第三章 城鎮土地分等定級
複習要點
1、本章是重點章節之一，出題分值一般較高，並且可能會有計算題出現
2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素
3、分等定級分值的計算是本章的重點
一、城鎮土地分等定級概述
1、土地分等定級的含義和對象
（1）土地分等定級的含義
是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑑定，並使鑑定結果等級化的過程。城鎮土地分等定級是土地分等定級的一部分。
（2）城鎮土地分等定級的對象
城鎮建成區和近郊區範圍內的所有土地
2、土地分等定級與土地估價的關係
（1）兩者的概念實質
（2）兩者的關係
土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。
3、土地分等定級體系與方法
（1）土地分等定級體系
城鎮之間的土地等和城鎮內部的土地級
（2）城鎮土地分等定級方法
採用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法
多因素綜合評價法的常用公式
城鎮土地分等定級完整方法的兩個步驟
4、土地定級原則
（1） 綜合性原則
（2） 主導性原則
（3） 地域分異原則
（4） 土地收益差異原則
（5） 定量與定性分析結合原則
二、城鎮土地分等定級因素分析
1、土地分等定級因素概念及因素層次
土地分等定級因素是指對土地質量、級別有重大影響、並能體現土地區位差異的經濟、社會、自然條件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子體系。（要熟悉城鎮土地分等因素、因子體系和土地定級因素、因子體系）
2、因素指標類型
硬指標和軟指標
3、確定土地分等定級因素、因子的基本原則
（1） 影響大，對土地分等定級具有重要作用
（2） 可獲得，保證數據口徑的一致性
（3） 覆蓋面廣，對相應類型用地質量評定有針對性
（4） 反映土地質量差異
4、土地分等定級方法
《城鎮土地分等定級規程》中確定的指標，分別作為土地分等、土地綜合定級、商業用地定級、住宅用地定級和工業用地定級因素。
5、因素因子權重確定
（1） 確定土地分等定級因素權重的意義、作用和要求
（2） 權重確定方法
a．特爾菲測定法
基本程式：確定因素——選擇專家——設計評估意見徵詢表——專家徵詢和輪間信息反饋
權重測定結果的數據處理：等級評估和分值評估及各自公式
b．因素成對比較法
兩個前提：因素間的可成對比較性、因素比較的可轉移性
方法簡介與說明
c．層次分析法
ahp方法，也稱多層次權重分析決策方法，優點是定量與定性相結合。基本原理。
d．數理統計法
三、城鎮土地分等的程式與方法
1、土地分等程式
（1） 開展城鎮土地分等準備工作
（2） 進行城鎮土地分等因素選取、資料整理及定量化
（3） 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮等別
（4） 驗證、調整分等初步結果，評定城鎮土地等別
（5） 編制城鎮土地分等成果
2、土地分等資料收集與調查
包括基本資料、區位資料、聚集規模資料、基礎設施資料、投入產出水平資料、經濟發展水平資料、區域綜合服務能力資料和區域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調查。
3、土地分等因素因子分值計算
（1） 土地分等因子分值計算的基本原則
（2） 土地分等因子分值計算的標準化公式
土地分等因子分值計算需要採取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。
（3） 涉及指數方式的因子指標計算
a．城鎮交通條件指數計算
b．城鎮對外輻射能力指數計算
c．區域經濟發展水平涉及的有關因子指數計算
4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分
（1） 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分
土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，採用多因素分值加和法進行。
城鎮土地等別的初步劃分可以採用數軸法或總分頻率曲線法進行
開展城鎮土地等別初步劃分的原則
（2）土地等別的驗證
a．採用聚類分析方法驗證，保證參與驗證範圍占90%以上
b．採用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證範圍占50%以上
c．土地等別驗證的基本思想
（3）城鎮土地等別的調整與確定
城鎮土地等別調整與確定的原則：
a．行政建制協調原則
b．城鎮規模和職能調控原則
c．近鄰平衡原則
城鎮土地分等基本方案制定的注意事項
（4）特殊行政區域的土地等劃分方法
跨行政區域城鎮土地等別平衡
市轄區土地等劃分