本部分由4道土地估價計算題構成，請根據題目的條件和要求，詳細分步進行計算，共100分答題時間為90分鐘。
1.某公司於1990年11月以有償出讓方式取得a地塊50年使用權，並於1991年11月在此地塊上建戌建築物b，當時造價為每平方米1200元；其經濟耐用年限為55年，目前該類建築重置價格為每平方米1500元，殘值率為10％，a地塊面積450平方米，建築面積為400平方米，目前該建築全部出租，每月實收租金為10000元，據調查，當地同類建築出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5％和6％，每年需支付的土地使用稅及房產稅為20元/建築平方米，需支付的年管理費為同類建築年租金的4％，年維修費為重置價的2％，年保險費為重量價的0.2％，試根據上述資料估算a地塊在1994年11月在土地使用權價格。（注本題不計房屋現值利息）（本題30分）。
2.宗地a已得到規劃許可，可建一幢5層辦公樓，總建築面積為8000平方米，現正招標出讓，某開發公司已進行了市場調查和可行性分析，預計開發周期為2 年，估計建成後即可對外出租，出租率估計為90％，年租金為300元/平方米，建築費和專業費預計為1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入 60％，貸款年利率為12％，年出租費用為年租金的25％，當地房地產綜合還原率為8％，開發商要求總利潤不低於開發完成後不動產總價值的15％，取得土地使用權的法律、估價等專業費用為地價的3％，試估算開發商所能支付的投標地價款。（本題30）
3.某城市內，有一宗住宅用地需要評估，現根據該地條件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的比較條件如下：
項 目
待估土地
比較案例a
比較案例b
比較案例c
比較案例d
用 途
住 宅
住 宅
住 宅
住 宅
住 宅
成交日期
(評估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8
成交價格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米
容 積 率
2
3
3
4
2
區域
條件
位 置
0
-2%
+3%
0
-3%
基礎設施
0
-1%
-2%
+2%
0
交 通
0
-2%
0
+3%
0
個別
條件
地 勢
0
-2%
+1%
0
-2%
形 狀
0
+3%
0
0
+1%
其 他
0
-3%
-3%
0
-2%
對位置、基礎設施、地勢、形狀及其他因素對地價的影響，均是待估地塊與案例地那個相比，表中數字為正值，表示待估地塊優於成交地塊，數字大小表示需修正的幅度。
又知該城市地價指數在1993年1月為100，以後每月上漲數與93年1月比均為1%，容積率修正係數如表
容 積 率
1
2
3
4
5
修正係數
1
1.8
2.1
2.3
2.4
請按以上條件，估算該住宅用地的單位地價（本題20分）
4.假設某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為6萬元/畝，征地中發生的其他費用平均為2萬元/畝，土地開發費平均為2億元/平方公里，當地銀行貸款年利率一般為12％，假設征地完成後，土地開發周期平均為兩年，且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30％，開發商要求的投資回報率一般為15％，當地土地出讓增值收益率為10％，試用成本逼近法估算該區域的土地價格。（本題20分）