楊敏，一位語速很快、思維敏捷，說起“房地產”便可讓她不停歇地談論兩個鐘頭的商人。
從窮學生到出任澳中投資商會會長，在此期間她做過投資銀行、網路、教育，甚至製片人。幾次轉舵，她總能在機會到達之前敏銳地感應到它。
如今，楊敏最大的一個夢想就是先將“澳洲置地”這個悉尼的地產行銷機構引入中國，然後再用1年時間構建起一個全球投資平台，這就是澳中投資商會。
“我是一個喜歡挑戰的人，喜歡做發展空間很大的事情。”她這么評價自己。
從房產到通訊
她窮其15年的時光涉足了包括房地產在內的近十個行業：1992年，楊敏在移民澳大利亞之後又隻身去了澳門，在一家房地產公司做到了副總經理的職務，負責澳門以及南部城市價值超過人民幣10億元的資產發展業務。當時的領導就是澳門地產商會的會長。這是楊敏首次涉足房地產業。
從在澳門工作開始，楊敏首付8萬澳元，在澳大利亞購買了第一套房產。這是她的首次置業。這套當初總價28萬澳元的房產升值至現今的六七十萬澳元。之後就是在澳門開始的房產投資。在上世紀90年代澳門經濟發展較好的時期，她以“炒樓花”為開端，一個購房契約有時在市場上像4×100米接力賽一樣，資本的積累在房子上逐漸翻番。同時，在澳大利亞，楊敏交易了30餘套房屋，並且利用當地的金融體制為自己賺錢。至今，沒有一套折在手上。
在房地產領域的靈敏嗅覺迅速延伸到其他領域。楊敏開始尋找新的投資方向。
在澳門工作5年後，楊敏回到澳大利亞，當時正值1997年澳大利亞通訊開放。在此之前，澳大利亞只有一個澳洲電訊，但是從那年之後便可以申請牌照，私人公司也可以經營通訊。
於是，她協助一位香港朋友在澳大利亞開設項目公司，花了1年的時間申請了澳大利亞通訊牌照。同時，通過一家本地上市公司嫁接後，一度做到澳大利亞第5大電信運營商。而她自己則在其中擔任副總裁。
“我只是看中了當時的機會。”如今，楊敏輕描淡寫當初對商機的準確判斷。
“9·11”後第一個成交的酒店
2001年11月份，一個律師朋友告訴楊敏，她在澳洲的家附近有一家酒店正在整體出售。起先，楊敏對此並不在意。
一個偶然的機會，她借散步路過這家酒店時粗略考察了它的硬體設施。“做房地產的人對硬體總是比較敏感。”楊敏開始對它做物業成本分析，之後發現這家酒店不僅地理位置優越，而且客戶都沒有流失。
“我當時這么分析：你買一個東西，先看硬體方面，這家酒店硬體條件不錯。其次，酒店本身的經營非常重要。這家酒店儘管託管人經營吃力，但每年除掉託管費用依然可以勉強達到收支平衡。如果有老闆，肯定會更加不一樣。”楊敏認為這應該是一個不錯的機會。
楊敏很快便開始了收購工作。她在銀行託管人員面前放下10萬澳元的保證金，如果在兩周之內無法完成收購，保證金將不能收回。為了獲取這家酒店的經營權，楊敏將自己和家人折合人民幣幾千萬元的資金全部用上，獲取了銀行60%的貸款。2周之內，楊敏進入了從來沒有涉足的酒店經營行業。
當時恰逢“9·11”後不久，大多數人對投資都十分謹慎，這樁酒店的成交案例成為“9·11”之後悉尼第一個成交的酒店。“關鍵時候還是需要膽量。”楊敏說。
前後不過兩三個月的時間，這家酒店當年平均入住率達到95%。“一接手，首先開源節流，然後鼓舞團隊的士氣。一些新的經營策略也開始逐漸開展起來。”
“當時我在網上註冊了酒店的域名，並且投入大量資金聘請專業公司進行排名位置的技術處理。只要在網上搜尋酒店，頭幾條幾乎都是我的酒店。”楊敏認為按照自己“發散性”的思維方式，順應現在世界快速發展、資訊爆炸的潮流，而這個酒店經營只不過是其中一個小伎倆。
