七、 入伙
1、準備工作
l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;
l 車輛管理：增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設腳踏車棚;加固架空層車庫;
l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
l 樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協調工作
l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住戶入住後的水、電、氣等的供應。
l 代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。
l 與學校、派出所和居委會聯繫，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。
3、入伙現場
入伙準備、協調工作到位後，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。
舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。
注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
4、業主、使用權人入住程式
發函 辦入伙手續
簽約
5、辦理入伙手續程式
已繳款票據 入伙手續書、身份證、購房契約
確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金
建築垃圾清運費、物管費，蓋章
業主簽署
向業主辦理手續
八、 物業裝修與管理
業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上籤字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。
業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上籤字蓋章。
九、物業檔案的建立
物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。
十、 日常管理
(一)房屋管理運作一覽表
工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務
頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章於未然 每周三次 100%
標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次
工作程式 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗
工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補
標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程式 7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表
工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護
道路停車場 天面 樓梯及牆面 明溝暗溝 外牆 供水供電供氣 路燈
頻度 8H內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修
標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上
程式 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案
工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練
消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 腳踏車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練
頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內到達現場 每周一次，每次1H
標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 採取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、佇列等常規訓練
(四)安全護衛、停車管理
(五)保潔管理
工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年
標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，腳踏車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3隻以下
程式 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔
物業管理處下半年計畫篇三
按管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業主;二次裝修管理、迎接業主遷入新居等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計畫： 介入期
根據房地產公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計畫安排，制定相應的前期介入工作計畫，力求務實、高效，並有利於房地產公司的銷售服務，(物業管理有限公司)申報物業服務收費(初次定價)。
1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，物業公司做好以下各項前期準備工作：
(1)根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協定》、《業主手冊》，並與業主簽定《前期物業服務協定》;對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙後口實不符導致糾紛;
(2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議;
(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議;對智慧型化系統提出專項建議;對小區的給排水、電力供應、消防、安全防範、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議;
(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試;
(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤並建檔管理;
(6)配合銷售中心物業管理諮詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;
(7)業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告;
(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯繫人、聯繫方式等)，以滿足日後維修中的材料供應;
(9)與公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售後質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;
(10)建立與社會專業機構的聯繫，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;
(11)與公司協商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計畫的制定與實施;
(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，並印刷裝訂成冊(業主入伙時發放給業主)。
(13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。
2、開展業主服務需求調查
積極參與地產公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今後的物業管理服務工作更加貼近業主。
3、按規範實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對物業的了解，本著“對業主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細緻、全面的接管驗收。
4、介入期管理工作計畫表
入住期高效
1、便利辦好入住
入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今後物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業公司做好如下幾項工作：
(1)與銷售中心配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備;
(2)銷售中心應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理;入住服務;
(3)一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務;
(4)事前聯繫供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業部門，同步辦公，方便業主入伙;
2、提供入住期的便民服務措施
(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的諮詢答疑、裝修諮詢等;
(2)通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售後服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區並向業主推薦方便業主的同時進行經營創收;
(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題;解決家庭裝修後清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。
3、記錄並處理業主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議
4、裝修管理
(1)裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。
(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程式。
(3)落實二次裝修跟蹤監管責任制。
(4)制定違章裝修處理流程。
(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。
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5、治安管理
(1) 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。
(2) 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。 車位、車主、車型、車色)
(3) 實施科學有效的防範體系，全面防範實施巡邏崗、固定崗(守衛崗)、機動崗三崗聯合防範，各崗有效的配合與互動;
(4)完善並發揮智慧型化系統的安防優勢。
6、入住期管理工作計畫表
常規期管理
培訓工作
通過培訓，提高物業公司員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使社區的物業管理更加賦有成效。
(1)安管培訓計畫
(2)綠化培訓計畫
(3)行政培訓計畫
1、 小區工程部培訓計畫
2、 常規期工作計畫表
xxxx物業服務有限公司
20XX年6月16日