2025年有關法學的實習報告 篇1
首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝,感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。 我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解並參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程式問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過 郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案由四平市鐵西區人民法院20xx年4月29日作出（20xx）四西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出抗訴，四平市中院於20xx年7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，抗訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被抗訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委託代理人胡振儒，被抗訴人四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）委託代理人蘇軍，被抗訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委託代理人付佳賓，被抗訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況 抗訴人（原審原告）：郭繼魁 委託代理人：蓋如濤。 被抗訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。 法定代表人：劉連貴 委託代理人：胡振儒 被抗訴人（原審被告）：中興建築公司 法定代表人：劉連貴 委託代理人：蘇 軍， 被抗訴人（原審被告）：中興房地產開發公司 法定代表人：吳孝貴 委託代理人：付佳賓， 被抗訴人（原審第三人）尹 傑， 委託代理人：竇樹法
三、原判要點和抗訴的主要內容 原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協定書，將中興二期工程⑥-⑦ ，2/0 a - b軸約86平方米商網出售給原告，原告按契約約定交房款30萬元，後又於1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行契約，交付房屋。此房於20xx年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行契約交付房屋，並承擔訴訟費。
被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所簽的契約是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房契約是重複買賣行為，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除契約，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房
2025年有關法學的實習報告 篇2
我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解並參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程式問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。
案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案由四平市鐵西區人民法院4月29日作出四西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出抗訴，四平市中院於7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，抗訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被抗訴人四平市中興經貿有限公司(以下簡稱經貿公司)委託代理人胡振儒，被抗訴人四平市中興建築公司(以下簡稱建築公司)委託代理人蘇軍，被抗訴人四平市中興房地產開發公司(以下簡稱開發公司)委託代理人付佳賓，被抗訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況抗訴人(原審原告)：郭繼魁委託代理人：蓋如濤。被抗訴人(原審被告)：中興經貿有限公司。法定代表人：劉連貴委託代理人：胡振儒被抗訴人(原審被告)：中興建築公司法定代表人：劉連貴委託代理人：蘇軍，被抗訴人(原審被告)：中興房地產開發公司法定代表人：吳孝貴委託代理人：付佳賓，被抗訴人(原審第三人)尹傑，委託代理人：竇樹法三、原判要點和抗訴的主要內容原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協定書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按契約約定交房款30萬元，後又於1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行契約，交付房屋。此房於5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行為是無效的。
現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行契約交付房屋，並承擔訴訟費。被告四平市中興經貿有限公司(以下簡稱經貿公司)辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所簽的契約是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房契約是重複買賣行為，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除契約，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效契約，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。被告四平市中興建築公司(以下簡稱建築公司)辯稱：被告建築公司與原告簽訂的購房契約合法有效，原告已按契約約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房契約屬於重複買賣，是無效契約，不應支持。被告四平市中興房地產開發公司(以下簡稱開發公司)在法定期限內未做答辯。第三人尹傑訴稱：第三人於4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售契約是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關係;他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽契約的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽契約的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早於第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建築公司簽訂的《購房協定書》無效。
但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣契約，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，願將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重複出售後，於9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除契約。但被告經貿公司於5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除契約是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房契約是合法有效的。依照《中華人民共和國契約法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹傑簽訂的契約合法有效，其買賣關係成立立;被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的契約無效，被告四平市中興建築公司於本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，並給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。抗訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建築公司買賣商品房契約合法有效，保護抗訴人的初始買受權。其理由概括為：建築公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委託同意的，賣房款由經貿公司用於支付工程款。此後經貿公司於7月取得《商品房銷(預)售許可證》後，又對建築公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹傑重複買該房契約是二年後的5月，同尹傑算帳“換據”是6月，均在經貿公司7月取得《商品房銷(預)售許可證》之前。
但尹傑的購房契約，此前賣房人已聲明廢止，而對抗訴人購房協定，賣房人在取得《商品房銷(預)售許可證》後又予確認。據此應認定初始購房契約有效，此後重複購房契約無效。被抗訴人經貿公司、建築公司、開發公司對抗訴人的抗訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。被抗訴人尹傑辯稱：原審判決正確，應予維持。抗訴人郭繼魁與經貿公司、建築公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約是合法有效的，購房款已按契約約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹傑的合法權益應受到保護。
四、對事實和證據的分析及認定1996年9月四平市計畫委員會批准開發建設座落於四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資並組織建築施工管理人是經貿公司，建築施工是建築公司。工程於1998年6月開工。1999年6月7日郭繼魁與建築公司簽訂了《購房協定書》(建築公司對外銷售商品房是由經貿公司委託)，郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B軸，建築面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。4月25日尹傑與開發公司簽訂了《商品房銷(預)售契約》，尹傑購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B，軸建築面積89.5平方米，按契約約定交付房款34.5萬元，建築公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建築面積與郭繼魁購買的建築面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹傑在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。
