按照“國六條”的相關規定，各大城市紛紛在近期公布了各自的“十一五”住房建設規劃，其中最大的共同特點在於，面向大眾階層的中小套型住宅和解決中低收入家庭住房問題的保障性住房成為未來五年住宅供應的重點。
“城市住宅建設規劃是一個強有力的房地產調控手段，甚至是最好的手段之一”。10月28日，建設部政策研究中心副主任、高級經濟師王珏林在接受本報記者專訪時表示。他認為，房地產市場化後，土地增值是必然的，而且給城市帶來更多的建設資金。“但應當拿出一部分來解決居民的住房問題，尤其是‘雙困’家庭和中低收入家庭。政府要通過建立制度、調整政策，分類分步進行安排，最終還是要在土地供應或出讓金的使用上做文章”。
“90平方米”是國家對城市住房結構的一次政策性調整
《中國樓市》：目前各大城市公布的“十一五”住宅建設規劃，與以前規劃的最大不同是什麼？
王珏林：本次“十一五”住宅建設規劃是在國家巨觀調控的大背景下制定的，其中最大不同就是添加了中小套型這一新的內容。以前的規劃基本上是對住宅建設用地的面積、住宅類型以及建設的容積率、層高、整個造型進行規定，而現在對室內也提出了要求，就是90平方米以下的中小套型住宅需要達到70％這個比例。這是一個剛性要求，是政府根據我國的實際情況和市場需求，通過住房規劃來調整市場供應關係，目的是為市場提供更多的房源，以解決供需矛盾。
《中國樓市》：添加中小套型這一內容，對於我國的住宅建設甚至城市發展有何戰略意義？
王珏林：我國的土地資源非常緊張，而城市人口又在不斷增加。要在有限的土地內解決更多的城市人口居住問題，只有提高土地的利用效率，轉變住房越大越好的消費觀念。這就需要在套型面積上提出要求。
實施房改以來，大多數城鄉居民的住房條件、環境質量都不同程度上有很大的改善，城市居民人均住房面積從5平方米提高到26平方米，這是非常了不起的成績。但有些房子面積越建越大，不符合我國的國情，應當進行引導。
《中國樓市》：目前除深圳落實到具體項目外，其他各大城市均明確對“90、70”政策實行城市總量控制，這樣的量化在未來是否會有所變動？
王珏林：出台一個政策，尤其量性非常強的指標，是經過反覆研究和思考的。“90、70”政策不是短期行為，暫時還談不上變化。任何政策都會根據實際情況的變化進行修改與完善，但科學、合理利用土地資源，解決大多數人住房問題是不會改變的，中小套型住宅也必將是未來市場的主導。這項工作剛剛開始，就討論它的收放，我看為時太早。
“地方政府有責任去解決更多人的住房困難問題”
《中國樓市》：可以看到，本次各大城市的住宅建設規劃中，還有另外一個重點就是加強了保障性住房的建設力度。
王珏林：這是地方政府的責任所在。地方政府在房地產方面要做的事情，一是推進市場化進程；二是管理好市場秩序，塔建一個公平公正公開的平台；三是解決中低收入家庭的住房困難，也就是建立住房保障制度。最後一點很重要，如果忽視則必然引發社會矛盾，出現社會的不和諧。
《中國樓市》：建立一個合理的、完善的住房保障制度，要注意哪些方面的問題？
王珏林：首先要根據當地政府的實際經濟能力，研究當前應重點解決哪些人群的住房困難，就是先把保障什麼人研究透徹。目前來看，住房壓力最大的是中低收入家庭，特別是“雙困”家庭。
其次，保障性住房建好了，給誰也明確了，怎么給又是一個關鍵，即如何將這些住房真正分配給需要的人，以切實達到保障的效果。
最後，也是當前比較容易忽視的，房子是固定資產，而收入卻是動態變化的，現在屬於保障的人群，隨著收入增長，幾年後不再符合條件就不應享受政策的優惠。這個時候怎么辦？需要研究退出機制，建立監管機制，把實施住房保障的房源盤活。
所以，建造政策性住房，同時確保讓真正需要的人群受益，而且可以隨著收入的變化而進行動態的資源分配，這樣的住房保障制度才是完善的。
《中國樓市》：北京市“十一五”住房建設規劃中提出將探索建立經濟適用住房“內循環”的流轉模式，即對原來的經濟適用住房進行回購，您對此做何評價？
王珏林：這是北京市政府為切實發揮經濟適用住房的保障作用，對資源進行充分利用的一個辦法，是好事情。只是這裡必須考慮到一些歷史問題。因為北京的第一批經濟適用住房是沒有對購買人群進行條件設定的，所以如果進行全面回購，就和當時政府與業主之間的消費約定有所衝突。
另外一個問題是：怎么回購。現在的房價和當初相差很大，如果要以幾年前的價格回購，業主自然不會賣。同時因為這個原因，必須考慮到一些業主可能將房源轉租，這就要對經濟適用住房的租賃進行管理。
總體來說，這是一個很複雜的問題，需要相關部門把各個環節、各種關係研究透徹，實施起來才能達到真正的效果。
《中國樓市》：在您看來，完整的住房保障結構體系，應該包含哪幾個部分？
王珏林：住房建設的市場供應，應該是滿足不同收入群體的住房需求，形成一個梯度的供應結構。首先是“雙困”家庭這一塊，應該用廉租住房解決住房問題；然後是經濟條件稍好一點的，但又超出了廉租住房條件的，就提供經濟適用住房；還有一些人可以進入商品房市場，但某些城市的房價又太高，於是新政策提出了“限價房”，主要就是解決這部分人群，特別是本地居民和長住居民的居住問題；最後是真正市場化的商品房。
目前我國的住房供應結構應該是面對這四種不同收入人群的四級體系，而保障體系則涵蓋前三個部分。住房保障體系的建立，主要由政府來完成，通過讓利的方式去解決。
《中國樓市》：之前住房保障體系建設的瓶頸在於地方政府的“土地財政”問題。而現在意味著，政府必須拿出一部分土地出讓收益，用來建設保障性住房。
王珏林：目前來看，土地出讓金的確是地方政府城市建設資金的重要來源。但地方政府必須意識到，這部分減少的城市建設資金，是拿出來解決社會的和諧問題，這是比城市建設更為重要的。