一、問答題（共3題，每題10分）。
（一）某評估公司接受甲公司委託，對其擁有的一處自建房產進行評估。估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2，總建築面積為4500 m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/ m2。甲公司拿到報告後頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/ m2，而且還未考慮開發利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？
（二）某企業購得一已停工五年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分已完成部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時的主要因素。
（三）有一臨街商鋪要轉讓，建築面積500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計。該商鋪現已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計。當地商業房地產租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現轉讓價格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用於出租，作為長期投資，期望收益率為10%。請回答根據上述資料你能否決定購買？為什麼？
二、單項選擇題（共10題，每題2分）。
（一）甲房地產公司擬投資開發一大型居住區，預計工程全部完工需要三年時間，目前市場對該類房地產的需求較旺，但由於周圍正在規劃或建設較多的住宅小區，預計在今後三年內的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：甲公司擬將其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。
a、因為目前房地產市場需求較旺，採用假設開發法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高。
b、因為預計空置率會有較高的升幅，採用假設開發法（現金流量法）估價時，預計未來房屋售價，可適當予以降低。
c、該部分土地的價值等於該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值。
d、該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價。
（二）賣房者甲與購房者乙於2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣契約（以下稱契約1）和房屋裝修契約（以下稱契約2），契約1規定甲必須於5月25日交房，且乙同時付清房款。交房後甲按契約2進行裝修，裝修工程共2個月。乙於4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩餘購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩餘的30%裝修費。按規定，在向當地房地產管理部門申報買賣成交價格時，被認定應重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1、估價時點是（ ）
a、2002年4月25日 b、2002年5月25日
c、2002年7月25日 d、2002年7月25日以後的某一天
2、估價的價值範圍應是（ ）
a、契約1規定的房款
b、契約1規定的90%購房款和契約2規定的裝修費的10%
c、契約1規定的購房款和契約2規定的裝修費的70%
d、契約1規定的購房款和契約2規定的全部裝修費
（三）某商場土地為有償出讓取得，現擬整體出售，為此於2002年5月30日以收益法為主進行了估價，價值為1200萬元，後因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用於連線商場的一樓和二樓，隨後於2002年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，問：
1、確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據是（ ）
a、1200萬加100萬 b、1280萬加100萬
c、200萬 d、1280萬
2、設以上最終確定的價格為p，若為投保火險而對商場進行估價，則評估價值為（ ）
a、p b、p加上商場的土地使用權價格
c、p減去商場的土地使用權價格 d、p加上商場應補交的土地使用權出讓金
（四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900 m2，用地性質為國有劃撥土地，建築面積為1800 m2，建築物成新率為80%，房屋所有權證登記的用途為工業。根據當地房地產市場資料，2001年5月該區域工業和商業用途的土地市場價格分別為樓面地價650和1400元/ m2，其中土地使用權出讓金為100和450元/ m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業用房市場價格平均為建築面積4250元/ m2，而同期新建上述廠房建築物的重置價格為建築面積1500元/ m2。如果工廠將其廠房改造裝修為商業用房的話，需投入的總費用大約是建築面積750元/ m2。問：
1、如果按工業用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為（ ）萬元。
a、315.0 b、216.0 c、295.2 d、333.0
2、假設上述規劃允許將其改造裝修成為商業用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為（ ）萬元。
a、603 b、522 c、450 d、549
（五）回答下列選擇題
1、下列說法中錯誤的是（ ）
a、在假設開發法中，估算未來開發完成後的房地產價值不能採用成本法
b、在同一建築工程估價項目中不能同時採用成本法和假設開發法
c、假設開發法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法
d、在房地產抵押價值評估中採用成本法評估出的價值不一定是保守的
2、商業物業所處的位置不同，租金會有較大的差異。在同一層商場內，對其租金起最終決定作用的因素是（ ）
a、是否靠近樓梯 b、是否靠近拐角
c、營業額的大小 d、臨街面寬窄
3、下面估價目的的估價結果中肯定不是公開市場價值的是（ ）
a、房地產轉讓價格評估 b、房地產資產入股價值評估
c、房地產抵押價格評估 d、房地產拍賣底價評估
三、指錯題（本題40分）。
封面及目錄（略）
致委託方函（略）
估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
××商業城部分商鋪估價結果報告
一、委託方：××有限公司（法定代表、住所略）
二、估價方：××房地產估價事務所（法定代表、住所略）
三、估價對象
估價對象為××商業城第三層的部分鋪位，即3001－3009號商鋪，總建築面積為547.15 m2。
××商業城位於××區××路，建築結構為框架結構，共6層，外牆為綠色玻璃幕牆、部分
鋁板貼面。該物業所處的宗地的地勢平坦，且形狀規則，內部裝修檔次較高，物業管理及維修保養情況良好。
××商業城為綜合性百貨商場。其中一層經營化妝品及女裝，2層、3層經營男女裝，4層
經營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。
根據實地查勘及業主介紹，3層鋪位（3001－3009號）經營男女裝，業主分別與“×”、“╳╳”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協定。
四、估價目的
為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據而評估估價對象的公開市場價值。
五、估價時點
2002年6月20日
六、定義價值（略）
