(一)行使行房屋租賃契約解除權有約定解除及法定解除兩種形式
1、房屋租賃契約的約定解除是指契約當事人認為解除契約比繼續履行契約更有利於自身利益，根據契約自由的原則，經協商一致而解除契約。對此，我國《契約法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除契約。當事人可以約定一方解除契約的條件。解除契約的條件成就時，解除權人可以解除契約。”
2、房屋租賃契約的法定解除是指當發生了法律規定的情形時，當事人一方依法行使解除權解除契約，終止契約的權利義務。根據我國《契約法》第九十四條的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除契約：(一)因不可抗力致使不能實現契約目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現契約目的;(五)法律規定的其他情形，主要包括：因契約內容違法由國家有權機關決定撤消而導致契約解除;承租人利用租用房屋進行違法活動出租人要求解除契約的;承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除契約並要求賠償損失;承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除契約;承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除契約;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現契約目的的，承租人可以解除契約;當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的不定期租賃契約，當事人可以隨時解除契約(但出租人解除契約應當在合理期限之前通知承租人);租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立契約時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除契約;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人不願繼續租賃該房屋可自然導致契約的解除;對破產企業未履行的房屋租賃契約，清算組可以決定是否解除等。
(二)因承租人無正當理由違約而導致租賃契約的解除。如承租人擅自搬離租賃房屋，停止履行契約，使租賃關係無存續必要而導致的房屋租賃合的解除。依法簽訂的房屋租賃契約是雙方當事人真實意思表示，是受法律保護的，雙方當事人應認真履行。但由於承租人可能在無正當理由的情況下不想履行租賃協定，有可能在與出租人未協商或協商未果的情況下，擅自搬離承租房屋，停止履行契約義務。這種情況屬於承租人違約，從嚴格的法律意義上看，並不應當受到法律支持。但鑒於房屋租賃契約履行期間的長期性，在此過程中承租人可能由遇到無法預料情勢變更，為體現公平原則，平衡各方利益，避免社會資源的浪費，酌情有必要對其解除契約請求予以支持。
二、房屋租賃契約解除的行使
(一)房屋租賃契約解除途徑
1、房屋租賃契約約定解除自雙方當事人達自協定生效解除協定或在原契約中約定的解除契約條件發生後時當事人一方向另一方送達的通知到達對方時即解除。
2、對於法定解除，當事人可通過向人民法院起訴、或向仲裁機構申請仲裁、或通知對方的形式來得到實現。我國《契約法》第九十六條規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款，第九十四條的規定主張解除契約的，應當通知對方。契約自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除契約的效力”據此，只要一方有第九十四條規定的情形之一，另一方就可以解除契約。主張解除契約的一方只要通知到違約方，契約即行解除。
3、因承租人無正當理由違約而導致租賃契約的解除，則須經過人民法院或仲裁機構的確認。
但在實際上，不論是哪種形式的解除契約，都往往會引起契約當事人之間的爭議。在面臨爭議的情況下，當事人並不一定能達成一致，所以解除契約大多只能通過人民法院或者仲裁機構來解決。值的注意的是在一當事人行使通知權時，被通知一方當事人如有導議則應當向人民法院或者仲裁機構提出申請，才有可能否定契約解除的效力，除非法院或者仲裁機構作出另一方當事人解除契約的通知不生效的裁決，否則該契約已經解除。如果另一方當事人沒有向人民法院或者仲裁機構申請確認契約解除的效力而仍然行使原契約中的權利，就是其他獨立法律關係中的侵權行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認定契約不解除，為了防止因恢復原狀而造成不必要的損失，應當規定在生效裁決作出前，契約不產生解除的效力。
租賃契約期限屆滿導致的租賃契約終止
租賃契約有定期租賃契約與不定期租賃契約。
在不定期租賃契約，出租人及承租人均可隨時主張解除租賃契約。在一方當事人提出解除主張並經過相當期限之後，該租賃契約可以終止，當事人之間的租賃關係因此而消滅。
在定期租賃契約，雙方當事人在契約期限屆滿而又未續簽的，契約關係消滅。當事人對租賃契約期限約定不明確或未約定期限，以及未採用書面形式且當事人對期限有爭議的，均視為不定期租賃。