———龍門池村的改造與發展
實踐時間：XX年 x 月 1x 日-1x 日
實踐地點：湖南省郴州市蘇仙區白鹿洞鎮龍門池村 實踐地點
實踐內容：龍門池村的改造與發展 實踐內容 實踐形式：走入農村，村民洽談，拍照取景，文獻參考
實踐目的：進一步了解龍門池城中村的改造工程，目前的規劃方案和改造後的發展前景，確切落實科學發展觀。
XX年x月1x日，我投入到了“三下鄉”社會實踐活動的浪潮中，感受這份來之不易 的實踐機會，學習自己在課堂上無法學到的東西。
一·龍門池村改造背景 龍門池村改造背景
近年來，郴州市城區城市建設開發浪潮高漲。城市日益變大、變美的同時，掩蔽於高樓 大廈後的“城中村”問題也凸顯出來。因為經營、管理體制的二元模式，這些“城中村”里 存在的諸如環境髒亂差、違法建築濫、火災隱患多、治安形勢險等現象，已在城市中造成了 不良的負面影響，損害了市民的利益，也破壞了郴州的形象。 因而，城中村改造已納入城 市建設的議事日程，這是和諧郴城的需要，這也是我市加快城市化步伐、提升城市品位、提 升城市形象，提高城市現代水平的必由之路。 蘇仙區占郴州中心城區約一半面積， “城中村”城市公共基礎設施薄弱，管理職責不 明，衛生環境差，少部分成為城市形象的“傷疤”。“城中村”的存在和無序發展，已影響 到建設宜居蘇仙、文明蘇仙工作，影響到蘇仙區經濟社會的可持續發展，制約了中心城區城 市整體形象和品位的提升。對“城中村”的強力改造已成為我區經濟社會發展的必然選擇， 也是加快“兩城”建設、實現“三城”創建和“一區三中心”目標的現實需要! 郴州市龍門池城中村改造工程屬市重點利民惠民工程， 龍門池村地處青年大道邊， 南塔 嶺腳下，是未來城市發展的核心區之一。然而在城中村改造的工程中，必須切實保障農民切 身利益，如實補償拆遷補償金和保障安置房等，這樣才可以實現和諧城鄉改造，進一步提升 城市品位。
二·實踐報告
1·前期改造試點工作 ·
根據XX年x月24日市委常委擴大會議精神 ，市委 、市政府決定對市中心城區建成區 、規劃建設區村莊( 以下簡稱“城中村 ”)進行改造 。為推進“城中村”改造工作順利實施，經市政府同意，就加快開展“城中村 ”改造前期工作做了研究與決定。 全力推進“城中村”改造試點工作。 市委、 市政府決定在蘇仙區白鹿洞鎮龍門池村朱家組等5 個區域先行開展“城中村”改造試點工作。北湖區政府、蘇仙區政府、市直相關部門要按 照“政府主導、市場運作，市區聯動、以區為主，規劃先行、改造跟進，完善功能、改善民 生”的原則全力推進“城中村”改造試點工作，將上述區域打造成城鄉建設的“亮點”和“城中 村”改造的“樣板”，為“城中村”改造工作探索好的經驗和做法。
在 XX年 12 月 13 日下午， 總投資 1 億元的蘇仙區白鹿洞鎮龍門池村朱家組“城中村” 合作開發改造項目正式簽約。這是我市首個“城中村”合作開發改造項目。 該項目是我市“城中村”改造的試點項目， 位於蘇仙區白鹿洞鎮龍門池村境內， 總占地面 積 59.9 畝，總建築面積 2 多萬平方米。項目計畫總投資 1 億元，建設工期計畫為 3 年， 將打造成為一個集金融、商住、寫字樓於一體的多功能高檔商貿、住宅社區。按照計畫，項 目投資方廈門華程投資開發有限公司將先期注入運作資金 1 億元， 用於該項目的前期啟動工 作。 改造簽約現場
2·農村居民對待“城中村”改造的希望與困惑 ·農村居民對待“城中村”
目前“城中村”已成為進城務工人員主要容納地，成為城市人口密度最高的區域。以 最典型的郴江鎮三里田村三里田組為例，其常住人口 x52 人，但承租人口達 3 餘人，全 村 1 多戶中 9%的有房屋出租，有 6x%的依靠房屋出租維持基本生活，房租月收入也從 幾百元到上萬元不等。而這種以租為業的思想在白鹿洞鎮的村民中也很有市場，將近 9% 的城鄉村民希望通過建房來取得租金收入，並把建房作為最大投入。村民對“城中村”的態 度也日趨複雜。據調查，有 x%以上的受訪者期待“城中村”改造或者搬遷，但又擔心失 去房租收入;有 32%的受訪者表示保持原狀，但又渴望加大基礎設施改造，改善其居住環 境。
城中村” 3· “城中村”改造基本原則和思路
