住宅調研報告 篇1
按照縣委統一部署，對照《主題教育調查研究工作方案》要求，結合我縣實際，為進一步了解和掌握全縣物業管理情況，本人深入全縣各物業小區，通過與有關部門、公共服務企業、街道、社區、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流，並現場察看了金地花園、紫亭小區、牧民小區、和碩佳園等4個住宅小區物業管理情況進行了調研。現將調研情況報告如下：
一、全縣物業管理工作的基本現狀
近年來，縣住建局和房管中心認真貫徹執行《甘肅省物業管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區為重點、小區為基礎的物業管理新機制，物業管理工作逐步走向規範。縣城住宅小區物業管理從無到有，實行物業管理的區域不斷擴大，物業管理效應初步顯現，取得一定成效，為維護肅北社會穩定發揮了積極作用。
（一）住宅小區基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關村、鹽管局、東山村棚戶區）。其中封閉式小區六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區7棟380套、巴音小區6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區10棟260套；新建雙創大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業管理基本情況。全縣在運行共有物業企業2家，即肅北縣祥和物業服務公司和酒泉鑫隆物業公司。肅北縣祥和物業服務公司成立於20__年4月，物業公司現有職工16人，包括經理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區公共秩序維護員、保潔員及門衛。目前該公司與金地花園業主委員會簽訂契約、進行物業服務；對牧民小區、紫亭小區已進行服務，但還未與業主委員會簽訂契約。酒泉鑫隆物業公司是肅北縣和碩佳園開發商管理前期物業服務公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業管理機構，由社區管理、環衛處進行垃圾拉運。
二、物業管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關部門單位、基層組織和物業服務企業的共同努力下，全縣物業管理事業有了較快的發展，但由於我縣物業管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發展和人民民眾對美好生活的嚮往相比，還有一定的差距。主要表現在以下幾方面：
一是政府對物業管理工作重視不夠。由於我縣物業起步較晚，之前各小區物業管理基本處於無序狀態。多年來，縣、鎮政府均沒有專門研究和出台加強我縣物業管理工作的具體政策及對物業答理作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監管職責等方面不夠到位。目前我縣的物業管理工作主要依靠房管中心進行行業直管，部門之間沒形成監管合力，物業管理涉及到鄉鎮、社區、公安、國土、規劃、執法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協調各方，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防禦機制。同時鄉鎮、社區還沒有發揮應有的作用。在物業管理中應組織協調業主大會成立，調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不願承擔物業管理相關職能。
二是物業服務企業的服務水平和業主的交費意識不高，導致物業費交納率較低。全縣範圍內住宅小區物業費交費比例超過70%，而老舊小區物業費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個，一是物業服務的質量和水平不高。目前我縣的物業服務企業提供的都是保潔、綠化、安保等常規性服務，而且服務質量不高，服務水平得不到業主的認可。二是業主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區等老舊小區的部分業主，在實施物業管理之前不需要交納物業費，在進行綜合改造實施物業管理之後，仍然認為應當免費享受物業服務等公共服務，因此不願意交納物業費。最終形成物業服務水平低、業主不滿意、業主不交費的惡性循環。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從民眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區及散居樓,很少配建停車設施，規劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設小區，雖然調高了規劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經開始大量進入市民家庭的時代，已經不能滿足廣大業主的停車需求。
