拆遷談判類似於商業談判，卻又比商業談判難上加難。拆遷談判有哪些技巧呢？關於拆遷談判有哪些實用的案例？以下是小編編整理了關於拆遷談判技巧，拆遷談判案例，希望幫到你。
拆遷談判技巧1：收集必要的相關信息
信息有助於我們“知己知彼”，增強談判實力和信心。應收集的信息包括：
(1)該地段為什麼要拆遷?按照規劃拆遷之後該地段作何用途?用途不同，補償係數不同。
(2)拆遷人是誰?是否有拆遷許可證?動遷服務機構是誰?
(3)對方談判人員的組成情況如何?誰是主談人?他們的職務、背景、性格、愛好如何?
(4)拆遷的評估機構是誰?如果已經做了評估，如何拿到評估報告?
(5)評估報告哪些地方較合理?哪些地方可以要求重新評估?是否有財產被有意無意地漏評?
(6)拆遷人或服務機構的工作程式和內容是否合法?如有違法，向誰申訴?
(7)是否有別的企業已經達成拆遷補償協定?補償金額是多少?他們的談判有何得失?
拆遷談判技巧2：策略地安排談判的時間和地點
在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業主而言，時間幾乎沒有成本。對開發商而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進行任何接觸。讓其他人先談，隨時了解他們取得的進展，作為己方談判的有利基礎。越是到後面，拆遷人越是想儘快把整個事情了結。到只剩下最後一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。
在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認為你很希望被拆遷並得到補償。要讓對方找到己方的企業里來，並且很難找到你，在談判過程中也便於安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進程。
拆遷談判技巧3：組建一個談判小組
因為拆遷談判涉及的財產標的額通常比較大(動輒上千萬、幾千萬)、內容複雜、專業性強，業主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團隊。顧問團隊最遲應該在評估機構進廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多迴旋的餘地。拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：
(1)業主熟悉自己企業的基本情況，負責重大事項的選擇決策和補償協定的最後簽訂;
(2)談判顧問負責談判的準備、相關信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點和先後秩序、運用談判策略、技巧等，為業主提供系統的、全方位的諮詢服務;
(3)資產評估師負責審查評估機構出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據。
(4)律師律師的作用在於提供法律方面的有關依據和拆遷協定的審核把關，而非起訴拆遷人。拆遷源於**立項，拆遷人往往有**背後撐腰，業主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補償問題的。
拆遷談判技巧4：確定理性的談判目標
很多業主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結果可能是迫使對方採取“強制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。
理性的談判目標是通過努力談判可能實現的目標。這一目標應該是有理由支撐的，也就是業主的要求和報價應該是有理由的，是有一定依據的。諮詢團隊的一個重要任務就是幫助業主確立一個適合的談判目標並為這一目標提供必要的理由和一定的依據。這一目標可以以評估機構出具的評估報告為基礎，但又要大大高於評估報告提出的補償金額。
談判目標不是一成不變的，隨著談判的進行，局勢的變化可以靈活調整。在談判初期，業主一方不宜過早亮出己方的談判目標和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標。
拆遷談判技巧5：抓住談判的核心問題
絕大多數拆遷談判的核心問題是機器設備和房屋重置的補償係數。
現在以20xx年某評估機構給杭州市拱墅區康橋鎮某企業出具的評估報告為例來說明這一問題。該報告提出總補償金額為2340萬元，具體包括：
(1)房屋1450萬元，按重置價格(按當年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費用)580萬元的2.5倍補償;
(2)未到期臨時建築204萬元，按重置價格204萬元的1倍補償;
(3)地上附屬物(裝修等費用)149萬元;
(4)機器設備淨值(原值×成新率%)1547萬，評估值537萬元。
通過查看評估報告，還有兩部分機器設備可以要求對方補償：一是有漏評嫌疑的設備淨值184萬元;二是不評金額320萬元(該評估報告對那些拆遷後轉移到別處不會影響使用價值的設備未進行評估，也不計入補償範圍)。所以，機器設備一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機器設備一項談不好，本次談判也不能算是成功的。機器設備一項毫無疑問成為談判的核心問題。
通過資產評估師的認真核查，該企業的房屋補償主要涉及到三部分：一是房屋重置價格580萬元;二是未到期臨時建築重置價格204萬元;三是部分房屋結構被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設施和公益事業設施建設項目拆遷補償係數3來補償，一共可獲得2550萬元的補償。而評估報告僅提出補償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補償係數也是談判的核心問題之一。
土地價格因素只是區位綜合平均價格的一部分，區位綜合平均價格反映的是房屋樓面價格，而土地基準地價反映的是土地平面價格。
影響房屋重置價格的主要是結構、等級和成新等因素。今年6月1日，市房產局和物價局重新調整並公布了武漢市房屋重置價格的標準。
國有土地房屋拆遷補償款計算公式：房屋建築面積×房地產市場評估單價(區位綜合平均價格+房屋重置價格)。
應採取先打程式的辦法：
先審查授權(拆遷公司須為有授權的行為)、《拆遷許可證》。
項目許可：發改委、規劃局或規委《建設用地規劃許可證》、國土局《建設用地批覆》)。
立項批覆---用地批覆----拆遷補償方案---建設用地批准性檔案---資金到位證明。
《拆遷許可證》與《評估報告》的日期是否一致、拆遷範圍是否擴大等等。