七、估價依據（略）
八、估價原則（略）
九、估價方法
估價人員深入細緻地分析了估價對象特點和實際狀況，並研究了委託方提供的資料及所收集的相關資料，在實際查勘和調研的基礎上認為，估價對象為商業物業，此類物業在××區房地產市場出售、出租案例較多，故採用市場比較法及收益法進行估價，並將兩種方法的估價結果加以綜合，確定最終價值。
市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。
收益法是預計估價對象未來的正常淨收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。
十、估價結果
××有限公司委託評估的位於路商業城三層的3001－3009號商鋪，建築面積合計為547.15 m2，該部分房地產在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣＝1：1.07）
十一、估價人員（略）
十二、估價作業日期（略）
十三、估價報告套用的有效期（略）
估價技術報告
一、個別因素分析
××商業城位於××區××，建築結構為框架結構，共六層，外牆為綠色玻璃幕牆、部分鋁板貼面。該物業所處的宗地的地勢平坦，且形狀規則，內部裝修檔次較高，物業管理及維修保養情況良好。
二、區域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程
（一）運用市場比較法估價
由於同類物業的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經過充分考慮各物業的差異並作出修正後，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：
1、交易情況修正
可比實例a、b、c均為正常價格，因估價對象情況一致，不進行交易情況修正。
2、交易日期修正
有關統計部門的資料表明，2002年房地產的市場價格略有下降，但下降幅度較大的是
高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業用途，該類物業2002年交易價格比較平穩，且交易日期比較接近，故不進行交易修正。
3、個別因素修正
以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異（詳述略），故進行個別因素修正。
4、區域因素修正
可比實例a與估價對象屬於同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優於可比實例a；
可比實例b與估價對象屬於同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略劣於可比實例b；
可比實例c與估價對象屬於同一個區域，但微觀區位稍有區別，估價對象所處之商業城的區域條件略優於可比實例c；
市場比較法估價計算表
物業名稱：商業城三層商鋪 估價時點：2002年6月20日
項目名稱
比較因素 估價對象 ××商業城 可比實例a××酒店 可比實例b××購物廣場 可比實例c ××大廈 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易時間 2002年6月 2002年2月 2002年5月 2002年6月 位置（交通） ××區××路 ××大道 ××大道 ××大道 樓 層 33 3 3 裝 修 較好 較好 普通 較好 繁華程度（臨街） 較高 高 一般高 成交價格 7500 6700 7550 交易情況修正 100 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100 100/100 100/100 100/100 區域因素修正100 100/103 100/98 100/102 個別因素修正 100 100/100 100/95 100/100 比準價格（港元） 7282 7297 70425、求取比準價格
平均比準價格單價=（7282+7197+7402）/3=7294港元/ m2
故採用市場比較法估價商業城三層3001－3009號商鋪的公開市場價值總額為：
547.15 m2×7294港元/ m2=3990912港元
取整為399萬港元。
（二）運用收益法估價
由於預測未來收益水平比較穩定，市場發展平穩，有限年限使用，故採用下列收益法公式：
v=a/ｒ[1-1/（1+ｒ）^n ] 資本化率取9%
（1）估算年租金收入
經調查該區房地產市場相同檔次同類物業租金情況如下：
物業名稱
物業地址 月租金水平（元/月· m2建築面積） ××酒店二層 ××大道 90 ××大廈二層 ××大道 85 ××購物城二層 ××大道 80 平均租金 85該物業客觀收入水平取人民幣85元/ m2建築面積·月（該費用不包括水電費和物業管理費），則年收益為：85元/ m2×12月=1020元/ m2
（2）計算年出租費用
維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/ m2×3%=30.6元/ m2
房產稅：建築物購建價格×70%×102%=65.1元/ m2
保險費：建築物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/ m2
營業稅金等：根據當地有關規定，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，即： 1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2
（3）估算年收益
1020-284=726元/ m2
（4）求取收益價格
剩餘使用年限為34年，則收益價格單價 v=736/9%[1-（1+9%）^(-34 )]=7741港元/ m2
（港元：人民幣=1:1.07）
故採用收益法估價商業城第三層3001－3009號商鋪的公開市場價值總額為：
7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整為396萬港元。
七、估價結果確定
將上述兩種方法的估價結果採用算術平均法得出最終估價價值：
最終估價價值=（399+396）/2=398萬港元
綜上所述，××商業城三層3001－3009號商鋪於2002年6月20日的公開市場價值為港幣叄佰玖拾捌萬元整。
附屬檔案（略）
四、改錯題（本題10分）。
甲公司欲抵押貸款，委託某估價公司為其擁有的某酒店進行估價。該酒店共八層，每層建築面積2000 m2，其中一層有600 m2為酒店大堂，900 m2出租用於咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設施：其餘各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建築面積40 m2，會議室5間，建築面積共500 m2，自用辦公室3間，建築面積共300 m2。該評估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價格為建築面積20000元/ m2，同檔次的辦公樓的正常市場價格為建築面積10000元/ m2，當地同檔次的酒店客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經營平均每月總費用占客房每月的40%，會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當地酒店類似房地產的資本化率為10%，該酒店剩餘使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤並改正：
一層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=1800萬元
酒店客房每年總收益=250×280×365×（1-60%）=1022萬元
酒店會議室每年總收益=1000×20×12=24萬元
酒店年費用=1022×40%=409萬元
酒店客房及會議室年淨收益=1022+24-409=637萬元
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/（1+10%）^30]=6005萬元
酒店辦公室價格=300×10000=300萬元
該酒店總價格=1800+6007+300=8107萬元