3，業委會
業委會是通過全體業主選舉產生，確實是業主大會的核心部件，相當於人體的“心臟”。但是它的功能，是要靠全體業主配合，經絡血脈順暢了，才能有動力。在一個群體性自主化管理的範圍里，性質決定業委會沒有權力。性質又決定業委會要善於調動全體業主運用好自己的權力，作出業主大會的正確決定。確實比管理國企與私企有完全不同的難度。要合乎規範的代全體業主經營小區物業管理，要讓業主大會的“心臟”跳動正常，業委會、業主代表、業主大會應該是一個運作密切的整體。
4，制定規則
業委會要為“業主大會”實施商業操作，就必須要有依據，這就需要小區首先制定出自己的“議事規則”。這個“議事規則”（包括“業主公約”）應該出之於全體業主對小區管理制度的約定。它的作用是僅限於小區內共同認同與遵守的“法律”檔案。
“業主大會”、 “業主代表”、 “業委會”、“議事規則|”是構建商品住宅小區自主化管理的基礎。（哪個環節不健全都會削弱小區自主管理的實際運作能力）。
二，業主大會與物業公司作為兩個經濟實體的關係構建的基礎
物業公司是經營物業管理業務的企業型經濟實體，與業主之間是平等的主體關係。業主花錢購買服務，其實形成的是兩個經濟實體之間的商業關係。在競聘與招聘階段，物業公司可以傾盡一切讓業主選擇的理由。但實際在聘用階段，處於市場經濟體制下的生存要求，物業公司首先是個“商人”。（有受制於要對方買（服務）的需求，又有強烈的利益最大化的需求）。業主群體與物業公司關係，簡單等同於家庭主人與保姆之間的關係不妥。群體與個體變數數值的不等，意味著價值判斷與受利益顛簸的面積不等。決定兩個經濟實體間服務與被服務的關係，慎重性應該大於個體之間的行為。從灕江山水第一個物業公司第一太平戴維斯（savills）中國公司（在全球範圍是排名第四房產諮詢企業）被淘汰的這段歷史，其中經驗教訓值得全體灕江業主深刻反思。
兩個經濟實體之間相掣肘的應該是契約與相應的監督機制。光有契約沒有監督機制是一紙空文；光有監督沒有契約上的依據相互“不買賬”。
當一個物業公司接受業主大會委託，對小區實行專業化管理並獲得相應報酬的過程里，除依照有關法律法規的規定外，相當重要的就是依據雙方《契約》的約定。而約定的核心應該是雙方物業服務的付費方式。圍繞這一核心，建立應有的“業主花錢購買服務”這一商品質量的安全體系。
市場經濟體制下，現有物業服務付費方式有“包乾制”與“酬金制”兩種。
包乾制是業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔。
酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額，提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔。
“包乾制”與“酬金制”各有利弊。通俗的解釋，就像家庭裝潢時選擇“全包”還是“清包”。每個住戶會根據自己的實際能力來選擇“全包”或“清包”。第二屆業委會通過全體業主投票選擇，是對第一屆業委會招聘東慧物業的續聘。是延續上一屆選擇的“酬金制”，就是一種“清包”形式，相當需要技術“含金量”。（但本小區是否有此實力？）
按理酬金制的好處是陽光財務，不會混淆物業與業主之間各自的收入。我們與物業按照契約約定，物業提取物業管理費8%作為酬金，剩下92%的物業費全部是業主的，所有權也是業主的，全部用於物業服務支出，決定權、支配權應該全部在業主手中。根本不存在討要明細賬的問題
但實際上，我們雙方之間的契約未體現符合“酬金制”特點的約定。現在的“酬金制”象“包乾制”，比“包乾制”更不利。
因此，業主大會與物業公司的“契約”是基礎，監督機制不能忽缺。
在商品住宅小區自主化管理當中，“議事規則”與“契約”屬於硬體建設，配置全不全直接影響到小區的整體管理水準。
三，小區現狀
現小區無論是議事機制：“業主大會”、 “業主代表”、 “業委會”與依據檔案：“議事規則|” 、“契約”，缺乏規範與完善，是小區管理運作的致命缺陷。表現為：
a機制不健全
1業主代表產生欠規範性。拿到表格填寫就成為業主代表，拿不到就不是，沒有推薦程式。當了業主代表，開會有的來一次或兩次；有的代表沒有一次為小區服務過，缺乏代表性。
2 業委會也有業主代表類似狀況。作為業主大會的核心部件，欠缺“規則”武裝大腦，就像上課不拿課本。業主的推舉與業委會成員的被推舉都有一定的盲然性。必然“心臟”先天不足，起步上的無序不可避免。