四是物業管理模式落後，缺乏市場競爭機制。我縣由於地處偏僻，人口稀少，物業市場低迷，物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，企業抱著向政府等、靠、要的態度，造成了物業企業缺乏競爭意識和責任意識。部分開發商把自建小區的物業服務變成了經營行為，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低造，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。加之有資質的物業管理企業少，服務質量不高，物業費收支不公開不透明，物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對物業管理意識淡薄。物業管理是業委會與企業通過契約約定提供服務的市場行為。多數居民對物業管理不了解、不理解，不知道物業企業只是按契約條款為業主提供約定服務，不是交了費，所有的事務企業都要管。部分業主，視物業服務為公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象嚴重。同時從調研情況看鄉鎮、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。
六是業主委員會組建比例低，居民自治基礎薄弱，沒有充分發揮應有的作用。目前我市共成立業主委員會1個，僅占住宅小區物業服務項目的20%。業主委員會運行不夠規範，個別規模小區業主大會召集難，沒人參會、業務委員會選舉難，沒人願意乾，業主委員會作用發揮難等問題。不能夠嚴格按照《甘肅省物業管理條例》規定履行職責，業委會組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬於散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由於長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。
七是公共維修設施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設的集資房以及各機關和企事業單位家屬樓因建成時間較早，大多數沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。
八是小區和散居樓群內違法建設屢禁不止，占用公共綠地現象時有發生。住宅小區內私搭亂建和占用公共空間種菜現象是個老大難問題，並且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在20__年到20__年建成的小區比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴重。近幾年相關部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；但私搭亂建頂風而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程式複雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復難度極大。
三、意見和建議
物業管理與千家萬戶的利益息息相關，是一項涉及到各級各有關部門的系統工程，物業管理行業的健康發展需要全社會的共同關心和支持。為此，提出以下幾點建議：
（一）健全完善物業管理體制機制。完善和規範物業管理行政管理體系，屬地鄉鎮、社區應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、社區的物業管理隊伍組織建設。根據“條塊結合、屬地管理”的原則進一步明確部門、鄉鎮、社區的職責分工將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、社區對轄區日常物業管理活動的監管作用。將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。業主委員會是做好物業管理的基礎之一，要學習借鑑外地成功經驗和做法，結合我縣實際，嚴格按照相關的法律法規規定，適時召開業主大會，加強業主委員會建設。倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、機關事業單位人員積極參與業主委員會。積極開展業主委員會組建和運行方面的業務培訓，提高業主委員會成員的思想素質和專業水平。進一步理順居委會、業主委員會、物業服務企業之間的關係，推進溝通合作，提升社區物業管理水平。
（三）增加車位有效供給，規範小區停車管理。超前規劃，科學合理確定新建住宅小區車位配建標準，嚴格落實住宅小區建設規劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車潛力，結合小區環境綜合整治，通過調整綠化空間、最佳化小區布局、拆除違法建設等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對小區內占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行為，由物業服務企業進行勸阻引導，規範業主有序停車。
（四）要積極推進舊住宅小區的物業管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區，並相應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差物業管理難以起步的情況，採取多種途徑、多種形式，完善物業管理條件改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對有條件的小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。
（五）要強化物業管理指導監督。鄉鎮、社區要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題。加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開和業主委員會的建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。