改造“城中村”是城市管理的需要，為民眾創宜居環境。 市場化運作原則。 市場化運作原則。按照“政府引導、招商引資、政策推動、市場運作”的工作思 路，積極探索農民公寓建設和舊村居改造的可經營性項目市場化運作，引入競爭 機制，以項目和利益招商，吸引房地產商參與城中村改造，實現多方共贏。 以人為本的原則。城市的發展是讓城市居民的生活更美好，改造“城中村”，多 以人為本的原則。 聽民眾呼聲，多協調，使村民思想變通，行動支持，權益保障。 因地制宜，先試點後推開。 因地制宜，先試點後推開。從 21 年起，力爭到 215 年底完成我區“城中村” 改造試點工作，選取白鹿洞鎮龍門池村等幾個村組作為區“城中村”改造項目， 形成樣板工程，積累經驗後，再逐步在其他“城中村”推開，形成蘇仙模式。
4·龍門池“城中村”改造井然有序的逐步展開(列舉四例) ·龍門池“城中村”改造井然有序的逐步展開(列舉四例)
(一 )郴州市規劃局
關於龍門池村龍家組、袁家組村莊建設規劃(調整)方案 公 示
蘇仙區白鹿洞鎮龍門池村龍家組，袁家組村民安置用地規劃我局於 2x 年審批，根據 龍家組、袁家組的申請，擬對原有批准的安置規划進行局部調整和修改。經研究，我局擬同 意其申報的村莊建設規劃(調整)方案。依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《湖南 省城市規劃公示制度(試行)》的有關規定，現將規劃方案及相關資料予以公示，請廣大市 民提出寶貴的意見。
龍門池村龍家組、袁家組村莊建設規劃(調整)總平面圖
(二)郴州市規劃局白鹿洞鎮龍門池村孔家洞組村民安置規劃及建築方案的公示
郴州市白鹿洞鎮龍門池村孔家洞組村民安置用地位於該組集體用地內，用地面積為 616 平方米，安置戶數 21 戶，每戶占地面積 9 平方米，建築層數 5 層。村民安置規劃方 案已經我局業務例會研究同意。依據《郴州市城市規劃公示制度實施細則(試行)》有關規定，為 提高規劃的科學性和可操作性，現將規劃方案公示，請廣大市民提出寶貴意見。
龍門池村孔家洞組村民安置規劃總平面圖
(三)郴州市規劃局關於龍門池建材物資貿易中心用地規劃修改意向方案公示
龍門池建材物資貿易中心用地位於白鹿洞鎮龍門池村芳頭組， 用地南臨青年大道， 東臨 龍門池村虎型坳組，總用地面積 93.3 平方米。規劃意向方案已經市規委專家論證，依據 《郴州市城市規劃公示制度實施細則(試行)》的有關規定，現將意向方案予以公示，請廣大 市民提出寶貴意見。
規劃修改意向總平面及豎向圖
(四)改造水淹區 ——郴江河綜合治理龍門池村曹家坪段拆遷工作速寫
即將改造的郴江河綜合治理曹家坪段
據了解，今年 3 月動工的郴江河綜合治理龍門池村曹家坪段項目，去年 9 月就已經取 得拆遷許可證。 實施該項目主要是為了對曹家坪段郴江河道進行綜合治理， 有效提高郴江河 防洪泄洪能力， 切實保護周邊民眾的生命財產安全， 同時形成以河帶路、 以景治河的風光帶。 拆遷騰出來的空地，主要用於公益性質的沿江風光帶、小遊園、游道建設，以及城鎮污水截 污乾管的鋪設、曹家坪基礎設施的改造。 根據國家相關法律法規，本次拆遷範圍內具有合法產權的建(構)築物，採取貨幣補 償、產權調換兩種方式。選擇貨幣補償的，按 24 元每平方米計算，如被拆遷人有異議的， 由房地產價格評估機構進行評估，再視具體情況協商。選擇產權調換的，安置房統一建在青 年大道。被拆遷房屋(住宅)選擇安置房產權調換的，採取被拆遷房屋產權建築調換安置房 套內建築面積，拆一還一。產權證載明為住宅現在作門面房的，在拆遷公布前依法取得營業 執照和稅務登記並依法納稅的，在拆遷範圍公示後無異議的，面積按住宅置換，經營面積 6 元每平方米予以補償。 3 月 x 日拆遷指揮部進場後，首先對拆遷範圍內建築物的面積、權屬性質、使用情況一 一進行了摸底調查， 並張榜公示， 接受民眾的監督與質詢。 拆遷補償安置方案 (徵求意見稿) 形成後，指揮部又以書面送達的形式，把拆遷補償方案(徵求意見稿)和徵求意見表送達拆 遷範圍內的每一戶居民手中，共收集到反饋意見 332 條。在指揮部隨機抽閱了 3 份意見表， 只見上面大家都堅定不移的表達了對城市改造、 提質工作的支持， 這不單是當地居民的福氣， 也是提升整個郴州城市品位的一項德政工程、民心工程。
