契約法案例分析

租房契約案例分析 篇1

出租人將房屋出租給承租人，租賃契約約定“當承租人未按契約規定繳納水電費、物業費，未經出租人同意進行轉租，以及承租人出現毀壞租賃房屋、破壞房屋結構等情形時，出租人有權沒收承租人繳納的履約保證金”。後承租人因經營不善連續三個月未能繳納房屋租金，問出租人能否直接沒收履約保證金?

【分析】：根據契約約定，出租人可以沒收承租人履約保證金的情形中並未包括承租人拖欠房屋租金的情形，如承租人拖欠的租金少於履約保證金額度，出租人在缺乏契約約定的情形下直接沒收承租人履約保證金不符合擔保法規定，因此建議履約保證金條款中明確擔保的範圍(租金、水電費、租賃物修繕維護費用、物業管理費以及因可能侵害第三人利益而存在的賠償保證金等)並明確履約保證金的抵扣方式(如抵扣金額為承租方欠付的相應款項)，同時還應明確抵扣的程式和通知方式。

租房契約案例分析 篇2

履約保證金條款的設計：承租人應在本契約簽定後_____工作日內向出租人支付履約保證金______萬元人民幣。支付履約保證金前______工作日出租人應提供合法收據，否則承租人有權順延履約保證金支付時間。除本契約另有約定外，履約保證金在本契約終止(提前終止、解除或屆滿)時，承租人可用履約保證金抵付臨近契約終止日相應月份的租金，直至數額為零。履約保證金抵付租金時，出租人應提供合法房屋租賃發票。當承租人同時拖欠物業費、水電費、房租費以及遲延支付租金的違約金時，承租人同意出租人用履約保證金進行抵扣，但應首先抵扣拖欠的房租費用。

【案例1】：

出租人將房屋出租給承租人，租賃契約約定房屋交付給承租人之前承租人需支付5萬元履約保證金，履約保證金條款約定“承租人因自身原因未經出租人同意擅自解除契約的，承租人的保證金及利息不予返還”，後出租人因第三人的原因未能交付房屋，承租人要求出租人雙倍返還履約保證金，承租人主張是否具有法律依據?

分析：本案中履約保證金條款未明確約定履約保證金具備定金性質，契約本身也沒有約定在甲方違約時要雙倍返還履約保證金。因此，承租人只能根據違約責任條款請求出租人承擔違約責任，如違約條款沒有約定或約定不明，則承租人需要舉證證明因出租人未履行交付房屋義務造成的承租人損失。

【案例2】：

出租人將房屋出租給承租人，租賃契約約定“當承租人未按契約規定繳納水電費、物業費，未經出租人同意進行轉租，以及承租人出現毀壞租賃房屋、破壞房屋結構等情形時，出租人有權沒收承租人繳納的履約保證金”。後承租人因經營不善連續三個月未能繳納房屋租金，問出租人能否直接沒收履約保證金?

【分析】：根據契約約定，出租人可以沒收承租人履約保證金的情形中並未包括承租人拖欠房屋租金的情形，如承租人拖欠的租金少於履約保證金額度，出租人在缺乏契約約定的情形下直接沒收承租人履約保證金不符合擔保法規定，因此建議履約保證金條款中明確擔保的範圍(租金、水電費、租賃物修繕維護費用、物業管理費以及因可能侵害第三人利益而存在的賠償保證金等)並明確履約保證金的抵扣方式(如抵扣金額為承租方欠付的相應款項)，同時還應明確抵扣的程式和通知方式。

簽租房契約前先了解這些

不簽契約 水電費月月漲 家具有問題不負責

常州某高校大四畢業生張某今年四月初在學校附近找到一則租房信息，和房東同住每月300元，自己能住一室，每月除支付房租外，水電費和網路費均和房東平攤。“房東說我是學生不計較那么多，契約不用簽，房租一月一付就行。”張某說。可是最近，張某卻遇到了麻煩，他說：“最近天氣熱，房東不上班，在家開空調一開就是一天。我每天只有晚上在家，眼看著每月的水電費越來越多，這樣平攤太不划算了。由於沒簽契約，房東這樣做我也沒辦法。”

此外住在天寧區某小區的畢業生華某在前不久租的一套住宅房，租的時候家具一應俱全，並被承諾可正常使用沒有絲毫損毀，當時華某看房東比較忠厚便也沒有與之簽訂正規的租賃契約。可當華某入住後發現，很多家用電器都存在著這樣那樣的問題，如空調不製冷，冰櫃噪音大等問題，而他要求房東修理卻被房東告知那是電器本身的問題買來就這樣，由於已經預交半年房租華某也只好忍了

