智公司違反契約附屬檔案約定，應由其承擔違約責任。勇智公司認為雙方約定的違約金是遲延履行違約金，系其對雙方約定的違約責任條款進行的縮小解釋，其理由不能成立，本院不予採納。判決：駁回抗訴，維持原判。
勇智公司申訴稱：一、原二審判決認定事實不清、適用法律不當，判決確有錯誤，依法應予改判。原二審判決將對方出示的“臨街門面圖”複印件認定為買賣契約附屬檔案一“分層平面圖”是錯誤的。文敏芝出示的“臨街門面圖”系從袁泉庚處複印所得，該圖示明了袁泉庚所購商鋪的位置，但沒標明文敏芝所購14號商鋪的位置，連編號也沒有，這顯然不是文敏芝與我司簽訂的附屬檔案。雙方簽訂的買賣契約系國家主管部門的示範文本，其附屬檔案一是指標的物的《房屋所有權證》複印件及其分層平面圖複印件。我司是將二手房天星橋市場分零出售，出售時的標的物的房屋所有權證尚未辦理，其所附的分層平面圖尚不存在，故簽訂契約時根本就沒有附圖。綜上，二審判決偷換概念，將“臨街門面圖”錯定為附屬檔案一分層平面圖，認定“臨街門面圖”上標有的三個出入口及相關長寬數據就是天星橋市場花市出入口及相關長寬數據。據此可知，“臨街門面圖”對我司沒有法律約束力，不能作為本案之依據。第二、原二審判決我司在文敏芝購買的房屋的樓頂相應位置增劃9平方米的使用面積給文敏芝，這沒有事實和法律依據，且事實上也不能履行，應當予以改判。（1）雙方簽訂的《關於市場二樓室外平台使用的補充規定》因有違反國家規定和未經全體業主同意，且我司屬無權處分行為，故應為無效的；（2）退一步講即使有效，我司已按要求提供了足額面積，不應再向文敏芝提供。（3）事實上，包括文敏芝購買的14號花市在內的房屋相對應的樓頂位置使用權已經全部轉移給業主，再給文敏芝增劃9平方米的樓頂使用面積事實上已不可能履行。第三、二審判決我司賠付的違約金系對契約和法律的曲解，是完全錯誤的，應予以改判。契約第六條約定“違約金每日按房地產買賣成交價格的千分之一計算”顯然是遲延履行違約金。即使履行契約有瑕疵，沒有完全履行，文敏芝接受我司移交的房屋後，我司就不應再向文敏芝賠付延遲履行違約金。
文敏芝答辯稱：原二審判決程式合法、認定事實清楚、適用法律適當、判決正確。理由：第一、勇智公司擅自塗改雙方所簽訂的買賣契約，即將契約面積由原來的69.4平方米改為80.76平方米、將契約總金額208200元改為242800元，且沒有契約規定的所附的附屬檔案，此事實已經質證，已經人民法院予以確認；第二、關於雙方簽訂的《關於市場二樓室外平台使用的補充規定》載明“該攤位業主享有本市場二樓與該攤位產權登記面積相對應的室外面積的使用權”，此清楚寫明相對應的面積，也就是說一一對應的面積，而勇智公司稱“相對應”只能是按比例對應，這明顯是對條款的歪曲；第三、關於違約金。契約第六條約定：“違反契約約定，由違約方按成交價格的千分之一支付”，此已清楚界定了。因為勇智公司把原設計的三個通道更改為二個通道，將其原寬度6.6米更改為3.315米。由此可見，勇智公司之行為減少臨街通道和縮小臨街通道的寬度直接損害了我所購產業本身的價值和商業使用價值。故勇智公司理應承擔違約責任。
經再審查明，XX年10月29日，文敏芝與重慶勇智實業開發有限公司簽訂《重慶市房地產買賣契約》約定：勇智開發公司出售重慶市沙坪壩區天陳路54號平街一層花市14號非住宅給文敏芝，面積為69.4平方米，單價為人民幣3000；XX年10月29日付108200元、12月30日付10萬元；XX年12月30日移交房屋給文敏芝；在本契約登記後，勇智開發公司或文敏芝行為違反本契約約定，由違約方支付違約金給對方，違約金每日按房地產買賣成交價格的1‰ 計算；本物業的產權面積以房管部門最終確認的登記面積為準，雙方據實結算房價款，附屬檔案一欄有《房屋所有權證》分層平面圖複印件，圖上標有花市三個出入口及通道位置，以及相關長寬數據；附屬檔案五欄有《關於市場二樓室外平台使用的補充規定》，該規定除加有勇智開發公司公章外，還記載有：該攤位業主享有本市場二樓與該攤位產權登記面積相對應的室外面積的使用權，僅限於花木的養護，但不能在上面搭建任何建築物或臨時設施，不能超出建築物允許的承重貨載。此外，雙方還對爭議解決方式、交房標準、房地產權利歸屬等進行了約定。契約簽訂後，文敏芝按約履行了義務，勇智開發公司於XX年1月9日移交了房屋並支付了延期交房的違約金。