9月25日，在吉林揚信律師事務所律師(經貿公司法律顧問)胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房(中興二期工程建築樓房)的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。7月29日經貿公司取得《商品房銷(預)售許可證》後，對過去委託建築公司出售的商品房，及建築公司與郭繼魁簽訂的購房協定再一次進行確認。9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹傑送達了解除商品房銷售契約通知，並要求解決善後事宜。後因尹傑強行占有了契約約定房屋，10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協定約定商品房。
證據：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的購房協定書及建築公司出具的購房款收據。
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約及建築公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
3、批發市場新建樓所有權確認書。
4、商品房預售申報表和商品房銷(預)售許可證。
5、開發公司給尹傑送達的通知。
6、經貿公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產權確認書及移交收據。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的.證言材料。
11、其它相關證據材料。
五、解決糾紛的意見和理由根據原審判決，抗訴人抗訴請求及理由，被抗訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建築公司簽訂的房屋買賣協定書和尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約，哪一個契約有效，買賣關係應受法律保護。經二審開庭審理合議庭評議認為：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的商品房買賣協定有效，其買賣關係應受到法律保護。最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售契約，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《契約法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立契約後取得處分權的，該契約有效”。依據上述法律規定，當時建築公司作為施工方，受投資人經貿公司的委託與買方簽訂的商品房買賣協定，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售契約，均處於未生效或效力待定狀態。
它需要這一項目明確產權所有人，並由產權所有人申領《商品房銷(預)售許可證》後，對這些契約進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建築公司當時簽訂協定時，其效力並未確定。但後來項目投資人經貿公司成為產權所有人，並取得了《商品房銷(預)售許可證》，他對建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協定再次進行了確認，使該協定由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協定，協定雙方當事人的買賣關係受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約無效，尹傑受到的損失按規定應得到賠償。尹傑與開發公司簽訂商品房銷售契約時，由於產權所有人沒有確定，《商品房銷(預)售許可證》尚未取得，因而其契約效力也處於待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷(預)售許可證》後，沒有對開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售契約予以確認，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一契約的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效契約。
雖然當時簽契約時的收款人是建築公司，後來還由經貿公司予以換據，但由於經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷(預)售許可證》持有人，其換據行為只能是屬於收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷(預)售許可證》後，開發公司向尹傑下發了解除契約通知。而且，開發公司與尹傑簽訂的契約，發生在建築公司與郭繼魁簽訂的協定兩年之後，依《中華人民共和國契約法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。合議庭評議時還認為，造成尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約無效，其責任完全在於具開發公司、經貿公司和建築公司。開發公司與尹傑簽訂契約時，購房款由建築公司收取並出發票，後來又由經貿公司換髮了購房款收據，因而這三家企業對房屋重複出售是明知的。而尹傑對開發公司的重複出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣契約時，具有下列情形之一，導致契約無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。
依據這一規定，開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任。由於案件牽涉關係複雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一併提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由於對於法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論採取了其他觀點，即由於尹傑在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，抗訴人郭繼魁抗訴有理，應予支持。
經四平市中級人民法院第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：
一、撤銷四平市鐵西區人民法院四西民二初字第349號民事判決;
二、中興建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協定有效，買賣關係成立;
三、中興房地產開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售契約無效。
一、二審案件受理費22,220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建築公司負擔。通過對本案的深入研究,我認為四平市中院,認定事實清楚,適用法律正確,判決公正。但是,其中對於第三人尹傑的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見:1第二審案件的審理應當圍繞當事人抗訴請求的範圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建築公司與第三人尹傑簽訂的契約屬於無效契約，對於無效契約依法律規定應恢復原狀、返還原物、賠償損失。基於以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發公司應返還尹傑購房款345,220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失，經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對善意第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資源。
本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經歷，其收穫和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識套用於實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固,解決問題的能力也受到了鍛鍊;其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現實中的運作有所了解，也對法言法語也有了進一步的掌握;此外，我還結交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，了解南開。
一周的實習匆匆結束了,回味起來真有種意猶未盡的感覺.我們這次實習是校內實習,實習的地點是模擬法庭.在這一周的時間裡,我們打破以往老師為主的慣例.而是以我們學生為中心,圍繞我們所掌握的知識展開一系列的活動!我們先是觀看了一些法律知識競賽和案例審判.同過觀看我們把看到的和自己學到的知識理論聯繫起來,進行總結和對比!看看自己在什麼地方有誤區,看看自己的理解和實際的意義差多少差在什麼地方.在這之後我們又以分組的方式進行了法律知識競賽,同學們都很積極的去準備,參與,比賽結果誰贏誰輸都不重要!重要的是大家都參與進來,都有所鍛鍊,都有所收益!還增進了彼此的友誼和團隊合作精神.
2025年有關法學的實習報告 篇3
首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝，感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解並參與了大量民事訴訟的庭審過程，在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作，並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法，對程式問題有了更深的理解，將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過
郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案由四平市鐵西區人民法院4月29日作出西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出抗訴，四平市中院於7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，抗訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被抗訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委託代理人胡振儒，被抗訴人四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）委託代理人蘇軍，被抗訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委託代理人付佳賓，被抗訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況
抗訴人（原審原告）：
委託代理人：。
被抗訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。
法定代表人：
委託代理人：
被抗訴人（原審被告）：建築公司
法定代表人：
委託代理人：，
被抗訴人（原審被告）：xx房地產開發公司
法定代表人：
委託代理人：，
被抗訴人（原審第三人），
委託代理人：
三、原判要點和抗訴的主要內容
原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協定書，將中興二期工程⑥—⑦，2/0A—B軸約86平方米商網出售給原告，原告按契約約定交房款30萬元，後又於1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行契約，交付房屋。此房於5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行契約交付房屋，並承擔訴訟費。
被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所簽的契約是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房契約是重複買賣行為，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除契約，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效契約，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。
被告四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）辯稱：被告建築公司與原告簽訂的購房契約合法有效，原告已按契約約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房契約屬於重複買賣，是無效契約，不應支持。
被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。
第三人尹傑訴稱：第三人於4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售契約是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關係；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認為：與原告簽契約的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽契約的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早於第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建築公司簽訂的《購房協定書》無效。但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣契約，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，願將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重複出售後，於9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除契約。但被告經貿公司於5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除契約是單方行為，是無效的`。因此，第三人與被告開發公司所簽購房契約是合法有效的。依照《中華人民共和國契約法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹傑簽訂的契約合法有效，其買賣關係成立；被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的契約無效，被告四平市中興建築公司於本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，並給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。
抗訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建築公司買賣商品房契約合法有效，保護抗訴人的初始買受權。其理由概括為：建築公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委託同意的，賣房款由經貿公司用於支付工程款。此後經貿公司於7月取得《商品房銷（預）售許可證》後，又對建築公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是1999年6月7日，尹傑重複買該房契約是二年後的5月，同尹傑算帳“換據”是6月，均在經貿公司7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹傑的購房契約，此前賣房人已聲明廢止，而對抗訴人購房協定，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》後又予確認。據此應認定初始購房契約有效，此後重複購房契約無效。
被抗訴人經貿公司、建築公司、開發公司對抗訴人的抗訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。
被抗訴人尹傑辯稱：原審判決正確，應予維持。抗訴人郭繼魁與經貿公司、建築公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約是合法有效的，購房款已按契約約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹傑的合法權益應受到保護。
四、對事實和證據的分析及認定
1996年9月四平市計畫委員會批准開發建設座落於四平市鐵西區英雄大街20號：0204—39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資並組織建築施工管理人是經貿公司，建築施工是建築公司。工程於1998年6月開工。
1999年6月7日郭繼魁與建築公司簽訂了《購房協定書》（建築公司對外銷售商品房是由經貿公司委託），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥—⑦，2/0A—B軸，建築面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。
4月25日尹傑與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售契約》，尹傑購買中興在建二期工程一層商網⑥—⑦，2/0A—B，軸建築面積89.5平方米，按契約約定交付房款34.5萬元，建築公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建築面積與郭繼魁購買的建築面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹傑在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。
9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建築樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》後，對過去委託建築公司出售的商品房，及建築公司與郭繼魁簽訂的購房協定再一次進行確認。9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹傑送達了解除商品房銷售契約通知，並要求解決善後事宜。後因尹傑強行占有了契約約定房屋，10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協定約定商品房。
證據：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的購房協定書及建築公司出具的購房款收據。
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約及建築公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
3、批發市場新建樓所有權確認書。
4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。
5、開發公司給尹傑送達的通知。
6、經貿公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產權確認書及移交收據。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關證據材料。
五、解決糾紛的意見和理由
根據原審判決，抗訴人抗訴請求及理由，被抗訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建築公司簽訂的房屋買賣協定書和尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約，哪一個契約有效，買賣關係應受法律保護。
經二審開庭審理合議庭評議認為：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的商品房買賣協定有效，其買賣關係應受到法律保護。
最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售契約，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。又根據《契約法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產經權利人追認或者無處分權的人訂立契約後取得處分權的，該契約有效”。依據上述法律規定，當時建築公司作為施工方，受投資人經貿公司的委託與買方簽訂的商品房買賣協定，以及經貿公司作為投資方、開發公司作為項目開發方與買方簽訂的商品房銷售契約，均處於未生效或效力待定狀態。它需要這一項目明確產權所有人，並由產權所有人申領《商品房銷（預）售許可證》後，對這些契約進行確認，才能生效。因而郭繼魁與建築公司當時簽訂協定時，其效力並未確定。但後來項目投資人經貿公司成為產權所有人，並取得了《商品房銷（預）售許可證》，他對建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協定再次進行了確認，使該協定由效力待定狀態，轉變成了發生法律效力的協定，協定雙方當事人的買賣關係受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所有。
