房地產市場調研報告範文 篇1
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源於“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會，距瀋陽直線距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區襟衣相連，是環渤海經濟區的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規劃區面積674.02平方公里，建成區面積53平方公里。下轄兩縣五區，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區、細河區、太平區、新邱區、清河門區。此外，還有省級經濟開發區和高新技術產業園區。全市總人口193萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數民族,共30.5萬人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學家蘇秉琦先生因此將阜新譽為“玉龍故鄉，文明發端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動區域，近年來發現了多處遼代契丹貴族的墓葬。位於阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現有國務院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開採歷史。
近幾年阜新的房產市場呈現上升趨勢，而且有穩步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業發展迅速。
第二部分、阜新市房地產市場特徵
一、阜新市房產整體發展概況
①通過調查我們發現,目前本市的房產市場具有以下特點：
②房產開發起步較晚，開發規模及價格正處於逐步攀升階段，房產開發商品化程度偏低；③房地產市場還缺乏規範的市場化運作的體制及環境，規模化的市場初步形成；④整體的行銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但行銷水平並不落後；二級市場表現稍活躍，其價位與商品房市場步調接近。
二、住宅地產發展現狀分析
從整個阜新市房地產市場的發展看，住宅商品房的開發處於快速發展階段,原有商品房供應量不多，後續開發量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發展商在整體規劃、建築設計、物業管理上的意識逐漸加強,戶型設計、環境綠化等方面有值得借鑑之處。依據調查顯示，目前阜新市房產品質逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握阜新市未來的市場發展情況，為本案的開發與行銷提供參考資料。
1、代表性樓盤概況
規模普遍較小,建築風格單一,以傳統多層建築為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場現狀，小高層市場有待於在今後的市場中逐漸培育，目前還處於初級階段；產品立面外觀多數以外牆塗料處理，品質感稍顯不足；開發戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層複式產品稀缺。大多數建築面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤對比
根據上述目前房地產市場在預售項目的供給量特徵，本次調研特別針對市場上具有代表性的房產項目展開分析，有針對性的發掘這些項目與本項目的相通之處、借鑑市場運作的經驗，為本項目的規範化市場運作奠定基礎。
⑴海鑫國際
——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規模：占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發建設，共開發建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開工。
——建築特色：簡潔、現代的建築風格。
——工程進度：09年4月份而起進入市場以來，截至目前接近三年時間，目前工程進度接近完工。
——銷售情況：房屋接近售完，還有部分小戶型以及大戶型待售。
——價位情況：均價2500元左右，10樓參考價位3200元/㎡，最低、最高價在2300—3500元浮動。
——主力總價：以125㎡主力三房為例，市場總價為：35萬左右。
——商業分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價為33萬，與住宅類主力戶型的主力總價接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂、銀行、醫院等配套設施均可以滿足社區居民的日常消費，配套完善。
⑵金地花園
——項目定位：戶型結構優勢明顯，地理位置好。
——項目規模：建築面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷售情況：現已售完，二期建設完畢，已銷售65%，三期已規劃完畢，正在建設之中。
——價位情況：起價：2650元/平方米，最高價：3800元/平方米，均價3200元/平方米。
——主力戶型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產開發有限公司進行建造和規劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶數為1928戶，採取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區分布，2路、2環、12路、13路都在小區門口經過。
第三部分、區域市場總體分析
一、該項目所在區域概況
小區位於位於人民街以東，東風路以北，工業街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來各方的關注，如今，一期27幢15萬平方米已經售罄。阜新首席德式風情建築呈現在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術的流暢與美感，簡約、美觀、莊重、大氣，品質感優越；線條、色調、建築，都表現出了簡約、硬朗、莊重的氣質，它對人的活動空間非常注重，無論是建築物的外部，還是建築物的內部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建築工程有限公司是20xx年7月經阜新市工商行政管理局批准成立的房屋建築工程總承包三級資質的建築公司。公司設有總經理辦公室、工程部、安全質量部、物資供應部、財務部、經營部、保衛處等部門。工程共49棟樓，建築面積達到30萬平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑範圍內具有代表性的是時代海鑫房產開發的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務員團購，目前該項目現房呈現，與本項目不構成直接的競爭局面。
房地產市場調研報告範文 篇2
全區計畫開工的各類商務樓宇總計18座，建築面積約165.7萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)8座，建築面積82.1萬平方米，占49.5%;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)7座，建築面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建築面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建築面積33.8萬平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個快速城市化並正在萌芽成為中心城區的重要區域，處於成都西向城市群的重要節點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發展樓宇經濟的區位優勢十分明顯。近年來，隨著我區加快構建以現代服務業為主導的現代經濟體系、大力“興三優二、一三聯動”產業發展戰略的實施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務服務、旅遊等高端服務業發展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計畫開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之後是科技園片區、醫學城片區和體育城片區，4個片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經濟發展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發現，我區商務樓宇雖已初具規模，但自發配臵的特徵比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：
一、特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、住宅混建混雜現象突出，商業樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對於發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業四大產業主攻方向。而經濟較發達地區的樓宇已經呈現出產業集聚和專業分工的態勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環境來看，交通、停車、市容衛生等問題影響著樓宇的發展。老城區雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬體設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規範等問題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開發，在硬體條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智慧型化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區現有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業、龍頭企業入駐溫江。
成都商務寫字樓評定標準
三、溫江樓宇經濟發展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認為，溫江樓宇經濟發展不夠理想，主要基於以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先後制定了樓宇經濟發展實施意見，出台了完整的樓宇經濟配套政策，成立了樓宇經濟辦公室，專門負責樓宇經濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經濟的發展。與之相比，我區樓宇經濟發展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經濟在推進產業轉型升級、構建以現代服務業為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經濟的研究還處於起步階段。
二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。而我區尚未建立系統的樓宇經濟工作機制。目前，我區樓宇經濟的建設管理職能分散在發改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關係也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由於上述問題的存在，我區目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。
三是政策不配套。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出台了《加快樓宇經濟發展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現“億元樓”30座等一系列目標，並制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續發展。我區雖然也已出台了促進現代服務業、現代工業、現代農業等相關扶持政策，但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經濟有序集聚發展、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺，這將不利於樓宇經濟的快速科學發展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創新樓宇招商方式，探索建立了政府、業主、物業公司、中介合力招商的聯動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產業鏈企業入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經濟發展的對策思考
