3．答題要點
(1)不同點：
①a宗地的處置方式是由 企業 取得 土地 使用權，土地使用者為企業而非股份公司，企業與股份公司是土地租賃關係，由股份公司向企業支付租金；②b宗地的處置方式是國家作價人股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司。
(2)從產權關係和經濟關係說明對國家、國有企業、股份公司的利弊：
a宗地的處置方式：①對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風險較小，但不能得到出讓後的土地增值部分；②對企業而言，可以取得完整的土地使用權，獲得較穩定的租金收入，但需一次性支付數額較大的出讓金；③對股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金，只需每年支付租金。
b宗地處置方式：①對國家而言，以出讓金作價折為國家股，可參加分紅，和企業共同承擔經營風險，國家不能一次性收取土地收益；②對企業而言，不能獲得土地使用權，不必一次性支付數額較大的出讓金；③對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權，可以不必一次性支付數額較大的出讓金，但增加了國家股本。
4．答題要點
(1)辦理的手續：
①股份公司持處置檔案辦理變更登記手續；②辦理有關規劃變更、審批手續；③到土地 管理 部門辦理用途變更登記或用途變更審批手續；④辦理補交土地出讓金的手續；⑤到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續。
(2)評估方法選擇、估價思路及程式：
可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準地價係數修正法、剩餘法和路線價法。
估價思路：(略)。
市場比較法的估價程式：①選擇市場比較案例；②確定比較因素；③因素描述及比較分析；④確定比較因素的修正係數；⑤求算比準地價。
收益還原法估價程式：①確定房地出租總收益；②確定房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房屋純收益；⑤計算土地純收益；⑥計算土地價格。
基準地價係數修正法估價的程式：①確定土地及基準地價；②因素描述及比較分析；③確定修正係數；④計算地價。
剩餘法估價的程式：①計算房地出租總收益；②計算房地出租總費用；③計算房地出租純收益；④計算房地產總價格；⑤計算房屋現值；⑥計算土地價格。
路線價法評估的程式：①確定路線價；②確定宗地的臨街深度、寬度等條件；③確定條件修正係數；④計算土地價格。
第三部分 土地估價報告改錯題
土地估價技術報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分總述
1．估價依據中，缺少估價對象土地證書或權屬證明。
2．估價依據中，“××省關於土地管理的法律、法規”提法太籠統，未說明與本次評估有關的法律、法規是哪些。
3．估價定義中，未說明是什麼權利的土地價格。
4．估價結果中，缺少樓面地價。
5．缺少《估價結果一覽表》。
6．需要特殊說明的事項中，缺少估價假設條件、資料來源、估價結果有效的條件等事項的說明。
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
7．土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。
8．土地權利狀況中，缺少他項權利狀況的描述。
9．建築物狀況描述不詳。
10．地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估價
11．估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關的替代原則、預期收益原則等。
12．未說明估價方法選擇的依據。
13．收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準價格”應為“比準租金”。
14．未說明客觀租金計算方法的選擇依據。
15．折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應為已使用年限加上尚可使用年限。
16．出租總費用中漏計稅費項目。
17．未說明綜合還原率確定的過程及依據。
18．總樓價計算中的使用年期(n)應為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩餘使用年限45年。
19．收益還原法估價結果無單位地價。