（六）加大政府對物業企業的政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半徵收；給企業給予適當資金、人員、設施設備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對老舊分散樓群進行物業服務管理，在政策上給予扶持和優惠；建立物業服務酬金制度，推進業主自治進程。
（七）提高物業服務質量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權威人士、法律顧問進行宣講解說，發放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業管理的相關政策、檔案，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業主交納物業費的自覺性。相關部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平。構建和諧的物業服務企業和業主關係，提高業主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業費的行為，依法快速處理。
（八）加大小區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行為。明確各級執法機構工作職責，著重解決住宅小區違法建設、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問題。城管執法部門要加大執法力度，及時開展執法活動，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業服務企業要加強配合，對違法違規行為及時進行勸阻和報告，積極協助執法活動開展。
四、調研工作成果
本次調研結合縣委《主題教育實施方案》中確定的四個方面的重點和本單位主題教育《實施方案》要求，本人與縣住房保障和房地產服務中心領導幹部組成調研小組，圍繞我縣近年來物業管理實際和存在的問題展開調研，列出問題清單，分析問題原因，提出解決問題的措施和對策，認真梳理調研成果，切實將本次調研轉化為實實在在的發展成效，以發展難題的有效*、民生實事的落地見效，作為檢驗主題教育成效的重要標尺，推動主題教育向實處發力，向深處紮根，見到實效。
住宅調研報告 篇2
根據政治理論課程的要求，我利用國慶假期，選擇自己的家鄉，開展了以“農村住房建設”為主題的社會實踐調查活動。
首先，簡要介紹一下家鄉的基本情況。我的家鄉位於。根據黨中央提出的要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民-主”的要求，紮實推進社會主義新農村建設
家鄉的整體面貌有了較大地改善，但在建設新農村的過程中也存在著很多問題。房屋是村民居住和進行日常活動的基本場所，有了錢，首先要蓋房，是中國農民的傳統。住房在中國農民的心中有著較重的地位，因而在新農村建設中，正確地解決住房建設問題是重中之重。
農村住房建設中的問題：
一、村莊布局相對散亂
舊村面貌有待改善。目前，農村住宅由於分散建設，沒有形成一個整體的村莊形象。村莊四周新房林立，村內破破爛爛，布局散亂，形成了“空心村”。舊村、空心村布局混亂，道路不暢，配套缺乏，衛生較差，與新農村建設極不相稱。新農村建設面臨著“年年建新房，年年不見新農村”的尷尬局面。
二、農民正常建房需求量大，建房用地得不到保證
近年來為加快城鄉一體化建設，對農村私人建房用地從嚴審批，而相應配套政策卻未及時跟上，導致一些符合建房條件的住房困難戶無法申請宅基地建房。而這些農戶當中許多又屬於無實力到集鎮和城區購房，迫於無奈在本來應該拆除整理復耕的舊村莊內，再次進行翻建加層，甚至未批先建，給村莊建設和宅基地整理復耕工作帶來極大的被1《規劃綱要建議》動。
三、違章建築勢頭難控，“一戶兩宅”情況普遍
近年來，雖然政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出。部分農民違章搭建、擴建、翻建房屋，企盼在今後舊村改造、征地拆遷中得到更多的補償，從而使得違章建築越來越多。同時，農村建新不拆舊的情況十分普遍，部分農民建了新房不拆舊房。
四、農村建房用地困難，新農村配套設施跟不上
在新農村規劃點集中建造村民住宅，必然涉及農戶之間宅基地調劑問題。由於民眾“戀土”心態較為嚴重，村民補償要求高等因素的存在，使得村民之間難以達成調劑共識，導致土地徵用、調劑難以實施，農民建房無法供地，無形中加大了村民建房的難度。部分村民借土地徵用之機，對拆遷安置提出過分要求，不給滿足就不讓征地，阻礙建設，也是導致農村建房用地困難的一個重要原因。新農村的建設需要大量資金做好路、排、水、電等農村基礎設施和公共服務設施，建房後基礎設施配套不及時，提供配套後相應設施不完善或檔次不高，這也一定程度上影響到農民進入新農村生活的意願。
根據調查成果，結合老師的指導，我認為，農村住房建設作為加快新型城市化的重要載體，多層次推進農村住房集聚建設和農村人口集中居住的同時，應不斷完善相關體系、機制。
特別是要加快完成以下五方面的工作：
一是鼓勵村莊整理，最佳化資源利用。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標，加大宅基地整理力度，盤活閒置建設用地。土地整理後增加的農用地要全部用於農民建房，把節約出來的土地收益主要用於農民社保和小區配套、物業管理資金以及發展壯大村集體經濟。
二是科學合理分配建房指標，加大幫扶力度。年度用地指標分配，優先考慮並保證一定比例的指標用於農民住宅建設，切實解決農民住宅建設難。對無力建房的困難戶、危房戶，可通過村集體統一調劑農戶新建住宅後閒置的部分舊房，安置一批無力建房的無房戶、危房戶，確保其居住安全。
