商品房買賣契約案

原告(被抗訴人)訴稱：被告於XX年4月8日向原告購買了位於南寧市東葛路121號迷你居小區綜合樓第六層整層寫字樓，總面積為584.21㎡，單價為3750元/㎡，共應付原告購房人民幣2190788元。被告支付首付款人民幣880788元以及通過銀行按揭付款人民幣1000000元，後來根據雙方補充協定的約定向原告支付了110000元。這樣，被告共僅向原告支付了購房款人民幣1990788元，尚欠原告人民幣XX00元至今未付。根據雙方於XX年10月11日簽訂的補充協定，該XX00元房款應於XX年3月5日前付清。但經多次催討，被告至今分文未付，其已構成了違約。按照上述補充協定第三條約定，被告應當向原告)支付支付購房款人民幣XX00元及違約金人民幣600000元，(每日按欠款的總額的1%計算，自XX年3月6日起暫計至XX年1月5日止)，並承擔本案全部訴訟費用。

被告(抗訴人)辯稱：原告故意向法庭隱瞞證據，掩蓋其重大違約事實。原告違約行為之一，XX年4月8日，我向原告購買了位於南寧市東葛路121號迷你居小區綜合樓601，602，603，604，605，606，607號寫字樓。原告承諾替我辦理總計壹佰壹拾萬的銀行按揭貸款。但經多家銀行審核後，最後只有光大銀行提供了壹佰萬的銀行按揭貸款。原告的行為給我造成了50000元的經濟損失。原告違約行為之二，XX年3月30日起，我按照約定向原告支付購房款。XX年4月8日，我和原告簽訂正式的商品房買賣契約。契約中約定原告應當在XX年6月30日前交付房屋給我。但直到XX年8月16日，原告才將房屋交付。我和原告簽定契約後，又和第三方公司簽訂了房屋租賃契約。因為原告的違約行為，導致我不得不支付租賃人高額的違約金。原告違約行為之三，在雙方簽訂的商品房買賣契約中，原告承諾在房屋交付使用後350天內給我辦理房地產權屬證書。原告違約行為之四，我和原告在買賣契約另外有兩份補充協定。原告在起訴狀上只提到了補充協定(二)，卻有意對雙方在XX年3月25日簽訂第一份補充協定避而不談。原因就在於雙方第一份補充協定的中心內容是原告交付房屋後即在該綜合樓後專門劃分四個小車停車位給我無償使用。房屋交付之日，原告沒有交付車位。XX年10月10日，原告交給我一份格式契約，上面規定了餘下的三十一萬元的付款方式。但未提劃給我車庫。XX年12月31日前，我依契約約定向原告支付十一萬人民幣，此間經過我多次催促原告仍然不肯交付車位。到XX年3月5日，距離約定交付車位時間已經有7個月。我決定暫時中止履行。從XX年3月5日後，我又和原告協商，只要按契約給我停車位，我立即支付餘下價款。截止到答辯當日，我仍然沒與得到屬於我自己的車位。綜上所述，原告屬於先期違約。《中華人民共和國契約法》第67條規定："當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行，後履行方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符契約定的，後旅行一方有權拒絕其相應的履行要求。"我在原告違約之後，仍然繼續履行契約，我盡力使契約順利履行完畢。之所以中止履行契約，是為了維護我的合法權益，正當行使先履行抗辯權的行為。相反，原告多次違約給我造成的重大損失，我保留起訴權利。

(三)事實和證據廣西壯族自治區南寧市青秀區人民法院經公開審理查明：XX年4月8日，原、被告雙方簽訂了《商品房買賣契約》，被告向原告購買了位於南寧市東葛路121號迷你居小區綜合樓第六層寫字樓，總價款為人民幣2190788元。

另查明，XX年3月25日原、被告雙方簽訂補充協定："…一、乙方(被告)自願購買(原告)甲方位於南寧市動葛路121好迷你居小區綜合樓六層寫字樓，甲方同意在此房屋交付使用之日起贈送給乙方一年物業管理費。二、甲方同意乙方在房屋交付使用後就迷你居小區內綜合樓後面專門劃分肆個小車臨時停車位給乙方專用…"。

再查明，原、被告雙方於XX年10月11日簽訂了補充協定(二)："…因'光大銀行朝陽分行'只同意乙方貸款人民幣壹佰萬元正(￥1000000.00元)，餘下房款人民幣叄拾壹萬正(310000.00元)經甲乙雙方協商進行分期付款，分期付款方式如下：一、甲方同意乙方在其中房款人民幣壹拾壹萬正(￥110000.00元)在XX年12月31日前付清，具體付款方式補充協定(一);二、餘下房款人民幣貳拾萬元正(￥XX00.00元)於XX年3月5日前付完;三、如乙方違約，乙方必須按未付房款每日百分之一計算向甲方支付違約金…"。

