本部分由兩個估價報告構成，請認真閱讀案例報告並加以分析，指出其中存在的問題，並說明原因，本部分50分，答題時間為60分鐘。
1．（本題20分）土地估價報告：
一、評估對象概況：
××市江東消防器材廠位於××公路西側，該廠西側一塊平整的土地為估價標的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟總計建築面積為168平方米。另有已拆除建築物若干（詳見附表），該地塊為一不規則四邊形，位於××市一等二級地區，交通方便水電齊全。根據我市規劃該地適合作為工業用地。
二、評估目的：
××公司與香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價，確定年租金額。
三、評估依據：
1．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
2．《××市城鎮國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規定》。
3．《××市外商投資使用土地暫行辦法》。
4．《××市實施<土地管理法>暫行規定》。
四、評估過程：
土地部分
1．征地成本費：
根據《××市實施<土地管理法>暫行規定》，我市一般耕地的征地成本費用組成如下：項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農轉非人口差價款、徵購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米
2．三通一平費用：86.00元/平方米
3．投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）
開發周期為24個月，銀行貸款月利息為1％。
4．正常利潤額：175.46×15％=26.32（元/平方米）
5．地段差價=70.00×修正係數=70.00×0.935=64.45（元/平方米）
因該地位於我市一等二級地區，取修正係數為0.935。
6．單位地價：267.23元/平方米
7．年租金額：
年純收益（年租金額）=地價×還原利率
根據我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9％。
即：年租金額＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）
地上物部分
1．已拆除和待拆除部分：
名稱
面積(平方米)
結構
成新
重置價(元/平方米)
估價額(元)
圍牆
357.68
磚實砌
8
46.00
11445.76
廁所
16
磚木瓦
6
150.00
1440.00
粉碎房