分析溫江樓宇經濟發展存在的問題，學習借鑑先進地區的發展經驗，我們認為，要加快溫江樓宇經濟的發展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。
1、加強組織領導。成立溫江區樓宇經濟領導小組，定期分析全區樓宇經濟發展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發展中出現的問題及時提出處理意見，並督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發展狀況，以全面促進樓宇經濟的發展。領導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經濟發展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協調工作，處理領導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關產業規劃，加快編制溫江區樓宇經濟發展規劃，細化各功能片區發展規劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經濟的基本版圖和發展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經濟集群。大力發展特色樓宇，聚集一批健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等現代服務企業，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學城片區大力發展醫學產業樓宇，在科技園片區大力發展信息產業樓宇。
3、制定配套政策。借鑑上海、杭州等發達地區以優惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施。鼓勵樓宇開發，對示範性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規劃的前提下，優先安排用地指標;對新開發高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件並實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業水平的，按開發面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業註冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業品質入手，狠抓硬體改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智慧型化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，形成區域性特色商務樓產業鏈，做優樓宇外部環境。同時，加快完善餐飲、購物、休閒、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。
至於具體的推進途徑和工作措施，當前應著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目，促使儘快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產業園二期等計畫開工項目，促進其儘快開工建設。
2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區樓宇經濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的
3、快產業升級轉型步伐，實現由普通製造業向高端製造業和生產性服務業的雙重升級，打造集工業生產、總部經濟和生產性服務業於一體的科技產業新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘海科信息產業園、SBI創業街等項目的潛力，同步實施閒臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業總部經濟項目和服務於園區工業生產和銷售的產品研發、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業，促進工業樓宇經濟和生產性服務業樓宇經濟的發展。
4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等產業聚集發展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發公司，高起點、高標準新建一批智慧型化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，儘快設計建設一批甲級寫字樓，實現溫江樓宇檔次的大幅提升。並且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標誌性大樓，作為溫江樓宇經濟的樣板工程，並以此為突破口，帶動全區樓宇經濟的發展。
5、加大招商行銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規範，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規範、功能完善。因此，招商行銷工作是發展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業主主體、市場配臵，創新樓宇招商機制，建立專業招商隊伍，強化企業總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網路平台，利用各種媒體及時發布信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯繫，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業入駐。
房地產市場調研報告範文 篇3
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家巨觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998—20__年全縣房地產市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998—20__年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998—20__年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998—20__年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到20__年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20__年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999—20__年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20__年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20__年由於政府巨觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20__年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20__年開始，國家巨觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—20__年房地產開發投資額波動較大。20__年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20__年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到20__年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據20__年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止20__年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至20__年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20__年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在20__年以前個人購房信貸廖廖無幾，在20__年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在20__年個人購房貸款額就有8554萬元，比20__年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府巨觀調控干預，到20__年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20__年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20__年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，20__年又規範了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。20__年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建築面積達到35。1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。
二、1998—20__年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，20__年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，20__年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家巨觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20__年6月國家清理取消了47項建設性收費，20__年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款餘額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾係數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20__年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20__年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998—20__年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是巨觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。20__年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計畫，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。20__年空置率為3.5624萬平方米，20__年則上升為5。4121萬平方米。20__年，我縣商品房均價由20__年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規範。在開發地塊取得的方式上，存在協定、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產巨觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產巨觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計畫，正確處理好“度”和“量”的關係，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計畫時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高巨觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強巨觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行巨觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，儘可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閒置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計畫出讓時間，按時交地，確保用地計畫順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。