至本案受理之日，被告尚欠購房款人民幣XX00元未支付給原告，被告對該事實也予以認可。

上述事實有下列證據證明：

1、《商品房買賣契約》2、補充協定3、補充協定(二)

(四)判案理由廣西壯族自治區南寧市青秀區人民法院經根據上述事實和證據認為：原、被告雙方簽訂的《商品房買賣契約》、補充協定、補充協定(二)是雙方真實的意思表示，合法有效，本院予以確認，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告雙方約定剩餘的XX00元購房款，被告應於XX年3月5日交付完畢，至本案受理之日，被告尚未支付給原告，故被告構成違約，違約金的計付時間為XX年3月6日起至該購房款交付完時止。被告主張違約金過高，根據《中華人民共和國契約法》第一百一十四條的規定，本院予以適當減少。被告主張原告未按雙方在補充協定中的約定向其交付四個車位，構成先期違約，其不支付XX00元購房款的行為為行使先履行抗辯權的結果，根據《中華人民共和國契約法》第六十七的規定，"先履行抗辯權"的構成須以契約雙方當事人互負債務，且債務的履行有先後順序為條件，債務履行的先後順序由法律規定或可由契約當事人約定。本案中，雙方的債務履行並沒有約定履行的先後順序，故被告的主張理由不足，本院不予採信。被告關於原告未按約定數額辦理按揭款、延期交房、延期辦理產權證等行為構成違約的主張，被告可另案起訴，本院在本案中不予處理。

(五)二審情況二審法院認為抗訴人及被抗訴人對一審查明的事實無異議，予以確認。抗訴人及被抗訴人簽訂的《商品房買賣契約》、補充協定、補充協定(二)是雙方真實的意思表示，合法有效，受法律保護。雙方當事人應按照契約約定的內容履行自己的義務。在補充協定(二)中已明確約定抗訴人拖欠被抗訴人XX00元購房款應於XX年3月5日前付完。但至一審受理之日，抗訴人尚未支付給被抗訴人XX00元購房款，故抗訴人構成違約，抗訴人除支付購房款外還應承擔支付違約金責任。一審法院根據本案的實際情況確定由抗訴人支付違約金50000元並無不當。對抗訴人抗訴主張被抗訴人未按協定約定交付4個停車位，已構成違約，該4個停車位折合XX00元用以折抵拖欠被抗訴人的XX00元購房款問題，因抗訴人未能提供被抗訴人承諾該4個停車位可以折合XX00元，在被抗訴人未能交付車位時可由抗訴人不付購房餘款XX00元的證據，二審法院對抗訴人的抗訴主張不予採信。抗訴人關於被抗訴人原告未按約定數額辦理按揭款、延期交房、延期辦理產權證等行為構成違約的主張，因與本案不屬同一法律關係，一審法院在一審中不予處理並無不當，抗訴人可另案起訴，二審法院在本案中不予處理。故二審法院裁定駁回抗訴，維持原判。

(六)解說在實踐中，契約各方當事人在契約履行過程中，經常出現各自均存在違約行為的情形，契約各方當事人均以對方違約行為作為己方違約的抗辯理由，如何區分雙方責任，應從以下方面著：首先，雙方的違約行為是否具有關聯性，如均屬獨立的兩個違約事由，應分別追究各方的違約責任;其次如果雙方的違約行為具有關聯性，則應對其抗辯事由進行分析歸類，看是否構成法定的抗辯理由，如構成法定抗辯事由，則按法定的抗辯權適用原則進行歸責，如不構成法定抗辯事由則分別追究各方的違約責任。下面圍繞三個法定的抗辯權進行分析比較：

一、先履行抗辯權

契約法第67條規定"當事人互負債務，有先後履行順序的，先履行一方未履行之前，後履行一方有權拒絕其履行請求，先履行一方履行債務不符契約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行請求"。法條賦予後履行一方在兩種情況下享有拒絕履行抗辯權。

先履行抗辯權構成要件：(1)必須是雙務契約，在契約中明確約定或法律上規定了履行順序，如果在契約中未約定或約定不明確的應視為無先後履行順序，當事人不享有先履行抗辯權。(2)必須先履行義務一方有違約行為，即遲延履行、不完全履行、部分履行、不能履行。本案中，原、被告並未約定雙方契約義務的履行順序且法律也未對此作出規定，被告(抗訴人)關於先履行抗辯權的主張不能成立。

