第一部分計算題共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。
一、某企業2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建築物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現全部優惠出租給企業內部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。
二、某開發區土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000畝。完成土地開發後需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據測算，該開發區所在地征地費為15萬元/畝；土地開發費為10萬元/畝，土地開發周期為2年，第一年投資額占40%，各年內均勻投入，貸款季利率為2%；要求土地開發投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發區出讓土地的底價。
三、某公司於2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權，出讓年限為50年，該地塊規劃為綜合，容積率為3。該公司於2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問可貸多少款？
項目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建築面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發周期預期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。來源：
3、大樓建成後該公司計畫自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優惠出租給內部職工，月租金為150元/平方米。其餘用於對外出租，預計出租率為90%。
4、據調查，目前同類建築物建安綜合造價為每建築平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建築物經濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當地土地還原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
第二部分案例分析
共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例，根據條件綜合分析回答有關問題。
四、某城市擬對市中心區域進行舊城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地a為一舊住宅，土地總面積8500平方米；宗地b為企業甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現狀用途為工業，由於規劃限制，該企業計畫搬遷到城市郊區；宗地c為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業，出讓年期為40年，已使用5年；宗地d為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業性辦公用地，出讓年期為40年，由於缺乏資金，該宗地已現值5年。
上述四宗地由當地市土地儲備收購中心代表政府統一收購，經整理後按照規劃擬建成一商業中心，規劃建築容積率為2.0-3.5。請根據以上情況，回答下列問題：
1、市土地儲備收購中心在對宗地a進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產管理的角度判斷該說法是否正確，並簡述理由；
2、為保證企業甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現狀用途的評估價作為補償依據，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路；
3、根據國家有關規定，市土地儲備收購中心在收購宗地c時，應對公司乙的土地使用權進行補償，請問：如何確定補償價格？
4、根據法律規定，對宗地d應如何處置，並說明法律依據；
5、該中心區域整理後，擬將土地進行公開出讓，請問可採用哪幾種方式出讓，並簡述不同出讓方式的基本特點；
6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委託一土地估價機構對該宗地的價格進行評估，請問：
（1） 該土地估價機構接受委託後，應按何程式進行評估；
（2） 可以選用哪兩種方法進行估價，為此應收集哪些資料。