酒店飯店推廣策劃方案優秀 篇1
第一章市場分析
一、經營現狀
兵家言“知己知彼，百戰不殆”，面對今日競爭之激烈現狀，我們更應認清自身情況，揚長避短、創新提高，才能贏得市場主導地位，贏得客戶滿意。
1、產品情況：目前酒店能提供的產品有客房、餐飲、康樂和會議，能夠滿足政務接待，商務接待和散客預訂。
2、雖然目前產品的組合還沒有達到預期的收益，主要存在的問題有：
①、酒店產品組合打包銷售還在摸索階段，各部門之間的協調還存在較大的問題。
②、目前酒店服務人員主動服務意識不強，不能急客人之急，想方設法為客服務;服務水平有待提高，服務流程不暢，造成賓客滿意度無法提高。
③、酒店特色比較少、產品單一，亮點產品不突出
二、市場調查
我們推測20xx年崇州酒店市場將迎來非常行業嚴冬。其主要原因是國家大力推行“開短會”“勤儉節約”的行政要求，這將大大的減少政務接待和商務接待的數量和消費量。但是此政策將會推動社會的平穩發展，人均收入的提高，消費水平提高和消費理念轉變，大大的提高了對高星級酒店消費的需求和欲望。20xx年崇州市將大力發展高新工業園和快速交通的發展也會給酒店帶來商機，很多企業需要有個可以接待大型會議和大型宴會接待的高星級酒店而我酒店就是最佳選擇。
三、競爭對手情況
隨著消費市場情況的看好，酒店業的同行數量也在急劇增加，目前崇州共有星級賓館2家(其中四星級1家，三星級酒店1家)。
①、崇州大酒店：三星級酒店;服務項目全面，裝修比較豪華，設施設備較好，擁有80餘間(套)客房、擁有大型會場、豪華餐廳;酒店品牌形象較好;擁有豐富的，穩定的政務接待客源和商務客源。
②、惠豐酒店：四星級酒店;位於街子古鎮服務項目全面，裝修豪華，設施設備較好，擁有50餘間(套)客房、大型會場、豪華餐廳、園林景觀;酒店品牌形象好;擁有豐富的，較穩定的政務接待客源和高端商務客源。
③、溫江費爾頓凱萊酒店：新五星級酒店：位於溫江市中心距離我酒店不到30公里，擁有360餘間客房、大型會場、豪華餐廳、康樂設施.其市場定位和我酒店有在同一水平線。
四、SWTO分析
優勢：
1、五星級酒店背景、是目前崇州最高星級酒店，也是個新酒店設施設備完善高級。
2、客房、餐飲、康樂三大主要營業場所功能較全、價格在同級別酒店中偏低市場接受度較高。
3、一年的經營中已取得大批穩定客戶。
劣勢：
1、客房部份：五星級酒店的價格在崇州地區比較高。
2、餐飲部份：餐飲始終大不打開局面市場占有份額較低特別是散客消費。
3、服務水平：整體服務水平沒有達到5星級酒店標準，服務隨意性大、服務流程較亂。
機會：
1、崇州市大力的招商引資將打造新工業城市，勢必會對酒店業帶來一定商機。
2、在崇州市區域內暫時無同級別酒店競爭。
威脅：
1、周邊區域酒店業發展迅速，銷售渠道已經發展大崇州市區域。
2、餐飲缺乏有效舉措，在市場有已有些許不良口碑。
3、服務水平未達到5星級酒店要求。
第二章目標任務
作為崇州星級酒店的領軍者，我們應將提高經濟效益和提升社會品牌形象，作為同等重要的工作對待，充分運用這二者相互依存、相互作用提高的特性，實現酒店20xx年酒店各項目標任務。
1、經濟任務：20xx年酒店營業目標任務為2250萬元，其中客房部完成營業收入1050萬元，餐飲娛樂部完成營業收入1250萬元，
2、品牌任務：提升服務量和管理力量。營造熱情、溫馨、高雅、特色高星級城市酒店形象。打造崇州最優質酒店。
3、客源任務：依據市場現狀，20xx年我們仍將酒店目標客戶群定位在以商務接待和宴席接待為主，政務、中、高端散客消費為輔。
其具體細分為：
①商務消費團隊：營業額發展到40%以上，占酒店總收入的40%—50%之間。
②政務消費團隊：完美的接待政務團隊，營業額有望達到5%以上，占酒店總收入的5%-8%之間。
③宴席接待：多方面加強酒店宴席銷售，力爭達到酒店總收入的40%。
④旅遊團隊：加大與旅行社合作和做好酒店市外宣傳力爭達到酒店總收入的5%
⑤散客接待：力爭達到酒店總收入的10%
第三章行銷方案
