有效的租賃契約 篇1
房屋租賃契約，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，並於契約終止時將房屋完好地歸還出租人的契約。房屋租賃契約的審核要點主要包括：
一、出租物業的面積
對於出租物業已有房地產權證或業經法定機構出具測量報告的(常見於房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，契約雙方最好將房地產權證或測量報告上所記載的建築面積約定為租賃面積，並將房地產權證或測量報告作為契約附屬檔案。
對於出租物業未有房地產權證或未經法定機構出具測量報告的(常見於商場、寫字樓的部分租賃)，契約雙方最好共同聘請一家中介測量機構對租賃面積進行測量，並共同派代表參與測量的過程。在測量結束後，契約雙方代表應就測量結果進行確認，並將測量報告、測量圖表作為契約附屬檔案。
二、出租物業的用途
（一）租賃契約應明確租賃房屋的用途，承租人未經出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應違反房屋的本來可用範圍、房屋本來的使用性質。
（二）契約應約定承租人如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。契約應約定擅自改變用途時承租人的違約責任、出租人的解約權等。
三、租賃期間
租賃契約應明確約定租賃的起止日期。根據《民法典》規定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃契約，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除契約，但出租人解除契約應當在合理期限之前通知承租人。
四、出租物業的交付條件
在租賃契約的交付條款中，出租物業的交付條件應屬核心條款，其衍生出來的問題不僅涉及實際交付的時間、租賃期限的起算，還涉及交付物品的維修、出租物業的返還、保證金和各項押金的返還等問題。在出租物業的交付條件中，應當約定承租人應在房屋交付前付清租賃契約約定的在交付前應支付的所有款項，包括但不限於保證金、預付租金、預付管理費、裝修押金。
五、租金的計算與支付
租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期），也應明確。《民法典》第七百二十一條規定，承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第五百一十條的規定（補充協定約定或契約相關條款、交易習慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。《民法典》第七百二十二條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除契約。
六、裝修與提前解約
契約應約定，承租人裝修房屋和裝修方案應獲得出租人書面同意；裝修不應破壞房屋基本結構。承租人提前解除契約，不得要求退還裝修費。
七、押金的支付與返還
租賃契約通常約定承租人支付相當於數月租金的押金給出租人，主要用於：1、擔保租金的支付，防止欠租；2、對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設備的損害；3、防止拖欠水電費等相關費用。
對出租人而言，一定要收到押金後再交付出租房屋。在退租時，租賃雙方應檢查房屋狀況，除房屋和設備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結算後，出租人應將押金退還承租人。
八、違約金
房屋租賃契約中可以針對不同情形分別約定違約金:遲延支付租金的違約金、擅自改變用途的違約金、提前解除契約的違約金。
九、房屋及附屬設施的維修責任
通常由出租人承擔房屋和附屬設施的維修費用；對於一些微小的維修，雙方也可以在契約中另行約定，但一定要明確範圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發生糾紛。
十、房屋附屬設備、水電氣等相關手續
租賃契約應當對房屋附屬設施的情況作出明確的'約定；對房屋使用相關的水、電、天然氣、暖氣、網路、電話、有線電視等使用和繳費應作出約定。對房屋的鑰匙交接、物業交接等做出約定，並按照約定進行交接、作出記錄。
有效的租賃契約 篇2
【案例】張某將自有的200㎡商業用房出租給李某經營飯店，雙方簽訂2年期租賃契約，並對租金、支付及契約解除等條款做了明確約定。契約簽訂後，李某依約交付了租金並裝修了房屋，開始營業。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年後，市場租金普遍上漲，張某有些後悔，於是以租賃契約未經備案為由，主張契約無效，要求解除契約，雙方因此產生爭議。
1、租賃契約未經備案是否無效呢?
