一、營業稅納稅人
按照規定，營業稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人）是在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。
房地產開發企業以房地產開發經營為其主要經營業務，銷售不動產和轉讓土地使用權是其收入的主要來源，因而自然是營業稅的納稅人，需要按規定繳納營業稅。
按照規定，房地產開發企業租賃或者承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。
二、營業稅的徵稅對象
營業稅的徵稅對象是納稅人在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額。
其中所稱的“應稅勞務”，是指屬於交通運輸、建築、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業等稅目徵收範圍內的勞務。按照規定，加工和修理、修配勞務，不屬於營業稅的應稅勞務（以下簡稱非應稅勞務），應徵收增值稅，不徵收營業稅。
其中所稱“無形資產”是指土地使用權、商標權、專有技術權、著作權等。
其中所稱“不動產”是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物及其土地附著物。
其中所說的“提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產”，是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產或有償轉讓不動產所有權的行為，即以從受讓方取得貨幣、貨物或其他經濟利益為條件提供應稅勞務、轉讓無形資產或轉讓不動產所有權的行為，但單位聘用的員工為本單位提供應稅勞務，不包括在內。
單位自己新建（以下簡稱自建）建築物後銷售的，其自建行為視同提供應稅勞務。
轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
其中所稱“在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產”是指：所提供的勞務發生在境內，在境內載運旅客或貨物出境，所轉讓的無形資產在境內使用，所銷售的不動產在境內等。
三、營業稅的稅目和徵稅範圍
營業稅共有九個稅目，即：交通運輸業、建築業、文化體育業、金融保險業、郵電通信業、娛樂業、服務業、轉讓無形資產、銷售不動產等。各稅目的具體徵稅範圍見營業稅的有關規定。房地產開發企業以從事房地產開發為其主營業務，其相對應的營業稅稅目為“銷售不動產”和“轉讓無形資產”；有些房地產開發企業還直接從事建築、安裝、修繕、裝修等作業，因而涉及“建築業”稅目；還有些房地產開發企業從事物業管理和其他服務業，因而還涉及“服務業”稅目。所以在這裡我們重點介紹“轉讓無形資產”、“銷售不動產”、“建築業”和“服務業”稅目的徵稅範圍，並介紹房地產開發企業經常碰到的應徵營業稅的各種特殊業務。
（一）銷售不動產的徵稅範圍
銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的財產。
銷售不動產稅目的徵收範圍包括：銷售建築物或構築物、銷售其他土地附著物。
1.銷售建築物或構築物
銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。
以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。
2.銷售其他土地附著物
銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。
其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。
單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一併轉讓的行為，比照銷售不動產徵稅。
以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目徵稅。
不動產租賃，不按本稅目徵稅。