一是要加強商品房預（銷）售管理，規範商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；
二是要加強房產經紀機構管理，規範房地產中介行為；
三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷最佳化居住小區環境，最佳化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規範市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：
一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；
二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；
三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，最佳化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。
一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；
二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；
三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；
四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規範發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮範圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別於“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構築‘一都三縣’，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，已開發國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域範圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，20__年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這裡雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。20__年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期20__年戶籍人口為85。88萬人，遠期20__年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及諮詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20__年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）
20__年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
20__年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20__年我縣統計年鑑里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閒置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
房地產市場調研報告範文 篇4
(一)中國城市化建設與房地產;
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。
(二)中國房地產現狀及巨觀政策針對部分地區房價過快增長及房價過高，20__年到20xx年期間，中國出台了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20__年開始國家相繼出台了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業巨觀政策其主要內容有：
1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計畫單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計畫單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善並嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。
5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由於非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規範化。從長遠來看，國家的干預是有助於中國房地產長期健康的發展的。
貴陽市行政區位概況及經濟指標
①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位於中國西南雲貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅遊服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。
貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括雲岩區、南明區、小河區、金陽新區、白雲區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅遊資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅遊資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅遊區6個，國家3A級旅遊區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。
②、經濟指標：xx年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。
房地產市場調研報告範文 篇5
樓宇經濟是隨著經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟。溫江作為一個快速城市化並正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進產業升級轉型努力構建以服務業為主導的現代經濟體系。主動順應城市化要求，大力發展樓宇經濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟成長方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經濟形態，更好地促進其發展，近期，區委政研室就此開展了專題調研，摸查了全區樓宇經濟現狀，並走訪學習了成華、錦江、武侯等區的經驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。
一、樓宇經濟的主要特點及對溫江的積極作用
樓宇經濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發和商務活動的經濟形式，是隨著城市經濟的發展而產生的一種新型經濟形態。總體來看，樓宇經濟有以下幾個特點：一是樓宇經濟是都市經濟發展到一定階段的產物。它的生存發展與城市的規模、地位和綜合經濟實力有明顯的正向關係，城市規模越大，經濟社會發展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經濟要素的聚集。二是樓宇經濟一般具有較高的投入產出回報。一般一棟高級商務樓里眾多公司所產生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業企業。三是樓宇經濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智慧型化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經濟所吸引入駐的多是一些企業本部、研發中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發和商務活動，無論對服務業的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。
基於這些原因，國內外很多城市都曾先後把樓宇經濟發展作為成區域發展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經驗，可以供溫江的發展進行借鑑。
就溫江當前的現實而言，主動順應快速城市化的趨勢，大力發展樓宇經濟，對推動溫江的發展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區產業結構的調整和提檔升級，使溫江服務業得到快速發展，並且是主要是高端的現代服務業和生產性服務業。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產業的發展，培育和形成溫江經濟新的增長點。四是能通過一大批高品質樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經濟發展現狀及主要差距
研究溫江樓宇經濟發展，必須首先對全區樓宇經濟現狀有一個仔細的了解。為此，我們通過借鑑其它地區的經驗和標準，對全區建築面積在3000平方米以上的商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)、企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)、營利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計畫開工三種情況進行了相應的統計分析。
統計顯示：目前，全區已建成的各類商務樓宇總計56座，建築面積約72.1萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)48座，建築面積57.8萬平方米，占80.2%，在全區已建成的商務樓宇資源中占主導地位;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)3座，建築面積7.6萬平方米，占10.5%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建築面積5.4萬平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務樓宇3座，建築面積1.3萬平方米，占1.8%。
房地產市場調研報告範文 篇6
一、 中國房地產業
(一)中國城市化建設與房地產;
房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。
(二)中國房地產現狀及巨觀政策 針對部分地區房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出台了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出台了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業巨觀政策其主要內容有：
1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計畫單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計畫單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善並嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。
5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由於非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規範化。從長遠來看，國家的干預是有助於中國房地產長期健康的發展的。