簽訂契約權益才好保障

某著名房產網站資深專家表示：“大學生租房最好是通過正規的中介公司，這樣雖然多花一點錢，但是肯保證大學生的長久利益。就算不通過中介，也需要自己同房東把契約簽好，特別是要明確違約責任，才能使居住無憂。”同時，專家提醒，與“二房東”合租的承租人需特別注意“二房東”是否具備房屋的轉租權。

就算沒契約也受法律保護

律師表示：“首先，業主與承租人雙方簽訂的協定是具備契約效力的。其次，就算雙方沒有簽署任何書面檔案，其租賃關係也受法律保護。”他表示，事實的租賃行為在法律上被認可，但是在沒有書面協定的情況下出現糾紛雙方都很難舉證。如租金標準、物業費由誰支付等敏感問題。

甲於20xx年7月到A學校從事教師的工作，20xx年7月10日A學校與甲簽訂了聘用契約，契約期限為5年，即從20xx年8月1日起至20xx年7月31日止，甲的工作崗位為學校分配的教學崗位。契約第18條約定，甲提出解除本契約，應提前30天以書面形式通知A學校。甲未能與A學校協商一致的，甲應當堅持正常工作，繼續履行本契約;6個月後甲再次提出解除本契約仍未能與A學校協商一致的，甲即可單方面解除本契約，並承擔違約責任。契約第31條約定，聘用契約未到期又不符合解除條件，單方解除聘用契約的，由責任人按實際損失承擔經濟賠償責任，違約金數額按受聘人每月檔案工資總額乘以造成損失的月數計算。

20xx年1月12日甲向A學校提交了請調報告，主要內容為：因家庭經濟狀況困難，為了提高經濟收入，也為了將來孩子有更好的學習環境，現請求調離。20xx年2月17日，A學校對甲的請調問題作出了書面回復，告知甲學校不同意其調動申請，其應按照契約約定立即回學校上班，繼續履行聘用契約。甲自20xx年2月A學校開學後未再到學校上班，20xx年2月20日至5月18日期間A學校找其他教師代甲授課，共向代課教師支付了代課費3475元，甲的檔案工資為每月672.80元。

20xx年3月2日，A學校以要求甲繼續履行聘用契約、賠償學校的經濟損失為由向人事爭議仲裁委員會提出申訴，仲裁委員會裁決;(1)甲於20xx年5月8日回學校繼續履行雙方簽訂的聘用契約;(2)甲按照契約約定支付A學校3個月的本人檔案工資作為違約金，總計20xx.40元;(3)甲向A學校支付代課老師費用3475元。甲因此提起訴訟認為其已經履行提前30天通知的義務，要求判令解除雙方的聘用契約。

從我國房地產實踐來看，現實中出現的問題大多集中在房地產交易、房地產權屬登記、房地產物業管理方面。這些問題的解決，一方面需要從法學理論上進行探討、研究和論證;另一方面需要實務上的反覆實踐、運用和總結。在某種意義上說，法律的普及和套用才是根本。沒有法律的普及和套用，就沒有法律的生命。

今天小編要與大家分享的是：

案例分析一：

【案情介紹】

20xx年9月18日，原告柳州超凡房地產開發有限公司(以下簡稱超凡公司)與被告南寧桂馨源房地產有限公司(以下簡稱桂馨源公司)和第三人柳州市全威電器有限公司(以下簡稱全威公司)三方共同簽訂《土地開發契約》，約定全威公司將位於柳州市柳石路153號的土地轉讓給被告桂馨源公司，並將土地過戶到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恆茂源公司)名下，土地轉讓價款為2860萬元。同時約定由於原告超凡公司在轉讓土地上前期投入了資金並做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付補償款1640萬元，該款項於被告桂馨源公司得到土地使用和開發指標批文，可以進行房地產開發的時間起一年內支付。

之後，原告與被告恆茂源公司於20xx年12月17日簽訂《土地使用權轉讓契約》，雙方於20xx年2月25日通過柳州市土地交易儲備中心的審批同意轉讓，被告恆茂源公司於20xx年1月10日取得(20xx)第100757號國有土地證，並於20xx年12月交納土地變性費用，將土地變性為建設開發用地進行房地產開發。到20xx年2月止，被告恆茂源公司在該土地上開發的“嘉匯·龍潭”小區已經全部開發完畢，但被告恆茂源公司僅僅向原告支付了150萬元補償款，其餘款項拖了幾年一直未支付，原告催討協商未果，遂訴至人民法院要求被告支付剩餘款項。