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約無效，尹傑受到的損失按規定應得到賠償。
尹傑與開發公司簽訂商品房銷售契約時，由於產權所有人沒有確定，《商品房銷（預）售許可證》尚未取得，因而其契約效力也處於待定狀態。但項目投資人經貿公司成為產權所有人，取得《商品房銷（預）售許可證》後，沒有對開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售契約予以確認，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，這一契約的性質就發生了質的變化，由效力待定狀態，成為無效契約。雖然當時簽契約時的收款人是建築公司，後來還由經貿公司予以換據，但由於經貿公司當時既不是產權所有人，也不是《商品房銷（預）售許可證》持有人，其換據行為只能是屬於收款行為。所以，經貿公司成為所有權人，取得《商品房銷（預）售許可證》後，開發公司向尹傑下發了解除契約通知。而且，開發公司與尹傑簽訂的契約，發生在建築公司與郭繼魁簽訂的協定兩年之後，依《中華人民共和國契約法》的規定也屬侵害了初始買受人郭繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保護。
合議庭評議時還認為，造成尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約無效，其責任完全在於開發公司、經貿公司和建築公司。開發公司與尹傑簽訂契約時，購房款由建築公司收取並出具發票，後來又由經貿公司換髮了購房款收據，因而這三家企業對房屋重複出售是明知的。而尹傑對開發公司的重複出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以，其所受到的損失理應按照相關規定予以賠償。最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款三項規定：“出賣人訂立商品房買賣契約時，具有下列情形之一，導致契約無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實”。依據這一規定，開發公司應返還尹傑購房款345，220.78元，並給予購房款一倍的賠償損失。經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任。
由於案件牽涉關係複雜合議庭將該案提交審判委員會，其中包括我個人的意見在內的合議庭意見一併提交。審判委員會對合議庭意見大部分予以支持，但由於對於法律條文理解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經激烈討論採取了其他觀點，即由於尹傑在本案中沒有向法院請求返還和賠償，應另求法律途徑予以解決。
綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當，抗訴人郭繼魁抗訴有理，應予支持。經四平市中級人民法院第39次審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款二、三項的規定，判決：
一、撤銷四平市鐵西區人民法院西民二初字第349號民事判決；
二、中興建築公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協定有效，買賣關係成立；
三、中興房地產開發公司與尹傑簽訂的商品房銷售契約無效。
一、二審案件受理費22，220.00元，由中興房地產開發公司、中興經貿公司、中興建築公司負擔。
通過對本案的深入研究，我認為四平市中院，認定事實清楚，適用法律正確，判決公正。但是，其中對於第三人尹傑的賠償問題我仍堅持在合議庭中我提出的意見：1第二審案件的審理應當圍繞當事人抗訴請求的範圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查，但判決違反法律禁止性規定、侵害社會公共利益或者第三人利益的除外。2中興建築公司與第三人尹傑簽訂的契約屬於無效契約，對於無效契約依法律規定應恢復原狀、返還原物、賠償損失。基於以上兩點原因，我認為，法院應對第三人利益予以保護，即開發公司應返還尹傑購房款345，220。78元，並給予購房款一倍的賠償損失，經貿公司、建築公司承擔連帶給付責任，而不應該使第三人另求法律途徑解決。這樣，對善意第三人利益沒有有效保護，而且增加訴累，浪費司法資源。
本次實習是我大學生活中不可缺少的重要經歷，其收穫和意義可見一斑。首先，我可以將自己所學的知識套用於實際的工作中，理論和實際是不可分的，在實踐中我的知識得到了鞏固，解決問題的能力也受到了鍛鍊；其次，本次實習開闊了我的視野，使我對法律在現實中的運作有所了解，也對法言法語也有了進一步的掌握；此外，我還結交了許多法官和律師朋友，我們在一起相互交流，相互促進。作為一個南開學生，我竭力成為一名南開文化的使者，向社會各界的朋友們介紹南開，使他們走近南開，了解南開。
2025年有關法學的實習報告 篇4
為進一步鞏固所學理論知識，提高實際操作能力，豐富實際工作和社會經驗，培養良好的職業操守，根據學校教學安排，我於7月5日7月16日在唐山市中級人民法院實習，培養實踐能力，做到理論與實踐相結合。現將具體情況總結如下：
一、實習單位及崗位簡介
唐山市中級人民法院位於唐山市建設路西側。該法院下設刑事審判第一庭、刑事審判第二庭、民事審判第一庭、民事審判第二庭、民事審判第三庭、民事審判第四庭、行政庭、審執監督庭、執行局、立案庭等十一個業務部門及政治部、紀檢組（監察室）、機關黨委、辦公室、司法行政裝備管理處、法警支隊、研究室、審判管理辦公室、技術室等十個行政部門。唐山市中院依法受理和審判唐山市轄區內法律規定的由中級人民法院管轄的刑事、民事和行政案件，辦理各類執行案件，指導全市基層人民法院的審判工作。
我主要在刑事審判第二庭進行實習活動。刑二庭主要受理刑事二審案件以及一些減刑認定的案件。實習期間我的崗位是見習法官，主要任務是幫助審判長、審判員整理並裝訂積壓已久的卷宗。此外，也對來訪民眾給予服務性幫助以及其他諸如接電話等瑣碎工作。
二、實習過程概述
由於實習時間的短暫與相關經驗的欠缺，本次十天認識性實習工作相對簡單，主要可分為以下三類：
一是幫助審判長、審判員整理二審與減刑卷宗。我將卷宗按照一定順序整理成冊，然後用打碼器打上頁碼並裝訂上封皮。過程雖然不算繁瑣，但對於我這樣浮躁的人著實是個考驗。
二是接待來訪者。審判長平時工作都很忙，不經常待在辦公室里，一些來訪者由我來負責接待。來訪的人目的多樣，素質高低也有很大差別。因此，對待他們需要針對不同的人採取不同的態度與策略，這對我的待人處事能力是一種極大的鍛鍊。此外也負責一些接電話、打掃衛生等小事。
三是參加庭審，在實踐中了解法庭上的情況。這部分主要是實習後最兩天做的。旁聽刑事案件的審判，真實地感受法庭的莊嚴與肅穆。當然更重要的是可以將平時課本上的理論知識真正地與實際相結合，進一步深化對理論知識的認識。
三、實習主要情況及體會
第一次實習，對單位以及工作的期待都很高，可是理想與現實卻存在著很大差別。中院的條件遠沒有想像中那么優越，相關硬體設施都不算完備。自己的工作也僅僅是整理一些案件的卷宗以及其他零碎的.小事。但是隨著自己對相關工作的了解，開始認識到這些工作的重要性以及自己在相關方面的不足。即便是看起來很微不足道的事情，也不是理所當然就能夠做好的，做任何事情都要有耐心、
有恆心。實習的崗位再不起眼，對我來說都是一個鍛鍊與提高的機會。我應該做的是不斷利用類似不起眼的“跳板”為自己將來的騰飛做好鋪墊，而不是停留在原地做無謂的抱怨。
2025年有關法學的實習報告 篇5
一、實習基本情況
1、實習計畫情況
(1)實習時間：20xx年10月11日至11月11日
(2)實習地點：西鄉塘區人民檢察院反瀆職侵權局
(3)實習單位：西鄉塘區人民檢察院反瀆職侵權局
(4)實習方法：到單位實習工作、協助偵查案件
(5)實習目的：接觸和認識社會，了解我國司法實踐現狀，學習檢察官一般的理念、邏輯、立場、觀點和工作方法，進一步加深對法學基本知識和基本理論的理解，並能進行初步的實際運用;學習法律工作經驗，學會理論聯繫實際，了解各類案件的偵查程式，初步掌握偵查的技巧;培養初步的實際工作能力和專業技能，初步掌握一般的詢問、訊問的方法與技巧;初步掌握各種法律文書、筆錄等的寫作方法與技巧。
2、實習單位情況
(1)單位名稱：西鄉塘區人民檢察院反瀆職侵權局
(2)單位簡介(自按)：
西鄉塘區人民檢察院反瀆職侵權局是西鄉塘區人民檢察院的自偵部門，主要工作是偵查辦理瀆職侵權類案件，打擊國家行政機關、行政執法部門等單位領導、工作人員的瀆職侵權犯罪活動。與其他科室相比，開展工作比較獨立，工作性質比較特殊，工作紀律要求嚴格保守秘密，是打擊瀆職侵權犯罪的重要部門。
二、實習主要內容
在開展審查舉報材料、偵查案件等工作中，通過觀察、分析，了解我國依法治國，建設社會主義法治國家的現狀。
2.在日常工作中，細心觀察、了解人民檢察院的組織機構與各項規章制度，熟悉人民檢察院反瀆職侵權局的日常運作，在反瀆職局領導和指導教師的指導下，運用所學的法學及相關知識解決偵查辦案等實務問題。
3.在日常工作中，學習和掌握人民檢察院反瀆職侵權局的工作流程，了解、掌握檢察院偵查案件、審查起訴、批准逮捕等工作的具體程式，協助檢察官辦理案件。
4.在偵查案件、審查起訴等工作中，培養初步的實際工作能力和專業技能，初步掌握一般的詢問、訊問的方法與技巧;初步掌握訊問筆錄、詢問筆錄、審查報告、提請初查報告、初查階段報告、提請不予立案報告、司法實務案例分析等法律文書的寫作方法與技巧。
三、實習總結與體會
本人於20xx年10月11日至20xx年11月11日在南寧市西鄉塘區人民檢察院反瀆職侵權局實習。
實習期間，在指導老師的幫助下，我逐步熟悉了檢察院反瀆職侵權局的主要工作，並能積極地完成指導老師交給的各項任務。在實習的過程中，我嚴格要求自己，主動了解工作任務，虛心向指導老師請教，及時匯報工作進程，大膽討論遇到的實務問題，認真總結實習工作，細心發掘自身不足，不斷完善自己，努力提高自己的理論水平和工作能力，得到了實習指導老師的肯定。 實習期間，在指導老師的幫助下，我隨辦案人員到看守所提審嫌疑人，了解了瀆職類犯罪嫌疑人的主要群體特徵：從事職業職位較高、曾擁有(行使)較大的公權力、文化水平較高、社會閱歷較豐富、暴力傾向較弱，大多數犯罪嫌疑人是由於在金錢面前思想開始動搖，自我控制能力下降，最終涉嫌貪污、受賄、瀆職等犯罪。
實習期間，我隨辦案人員到有關行政執法部門(涉及保密工作，具體部門不便說明)了解相關案情，調取有關資料。發現我國現行法律尤其是行政執法類的法律法規不夠健全，具體規定不夠詳實，賦予相關執法部門很大的自由裁量權，為滋生腐敗留下了很大的空間。向指導老師請教後，了解到我國立法、執法、司法等方面的現狀，我國法治進程還有很長的路要走。
2025年有關法學的實習報告 篇6
首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝，感謝你們為我的順利實習所作的幫助和努力。我的實習是由南開法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解並參與了大量民事訴訟的庭審過程，在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作，並且對部分參與案件提出了自己的想法。
