房地產市場調研 篇1
一、研究背景、目的和意義
(一)研究背景
20xx年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升後遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區為首引發的全國性房地產市場低迷對成都市房地產、溫江房地產市場帶來了同樣的影響；尤其是20__年5月12日汶川大地震，加劇房地產市場低迷態勢，對於成都市周邊區、市、縣房地產市場起點高、發展快的“金溫江”來講，帶來了前所未有的危機和發展瓶頸。
(二)研究目的與意義
20xx年樓市的波動影響社會的各個層面，20xx年房地產政策及走勢將逐步利好房地產。但溫江房地產市場走勢如何?溫江的房地產市場發展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當前溫江房地產市場面臨的困難和問題，為本公司進軍溫江主城區提供決策依據。
二、20xx年房地產市場回顧
1、巨觀調控三劍齊發。
在20xx～20xx年相繼出台的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬於硬性規定以外，其餘所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由於利益或者政績等問題等影響，在執行上並非嚴格落實，所以收效並不明顯。但20xx年底，房地產巨觀調控從土地、金融、稅收這三方面進行深化，加強了政策的貫徹執行力。
2、市場競爭更趨白熱化。
在20xx年的關鍵節點上，房地產開發企業更重視以品牌、品質和服務決勝，房地產市場加劇洗牌，市場越來越細分，精細化發展成為趨勢。
3、房價走勢。
從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分後，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房價整體出現回落。
三、20xx年房地產市場預測
1、政策預測：
在經歷歷時一年的巨觀政策調控之後，20xx年房地產市場政策調控幅度將減小，巨觀政策將趨於穩定，但區域房地產市場仍有調整空間。
2、市場預測：
經歷20xx年房地產市場的洗牌，市場精細化發展，各類房地產市場各顯其能，優勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關鍵。但溫江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20xx年光華大道的急速調整，使得溫江區的電梯公寓市場與成都市區的對接出現斷裂，這對溫江的房地產發展帶來極大的挑戰。
3、房價預測：
經過20xx年全球性金融危機的影響以及房地產市場的整體調整，成都房價出現一定回落，溫江區房價整體調低，特別是光華大道區域樓盤，下調幅度較大。預計：20xx年溫江房價區域穩定，局部時段會出現一定振盪。
四、溫江區SWOT分析
1、優勢(S)
(1)地理位置優越。
處於成都的西面，歷來被認為是上風上水的區域，趨向於‘貴’的區域屬性，區域認知的心理層次將越來越高。
(2)交通便利。
成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區，規劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無縫接軌。
(3)自然環境豐富。
溫江是國家級生態示範區，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環繞，構建出最佳的人居環境。
(4)深厚的歷史文化。
4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都於此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址後，兩處總面積達10000平方米的商周時期遺址在溫江重見天日，數以萬計的珍貴文物被發掘。
(5)產業經濟集中。
溫江海峽兩岸科技產業園的開發與發展，為溫江帶來了強大的經濟支撐與產業支撐。
2、劣勢(W)
(1)公建配套未能跟上城市化進程。
學校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。
(2)房地產市場過度依賴外地人口。
房地產市場發展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內其它城市及省外城市購房群體。
(3)本地有影響力的項目較少。
溫江區有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。
(4)未形成有影響力的商業。
本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進行商業消費，影響了商業的發展，導致本地市民娛樂生活缺乏，這也是溫江房地產發展的一大契機。
3、機會(O)
(1)“4+1”西部新城新規劃。溫江處於“4+1”西部新城核心，市規劃局對溫江功能將以休閒、旅遊、健康為主題。新規劃帶來新的業態調整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。
(2)城鄉統籌試驗區。溫江是城鄉統籌改革試驗區，將會大大加快溫江的城市化進程。
(3)“國際花園城市”榮譽。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環境獎”，這是對溫江生態環境的高度肯定。
(4)“金馬湖”項目的啟動。“金馬湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關注，使溫江再次成為關注的焦點。
4、威脅(T)
(1)成都二級圈層城市定位部分重複。
其它區縣都在融入大成都，建設中心城區的配套產業，打造休閒旅遊的周末經濟，城市定位有部分重複，會造成一定競爭。
(2)其它城市相繼崛起，溫江關注度降低。
溫江前幾年的發展領先於成都二級圈層其它城市，現在其它區縣也開始注重城市基礎設施建設，重視城區科學規劃、建設宜居生態環境，並相繼招商引進大項目，勢必會吸引更多人的關注，相對溫江的關注度會降低。
(3)房地產持續低迷，阻礙經濟發展。
20__年溫江房地產持續低迷，並引發房屋價格大幅度下降，對地方經濟可持續發展帶來障礙。
五、溫江房地產市場發展回顧
1、20xx～20xx年土地成交情況。
(1)商業用地成交情況
(2)商住用地成交情況
2、20xx年～20xx年土地成交分析。
20xx年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝；20xx年、20xx年成交量穩定在20__畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過20xx年土地成交量。
3、20xx年土地供應有所減少。
20xx年全年供地計畫約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已著手減緩房地產用地供應力度，保持區域內房地產市場的平衡與穩定發展。
4、房地產開發投資增幅回落。
全年完成房地產開發投資達60.56億元，比上年增長1.2%。房地產行業投資過熱現象有所降溫。
5、商品房供應量有增無減；商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積；6、銷售量嚴重下滑；房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.3；六、溫江區房地產發展的現狀；(一)區域市場整體分析；1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌；5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期；2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態；08年以來住房的投資性需
5、商品房供應量有增無減。
商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。
6、銷售量嚴重下滑。
房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%；實現商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產成交萎縮嚴重。
六、溫江區房地產發展的現狀
(一)區域市場整體分析
1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。
5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期內購房行為延後，加劇目前市場低迷態勢的延續；另一方面，待市場步入正軌後，隨著四座新城規劃的實施，加之西城休閒、旅遊、健康的主題定位，溫江區將增大對購房需求的吸引力。
2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態。
XX年以來住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產市場將由供不應求轉變為供大於求，20xx年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態，導致市場低迷現象持續。
3、市場供應旺盛，需求有待挖掘。
