淺淡成本逼近法中土地取得費的測算
摘要 成本逼近法是房地產估價和土地估價的一種方法。土地取得費的測算是成本逼近法運用中的重點和難點。本文作者結合自己的估價實踐，總結出土地取得費用的構成及測算方法，以提高成本逼近法運用的可操作性。
關鍵字 土地取得費 構成 測算
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地所有權益來確定土地價格的估價方法。該方法一般適用於工業用地、新開發土地的評估。尤其適用於工業企業的股份制改造、土地交易案例缺乏的特殊情況下的地價評估。根據國家土地管理局《城鎮土地估價規程》和鹿心社主編《中國地產估價手冊》中的內容，成本逼法的基本公式：
地價=土地取得費+土地開發費+各種稅費+利息+投資利潤+土地所有權收益
在具體套用上述公式進行評估時，對土地開發費、稅費、利息、投資利潤及土地所有權益的具體操作比較容易，而對土地取得費的測算有一定的難度，而且土地取得費用的測算正確與否對利息、投資利潤及土地所有權收益影響較大。因此，土地取得費的確定是成本逼近法運用中的重點和難點，本文作者結合自己的估價實踐進行分析，與大家商榷。
一、 土地取得費的涵義
土地取得費是指待估宗地所在區域徵用同類用地所支付的平均費用。其實質是國家依法採取強制性手段，對原所有權人未來收益的補償，是地租資本化的另一種表現。《土地管理法》第四十七條規定，“徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費”；“徵用其它土地的土地補償費和安置補助費標準由省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定”。儘管土地管理法對徵用土地補償作了一些規定，但作為統一的征地制度，至今全國還未有一個統一的征地補償標準，以土地補償為例，《土地管理法》規定為前三年平均年產值的3-6倍，而各地卻很不一致。如上海取3倍，北京取6倍。至於安置補助費的標準規定也各地有異，如上海市征地發生費用共16項，其中政策性採用7項，補償性採用9項；北京市征地發生費用共13項，其中政策性3項，補償性採用10項。鑒於以上情況，土地取得費的確定是我們具體操作中的一個難點，因此，我們在運用成本逼近法評估土地時，土地取得費的確定要根據本地的補償費用標準，結合土地用途進行測算，並儘可能在自己的估價實踐中摸縈出規律。
二、 評估實踐中確定土地取得費的探討
按照我國的國情，目前，在我國取得土地的途徑有行政劃撥、有償出讓和二、三級市場有償轉讓三種。在我們評估實踐過程中，遇到最多的一種情況是行政劃撥。本文以行政劃撥土地為典型，結合自己的估價實踐就行政劃撥土地的評估作一歸納，在現實情況中每個建設單位在通過行政劃撥取得土地時，通常有兩種土地來源，一種是通過徵用農地取得，另一種是在城市中進行房屋拆遷取得。我們在具體評估操作過程中，對土地取得費用的測算採取以下做法：
1、 對徵用農地取得土地的，在測算土地取得費用時主要包括：土地補償費、地上物補
償費（如青苗補償費、畜牧水產補償費、樹木補償費、農田基礎設施補償費、房屋補償）、安置補助費（如剩餘勞動力安置費、人員安置）、征地管理費等。
2、 對於在城市建成區內通過拆遷改造取得土地的，在測算土地費用時主要包括：被拆除房屋及其附屬物的補償費、購建安置用房費、補拆遷人搬家補助費，提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、被拆遷單位在停產停業期間的損失補助費、拆遷管理費和拆遷服務費等。這裡需要特別注意的是，上述兩種確定土地取得費的測算，應考慮目前同區域、同類土地的征地客觀費用，而不能將企業在征地過程中實際發生的費用作為征地費用。
三、 套用實例
案例一 某宗工業用地處於城市郊區，土地使用權性質為劃撥，土地形狀規則，該廠為了進行股份制改造，要求對土地資產進行評估（只要求求取土地單價）。
由於委估宗地位於新鄉市郊區，調查委估宗地所在區域周邊的土地利用狀況，現狀大部分為工業用地及耕地，此次採用成本逼近法評估宗地地價時，主要根據新鄉市人民政府1992（42）號文的精神及市政府頒布的其它土地檔案。根據成本逼近法的測算步驟，按二等糧地畝年產值850元，人均耕地5分以上7分不足的標準，其各項費用如下：
1、 土地取得費
土地補償費 7.65元/m2
安置補助費 6.37元/ m2
青苗補償費 0.51元/ m2
勞動力安置費 11.5元/ m2
土地管理費 2.35元/ m2
土地取得費用合計:28.43元/ m2
2 、有關稅費
耕地占用稅 6.30元/ m2
水利基金 3.00元/ m2
耕地開發基金 30.00元/ m2
合計:39.30元/ m2
3、土地開發費
該宗地位於我市其它用地v級區域內(in級區域以外)，公共基礎設施程度基本上達到宗地紅線外“五通”和紅線內“五通一平”，根據我市有關檔案規定，土地開發費用為80元/ m。
4、投資利息
根據待估宗地規模及項目占用地的特點，調查確定土地開發周期為一年，投資利息按1999年6月10日中國人民銀行公布固定資產一年期貸款利率5.85%計算，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發費為分期平均投入：
投資利息=（28.43+39.3）×5.85%+80×[(1+5.85%)0.5-1]=6.27元/ m2
5、投資利潤
投資利潤是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入發揮作用，根據新鄉市物價局之規定及房屋開發公司提供的資料，投資利潤取12%。
利潤=(28.3+39.3+80) ×12%=17.73元/ m2