5·龍門池“城中村”改造中遇到的問題 ·龍門池“城中村”
目前有不少市民反映，雖然龍門池村地處青年大道邊，南塔嶺腳下，是未來城市發展的 核心區之一，在近兩年的政府規劃中，也有對其進行規劃改造的表述。但是，兩年過去了， 龍門池村許多地方風景依舊。從村中所能看見的南塔一隅，樹木稀疏;村內菜地遍布，不時 有陣臭捲來;唯一的一條磨心塘道路，據了解 29 年初規劃已出台並進行了公示，可是到 現在道路還是破破爛爛。 除此之外， 村中就是一些有礙觀瞻的違建房以及縱多的垃圾堆和臭 水溝， 這些既影響了美觀， 也不利於當地居民的身心健康。 郴州當前正在積極爭創“三城”， 城中村也引起了政府的足夠重視， 可不知為什麼就是雷聲大雨點小， 希望有關部門能夠真心 關注城中村以及一些小街小巷的改建工作，讓藍天綠水走進郴州的每一個地方。 的確，“城中村”改造是一項重大的民生工程，即關係到每一個村民的切身利益，也影 響城市的整體布局與發展。然而，“羅馬不是一日建成的”，這不是一下子就能夠實現的事 情，這需要巨大的人力、物力和財力，同時必須做好村民的補償和安置工作，對改造工程中 的資金管理也必須監管到位，嚴厲查處貪污腐敗現象。 由於所涉及的改造面積之大，村民數量之多，資金不可能一下子就全部到位，需要通過 招商引資， 逐步規劃好， 做好村民的思想工作， 保障村民切身利益， 以科學發展觀進行改造， 堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展，才可以 真正實現“城中村”科學的改造。
關於龍門池“ 6·關於龍門池“城中村”改造的幾點建議 關於龍門池 城中村”改造的幾點建議
1、嚴格規劃控制，突出規劃主導與約束作用。 嚴格規劃控制，突出規劃主導與約束作用。 首先， 做好舊村改造與城市總體規劃的融合工作。 城市總體規劃要充分考慮到未來發展 過程中對道路、停車、綠化等市政公用設施的需求，防止“二次拆遷”。其次，做好舊村改 造規劃的編制工作。 加快推進城中村改造專項規劃的編制， 科學制定城中村改造工作的分期 推進方案，將其作為具體改造項目的強制性依據。
2、妥善落實居民安置，嚴格規範征地行為。 、妥善落實居民安置，嚴格規範征地行為。 這是“城中村”改造的首要任務和重要內容，也是改造成敗的關鍵。在安置方法上，實 行原地安置、異地安置與資金安置相結合。在土地的使用上，集體土地轉為國有土地並取得 國有土地使用權證後，改造開發前，其土地的合法使用人、土地用途不變，原農用地承包人 可繼續承包經營。如開發徵用，給予相應補償。對採取徹底重建改造的“城中村”或城鄉結 合部自然村土地按有關國家政策辦理征地手續，使其轉為國有土地性質。對拆違整治的“城 中村”，按土地劃撥政策全部轉為國有，其村民合法建築在有關部門審核後發放房屋產權所 有證和國有土地使用證，並允許交易。對農村集體土地的徵用，堅持依法依規，補償資金到 位，確保給農民兌現。
3、多形式推進試點工作。 、多形式推進試點工作。 “城中村”改造試點項目可以按政府主導改造，社會資金參與改造，集體經濟組織自行 改造等三種模式。政府主導改造是指以政府投資或政府與集體經濟合作投資等形式，對“城 中村” 進行改造。 社會資金參與改造是指政府將拆遷及擬改造土地的使用權一併通過招標或 者通過拆遷後三通一平土地公開招標等方式確定土地使用人。 集體經濟自行改造是指農村集 體利用其原有的集體建設地徵收為國有後， 自行改造或與相關主體合作開發建設等。 韶關等 地城中村改造工作主要是採用後兩種模式。
4、建立村民轉居民的配套政策。 、建立村民轉居民的配套政策。 由於城鄉戶籍二元體制， 農業人口與 “非農” 人口戶籍存在很大的社會保障和政策差異。 因此，在村民轉居民工作中，應優先解決“城中村”村民的就業問題，通過勞動部門職業技 術培訓， 實現每戶村民家中有一人城市就業， 同時根據國家的相關政策在征地資金中優先解 決農民的社會福利和保障問題，享受城鎮居民同等社會保障待遇。