20xx年的銷售，經營重點圍繞在“一個重心兩個基本點”上，即以協定為重心，抓好散客和宴席兩個基本點建設，兩手都要硬。圍繞高質量的協定客戶，設計量身打造的專門包價，開放思維努力增加酒店產品。同時細節量化營業指標，調動員工積極性。全方位、立體化做好銷售工作。
一、加大酒店宣傳、提升酒店社會品牌形象
崇州酒店業的領導者就應是大眾耳熟能詳，代表崇州形象，具有強烈社會責任感的企業。因此，我們要做到：
1、拓展受觀注面：在一些特殊的節日推出大型促銷活動，在拓展酒店產品的同時拓展酒店的受關注面。
2、擴大酒店宣傳區域：我們要將宣傳區域不僅限於崇州行政區劃分內可在目前已開通的成溫邛高速沿線設定平面宣傳欄。銷售人員大力發展溫江、大邑、邛崍的企業客戶以提升酒店在外地來崇州消費者群中的影響。
3、加強網路宣傳：一是與政府一些入口網站協作進行宣傳，二是加強與商務預訂網站合作加強宣傳。
二、加強客戶開發、不斷擴充客戶群
酒店客戶總是沿潛在→開發→合作→發展→休眠或消亡這一線路運行。在保持或要超過原總體客戶量的前提下，我們只有不斷地開發新客戶來進行補充，面對今日之市場我們主要從以下方面入手：
1、穩定接待政務客戶，不因消費標準的降低而在服務上打折。
2、加強旅遊、會議、婚慶客戶開發：加大酒店在崇州市外的宣傳力度;更要加強與旅行社、會務接待、婚慶公司的合作力度，與成都、溫江、邛崍的大型旅行社建立合作關係;另一方面加強與網路訂房機構加強合作，藉助其強大的銷售平台，實現散客消費的提升。
3、加強個體、企業客戶開發力度：隨著耒城經濟發展的提速，諸多行業湧出越來越多的實力派高消費者。其中以房地產、醫院、大型糖菸酒企業和家居企業為代表。20xx年我們將定專人負責此行業的個體、企業客戶開發。
三、融洽客店關係，穩固客戶群
在工作中我們應堅持視客人為朋友，從細節著手，急客人所急、服務於客人所需，以情留客、以心留客。
1、加強跟辦力度，對每一個會議或團隊，負責跟辦的銷售代表要以酒店助手的身份為客服務，加強客店溝通從賓客預訂安排到配合落實到迎客到店到店內協助到離店歡送一一落實到位，提升顧客的滿意度和擴展銷售人際關係。
2、每天上午8：00—9：00，派出一名銷售代表到總台協助總台工作，既可以提高總台工作效率，又能收集賓客意見。
3、每次大型宴席，派出銷售代表進行現場客戶滿意度調查。
4、加強定期客戶回訪和不定期客戶拜訪或問候，定期主要是指每個季度對所有協定單位進行一次面對面拜訪，收集客戶意見和加深酒店印象;不定期客戶拜訪主要是指每次重要接待後由跟辦的銷售代表進行表格可客戶滿意度調查和每個月份對上一月份消費量減少的客戶進行面對面拜訪;不定期問候是指節、假日對客戶的簡訊或電話問候。
四、加強階段性銷售活動開展，提高酒店營業收入。
崇州酒店業營業高峰期主要是年初工作安排團隊(1—3月份)，年中工作小結和上級檢查團隊(7—9月份)，年終工作總結和上級檢查團隊(11月至次年1月份)、學宴高峰期(8—9月份)、婚宴高峰期(3—5月份、10月份至次年1月份)、黃金周(“五.一”、“十.一”)等等。我們應密切關注這些階段性旺季、詳細計畫、認真執行、努力開展好各階段銷售工作，努力提高酒店收入。
五、強化餐飲銷售力度，提高餐飲質量和提高市場占有率。
行銷角度建議20xx年餐飲應該提高菜餚研發、服務水平和製作保障三部分的能力。由菜餚研發為龍頭投入足夠力量圍繞年度經營重點開發婚壽宴產品或者主題餐飲產品，根據產品加以充分培訓推廣提升服務的藝術性、趣味性;根據產品配合廣告宣傳保障以及有效行銷手段實施爭取在20xx年上半年內在崇州消費市場產生影響。繼而根據可行的、市場認可的菜品確立我店餐飲未來走向，對廚師隊伍進行主題化、規範化操作。形成自己的體系。
六、細節量化營業指標、調動員工積極性
20xx年，我們將加大營業指標量化工作。首先將營業總額分為協定單位，個體類客戶消費，總台散客收入，餐飲宴席或散客消費，然後將各項任務額分至相應銷售人員。按每天為單位進行月統計、季分析、年總結的方式進行。
第四章每月行銷工作計畫
根據淡旺季不同月份，各黃金周及本地市場特性，制定各月份工作重點。
一月份：
1、完事春節銷售方案並執行，加強春節期間的團、散預訂。
2、拜訪協定單位，發放春節賀卡。
3、加強春節前各單位總結會的會議促銷.