貴陽市行政區位概況及經濟指標
①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位於中國西南雲貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅遊服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。
貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括雲岩區、南明區、小河區、金陽新區、白雲區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅遊資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅遊資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅遊區6個，國家3A級旅遊區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。
②、經濟指標：xx年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。
房地產市場調研報告範文 篇7
當前，國家正值全面建設小康社會新的`歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作為社會發展的基礎產業，必將有著廣闊的發展前景。對處於西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十餘年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設為主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程
住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對於西部貧困地區縣城而言，城市的規範性建設才剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業為主體，並且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將淨增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當於現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體，這是由客觀現實所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷最佳化城市結構，提升城市功能
西部地區縣城的房子大多建於上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優。現在，隨著城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意願和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閒廣場，因為它是一個城市文明的視窗。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷最佳化城市結構，提升城市功能。
三、以培育房地產開發企業為支撐，著力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展
房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規範，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因為企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，最佳化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜：
一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發企業為例，其註冊資本金應降低到萬元；
二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等；
三是建立規範化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。
四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平
據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，儘可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房願望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點抓好：
一是建章立制，規範管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；
二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實力，規避風險。
三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。
建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：
一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；
二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理核定個人住房貸款規模，規範擔保行為，簡化辦事程式，方便個人貸款，增強購房能力。
房地產市場調研報告範文 篇8
1、碧桂園“微信行銷”：開發商將項目資料、圖片發布在官的網或微信公眾平台，客戶通過手機或者IPAD登入碧桂園官的網或者微信公眾平台，實現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微行銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發看房連結到客戶手機上，引導客戶看環境，再看戶型......(此信息有貴州房地產QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由於樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時諮詢點，目前花果園項目臨時諮詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時諮詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼帘的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售後服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型採用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的衝擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，並看到和學習到一些我們所未知的行銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收穫。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在於工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規劃缺陷，尤其是商業部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：
1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。
2、針對頂層躍層住宅，採用捆綁式銷售，買房子送車位。
3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定製為7-8萬元/個，優惠後7-7.5萬元每個銷售。剩餘車位待住宅和商鋪全部銷售完畢後在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。
4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規範。
5、儘快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。
6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據此，將拉動商業部分的銷售。
房地產市場調研報告範文 篇9
一、背景介紹
從20xx年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300餘個。單拿為例，房地產企業已達428家，開發項目120餘個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產行業已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀200xx年-20xx年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府巨觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關於對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開徵及推廣，這些政府巨觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源於政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函式的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
稅金及費用：20xx年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開徵現狀：對從價的按房產的1.2%徵收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開徵房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用於個人居住的非營業用房產我們認為開徵的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關係確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對於非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恆實平陽的房產銷售收入70%來自於商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開徵，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大於求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤2、社會因素國民經濟的發展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區環境選擇地理位臵
其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟成長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
三、政府的調控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開徵規範性檔案的出台
國五條細則中未提及徵收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出台，太原樓市開始趨於明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰略
一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對於二線城市來說，對於普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對於高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
房地產市場調研報告範文 篇10