另查明，文敏芝購買的非住宅位於天星橋花市。花市原設計有三個出入口及相關通道，勇智開發公司交房時，第一出入口寬度從原6.6米縮小為3.315米。原第二出入口是住宅樓住戶的出入口，不能通往花市。第三出入口因相關房產賣與他人，出入口被封閉，不能通往花市。為此，勇智開發公司又開通一個約2.6米的出入口方便通行。由於花市樓頂有一部分沒有鋪設預製板和開設上下樓梯，而使屋頂實際使用面積與文敏芝理解的屋頂面積未成一一對應關係，略有減少。
本案原一審中勘驗記錄表明通道為三個。
上述事實，有重慶市房地產買賣契約、雙方簽訂的《關於市場二樓室外平台使用的補充規定》、原一審勘測記錄和當事人之陳述等為據。
本院認為，針對本案事實和雙方爭執焦點，結合國家有關法律法規，作如下評析：關於“臨街門面圖”是否屬契約附屬檔案一的“分層平面圖”的問題。因該圖不屬於與勇智公司簽約時所附，且該圖僅僅標明的是門面的編號、臨街的通道數量，並沒有標明文敏芝的名字及面積等。本案一審中組織雙方到場對有幾個通道和面積進行了勘測，該勘測記錄表明通道口為三個，但根據雙方契約的具體情況難以認定該三個出入口對該契約的訂立與價格有著重大影響，故文敏芝對此之理由無事實依據，其請求不成立。根據《城市異產毗連房屋管理規定》的規定即：所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓道、廚房廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用並承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。本案中，該樓室外平台屬於全體業主共同共有，勇智公司在與文敏芝簽訂《關於市場二樓室外平台使用的補充規定》前未經得全體業主同意或授權，如果勇智公司對此的履行會涉及他人的合法權益，就是事實上不能履行的法定情形，根據上述法規規定，勇智公司屬於無權處分行為，雙方所簽補充規定成立，但依法不予保護。故文敏芝要求補足該樓室外平台使用面積之理由不能成立，其請求於法無據，不予主張。原一、二審對此適用法律不當，應予以糾正。關於違約的問題。雙方買賣契約約定交房日期為XX年12月30日，而勇智公司實際交付該房屋的日期為XX年1月9日，故勇智公司遲延交房9天應按每日千分之一約定向文敏芝支付遲延履行違約金。原一、二審判決對違約金之起止日的計算有誤，應予糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條和第一百五十三條第一款（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷本院（XX）渝一中民終字第3245號民事判決和沙坪壩區人民法院（XX）沙民初字第1782號民事判決。
二、由重慶勇智實業開發有限公司按約支付文敏芝遲延交付房屋之違約金2082元，此款於本判決送達之日起十日內付清。
三、駁回原審原告文敏芝的其他訴訟請求。
本案原一審案件受理費1367元、其他訴訟費400元，計1767元；本案原二審案件受理費1367元、其他訴訟費400元，計1767元；合計3534元。由文敏芝負擔2473元，由重慶勇智實業開發有限公司負擔1061元（雙方在原一、二審中繳納的訴訟費用，在本案執行中相互抵扣）。
本判決為終審判決。
審 判 長 黃 虹
審 判 員 林 華
代理審判員 唐代忠
XX年 七 月 十一 日
書 記 員 李 靚