20xx年溫江區整體市場供應旺盛，而需求量卻有待發掘，03年～07年持續呈現的銷售增幅大於供應增幅的局面已發生扭轉。08年房價雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。
4、購房人群結構發生變化，市場推廣方向有待調整。
投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%；自住購房影響不大。市場盤整特徵非常明顯，市場進入休整期。
5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區域整體市場競爭力。
溫江各區域生活配套設施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進一步影響到後期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優勢明顯的溫江區在房地產市場中的區域競爭力受到削弱。
6、房屋銷售緩慢，阻礙經濟發展。
由於房屋銷售持續低迷，並引發土地價格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務完成,區政府的城市改造計畫資金難以保證，而且對地方經濟可持續發展帶來障礙。
(二)項目市場研究(公寓類)
通過對溫江主城區的電梯公寓物業進行研究分析：主城區的電梯公寓供應量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進行消化。溫江主城區電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。
房地產市場調研 篇2
樓宇經濟是隨著經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟。溫江作為一個快速城市化並正在萌芽成為主城區的區域，目前正加快推進產業升級轉型努力構建以服務業為主導的現代經濟體系。主動順應城市化要求，大力發展樓宇經濟，土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟成長方式的應有之義。為此充分掌握和了解這一特色經濟形態，更好地促進其發展，近期，區委政研室就此開展了專題調研，摸查了全區樓宇經濟現狀，並走訪學習了成華、錦江、武侯等區的經驗，思考了一些具體的對策建議，現將情況報告如下。
一、樓宇經濟的主要特點及對溫江的積極作用
樓宇經濟是以樓宇為載體,吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發和商務活動的經濟形式，是隨著城市經濟的發展而產生的一種新型經濟形態。總體來看，樓宇經濟有以下幾個特點：一是樓宇經濟是都市經濟發展到一定階段的產物。它的生存發展與城市的規模、地位和綜合經濟實力有明顯的正向關係，城市規模越大，經濟社會發展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經濟要素的聚集。二是樓宇經濟一般具有較高的投入產出回報。一般一棟高級商務樓里眾多公司所產生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業企業。三是樓宇經濟必須以一批基礎和配套較為完善、建設標準和智慧型化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應相對集中，最好是有一些CBD區。四樓宇經濟所吸引入駐的多是一些企業本部、研發中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發和商務活動，無論對服務業的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。
基於這些原因，國內外很多城市都曾先後把樓宇經濟發展作為成區域發展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區中環銅鑼灣等;國內比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(市)縣。都這方面進行過很多的探索和實踐，積累了很多成功的經驗，可以供溫江的發展進行借鑑。
就溫江當前的現實而言，主動順應快速城市化的趨勢，大力發展樓宇經濟，對推動溫江的發展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進資源節約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進我區產業結構的調整和提檔升級，使溫江服務業得到快速發展，並且是主要是高端的現代服務業和生產性服務業。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產業的發展，培育和形成溫江經濟新的增長點。四是能通過一大批高品質樓宇及其配套設施的建設，使溫江的城市服務功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經濟發展現狀及主要差距
研究溫江樓宇經濟發展，必須首先對全區樓宇經濟現狀有一個仔細的了解。為此，我們通過借鑑其它地區的經驗和標準，對全區建築面積在3000平方米以上的商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)、企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)、營利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計畫開工三種情況進行了相應的統計分析。
統計顯示：目前，全區已建成的各類商務樓宇總計56座，建築面積約72.1萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)48座，建築面積57.8萬平方米，占80.2%，在全區已建成的商務樓宇資源中占主導地位;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)3座，建築面積7.6萬平方米，占10.5%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇2座，建築面積5.4萬平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務樓宇3座，建築面積1.3萬平方米，占1.8%。
房地產市場調研 篇3
當前，國家正值全面建設小康社會新的`歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作為社會發展的基礎產業，必將有著廣闊的發展前景。對處於西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十餘年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設為主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程
住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對於西部貧困地區縣城而言，城市的規範性建設才剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業為主體，並且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將淨增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當於現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體，這是由客觀現實所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷最佳化城市結構，提升城市功能
西部地區縣城的房子大多建於上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優。現在，隨著城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意願和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閒廣場，因為它是一個城市文明的視窗。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷最佳化城市結構，提升城市功能。
三、以培育房地產開發企業為支撐，著力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展
房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規範，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因為企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，最佳化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜：
一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發企業為例，其註冊資本金應降低到萬元；
二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等；
三是建立規範化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。
