房屋租賃契約中需注意的法律問題

《契約法》第212條規定：“租賃契約是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的契約。”租賃契約是調劑餘缺、發揮物使用價值的最佳形式。

關於租賃契約的法律特徵主要有如下：

1、租賃是轉讓財產使用權和收益權的契約

租賃契約是以承租人使用與收益租賃物為直接目的，通過租賃契約，出租人轉讓、承租人取得的均僅為租賃物的使用權和收益權，而不是租賃物的所有權。

無論是定期租賃，還是不定期租賃，無論承租人事實上對租賃物的使用、收益時間有多長，承租人均不能取得租賃物的所有權。這是租賃契約與買賣契約的根本區別。在買賣契約中，賣方轉讓的是物的所有權，買方支付對價的目的是為了獲得標的物的所有權，通過買賣契約，買方取得標的物的所有權。

由於承租人通過租賃契約取得的是標的物的使用權和收益權，所以承租人對租賃物沒有處分權，租賃物不可能成為承租人的財產。這一點又使租賃契約與借貸契約區別開來。

同時，應當注意租賃契約的使用和收益，在一般情況下是連在-起的，在當事人無特別約定時，承租人對租賃物既可以使用，也可以收益。

2、租賃契約是雙務、有償契約

租賃契約的雙方當事人既互相負有一定的義務，又互相享有一定的權利，雙方的權利義務具有對應性，是一種雙務契約。

在租賃契約中，雙方當事人享有權利都是要付出代價的，即租賃契約是一種有償契約。出租人是以自己所有的或使用的物供給承租人使用、收益，而承租人則對自己使用、收益租賃物付出租金.租金是承租人使用租賃物的對價。

作為一種雙務、有償契約，這是租賃契約與借用契約存在的根本區別。借用契約是一種單務、無償契約，借用人對物也有使用、收益權，並於使用後將借用物返還出借人，但借用人不需要付出代價，無需向出借人支付報酬或租金，屬於無償使用。

一般情況下，房屋租賃契約解除可以分以下三種情況：訴訟之前，雙方當事人協商解除房屋租賃房屋租賃契約的，協商確定之日為房屋租賃契約解除之日。在情形下房屋租賃契約可以解除?想要;了解房屋租賃契約解除情形，見下文。

如何確定房屋租賃契約解除的時間?

一般情況下，房屋租賃契約解除可以分以下三種情況：

1、訴訟之前，雙方當事人協商解除房屋租賃房屋租賃契約的，協商確定之日為房屋租賃契約解除之日;

2、一方當事人行使房屋租賃契約解除權，對方有異議提起訴訟，經法院審理後認為行使房屋租賃契約解除權並無不當的，解除房屋租賃契約通知送達之日為房屋租賃契約解除之日;

3、一方當事人行使房屋租賃契約解除權，對方有異議提起訴訟，經法院審理認為該當事人無房屋租賃契約解除權，但雙方當事人在訴訟中均同意解除房屋租賃契約的，可以在判決或調解書中明確合意解除之日為房屋租賃契約解除之日。