4、除夕和新年初一對所有協約客戶和潛在客戶簡訊或電話問候.
二月份：
1、年度第一次市場市場全面調查。
2、年度第一次協約單位拜訪。
3、加強年初政府部門工作安排會會務消費的促銷。
4、收集建築、醫藥行業潛在客戶信息。
5、開發新客戶3家。
6、第一次員工培訓。
三月份：
1、加強對本地市場調查，進一步調查餐飲、客房的價格。
2、加強各協定單位的拜訪，建立穩固的客源渠道。
3、與周邊企事業單位聯繫，至少簽定10個單位。
4、對家居、糖菸酒企業進行拜訪，新簽訂不少於5家。
5、計畫“三八婦女”節的行銷方案。
四月份：
1、一季度經營情況分析。
2、年度第二次市場調查。
3、對成都、崇州、溫江、大邑、邛崍進行大力挖掘潛力客戶，開發拓展新企業客戶。
4、酒店內部質量調查：客房消費客人意見和宴席客人意見收集、問卷調查。
5、發展新客戶20家，發展外地協定單位50家。
6、做好“五一”節促銷方案。
五月份：
1、做好“五、一”專題促銷接待。
2、做好婚慶促銷於接待工作，於婚慶公司合作辦理小型婚慶展
3、年度第二次協定客戶定期拜訪，主要了解客戶消費客戶消費傾向。
4、“五、一”節簡訊問候客戶。
5、發展新客戶5家。
6、成都周邊城市同行業佼佼者聯繫建立合作關係。
7、“端午節”主題禮品和“端午宴”的促銷方案。
六月份：
1、與各單位加強聯繫，挖掘半年工作總結消費機會。
2、兩次客戶問候。努力把無效協定客戶轉變成有效協定客戶。
3、在西餐廳做“六一”節促銷活動。在中餐廳進行“端午宴”的促銷活動，禮品的促銷。
4、發展新客戶10家。
七月份：
1、二季度經營情況分析。
2、第二次酒店內部質量調查，協定單位接待意見收集和消費傾向調查核實。
3、兩次周末簡訊問候。
4、年度第三次協定客戶定期拜訪，主要了解客戶黨消費傾向。
5、做好“謝師宴”行銷方案與執行推廣並開展接待工作。
6、發展新客戶5家。
八月份：
1、搞好“謝師宴”銷售和接待工作。
2、搞好軍區銷售和政務接待。
3、年度第三次市場調查。
4、策劃“中秋”節客戶拜訪和銷售方案並執行。
5、簡訊客戶問候。
6、發展新客戶5家。
7、加強旅行社、婚慶公司、政務接待的聯繫。
九月份：
1、兩次簡訊問候客戶。
2、加強婚宴銷售工作。
3、實施中秋銷售和拜訪。
4、制定“十一”黃金周銷售方案並執行。
十月份：
1、三季度經營情況分析。
2、加強旅行社聯繫，抓好高端散客的銷售。
3、密切關注“十一”黃金周的預訂、入住率和房價情況。
4、年度第四次客戶定期拜訪。
5、開發新客戶10家。
十一月份：
1、第三次酒店內部質量調查。
2、聖誕節和元旦節策劃。
3、對市場進行深入調查制定20__年銷售計畫。
4、制定年終工作總結會議銷售方案。
十二月份：
1、加強行銷年終工作總結會議。
2、年度第四次客戶定期拜訪。
3、聖誕節、元旦的全面促銷。
4、春節銷售策劃。
5、四季度經營情況分析。
6、向所有客戶簡訊或電話問候“元旦”。
酒店飯店推廣策劃方案優秀 篇2
我們都知道開業滿一周年各企業都會策劃周年慶典活動，周年慶活動除了是慶祝以外，更多的是為了吸引新客戶，維護老客戶客戶關係，提升品牌效應。那么，餐飲企業如何結合周年慶活動策劃出切實餐飲企業的文化的方案呢?將自己的周年店慶做得更有特色，吸引客戶的眼球，並以此來進行行銷推廣呢?下面本部落格就為大家提供某餐廳的店慶活動策劃方案實例作為參考，一起討論討論。
某餐廳的店慶活動策劃方案實例：
自1992年12月18日，魚館崛起於濟南餐飲市場以來，十一年的風風雨雨，十一年的時光見證著魚館自艱難起步到現在省內外擁有20多家連鎖加盟店，1000多名員工、多種業態、資產過億的集團公司。
如今，公司即將迎來自己十一周年的店慶，面對競爭激烈變幻不定的餐飲市場，作為新派魯菜的代表如何來籌劃十一周年店慶呢?