三是統籌協調，突破農民住宅建設的規劃制約。要在現有村莊規劃的基礎上，進一步最佳化村莊規劃點布局。堅持長期性原則，為農村住房改造建設和其他建設預留發展空間。堅持尊重農民-意願原則，統籌考慮農村生產生活需要和公共服務配套，方便民眾的生活。在規劃中要充分考慮老年人公寓的建設。堅持同步規劃原則。
在編制農村新社區布點規劃的同時，抓好舊村改造利用規劃和宅基地整理復墾規劃，使新村建設、舊村改造和宅基地復墾工作得以統籌有序推進。堅持節約用地原則，嚴格執行有關政策法規，村莊規劃儘量不占或少占耕地，努力實現農村住房建設新增用地與建設用地復墾土地總量平衡。
四是打造平安工程。堅持“憑圖施工、內行人建房、憑契約審批”的工作要求，加強農村建築工匠的培訓、加強施工隊伍和施工環節管理，將規劃區農民住宅建設管理從土地使用審批、登記延伸到建築施工管理。加強農民建房法律法規政策宣傳，引導農民科學建房，提高農村房屋防災能力。建立健全農村建築安全、工程質量監管的長效機制，加強對村鎮建築工匠的培訓和資質管理，推行建築許可證制度，堅持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農民住宅建設的安全與質量。
五是加大建設社會主義新農村的民-主及法律監督作用。避免打著新農村建設的旗號，侵犯農民的切身利益和破壞土地資源。依託舊村落的現有規模進行改造，因地制宜，不搞一刀切的發展模式。在新農村建設的過程中，對於那些利用新農村建設政策，破壞土地資源，大搞房地產開發的政府部門和其他人員，堅決給以嚴厲的打擊。確保黨的農村經濟改革路線順利的進行下去。
最後，國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批准占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地。2十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。新農村住房建設問題的背後是深植於中國農村的土地問題。在新農村的建設過程中，切實貫徹相關法律法規，堅持黨的農村經濟改革路線，有利於改善農村基礎設施，提升農村建設水平；有利於最佳化農村土地資源配置，為城鄉建設發展贏得空間；有利於改善民眾居住條件，提高民眾生活品質，實現農村跨越式發展。
住宅調研報告 篇3
調研小區：黃山碧桂園（黃山市屯溪區）
調研時間：11月16日
調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住戶和地產公司物業公司的工作人員小區周邊狀況：黃山碧桂園地處黃山市屯溪區經濟開發區，距黃山市所在地屯溪區市中心約7千米，距黃山火車站6千米，距黃山長途客車站4千米，距正在建設的京福高鐵黃山高鐵站2千米，藉助連線合銅黃高速，輻射皖南地區、浙江、江西北部乃至全國。黃山碧桂園項目依霞塘河、向陽河而建，雙河環繞，小區內配有五酒店及大型商業廣場。小區內環境優美安靜，適合居住。但小區離市中心較遠，雖交通方便，仍不易到達市區。
區內充分利用雙河環繞、街心花園等創造出多層次的生態型園林綠化體系。小區內規劃有花園美墅（雙拼）、親鄰美墅（聯體）和優雅洋房等多種產品。
1、交通狀況信息
交通位置：齊雲大道與梅林大道交匯處
周圍交通：10路公車
2、小區配套設施
小區毗鄰梅林鎮國小、新潭中學，內建有社區幼稚園，方便了小區孩童入學；區內含有黃山鳳凰商業廣場，方便了居民生活購物；且小區配有郵局、銀行、黃山碧桂園鳳凰酒店，方便居民工作、出行。小區旁有首康醫院、市人民醫院，使居民治病就醫方便快捷。小區為了充分滿足住戶的停車需要，設定了地上和地下停車位，使居民出行更加方便簡捷。
3、景觀分析：小區內中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，並鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建築小品、花架等來塑造立面效果。
大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物群落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
4、小區狀況：建築面積約30萬平方米，占地566畝，綠化率40%，容積率1。03小區內含公寓，別墅，小高層，多層，聯排別墅，雙拼別墅。
5、戶型分析
（1）小高層
H戶型：建築面積約129㎡，三室二廳一廚一衛超大陽台
該戶型設計合理，功能齊全，交通流線簡單明了，超大陽台，使建築更富詩意，適合居家養生。
（2）小高層
F戶型：建築面積約97㎡
二室二廳一廚一衛朝東主臥、兩個陽台該設計簡單明了，以大廳為中心，布置其他房間，使流線短捷，且主臥帶有超大陽台，環境優雅，別具風格。該戶型設計基本合理，能滿足功能需求，通風狀況良好，每個房間都可以直接通風，且臥室都可直接天然採光。
（3）小高層J戶型
建築面積約142㎡三室二廳一廚一衛該戶型設計內部空間寬廣，交流組織合理，兩個陽台互相對稱分布，使套型採光更加充分。且形成貫通的住宅平面通風路線
（4）小高層
B戶型建築面積約72㎡
一室二廳一廁一衛
該戶型設計合理，但面積緊促，門窗對稱
6、總結及經驗借鑑
①住區規劃、住宅建築設計應綜合考慮建設標準、用地條件、日照間距、公共綠地、建築密度、平面布局和空間組合等因素來合理確定。應滿足防災救災、配建設施及小區物業管理等需求，從而創造一個方便、舒適、安全、衛生和優美的居住環境。
②另外，我們可以借鑑該小區在設計和規劃中的思路，沒有走一般的設計路線，而是採用了比較新穎的歐洲風格，建成後基本能夠獲得業主的認可，為黃山增添了一些異域風情。我們在設計中可以綜合考慮功能需求、環境制約、文化氛圍和經濟條件等因素設計出功能完善建築造型優美、景觀宜人的住宅小區。