問：為了保持利潤率，開發商會不會將土地增值稅的開徵成本轉移到房價里？
答：萬年花城副總經理黃璽慶：目前的房價根本就不是由成本決定的。只有當市場競爭非常激烈的情況下，價格非常接近成本時，成本才會影響價格。而目前的房地產市場完全是由供需決定的。成本的增加與否與價格的上漲沒有必然的聯繫。
問：土地增值稅的開徵會不會使開發商持有房子不賣？
答：黃璽慶認為，決定企業是否持有物業的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發商肯定會儘快賣掉手中的物業獲取土地開發更多的物業。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續發展，開發商會考慮持有優質物業。而土地增值稅的開徵僅僅是一個外因，可能會促使開發商持有更多的物業。
土地增值稅開徵會促使房企持有物業
“本公司已披露的2006年度淨利潤較上年度增長50%-65%的預期將不受土地增值稅的影響。”上周當整個房地產板塊股價因土地增值稅開徵而出現大幅下挫時，萬科對於土地增值稅的影響在股市上發布了上述公告。相繼，其他各家地產上市公司也紛紛發布了類似公告。總的來看，對此發布公告的上市公司一致認為，土地增值稅的開徵對公司利潤不會造成影響。然而，在此期間不少媒體報導認為，土地增值稅的開徵將大幅增加房地產企業的成本。事實究竟如何？對房地產企業到底會有什麼樣的影響呢？
●土地增值稅引發股市劇烈震盪
時間剛一進入2007年，在16日晚國家稅務總局便頒布的《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。2月1日，針對全國房地產企業的土地增值稅的清算工作將全面展開。剛一開年，管理層便出台了這一嚴厲政策。可見調控力度在今年不會減弱。股市對此馬上做出了強烈反應：周三房地產板塊整體大幅下挫，其中13家上市公司股價跌停。周四跌勢依然延續，有不少上市房地產企業股價出現連續兩個跌停。此間不少媒體報導認為，土地增值稅的開徵將會使房地產企業的成本大幅增加。房地產板塊連續兩天的大幅下跌，究竟是借利空打壓股價，還是該政策真的會對房地產的盈利將會產生重大影響呢？
天同證券分析師張銳認為，由於去年一年整個房地產板塊的大幅上漲，市場累積了大量獲利盤。再加上上周出台的土地增值稅清算政策，市場便藉此利空向下調整。但決定股價的根本因素是上市公司的基本面，而基本面並不會因土地增值稅的開徵而產生根本性的轉變。相反，對整個行業來說，政策會打擊一些邊緣企業，使實力雄厚並規範運作的企業進一步擴大市場份額。市場的調整對明智的投資者來說孕育著機遇。
●房地產企業反應平淡
“萬科一直以普通居民住宅開發為主，因而受土地增值稅影響相對較少。”這是萬科在上周的股市公告中發布的信息，“該通知進一步明確了土地增值稅清算規則和方法，便於土地增值稅政策的落實和執行，但在土地增值稅繳納標準等方面與以往規定無重大變化。萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規定，在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅，並按相關規則，在以往年度業績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發展中考慮了相關因素。”其他各家上市公司也紛紛發布了公告表示，之前已經進行了土地增值稅的預提，並不會對公司的業績產生影響。
畢竟上市房地產企業是行業中的佼佼者，其運作也相對更加規範。對於大量的非上市房地產企業這一政策又意味著什麼呢？
北京泰福恆投資公司副總劉新虎認為，這一政策對於一些投機性較強，沒有風險準備金的企業打擊也許是毀滅性的。對於一些資金鍊本來比較緊張的企業，可能會使資金鍊斷裂。而對大企業來說，本身會有一定量的資金準備，不會產生太大影響。對萬年花城的開發商來說，上周正忙著準備業主新年聯誼會，土地增值稅開徵的訊息絲毫沒有影響他們與業主聯歡的興致，也沒因此而召開會議研討和應對。其副總黃璽慶表示，對實力雄厚的大企業來說不會產生什麼影響。
既然對開發商來說，土地增值稅的開徵不會產生什麼影響，那么土地增值稅的開徵必將減少一部分利潤。為了保持利潤率，會否將這份成本轉移到房價中呢？
“目前的房價根本就不是由成本決定的。”黃璽慶表示：“只有當市場競爭非常激烈的情況下，價格非常接近成本時，成本才會影響價格。而目前的房地產市場完全是由供需決定的。成本的增加與否與價格的上漲沒有必然的聯繫。在目前賣方市場情況下，這一成本很可能又被市場所吸納。”
●土地增值稅的開徵可能會使企業增加持有物業
《通知》規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。總的來看，土地增值稅對銷售型物業開徵的稅種，並沒有涉及開發商準備長期持有獲取穩定收益的物業。因此證券市場人士認為，對於那些持有大量優質物業有著長期穩定收益的房地產企業，土地增值稅反而是一利好。在本周一，持有較多優質物業出租的房地產上市公司市場表現已經明顯走強於整體房地產板塊。
目前在土地獲取成本越來越高的情況下，一些開發商已經開始有意識地持有優質物業，以獲取長期穩定的收益。土地增值稅的開徵會否促使開發商持有更多的物業呢？黃璽慶認為，決定企業是否持有物業的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發商肯定會儘快賣掉手中的物業獲取土地開發更多的物業。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續發展，開發商會考慮持有優質物業。而土地增值稅的開徵僅僅是一個外因，可能會促使開發商持有更多的物業。
●追蹤背景
從今年2月1日起，房地產開發企業將被徵收“中國目前最重的稅種”———土地增值稅。根據國家稅務總局發布的《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，房地產開發企業目前以預（銷）售商品房收入1％~2％的比例進行“預征”為主的土地增值稅繳納現狀即將結束，從明年起，開發商應進行土地增值稅的清算，而增值稅的稅率高達30％－60％。
●土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。