一、前言
中國辛勤的勞動人民，在數千年的飲食文化的探索和發展中，逐漸形成了風格各異的粵、魯、湘、川等各大菜系和具有屬地風味的特色小吃。魯菜是中國北方第一大菜系，歷史悠久，影響廣泛，是中國飲食文化的重要組成部分，傳統魯菜以其味鹹、鮮、脆嫩、風味獨特、製作精細享譽國內外。在川粵菜系大舉北上和東北特色菜蜂擁入關時，魯菜式微，鋒芒內斂。值當此時，魚館在市場搏殺中脫穎而出，成為新派魯菜的代表之一。
當今的餐飲行業，發展趨勢可概括為：發展十分迅速，規模不斷擴大，市場不斷繁榮。然而，繁榮的同時意味著競爭的加劇，每天總有一些餐飲店鋪倒下去，又有更多的餐飲店鋪站起來，但總有少數幾家在大浪淘沙中站穩腳跟並不斷發展壯大。近年來，作為新派魯菜代表的微山湖魚館一直屹立在餐飲界的潮頭，“全魚宴”成為響噹噹的招牌。
二、市場/企業分析
濟南的餐飲市場同樣存在激烈的競爭，自生自產的賓館、酒店林林總總，外來的菜系如譚魚頭、火鍋城、姜仔鴨、燒餓仔等連鎖加盟店在濟南均有分布，爭奪著濟南有限的餐飲資源，衝擊著食客的味覺、視覺。
一個酒店要獲得成功，必須具備以下基本條件：1、擁有自己的特色;2、全面的(質量)管理;3、足夠的市場運營資金;四、創新，不斷推陳出新。這些條件缺一不可，否則，就如曇花一現。這也是許多酒店、餐館風光開業又迅速消失的原因所在。
近五、六年來，公司通過自身繁殖、管理輸出、品牌輸出等方式在餐飲界大展身手，同時又在不斷的積累著雄厚的管理、技術、資本。而作為魯西南代表的“全魚宴”既可以看到傳統魯菜的精當和細膩，又有孔府菜的豪華與高貴，更能感受到微山湖氣息的清新與曼妙。
三、行銷策劃
餐飲服務的目的是讓顧客滿意，只有顧客滿意了，酒店才能獲得利潤;要做好優質的服務，離不開企業內部員工的努力;內部員工行銷的成功又以全面的(質量)管理、有效的激勵機制和良好的企業文化氛圍為基礎。
在這恰逢十一周年店慶和聖誕節到來，藉此時機，我們以顧客滿意行銷、內部員工行銷和文化行銷三者相結合，作為本次店慶活動的重點進行。以濟南市五個店為例：
1、本次店慶活動目的：增加公司的品牌影響力，提升公司的知名度和美譽度;提升公司形象，增加企業競爭力;加強公司員工的企業忠誠度和向心力;提高全員服務意識、工作積極性;展現公司文化底蘊，進一步提升集團公司的企業文化;提升公司銷售額，增加利潤;為20xx年更好的發展打下良好的基礎。
2、本次店慶活動時間：20xx年12月13日至22日，總計10天。(聖誕節策劃可和店慶一起搞，消除日期空檔。)
3、地點：濟南市五個店
4、參與人員：公司所有員工、前來就餐的顧客等
5、行銷主題：顧客滿意、員工滿意、管理提升、文化創新
6、具體方案策劃
(一)SP方案
(1)“微笑服務”。在店慶期間，所有員工一律微笑服務，細緻耐心，讓顧客乘興而來，滿意而歸，提高顧客的感覺消費價值。
策劃如下：
12月12前各店召開動員大會;13日至22日服務員之間開展“服務大比武”競賽，在大廳設立一個專門版面，每日評出“當日服務最優之星”，並給予物質獎;
(2)特價。
①每日推出一款特價菜，每日不重樣。
②隨顧客所點菜品加贈部分菜品，如當次消費滿100元，加贈2碟冷盤;滿200元加贈4碟冷盤等;
③打折，這是一個迅速提高銷售額的法寶，建議適當打折刺激消費。
(3)禮品、抽獎。有計畫發放公司店慶紀念品、小禮物，增強與客人親近感，擴大宣傳面。公司統一印製部分店慶紀念品要求小而實用、漂亮大方，如帶有店慶標誌的簽字筆、氣球、打火機、帽子等，按桌發放。
抽獎方案：主題——“品全魚宴、中大獎、游微山湖”
凡是於13日至22日店慶期間，當日當次消費滿150元以上的顧客均可以參加。每店設立一等獎2名，獎勵“微山湖一日游”，公司統一組織，中獎顧客食宿住行完全免費;二等獎11名，獎店慶紅包1個，現金100元;三等獎100名，獎店慶紅包1個，現金5元。
二、內部行銷方案
內部行銷是一項管理戰略，核心是發展員工的顧客意識，在把產品和服務推向外部市場前，先對內部員工進行行銷。這就要員工與員工、員工與企業之間雙向溝通、共享信息，利用有效的激勵手段。
1、在全體員工內部加強溫情管理，要求每一位員工將所面對的其它員工視為自己的顧客，像對待顧客一樣進行服務。並在以後的工作中，將內部員工行銷固定下來。
2、徵文比賽。
內部員工徵文：“我的選擇——魚館”
要求：
(1)題材圍繞微山湖魚館所發生的事情，可以是工作經歷、感想、看法、寄語等。
(2)體裁不限。散文、雜文、記敘文、議論文、詩歌皆可。
(3)截止時間為12月20日。
希望全體員工積極投稿。本次徵文活動將評出一等獎1名，獎金200元;二等獎2名，獎金100元;三等獎5名，獎金50元。並進行集中展出。