根據《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃契約，約定租賃期限，租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利義務，並向房屋管理部門登記備案”。《城市房地產管理法》屬於全國人大制定的法律，該條規定以“應當”對登記備案加以規定，立法宗旨在於要求對租賃契約進行備案。因此確認租賃契約是否有效關鍵在於該條規定是否為強制性法律規定。
《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。修訂、變更、終止租賃契約的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案”;第32條規定：“違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰;(一)偽造、塗改《房屋租賃證》的，註銷其證書，並可處以罰款;(二)不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，並可處以罰款;(三)未徵得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，並可處以罰款”。《城市房屋租賃管理辦法》雖然直接規定了未辦理登記備案的租賃行為無效，但是鑒於它屬於部門規章層面的法律檔案，不能規定契約效力問題。
公安部的《租賃房屋治安管理規定》規定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權證或者其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地公安派出所申請登記;單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請登記，經審核符合本規定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責任保證書”。可見出租私人或單位所有房屋用於他人居住，既要到房管部門，又要到公安機關登記。
筆者認為，未辦理備案登記不影響契約的效力，應認定租賃契約有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致契約即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，契約即生效。對房屋租賃的契約進行備案，主要是便於行政機關管理的需要，登記備案的契約具有對抗第三人的效力，在理論上屬於對抗要件主義，不是一個契約成立或生效的要件。依據《契約法解釋》第9條規定：“法律、行政法規規定契約應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響契約的效力，契約標的物所有權及其他物權不能轉移”，因此《城市房地產管理法》第53條不應成為強制性規定。現實中由於法律宣傳及管理環節薄弱，以及當事人嫌手續麻煩及規避一些稅費，公民間房屋租賃登記備案相對法人間的少一些，但出於交易安全的必要，律師建議租賃雙方應進行登記備案，以減少契約風險。
2、出租房屋應辦理的法律手續
⑴出租人與承租人簽訂書面租賃契約;
⑵雙方在契約簽訂後30日內，到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關檔案：書面租賃契約、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明檔案、城市人民政府規定的其他檔案;
⑶在市、縣人民政府房產管理部門審查合格後頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。
房屋租賃契約登記備案是指租賃契約的雙方當事人簽訂、變更、終止租賃契約的，應向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
3、房屋租賃契約的登記備案具有以下特點：
登記備案對租賃契約的效力並無任何影響。不同於房屋權屬登記，房屋租賃契約的登記備案不是一個契約成立或生效的要件。因為，房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內容達成一致契約即告成立，無需由出租人將出租物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人。
《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃契約是無效的。現行契約法在規範租賃契約內容及出租人義務時，並未出現關於提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。
審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃契約是無效的。
有效的租賃契約 篇3
甲方：______________公司
乙方：_____________________
________年____月____日，甲乙雙方訂立一份《合作協定書》，就多媒體咖啡機項目的加盟經營進行合作，合作期限至________年____月2____日止，現乙方提出終止該《合作協定書》，經雙方賬目結算後充分協商一致，自願訂立如下協定：
一：甲乙雙方自願解除上述的《合作協定書》;
二：截至本協定書訂立之日止，甲乙雙方確認賬目如下：甲方於________年____月____日之前，將退款人民幣______________元(大寫：____________)打入乙方指定賬戶。或甲方於________年____月____日之前，將
第一批退款人民幣_____元(大寫：_____)打入乙方指定賬戶，於________年____月____日之前，將
第二批退款人民幣_____元(大寫：_____)打入乙方指定賬戶，總計退款人民幣____________元，(大寫：___________________)。
三：自本協定書訂立之日起，甲方取消乙方在_____區域的代理經營權。
四：自本協定書訂立之日起____日內，甲方按照第二條付清款項之前，乙方應把原來合作經營期間的相關技術資料、宣傳資料和契約文本、收據等交還給甲方，乙方應遵守誠實信用原則，保守合作經營期間的商業秘密，不得有損於對方之行為。否則，應承擔違約責任，並甲方有追究乙方的法律責任。
五：甲乙雙方承諾：本協定生效後，雙方再無任何糾葛;除本協定所規定的義務外，一方不得再向另一方提出任何要求。凡涉及到原《合作協定書》的所有事務以此為斷，甲乙雙方均不得再以任何理由挑起事端，如任一方挑起事端，由挑起事端方承擔全部責任。
六：本協定自雙方簽章之日起生效，協定文本一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。
七：雙方確認：本協定是雙方共同協商的結果，其內容是雙方真實意思表示，合法有效，雙方共同遵守。
甲方：______________(簽字蓋章)乙方：______________(簽字蓋章)
________年____月____日________年____月____日