在此期間，我進一步了解民法及民事訴訟法，對程式問題有了更深的理解，將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過
郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案由四平市鐵西區人民法院20xx年4月29日作出（20xx）四西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出抗訴，四平市中院於20xx年7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，抗訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被抗訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委託代理人胡振儒，被抗訴人四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）委託代理人蘇軍，被抗訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委託代理人付佳賓，被抗訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況
抗訴人（原審原告）：郭繼魁委託代理人：蓋如濤。被抗訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。法定代表人：劉連貴委託代理人：胡振儒被抗訴人（原審被告）：中興建築公司法定代表人：劉連貴委託代理人：蘇軍，被抗訴人（原審被告）：中興房地產開發公司法定代表人：吳孝貴委託代理人：付佳賓，被抗訴人（原審第三人）尹傑，委託代理人：竇樹法
三、原判要點和抗訴的主要內容
原告郭繼魁訴稱：1999年6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協定書，將中興二期工程⑥—⑦，2/0A—B軸約86平方米商網出售給原告，原告按契約約定交房款30萬元，後又於1999年9月26日、9月30日分兩筆交增面積款13萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行契約，交付房屋。此房於20xx年5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行契約交付房屋，並承擔訴訟費。被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所簽的契約是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房契約是重複買賣行為，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除契約，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效契約，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。被告四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）辯稱：被告建築公司與原告簽訂的購房契約合法有效，原告已按契約約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房契約屬於重複買賣，是無效契約，不應支持。被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。
第三人尹傑訴稱：第三人於20xx年4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售契約是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關係；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。原審法院認為：與原告簽契約的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽契約的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早於第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建築公司簽訂的《購房協定書》無效。但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣契約，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，願將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在20xx年7月取得的，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重複出售後，於20xx年9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除契約。但被告經貿公司於20xx年5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除契約是單方行為，是無效的。
因此，第三人與被告開發公司所簽購房契約是合法有效的。依照《中華人民共和國契約法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹傑簽訂的契約合法有效，其買賣關係成立；被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的契約無效，被告四平市中興建築公司於本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，並給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。
2025年有關法學的實習報告 篇7
我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解並參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程式問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
實習期間我主要對關於郭繼魁與四平市中興經貿有限公司、四平市中興建築公司、四平市中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理的全過程，並被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：
一、案件的由來和審理經過
郭繼魁與中興經貿有限公司、中興建築公司、中興房地產開發公司及尹傑買賣契約糾紛一案由四平市鐵西區人民法院4月29日作出四西民二初字第349號民事判決。宣判後，郭繼魁不服，提出抗訴，四平市中院於7月4日立案，並依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，抗訴人郭繼魁、委託代理人蓋如濤，被抗訴人四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）委託代理人胡振儒，被抗訴人四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）委託代理人蘇軍，被抗訴人四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）委託代理人付佳賓，被抗訴人尹傑、委託代理人竇樹法到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
二、當事人和其他訴訟參加人情況
抗訴人（原審原告）：郭繼魁
委託代理人：蓋如濤。
被抗訴人（原審被告）：中興經貿有限公司。
法定代表人：劉連貴
委託代理人：胡振儒
被抗訴人（原審被告）：中興建築公司
法定代表人：劉連貴
委託代理人：蘇軍，
被抗訴人（原審被告）：中興房地產開發公司
法定代表人：吳孝貴
委託代理人：付佳賓，
被抗訴人（原審第三人）尹傑，
委託代理人：竇樹法
三、原判要點和抗訴的主要內容
原告郭繼魁訴稱：6月7日原告與被告四平市中興建築公司簽訂商品房出售協定書，將中興二期工程⑥-⑦，2/0A-B軸約86平方米商網出售給原告，原告按契約約定交房款30萬元，後又於9月26日、9月30日分兩筆交增面積款萬元。但被告四平市中興經貿有限公司至今未履行契約，交付房屋。此房於5月被被告四平市中興房地產開發公司賣給第三人尹傑，是重複買賣，這種行為是無效的。現原告訴至法院，要求被告四平市中興經貿有限公司履行契約交付房屋，並承擔訴訟費。
被告四平市中興經貿有限公司（以下簡稱經貿公司）辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建築公司與原告所簽的契約是受經貿公司的委託，是合法有效的，原告是初始買受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興房地產開發公司所簽購房契約是重複買賣行為，開發公司發現重複出售後，已通知第三人解除契約，且第三人的房款未全部支付現金，是用一輛車折抵了20萬元房款，是無效契約，經貿公司可以按照規定賠償第三人損失。
被告四平市中興建築公司（以下簡稱建築公司）辯稱：被告建築公司與原告簽訂的購房契約合法有效，原告已按契約約定交納了全部房款，第三人與四平市中興房地產開發公司簽訂了購房契約屬於重複買賣，是無效契約，不應支持。
被告四平市中興房地產開發公司（以下簡稱開發公司）在法定期限內未做答辯。
第三人尹傑訴稱：第三人於4月6日與被告開發公司簽訂商品房銷售契約是合法有效的，且被告經貿公司已確認了第三人的買賣關係；他們之間是惡意串通，損害了第三人的利益。
原審法院認為：與原告簽契約的被告建築公司不具有銷售房屋主體資格，與第三人簽契約的被告開發公司具有銷售房屋的主體資格，雖然原告購房時間早於第三人買房時間，但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上，故不存在初始買受權問題，原告與被告建築公司簽訂的《購房協定書》無效。但被告建築公司明知不具有預售商品房條件就與原告簽訂了商品房買賣契約，且受益人被告經貿公司在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據，因此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經貿公司以持有《商品房出售許可證》為由，願將爭議房屋賣給原告，但《許可證》是在7月取得的.，不能對抗以前的買賣行為。被告開發公司發現該商網重複出售後，於9月6日向第三人發出通知，因無權出售此房，要求解除契約。但被告經貿公司於5月17日給第三人更換了交付房款的收據，換收據的行為就是被告中興經貿公司同意將此房出售給第三人的意思表示，解除契約是單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發公司所簽購房契約是合法有效的。依照《中華人民共和國契約法》第六十條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十九條之規定，判決：被告四平市中興房地產開發公司與第三人尹傑簽訂的契約合法有效，其買賣關係成立；被告四平市中興建築公司與原告郭繼魁簽訂的契約無效，被告四平市中興建築公司於本判決發生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43萬元，並給予房款43萬元一倍的賠償損失，兩項合計86萬元。被告四平市中興經貿有限公司承擔連帶責任。