先履行抗辯權的法律效力：先履行抗辯權的成立並行使，是對對方履行請求的一種抗辯，其目的在於促使先履行一方依約履行義務，而產生後履行一方可延期至先履行一方履行義務之後再履行之後果，避免造成不應有的損失，在先履行一方採取補救措施、適當履行後，先履行抗辯權消失，後履行一方須履行其債務。先履行抗辯權也不產生解除契約的法律後果。

二、不安抗辯權契約法第68條明確賦予先履行義務一方在法定事由前提下可中止履行契約義務的不安抗辯權，以充分保護自己的合法權益。所謂不安抗辯權，是指有先後履行順序的雙務契約中，先履行給付義務的當事人，有確切證據證明對方當事人在簽訂契約後財產狀況惡化，明顯難以履行給付對價義務時，有權中止履行義務的法律制度。它彌補了拒絕履行抗辯權的不足，充分體現了法律所追求的公平原則，較好地平衡了當事人的權利義務。

不安抗辯權的構成要件：(1)必須是雙務契約;(2)後履行義務一方的履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現實危險。主要有如下情形：經營狀況嚴重惡化，不包括指一般的虧損或短期的資金周轉困難。(2)後履行義務一方有轉移財產、抽逃資金、逃避債務的行為。(3)後履行一方嚴重喪失商業信譽，即嚴重違背了誠實信用原則，使人難以相信其能履行契約義務，(4)後履行義務一方有其他喪失或可能喪失履行債務能力情形的。

不安抗辯權的法律效力：(1)先履行義務一方中止履行，中止履行指暫停履行或延期履行，履行義務並未消失，在後履行一方提供適當擔保後，應當恢復履行。(2)先履行義務一方解除契約，先履行義務一方中止履行後，後履行一方並未在合理期限內恢復履行能力或提供適當擔保的，先履行義務一方可通知後履行一方解除契約。

不安抗辯權的適用缺陷：由於規定過於籠統，不具可操作性，在實踐中難於適用。(1)行使抗辯權一方必須提供"確切"證據，行使抗辯權一方如何才能達到法律上的證明標準，在立法上不夠具體化;(2)在後履行義務一方提供"適當"擔保後，先履行義務一方應當恢復履行。如何達到法律意義上的"適當"的標準，在立法上存在空白，在實踐中容易導致權利濫用，影響交易安全。

三、同時履行抗辯權契約法第66條規定"當事人互負債務，沒有先後履行順序的，應當同時履約。一方在對方未履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符契約定時，有權拒絕其相應的履行要求"。所謂同時履行抗辯權，是指在互負債務的雙務契約中，任何一方在對方履行義務前均有權拒絕履行自己的義務。簡言之"一手交錢，才一手交貨"。

同時履行抗辯權的構成要件：(1)必須是雙務契約;契約雙方所履行的義務具有牽聯，一方的權利以另一方的義務為前提，雙方的權利義務從一開始就互為條件;(2)雙方債務均已屆清償期，履行義務的同時性，即雙務契約的當事人依約應履行義務的時間並無先後之分;(3)對方未履行義務;(4)對方債務存在履行的可能。

同時履行抗辯權是一種對抗對方請求履行權的抗辯，實質上是一種延期抗辯權，而不能消滅對方的請求權，更不能直接產生向對方索賠的法律後果;同時也不能導致契約當然解除，應履行的約定或法定義務不會歸於消失。同時履行抗辯權只能對主債務行使抗辯，而不能針對對附隨義務抗辯。行使同時履行抗辯權的一方負有舉證責任，但只要證明對方沒有履行義務就可，不必證明自己已經履行了義務。

四、先履行抗辯權與不安抗辯權的區別在實踐中，先履行抗辯權與不安抗辯權由於構成要件較為相似，適用上容易混淆，應加以區分：a行使權利的主體不同，前者為後履行義務一方，後者為先履行義務一方;b行使權利的法定條件不同，前者只要先履行義務一方未履行義務就可提起，而後者提起的條件必須符合法定的條件。c法律後果不同，前者可產生延期履行的後果，不會必然產生解除契約的法律後果，而後者可先中止履行，如後履行一方未能提供擔保，守約方即中止履行一方可以解除契約。

在實踐當中，契約各方當事人應本著誠實信用的原則依約履行義務，在出現雙方違約的情形應慎重選用法定抗辯權，選用不當可能導致實體權利的喪失法律上的保護，只有緊扣三****定抗辯權的構成要件依法主張自己的權利，才能充分保護己方的權益。

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