“最主要的策略就是分散風險。”楊敏信心十足地開始直接在機場做廣告，同時做酒店推介展示，直接和美國、歐洲的酒店銷售公司直接聯繫。以前的經營者也是中國人，當時的經營沿襲中國酒店經營的策略，主要以旅行社帶團為主，但是楊敏認為這種經營方式成本高，而且極其容易受到大事件的影響。
“2003年的非典時期，我們對面是馬來西亞最大的旅行集團旗下的酒店，當時的入住率僅30%，而我們有意將客戶分散在不同的國家，瞄準了歐美以及澳大利亞國內的旅客。所以沒有受到太大影響。就在當時酒店普遍不景氣的情況下也達到了90%左右的入住率。”楊敏的經營策略受到了肯定。
這家悉心經營的酒店後來被業內的行家看中，楊敏毅然把酒店賣掉了，收益頗豐。
“酒店的經營本身很穩定，入住率都做到95%了，還有什麼上漲空間呢？我是喜歡挑戰的人，喜歡做比較有想像空間的事業。”
連線澳中
嘗試了酒店經營之後，楊敏再次轉舵。
“對我來說，穩定收入的來源已經很多，這時只是想做一些理想化的事情，一些別人想做卻沒有條件去做的事情。”於是，這一次她把眼光投向了國內，“我做事情分層次，一種層次是維持生活運轉的，例如經營酒店；而另一種是我一生追求的事業，例如澳中投資商會。只是希望通過澳中投資商會在澳大利亞建立一個中國人自己的商圈，像猶太商人那樣有凝聚力、善於分享經驗，共同在澳大利亞謀求更好的發展。”楊敏坦言。
她對中國商人所提的建議是：先投資房產，通過對房產的投資和當地實現接洽，從而找到和自己國內生意的切合點，產生互動。
記者了解到，目前獲取澳大利亞政府有關部門(FIRB)批准可售給海外人士的物業並不多。而澳洲置業作為行銷代理機構，在售出澳洲樓盤之後可以獲取2%~3%的佣金。但是賺取佣金並非楊敏的真正目的所在。
“現在，從澳大利亞出來，並把樓盤行銷當回事兒來做的，只有澳洲置業一家。從市場潛力來說，中國還是很大的一塊市場。”楊敏說。
如今楊敏已經基本上打通了投資渠道。“對律師的不信任以及對銀行的傳統信任成為中國人對投資澳大利亞房產的首要問題。”在澳大利亞，購房雙方都要通過律師進行溝通，購房者在簽訂契約前後所付的款項都需要通過律師進行交付，作為購房的首期定金並不直接支付給售樓的業主，而是匯入售房者的律師或者代理商委託的銀行戶頭裡。
為了迎合中國人在投資中相信銀行的傳統觀念，楊敏專門和滙豐銀行進行溝通，最終確認只需要先在澳大利亞的香港滙豐銀行以自己的名義開設銀行戶頭存入相當於10%購房款的定期存款。
“先進入中國市場，做第一個吃螃蟹的，把網路布好，到時候會更加成熟，而且有足夠時間來篩選和組建起一個比較好的團隊。”楊敏說。
“我們在北京一直非常活躍，去年10月進來的時候，也是參加了10月房展，大型小型的活動一直在進行。去年來的時候，上海房地產市場太火爆，投資的回報太高，大家都無心顧及其他投資機會。”等待了一年，楊敏認為目前進入上海市場是一個不錯的時機。
下一步，楊敏還在構思一個環球置業平台。她這次是在上海“叫賣”悉尼的房子，而巴黎、倫敦、美國、加拿大的發展商也在和楊敏接洽，期望通過她的銷售網路來銷售產品。
“但是銷售網路的成熟有一個認知的過程，給我半年到一年的時間，我就可以做成一個長年的國際房產展示中心。到時候，只要中國人想到國外投資，就到這個展示中心，可以看到各國的房子。”
她依然利用了自己“橫向思維”的優勢，一系列的想法層出不窮：是不是要做一個E-education的網路，可以讓中國人在國內就可以讀書，獲取澳大利亞的同類學歷；策劃一部電視劇，可以以悉尼早晨這個樓盤作為背景，讓中國人了解澳大利亞，也了解她這次帶入中國的樓盤等，但現在，對楊來說，這些還是無法實現的經營項目……（郝倩）
來源：第一財經日報