第四十四章 房地產經營與管理
第一節 房地產經營概述
一、房地產經營的概念
是指房地產經營者對房屋的建造、買賣、租賃、信託、交換、維修、裝飾以及土地使用權的轉讓、出讓等按照價值規律所進行的有預測、有組織、有目的的經濟活動。
二、房地產經營的作用和意義
房地產經營的作用和意義體現在以下幾個方面：
1.使土地成為商品並流動起來，實現了土地應有的價值，最佳化了土地利用。
2.實現房屋價值，加快資金回籠
3.在積累中擴大房屋再生產
4.為房屋的使用服務，保證房屋使用價值的實現
三、房地產經營的經濟形式和經營方式 來源：
（一） 我國房地產經營的經濟形式
1.國營
2.集體經營
3.個體經營
4.合資、合作和集團經營
5.涉外經營
（二）我國房地產經營的幾種方式
包括出售、出租、信託代管、房屋互換和以房入股經營的工商服務業。
第二節 房地產經營風險及決策
一、房地產經營風險
（一）房地產經營風險的概念
風險是發生不確定性事故的可能性，也就是造成損失的可能性。
（二）經營風險分類
房地產經營風險按影響程度可以分為總體風險和個別風險。個別風險包括經營風險、財務風險和人事風險等。
1.政治風險
是指由於未能夠預期政治事件的發生或變化，導致國家投資環境的變動，進而給房地產企業帶來損失的可能性。
2.經濟風險
是指房地產開發經營過程中，由於各種無法預料的經濟形勢變動或市場需求波動的影響，使房地產開發經營企業的實際收益和預測收益發生背離，有蒙受損失的可能性。
3.金融風險
是指由於金融業各種經濟槓桿發生變動，給房地產開發經營帶來損失的可能性。
4.自然界和人類衝突的意外風險
自然界的意外風險有水災、地震、颱風等，它們對房地產價值的破壞往往範圍廣、突如其來、難以預料。
5.個別風險
是指由於某個房地產企業的經營、財務和人事等方面的原因而給房地產企業帶來損失的可能性。
（三）對待風險的態度及其策略
1. 對待風險的態度
對待風險的態度有三種類型：迴避風險型、追逐風險型和中間型。
2. 對待風險的策略
包括風險迴避策略、風險抑制策略、風險自留策略、風險轉移策略、風險組合策略。