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟成長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟成長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。__年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產需求增長速度將低於__年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了__年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。
__年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。__年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000餘個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平台，以房地產信息為依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了民眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼稚園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大衝擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建築面積小於45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【__】37號檔案已經要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計畫局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發布拆遷公告，最後簽訂拆遷協定。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[__]43號文中規定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[__]22號檔案中再一次規定：“從意見下發之日起(__、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計畫、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，民眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民民眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產市場調研報告範文 篇11
一、研究背景、目的和意義
(一)研究背景
20xx年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升後遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區為首引發的全國性房地產市場低迷對成都市房地產、溫江房地產市場帶來了同樣的影響；尤其是20__年5月12日汶川大地震，加劇房地產市場低迷態勢，對於成都市周邊區、市、縣房地產市場起點高、發展快的“金溫江”來講，帶來了前所未有的危機和發展瓶頸。
(二)研究目的與意義
20xx年樓市的波動影響社會的各個層面，20xx年房地產政策及走勢將逐步利好房地產。但溫江房地產市場走勢如何?溫江的房地產市場發展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當前溫江房地產市場面臨的困難和問題，為本公司進軍溫江主城區提供決策依據。
二、20xx年房地產市場回顧
1、巨觀調控三劍齊發。
在20xx～20xx年相繼出台的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬於硬性規定以外，其餘所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由於利益或者政績等問題等影響，在執行上並非嚴格落實，所以收效並不明顯。但20xx年底，房地產巨觀調控從土地、金融、稅收這三方面進行深化，加強了政策的貫徹執行力。
2、市場競爭更趨白熱化。
在20xx年的關鍵節點上，房地產開發企業更重視以品牌、品質和服務決勝，房地產市場加劇洗牌，市場越來越細分，精細化發展成為趨勢。
3、房價走勢。
從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分後，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房價整體出現回落。
三、20xx年房地產市場預測
1、政策預測：
在經歷歷時一年的巨觀政策調控之後，20xx年房地產市場政策調控幅度將減小，巨觀政策將趨於穩定，但區域房地產市場仍有調整空間。
2、市場預測：
經歷20xx年房地產市場的洗牌，市場精細化發展，各類房地產市場各顯其能，優勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關鍵。但溫江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20xx年光華大道的急速調整，使得溫江區的電梯公寓市場與成都市區的對接出現斷裂，這對溫江的房地產發展帶來極大的挑戰。
3、房價預測：
經過20xx年全球性金融危機的影響以及房地產市場的整體調整，成都房價出現一定回落，溫江區房價整體調低，特別是光華大道區域樓盤，下調幅度較大。預計：20xx年溫江房價區域穩定，局部時段會出現一定振盪。
四、溫江區SWOT分析
1、優勢(S)
(1)地理位置優越。
處於成都的西面，歷來被認為是上風上水的區域，趨向於‘貴’的區域屬性，區域認知的心理層次將越來越高。
(2)交通便利。
成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區，規劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無縫接軌。
(3)自然環境豐富。
溫江是國家級生態示範區，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環繞，構建出最佳的人居環境。
(4)深厚的歷史文化。
4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都於此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址後，兩處總面積達10000平方米的商周時期遺址在溫江重見天日，數以萬計的珍貴文物被發掘。
(5)產業經濟集中。
溫江海峽兩岸科技產業園的開發與發展，為溫江帶來了強大的經濟支撐與產業支撐。
2、劣勢(W)
(1)公建配套未能跟上城市化進程。
學校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。
(2)房地產市場過度依賴外地人口。
房地產市場發展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內其它城市及省外城市購房群體。
(3)本地有影響力的項目較少。
溫江區有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。
(4)未形成有影響力的商業。
本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進行商業消費，影響了商業的發展，導致本地市民娛樂生活缺乏，這也是溫江房地產發展的一大契機。
3、機會(O)
(1)“4+1”西部新城新規劃。溫江處於“4+1”西部新城核心，市規劃局對溫江功能將以休閒、旅遊、健康為主題。新規劃帶來新的業態調整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。
(2)城鄉統籌試驗區。溫江是城鄉統籌改革試驗區，將會大大加快溫江的城市化進程。
(3)“國際花園城市”榮譽。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環境獎”，這是對溫江生態環境的高度肯定。
(4)“金馬湖”項目的啟動。“金馬湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關注，使溫江再次成為關注的焦點。
4、威脅(T)
(1)成都二級圈層城市定位部分重複。
其它區縣都在融入大成都，建設中心城區的配套產業，打造休閒旅遊的周末經濟，城市定位有部分重複，會造成一定競爭。
(2)其它城市相繼崛起，溫江關注度降低。
溫江前幾年的發展領先於成都二級圈層其它城市，現在其它區縣也開始注重城市基礎設施建設，重視城區科學規劃、建設宜居生態環境，並相繼招商引進大項目，勢必會吸引更多人的關注，相對溫江的關注度會降低。
(3)房地產持續低迷，阻礙經濟發展。
20__年溫江房地產持續低迷，並引發房屋價格大幅度下降，對地方經濟可持續發展帶來障礙。
五、溫江房地產市場發展回顧
1、20xx～20xx年土地成交情況。
(1)商業用地成交情況
(2)商住用地成交情況
2、20xx年～20xx年土地成交分析。
20xx年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝；20xx年、20xx年成交量穩定在20__畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過20xx年土地成交量。
3、20xx年土地供應有所減少。
20xx年全年供地計畫約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已著手減緩房地產用地供應力度，保持區域內房地產市場的平衡與穩定發展。
4、房地產開發投資增幅回落。
全年完成房地產開發投資達60.56億元，比上年增長1.2%。房地產行業投資過熱現象有所降溫。
5、商品房供應量有增無減；商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積；6、銷售量嚴重下滑；房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.3；六、溫江區房地產發展的現狀；(一)區域市場整體分析；1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌；5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期；2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態；08年以來住房的投資性需
5、商品房供應量有增無減。
商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。
6、銷售量嚴重下滑。
房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%；實現商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產成交萎縮嚴重。
六、溫江區房地產發展的現狀
(一)區域市場整體分析
1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。
5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期內購房行為延後，加劇目前市場低迷態勢的延續；另一方面，待市場步入正軌後，隨著四座新城規劃的實施，加之西城休閒、旅遊、健康的主題定位，溫江區將增大對購房需求的吸引力。
2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態。
XX年以來住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產市場將由供不應求轉變為供大於求，20xx年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態，導致市場低迷現象持續。
3、市場供應旺盛，需求有待挖掘。
20xx年溫江區整體市場供應旺盛，而需求量卻有待發掘，03年～07年持續呈現的銷售增幅大於供應增幅的局面已發生扭轉。08年房價雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。
4、購房人群結構發生變化，市場推廣方向有待調整。
投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%；自住購房影響不大。市場盤整特徵非常明顯，市場進入休整期。
5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區域整體市場競爭力。
溫江各區域生活配套設施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進一步影響到後期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優勢明顯的溫江區在房地產市場中的區域競爭力受到削弱。
6、房屋銷售緩慢，阻礙經濟發展。