3、成本節約比賽。
通過系列活動，對內部員工再教育，提高其的積極性。
三、產品行銷方案
1、在推行傳統餐飲的同時，推進情侶套餐、商務套餐、家庭套餐、孝心套餐等。如：情侶套餐可推出18元、28元、38元、48元套餐等。
2、綠色家宴。隨著生活水平的提高，人們飲食已經不僅僅是為了解決溫飽，而是吃“綠色”，吃“健康”。綠色家宴的推出，無疑會受到消費者的青睞。在原材料使用上，力推生鮮類綠色食品;烹飪方式上結合現代人的消費時尚，使菜餚風味化、營養化;在家宴的菜譜上，注重菜餚的營養搭配，平衡膳食，滿足人們的健康要求。強烈建議廚房部推出。
3、秋冬季節是滋補的好時候，建議引進高檔營養滋補菜品。
四、文化行銷方案
1、借店慶11周年之機，向消費者宣傳公司的企業文化，增強公司在目標消費者中的影響力。
策劃如下：13日至22日店慶期間，設立大型宣傳板，上面張貼公司的精神口號，微山湖風光圖片，魚宴的製作流程，各分支公司的圖片資料，公司員工的寄語等，讓顧客把“吃”當作一種享受，使顧客樂而忘返。
2、店堂現場氣氛，包括燈光、音響、海報、POP等。
五、廣告行銷方案
在信息發達的現代社會，媒體無疑是吸引大眾眼球的媒介。酒店根據不同媒體有不同媒體客群的特點，合理進行自己的市場定位和目標客戶的定位，合理的選擇媒體投放廣告，不可片面追求覆蓋率，造成廣告的浪費。
作為公司本次店慶來說，一般選擇媒體有《齊魯晚報》一欄1500元左右，《濟南時報》一欄600元左右，電視可以上5秒、15秒廣告，其次還可以在網際網路上宣傳(費用優惠)。
硬廣告和軟廣告相結合，軟硬兼施，以取得更好的效果。具體發布可為：店慶前兩天發布一次，13日發布一次，18日發布一次。利用媒體整合，實現小投入，大產出。
五、店慶現場布置
1、所用媒介：
氫氣球、條幅、公司吉祥物、大型宣傳海報、宣傳單、展板、POP(各種張貼畫)、禮儀小姐、紀念品等
2、店慶時酒店外觀：
氫氣球帶著條幅在空中飄飄欲飛;吉祥物熱情向你招手;樓體外打出“11周年店慶”醒目標和優惠項目的大條幅，以及供應商的祝賀單位的條幅;進門處設定一個高精度噴繪的店慶告示牌;禮儀小姐發放公司店慶紀念品;整體呈現出一種喜氣洋洋的氣氛。營造出簡潔又有品位的節日氛圍，消費者從門前一過，就會被這種氣氛所吸引。
3、店內景觀：
服務員穿戴整齊，面帶微笑，熱情洋溢;總台服務細緻耐心;地面光可鑑人;桌椅一塵不染;公司各種宣傳資料隨手覽閱;燈光明亮柔和;音樂如高山流水;綠色盆景賞心悅目;顧客從進店時刻起，即能享受到一流的服務和視、聽、觸、嗅覺的全方位感官享受。進餐完畢，還可以參與抽獎，並贈送紀念品。
讓顧客自始至終享受到魚館一流的服務，留下美好的記憶。
六、費用預算
氫氣球1500元、紀念品1000元、條幅200元、宣傳資料海報500元、微山湖一日游2200元、內部競賽1650元、廣告費用10000元、合計17050元
七、效果分析
1、宣傳造勢，五店聯合店慶，氣勢宏大，讓消費者產生強烈的記憶感，引起良好的口碑宣傳，提高公司的知名度和美譽度。
2、店內外造型富有人情味，服務周到，能提升目標消費者的本企業忠誠度。
3、通過服務比賽、徵文比賽、成本節約比賽，能極大的增強本公司員工的企業歸屬感和向心力，提高工作積極性。
4、通過促銷，提升公司營業額。
5、本次活動規模大、而費用相對低廉，能取得事半功倍的效果，形成大的轟動效應。
酒店飯店推廣策劃方案優秀 篇3
前言
一、 太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產發展的潮流。物業項目要取得優異的銷售業績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業概述(略)
三、項目物業的優勢與不足
優勢：
1、 位置優越，交通便捷
位置優越：處於北城區的成熟社區之中心;徒步3分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷： 公共運輸比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區內康體、娛樂、休閒設施一應俱全
室外設施：活動廣場、小區幼稚園、醫院、購物廣場、籃球場
室內設施：桑拿浴室、健身室、桌球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供選單式裝修，對於事業有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環境建設缺乏吸引性景觀