抗訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭繼魁與建築公司買賣商品房契約合法有效，保護抗訴人的初始買受權。其理由概括為：建築公司是該房屋的施工單位，出賣此房是該樓房投資人經貿公司委託同意的，賣房款由經貿公司用於支付工程款。此後經貿公司於7月取得《商品房銷（預）售許可證》後，又對建築公司買房行為再次予以確認。郭繼魁買房是6月7日，尹傑重複買該房契約是二年後的5月，同尹傑算帳“換據”是6月，均在經貿公司7月取得《商品房銷（預）售許可證》之前。但尹傑的購房契約，此前賣房人已聲明廢止，而對抗訴人購房協定，賣房人在取得《商品房銷（預）售許可證》後又予確認。據此應認定初始購房契約有效，此後重複購房契約無效。
被抗訴人經貿公司、建築公司、開發公司對抗訴人的抗訴請求及理由無異議，經貿公司同意按照規定賠償第三人的損失。
被抗訴人尹傑辯稱：原審判決正確，應予維持。抗訴人郭繼魁與經貿公司、建築公司、開發公司之間惡意串通損害第三人的利益。尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約是合法有效的，購房款已按契約約定全部交齊。且被經貿公司以開具購房款收據的形式予以確認，因而尹傑的合法權益應受到保護。
四、對事實和證據的分析及認定
9月四平市計畫委員會批准開發建設座落於四平市鐵西區英雄大街20號：0204-39的站前批發市場項目。項目開發人是開發公司，投資並組織建築施工管理人是經貿公司，建築施工是建築公司。工程於1998年6月開工。
6月7日郭繼魁與建築公司簽訂了《購房協定書》（建築公司對外銷售商品房是由經貿公司委託），郭繼魁購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B軸，建築面積約86平方米，交付房款30萬元，同年9月26日、9月30日又交增面積款13萬元，因該商網內部裝璜工程未完工，未能交付使用。
4月25日尹傑與開發公司簽訂了《商品房銷（預）售契約》，尹傑購買中興在建二期工程一層商網⑥-⑦，2/0A-B，軸建築面積89.5平方米，按契約約定交付房款34.5萬元，建築公司開據了收據，經貿公司又自自己名義予以換據。該建築面積與郭繼魁購買的建築面積均為商網一層同一處房屋。起訴前，尹傑在未取得進戶手續，未經賣方同意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。
9月25日，在吉林揚信律師事務所律師（經貿公司法律顧問）胡振儒的見證下，由中興企業集團有限責任公司、經貿公司、開發公司三家相互關聯、又具有獨立法人資格的企業法人代表，對站前批發市場新建樓房（中興二期工程建築樓房）的所有權進行了確認。三方協商一致，確認該新建批發市場樓房為經貿公司所有，該公司對此批發市場樓房享有占有、使用、收益和處分權。7月29日經貿公司取得《商品房銷（預）售許可證》後，對過去委託建築公司出售的商品房，及建築公司與郭繼魁簽訂的購房協定再一次進行確認。9月6日開發公司以無權出售商網房屋為由，向尹傑送達了解除商品房銷售契約通知，並要求解決善後事宜。後因尹傑強行占有了契約約定房屋，10月23日郭繼魁向鐵西區法院提起訴訟，要求取得協定約定商品房。
證據：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的購房協定書及建築公司出具的購房款收據。
2、尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約及建築公司出具的購房款收據和經貿公司換據收據。
3、批發市場新建樓所有權確認書。
4、商品房預售申報表和商品房銷（預）售許可證。
5、開發公司給尹傑送達的通知。
6、經貿公司確認書。
7、國有土地使用證。
8、產權確認書及移交收據。
9、施巍證言材料。
10、王金榮的證言材料。
11、其它相關證據材料。
五、解決糾紛的意見和理由
根據原審判決，抗訴人抗訴請求及理由，被抗訴人的答辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建築公司簽訂的房屋買賣協定書和尹傑與開發公司簽訂的商品房銷售契約，哪一個契約有效，買賣關係應受法律保護。
經二審開庭審理合議庭評議認為：
1、郭繼魁與建築公司簽訂的商品
法學的實習報告篇我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排的。通過實習，我在我的第二專業法學領域獲得了實際的工作經驗，鞏固並檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習期間，我了解並參與了大量民事訴訟的庭審過程,在一些案件的審理中還擔任了書記員的工作,並且對部分參與案件提出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴訟法,對程式問題有了更深的理解,將理論與實踐有機結合起來。我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。
2025年有關法學的實習報告 篇8
金杜律師事務所一直被譽為律師執業的最好出發點，我也一直希看有機會到金杜學習。往年7月，我終於如願，有幸成為北京市金杜(廣州)律師事務所的一名實習生。固然實習只有兩個多月，但我已深刻感受到金杜作為國內著名的綜合性大所的卓越與魅力，自己在實習中也獲益很多。
一、我的實習工作
實習期間，我所做的工作都比較基礎，總結而言主要有三方面，一是法規檢索、法律題目研究，二是盡職調查，三是起草、修改檔案。
法規檢索、法律題目研究可以說是每個金杜實習生都要承擔的工作任務，這工作看似簡單，實際上卻蘊含著很大學問。即便我此前有過律所實習的經驗，也把握了一些法律檢索的技巧，但每次接到法規檢索、法律題目研究的任務，我仍然是如履薄冰，生怕自己的檢索和研究有紕漏或錯誤從而影響了律師的判定，於是反覆查找法規庫、文獻資料庫、政府部分網站等直至檢索結果能夠相互印證。經過幾番實踐以及交辦律師的指導，我對間接檢索方法、金字塔研究方法有了更深的領悟，同時也發現自己尚有很大的進步空間。此前一位律師跟我講過，法律檢索時使用的關鍵字和檢索路徑能夠反映出這個人的思路廣闊度和思維靈活性。於此，我十分佩服金杜律師的嚴謹與靈活，他們既正確地把握現行法律規定，同時也敏銳地從法律草案、徵求意見稿中捕捉立法趨勢從而開闢解決題目的思路，他們並不滿足於認知法律規定的現狀，還會積極鑑戒相紅臉關公然檔案的分析、深進探討現行規定與上位法的衝突從而更全面地分析解決方案的可行性與風險。金杜律師們的謹慎和睿智，使我體會到，作為一名實習生，在完成律師交辦的法規檢索、法律研究任務時務必要認真、嚴謹，這是基本的工作態度;在此基礎上要充分理解律師交辦該任務的目的，就比如是律師要正確理解客戶的需求一樣，理解自己承擔的任務的作用和目的，有助於更靈活地拓展檢索的路徑或研究的思路、更有針對性地反饋檢索結果、撰寫研究備忘錄。
盡職調查是我實習期間參與的主要工作。我參與的盡職調查是一家上市公司的非公然發行股票項目，我的主要任務是：審閱檔案資料進而撰寫工作底稿、發現當中存在的法律題目，對照盡職調查清單向公司索取材料並進行整理回納，根據公司補充材料的情況補充更新盡職調查清單。在為期一個多月的盡職調查中，我體會到了律師工作的高強度與壓力，也在這個過程中迅速成長。儘管一天工作十多個小時甚至到越日凌晨的壓力讓我精神緊張，整理並回納繁雜厚重的底稿資料有時會讓我感到力不從心，記住已有材料和需要公司補充提供的材料更是考驗著我的記憶力和心理素質，但我還是樂在其中：我很享受項目組全體同事團結協作的工作氣氛，尤其是當自己的工作成果推進了團隊工作的進展時，我感受到自己的工作布滿價值和成就感;證券於我而言是一個不熟悉的知識領域，可以說我是"摸著石頭過河"，既在工作之外充電學習，也利用工作之便通過審閱資料、鑑戒同行的公然文書快速地吸收新知識，在看似枯燥瑣碎的調查工作中我體會到的是學習的快樂，天天都接觸到新的知識、有新的收穫。作為律所實習的第一課，我確實在這個盡職調查項目中收穫很多：對律師證券業務有了一定的了解，促使自己充電證券知識，積累了相關法律檔案的寫作經驗，高強度的工作鍛鍊了我的意志、進步了我的抗壓能力，在觀察與實踐中學習到一些與客戶、其他中介機構溝通的技巧。
金杜實習生通常的工作是法規檢索、盡職調查和英文檔案翻譯三大塊，可惜我在實習期間一直沒有機會接觸翻譯工作，不免有些遺憾。但我的實習工作的第三個重心也相當具有挑戰性――起草、修改檔案，包括公司設立檔案、公司決議檔案、契約、申請辦理外匯登記的相關檔案、客戶培訓講義、法律意見書等。假如說起草檔案還可以參照法律規則的指引、所內已有的文書範本一步步地搭建架構、填充內容、完善細節、終極拿出成品的話，那么修改檔案則遠沒有那么簡單。要發現檔案中存在的法律題目或不足，進而提出解決題目的方法或就不足進行補充、完善，不僅要有紮實的法律功底，還需要具備優秀的邏輯能力和表達能力，而我還需要在這些方面不斷學習和努力。我很感謝團隊律師們在給客戶傳送終極的檔案修改意見時都抄送一份給我，讓我可以從中學習。
二、我的心得體會
總結實習過程中的心得，我想主要談談以下三點體會。一是職業習慣決定高度。在金杜，向客戶出具的每一份檔案要都嚴格的結構體例、文字排版、列印裝訂要求，而錯別字、格式不同一更是在金杜出品的檔案中嚴格杜盡，小至郵件的撰寫、郵件內容的措辭，大到工作日誌的更新、電子信息系統的套用，處處都體現著金杜的嚴謹、細微。我想，金杜之所以贏得客戶的廣泛讚譽、成為同行的佼佼者，與金杜律師這種嚴謹、細緻、精益求精的職業習慣是分不開的。在兩個多月的實習中，金杜律師良好的職業習慣總是帶給我很多震撼和觸動，由此我也深刻地體會到，律師工作就在習慣和細節中見高低。
除了具備良好的職業習慣之外，律師工作中的主動性和積極性在很大程度上決定了律師的發展空間，這是我的第二點體會。律師是一門綜合性學科，一個項目的談判和開展往往需要律師具備金融、財會、投資等多方面的專業知識，而且法律規範多而繁雜，即便是功底深厚、經驗豐富的律師也會有碰到新業務或者困難的時候，只有積極主動地充電、學習和總結，才有可能在業務上獲得更快的提升、在個人職業發展方面獲得更大的空間。具體到實習生或年輕律師而言，唯有認真踏實地完成每一件細小的工作，保持良好的執行力和高效的反饋，積極地尋找資深律師求教和探討，才有可能獲得更多的工作機會、參與更多的項目。
我的第三點體會是，要成為一名成功律師，須保持對信息的敏銳觀察力，不斷完善自己的人格。律師是一項向客戶提供法律服務的工作，我的理解是，一名成功的律師不僅能夠為客戶解決題目、幫助客戶作出正確的貿易決定，還應當能夠在工作中讓客戶明白到題目的所在並意識到律師的價值。從爭取項目到在項目中與客戶或其他參與方溝通、談判，再到最後成功地為客戶解決題目、提供意見，律師在這工作中不僅需要具備良好的專業素養，更需要恰如其分的溝通技巧、察言觀色的洞察能力和駕馭人心的平衡能力。在這個過程中，談判的成敗、工作的進度、客戶的選擇，也許就決定在律師的言語措辭、親和力之間。對於法學畢業生而言，專業功底、業務素質等硬體條件是進進律師職業門檻的必備能力，而觀察能力、溝通技巧、人格魅力等軟性條件，則需要通過日積月累的學習、領悟和積澱。
三、一些感謝的話
能說出上述心得體會，並不意味著我已經做得有多好，恰恰相反，這是對我的實習生活的反思，是對我自己不足的總結。經過這兩個多月的實習，我知道自己有哪些地方需要進步、要補充學習哪些方面的知識、要克服自己性格中的哪些弱點。所以，我衷心感謝金杜廣州分所給我提供了這么一次寶貴的實習機會!