由於房屋銷售持續低迷，並引發土地價格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務完成,區政府的城市改造計畫資金難以保證，而且對地方經濟可持續發展帶來障礙。
(二)項目市場研究(公寓類)
通過對溫江主城區的電梯公寓物業進行研究分析：主城區的電梯公寓供應量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進行消化。溫江主城區電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。
房地產市場調研報告範文 篇12
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20__年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關
部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
20__年至20__年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20__年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20__年漲至2300元/㎡，__年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20__年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管__年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20__年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20__年--__年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20__年完成22萬㎡;20__年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;__年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20__年以後逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、行銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國巨觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。__年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20__年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防範通貨緊縮，保持經濟成長，穩定巨觀經濟形勢，國家出台了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20__年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於20__年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20__年-__年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20__年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從__年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20__年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：
20__年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20__—__每畝均價為207.4萬元，20__年畝均價94.1萬元，基本與20__年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20__年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。__年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、巨觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20__到__年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20__年至20__年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之後受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20__年至__年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從巨觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，__年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建築材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20__年—__年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20__年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到__年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到__年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20__年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省巨觀政策的相繼出台和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟成長的貢獻。__年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟成長的貢獻不斷增大。從__年到__年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。__年到__年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟成長的間接貢獻率，__年到__年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟成長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20__年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成為中國經濟成長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：
4、房地產業對財政收入的貢獻。20__年—20__年房地產稅收呈平衡增長態勢，淨增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。__年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20__年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20__年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20__年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20__年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，淨增加了198萬元，仍處於上升趨勢。進入__年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20__年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規範我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特徵：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對於推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對於促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府巨觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民民眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障範圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的範圍內。
二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平台。
三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另闢生存發展空間。
四是要進一步規範房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建築行為。“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出台“小產權房”處理有關政策之前，對已建成並使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府巨觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閒置土地的潛力。對閒置土地要按照中央有關檔案和法律精神，嚴格按規定收取閒置費，閒置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規範土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費徵收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計畫。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閒置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯後性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇蹟。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高於榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和行銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向於投資那些願意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在行銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今後的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今後服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細緻準確的產品定位，並採取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售後各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、公開稅費項目，規範稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業徵收的稅費共50餘項：
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對於推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對於住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中國小、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處於初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規範，這對於房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。