環境建設缺乏吸引性景觀，不利於引發目標購房群興趣;不利於提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利於滿足區內居民的榮譽感。(現代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)
2、物業管理缺乏特色服務
物業管理方面未能根據目標購房群的職業特點和實際需求(事業有成、時尚、享受)開展特色服務，使HS花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
四、目標購房群
1、年齡在35--60歲之間經濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業主
家庭構成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業行銷阻礙及對策
阻礙：
1、HS花園內朝向差、無景、背陰的單位難於銷售。
2、區內商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策：
1、把區內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
2、商鋪經營不景氣，銷售業績不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區內人氣，促進商鋪的經營和銷售;
二、根據區內居民的職業特點、年齡結構、心理特徵、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年老闆和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務
享受都市繁華
享受至尊榮譽
七、兩點整體建議
1、 建HS廣場和寓意噴泉
針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閒、散步散心的好去處。
試想：當夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠遠的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立於水邊，或坐於石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利於贏得目標購房群的認同，滿足區內居民的榮譽感。
2、 物業管理方面提供特色家政服務
HS花園的目標購房群大部分是事業有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業管理方面可以根據居民的實際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利於增強HS花園對目標購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
HS花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：
1、 盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;
2、儘快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業形象;
3、 直接促進HS花園的銷售。
基於以上三個目的和太原房地產市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦綉花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發展期。
在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達HS花園的優勢與賣點;
在廣告發展期，一方面利用密集的報紙、電視、電台等媒體廣告、車身、路牌、建築物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現場POP直接促進樓盤的銷售。
廣告切入期(1--2個月)
1、報紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
--記“我”為什麼選擇HS花園
主題2：事業生活輕鬆把握
--記HS花園特別的家政服務
2、系列報紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
--這裡離購物休閒廣場只有45分鐘