感謝我的主管合伙人黃曉莉律師、指導律師柯湘律師以及團隊里的其他律師、同事在業務、生活、個人發展方面給予我的莫大指導和關懷，讓我在學習之餘感受到團隊的溫馨和凝聚力!
此外，還要感謝金杜的新人培訓。這些培訓不僅讓我更深進地了解金杜，幫助我更好地使用金杜的各種資源、在實習中更快地獲得成長，更重要的是讓我感受到金杜的卓越以及金杜對新人的關懷。
無論我在哪裡開始我的職業生涯，無論我終極能抵達什麼高度，這兩個多月的金杜實習生活都將成為我成長旅程中的一塊瑰寶。
2025年有關法學的實習報告 篇9
我的這次實習時間是從20xx年3月12日至4月15日。實習期間，我努力將自己在學校所學的理論知識向實踐方面轉化，儘量做到理論與實踐相結合。在實習期間能夠遵守工作紀律，認真完成領導和其他律師交辦的工作。在律師們的指導下，我開始熟悉這個行業並慢慢進入“律師”的狀態，對律師事務所運作的程式和法律實踐有了一定的認識和體會。
在實習期間，我親身接觸到了律師實務，實際參與了一些案件的訴訟過程，獨立完成了幾篇律師日常法律文書的寫作。現將實習期間的工作經歷總結如下。
一、實踐經驗
1以事實為依據
事實勝於雄辯，律師實務不同於學術研究，律師在訴訟中的難點並不是解決法律如何使用，而是理清案件的客觀事實。以法律為標準將生活事實整理為法律事實。因此律師在開庭前最主要的工作除了研究法律適用外，就是認真的蒐集證據，掌握與案件有關的客觀事實以及證據基礎。並且應該注意證據的證明力問題。盡最大努力使我方主張的事實得到證據的支持。在分析證據的時候應該對全案證據作出綜合判斷，仔細分析每一個證據的證明事項，以及各證據之間的關係。主要工作在於檢查證據之間是否相矛盾;證據對待證事實的證明力的強弱;所提供的證據與訴訟請求之間有無矛盾;以及不同的待證事實之間的證據與訴訟請求的關係、從整體上把握證據與訴訟請求之間的關係，不可割裂開各各證據之間的聯繫，孤立的審查證據。
例如，在一起發生在上海的交通事故人身損害賠償案件。原告方的訴訟請求之一就是要求被告承擔其交通費，而在其主張的交通費中主要的褶證據是兩張價值400元的從赤壁到上海的汽車票。而其起訴書中確表明在事故發生後原告的丈夫就趕到了醫院。根據《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件若干問題解釋》中規定，對於必要的交通費用，原告的主張可以支持。由於原告的丈夫已經在原告身旁，這400元的車票不屬於必要的費用。顯然，原告的起訴書中所承認的事實與其訴訟請求以及提供的證據之間存在矛盾，直接影響了訴訟請求的成立。
2注重交易習慣
法律只是對社會生活的一種法律抽象，其並不是窮盡所有社會生活。對一些對社會發展沒有直接影響的習慣，法律並沒有作出明確規定。尤其是一些商事交易習慣，在與法律沒有衝突的情形下，可能直接決定了交易雙方的權利義務關係。因此在應該注意案件所涉及的交易習慣。在很多時候，交易習慣可能直接影響案件的結果。
例如，在一起房屋買賣糾紛中，雙方當事人簽訂了《房屋定購協定》，後房屋一直沒有開工。我方當事人主張對方承擔違約責任。但是對方當事人主張其並沒有房屋預售許可證，依據《最高人民法院審理商品房買賣契約糾紛若干問題解釋》規定，契約應該無效。我方當事人無權要求違約責任。我方主張：根據交易習慣，“訂購”不同於“定購”其只反應了一種交易意向，而不是交易本身。契約的標的不是房屋所有權的轉讓，而是以協定中約定的條款來訂立買賣契約。因此《房屋定購協定》並不違反《最高人民法院審理商品房買賣契約糾紛若干問題解釋》。契約有效，對方應承擔責任。由此可見交易習慣在訴訟中的重要意義。
3注重法律以外的規範性法律檔案
根據我國的憲政結構，地方政府，人大有權力指定行政法規以及地方規章。這些規章雖然效力低於法律，但是確具有規範性效力，可以在訴訟中直接作為判決的法律依據，因此其在現實中的訴訟糾紛中確十分重要。而且法律的抽象性與法律的確定性之間存在矛盾。為了保證規則的涵蓋面，法律不得不使用抽象語言表述規則，這樣確又與客觀事實之間產生一定距離。在大多數訴訟中，雖然都有法律對相關問題作出規定，但是確沒有明確給出解決糾紛的方，把相關問題交給法律以外的規範性法律檔案解決。因此在訴訟中一定要注意行政法規，地方規章。首先應注意對案件行使管轄權的法院所在地的政府，人大對案件涉及的問題有無規定。其次，應該注意案件爭議的所涉及到的行業主管部門對此是否由規定。第三，分析各規定，法規之間有無矛盾，以及它們彼此之間的效力層次。
例如，在上文中涉及到的交通事故人身損害賠償案件中，涉及到的法律主要是：《道路交通安全法》;涉及到的法律解釋有：《最高人民法院關於審理人身損害賠償案件若干問題解釋》;涉及到的行政法規有：《中華人民共和國道路交通安全法實施條例》以及《道路交通事故處理程式規定》;涉及到的地方規定有：《上海市適用道路交通安全法條例》;《上海市高級人民法院人身損害賠償標準》;《上海市國家機關工作人員外出補助標準》
在這樣一起糾紛中，所涉及到的法律外的規範性檔案的數量大於法律檔案。
4注意會計技能在案件中的適用
在民事糾紛中大多數都涉及到損害賠償的計算，計算方法將會直接影響到訴訟請求能否得到法院的支持。而這個時候引入一些基本的會計方法即簡化了計算步驟，又比較容易被法院接受。
例如，在一起侵害承包經營權的侵權案件中。在計算損害賠償數額時律師採用了以下方式計算：
1預期損失，根據20xx年同期營業額為計算標準計算契約解除後原告應該獲得的受益。以營業額的35%為利潤計算標準。
2支付給員工的工資、由於被告的違約，使原告的營業額下降，但是確必須按照原營業額給付員工工資，對於多給付的工資，應該由被告承擔
3機器折舊費用，以其可使用年限比照實際使用年限，計算折舊額。
4房屋裝修的費用，裝修的花費，減去使用年度的費用。
如果用會計方法來檢驗，這種計算方式顯然不合理，根據會計基本公式，利潤等於受益減費用。既然以受益的35計算利潤，那么在主張多支付的工資這一費用，顯然屬於重複計算。而且在計算折舊費用的時候沒有考慮到淨殘值，以及當事人所在行業所適用的會計準則的規定。這樣的訴訟請求很難得到法院支持。
2025年有關法學的實習報告 篇10
今年暑假，我在珠海市海鷗律師事務所進行了為期一個月的實習工作，這一個月我來說是收穫頗豐的一個月。在律師事務所的律師指導下，我看了很多案件的卷宗；接觸了四五起真實案件的辦案經過；
親手書寫了起訴狀、證據清單、申訴狀、再審申請書、代理詞的法律文書；幫助客戶起草遺囑；到過法院辦理立案手續；旁聽了兩件案子的開庭審判；還參與了5天的珠海市五洲康城樓盤的商品房預售的簽約工作……以前我對律師事務所的了解僅限於別人的口耳相傳，對此的感性認識少之又少。然而在這一個月海鷗律師事務所實習的經歷，卻真真切切地感受到了嚴謹、充滿挑戰的法律實務工作。
在實習期間，我遇到了許多關於房地產商品房買賣糾紛的案件，由於能夠接觸到真正的案件辦理，我也逐漸地對此類案件產生了興趣。其中關於商品房《認購書》的法律問題我研究得比較深入，現在就這方面內容簡述如下：
一、關於《認購書》的法律效力問題
在現實生活中，許多房地產開發公司在與買受人簽約購房契約之前，要買受人簽一份《認購書》並交納數額不菲的定金，如買受人不能在房地產公司限制的期限內與其簽約購房契約，則房地產公司就沒收其定金。而要認定房地產公司能否有權沒收定金，是否存在違約行為，就要認定《認購書》是否存在法律效力。
一種觀點認為《認購書》不同於買賣契約。這種觀點認為定金是契約當事人一方，以保證契約履行為目的，於契約成立時或未履行前，在契約規定的範圍內給付對方的一定數額的款項，它是一種債權的擔保形式。定金由當事人訂立定金契約成立，於定金交付後生效。因此定金契約以主契約（主債）的有效成立為前提。定金契約具有從屬性，即擔保之債與被擔保之債形成主從關係。擔保之債是從債，被擔保之債是主債；擔保之債是對主債效力的補充和加強，受主債效力的制約。主債無效，擔保之債亦不存在；擔保之債隨主債的終止而終止。而現在通行的《認購書》無非是限制購房者（債務人）必須繳納首付款簽訂房屋買賣契約，否則喪失定金，其確保售房者（債權人）利益。可見，其定金所擔保的主債務（購房行為）還沒有發生。因為至此，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋買賣契約（示範文本），即主契約不存在，因而作為規定其內容的從契約（定金契約，即《認購書》）亦無效。
另一種觀點認為《認購書》相當於買賣契約。其理由是：一、檔案符合〈契約法〉中關於契約須以書面形式訂立的規定；二、檔案體現了契約主體、標的、價款等契約一般應包括的條款；三、檔案內容雖然簡單，但根據項目批准檔案、有關法律政策規定、商品房交易習慣以及開發商的宣傳、展示內容等，檔案所確定的房屋買賣完全可以實現；四、檔案中通常會對定金問題作出約定，根據我國現行法律規定，該定金具有證約作用，即能證明開發商和購房人之間存在房屋買賣關係；五、開發商和購房人簽署《認購書》之類的檔案，完全是在平等、自願基礎上的真實意思表現，符合契約訂立過程中意思自治的原則；六、雖然《認購書》、訂單或認購協定中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預售契約，但房屋買賣或預售契約沒有強制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預售契約完全是對《認購書》、訂單或認購協定的細化、補充或變更。既然房屋《認購書》、訂單或認購協定之類的書面檔案具有契約的性質，雙方當事人必須嚴格履行合法、有效的房屋《認購書》、訂單或認購協定所確定的義務，否則就要承擔違約責任（包括定金責任）。
我覺得以上兩種觀點都具有片面性。簽訂《認購書》不是商品房買賣中的必經程式。《認購書》可以看作是一份獨立的契約，一般而言它的簽訂對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內的優先購買權，對開發商來講只是為了加強對購房人的約束以增加交易機會。《認購書》的簽訂是為了保證正式的《商品房買賣契約》能夠順利簽署，但當它的條款約定相對較為詳細，具備《商品房買賣契約》的主要條款時亦可視為它為買賣契約。最高法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規定《認購書》在一定條件下具有法律效力。該《解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣契約擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣契約，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣契約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”《解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協定具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣契約的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協定應當認定為商品房買賣契約。”【《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：商品房買賣契約應當明確以下主要內容：（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建築的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。】
綜上所述，《認購書》是否具備法律效力，不僅要看其具體內容，而且也要看開發商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論。
另外，還有一個問題值得我們特別注意，就是《內部認購書》的法律效力問題。為了更好地分析問題，這裡先說明一下幾個名詞的含義。商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。而商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或者房價款的行為。根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”
預售人在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就開始進行認購，並與客戶簽訂《認購書》，這種做法被稱為內部認購。在這種情況下訂立的《認購書》是不具有法律效力的，是無效的契約。因為根據《城市房地產管理法》第四十條規定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規定。根據《契約法》第五十二條規定，違反法律法規的強制性規定的契約無效。因此，未取得預售許可證明前所訂立的《認購書》屬於違反法律強制性規定的無效契約，自然無法律效力。即認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。
二、訂立《認購書》的注意事項
一份商品房《認購書》，其內容一般包括買賣雙方名稱、房屋坐落、型號、面積、訂購總價、定金、簽署“契約”時間等條款。由於《認購書》多為房地產司制定，所以作為商品房的買受人在訂立《認購書》時，為了維護自己的合法權益，應多注意以下事項：
（一）訂立《認購書》前認真了解擬購房產的真實情況，不要輕易落定認購。如應多了解房地產公司的資質、擬購房產是否具備預售資格及是否被抵押或存在其他限制房產轉讓的情形等等。
（二）訂立《認購書》時一定要仔細閱讀各個條款，弄明白各條款的真實意思，容易產生歧意的表達最好進行修改或作出解釋予以界定。
（三）訂立《認購書》時，與房地產公司仔細約定“定金”在各種情況下處理的方式；還應特別注意防止房地產公司在房屋升值的情況下惡意將房屋另售他人的情況。
法學，是一門實踐性很強的學科，通過這次在海鷗律師事務所的畢業實習，我將課堂上所學的基礎理論與實際相結合，覺得自身的素質得到了提升，提高了自己的法律知識水平和法律運用能力。這次實習讓我體會到律師業是一個非常具有挑戰性、非常具有實現自身價值機會的職業，同時，律師工作也是一項非常嚴謹、艱苦、繁重、需要終生學習的工作，容不得半點懈怠和差錯。我會鞭策著自己不斷前進，成為一個合格的“法律人”。