四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平
據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，儘可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房願望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點抓好：
一是建章立制，規範管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；
二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實力，規避風險。
三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。
建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：
一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；
二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理核定個人住房貸款規模，規範擔保行為，簡化辦事程式，方便個人貸款，增強購房能力。
房地產市場調研 篇4
商圈的劃分
任何一個商業地產項目都有其商圈範圍，不同類型的商業地產項目，其商圈範圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒有關係。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產商圈市場調研
房地產商圈調查就是以房地產為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計畫、系統地收集房地產市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計畫，擬定經營策略提供參考與建議。
房地產商圈市場調研內容
房地產商圈市場調研是以房地產為特定的商品對象，從巨觀市場到微觀市場，如從對房地產商圈市場環境的調研細緻到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣於行為等，進行全方位的調查研究。
房地商圈產市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產商圈市場調研內容廣范，既有巨觀方面的房地產政策環境、法律環境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產商圈市場調研在行銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態行銷信息的調研，時間發生變化，動態行銷信息也會發生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為套用性市場調研和基礎性市場調研。
套用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產市場調研 篇5
一、雲陽概況
（一）區域基本情況雲陽縣位於重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介於東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。雲陽縣共轄42個鄉鎮，末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，占91.03%；非農業人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500餘人，占0.28%。（二）區域自然環境雲陽地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點的菱形。雲陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。雲陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區域經濟條件與社會條件期間，地區生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當於“十五”的3倍，年均增長24%，高出計畫11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計畫高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。雲陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在雲陽港停泊運營。全縣通車裡程1480公里。渝巫路沿長江北穿過雲陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路雲陽段即將通車，雲陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、雲利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋樑11座，完成雲堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位雲陽新縣城定位為雲陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅遊服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅遊城市。城市規模為：發展到20萬人，20__年30萬人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市採取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。雲陽是一個地處偏遠的移民新城，以雲陽新縣城為中心，構建極核發展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯繫，加快自身發展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網路初步形成。積極發展旅遊業，充分挖掘全縣旅遊資源，著力構築“一心兩翼”旅遊開發格局，接待遊客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，建成了雲陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。根據云陽縣城總體規劃，不可用於出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協定出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用於經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關係估算待儲備地塊中可用於經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發情況
（一）房地產市場總體態勢雲陽新城為移民城，雲陽新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨於飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開闢高端市場空間。為此，我們進行了“雲陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區城及現狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，能用於房地產開發的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。1、開發現狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建築面積10.2萬平方米,其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建築面積2萬平方米,其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建築面積5.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建築面積20.2萬平方米,其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在雲陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位於濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區的外灘廣場。濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定於3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年雲陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落於以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米麵積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由於走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場分析根據云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1雲陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低價（萬元/畝）2.001.644.406.985.684.4035.50平均價（萬元/畝）4.505.4423.2228.9414.20__.2755.50可以看到，土地市場在經歷了02、的狂熱之後逐漸回歸理性。預計雲陽縣土地市場將在穩定下來，呈上升勢頭。根據云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現增長態勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2雲陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低價2.001.644.406.985.684.4035.50平均價4.505.4423.2228.9414.20__.2755.50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作雲陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山樑綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由於土地出讓價格受到巨觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由於待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。特此報告
房地產市場調研 篇6
近期，中央和市陸續出台了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的.主要特質。從20xx年起至今，商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向於中高端。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出於對巨觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作為今年巨觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出台《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出台了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。
4）房地產發展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。
6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計畫開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，巨觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，巨觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計畫有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計畫，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計畫。
4、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯繫網路，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計畫經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產市場調研 篇7
近年來，由於經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業呈現出錯綜複雜的局面，特別是海南省出台全域限購政策以後，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業面臨著發展與轉型的新挑戰，給房地產企業發展帶來不小的衝擊，這意味著海南的房地產企業將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規避風險，衝破發展瓶頸，利用自身優勢開闢、探索新時期xx企業發展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產業務是我們的主業，圍繞主業做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現狀和未來發展方向，現結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。
20__年全省上半年供應房地產347.38萬平方米，同比下降25%；成交367.02萬平方米，同比下降57%；供求比0.95，同比增長72%；成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20__年上半年海口商品住宅供應136.74萬平方米，同比上漲25%；商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%；供求比0.78,成交金額2711.62億元，同比下降11%；成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
（一）海南房地產業的歷史和現狀
海南房地產市場的發展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20__年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數年泡沫後，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，儘快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數大搞促銷；20__年海南開始建設國際旅遊島，樓市受到刺激一反常態開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯餘波未盡，樓市仍未走出低迷狀態，除了開發商花樣百出的各種促銷，在大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在後期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20__年全區限購階段。在鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發展，特別是批准海南自貿區（港）後，海南樓市銷售量出現了“井噴式”增長，房價甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恆大、萬達、環球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省於20__年4月出台了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。儘管海南現在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什麼出現這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閒度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅遊島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閒小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閒的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外遊客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫療體系。非常重視老百姓的醫療和健康工作，劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，並且引進多家健康產業機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅遊、度假、療養和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷後原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩定的住所。另一方面是省推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業，這些“新海南人”更需要一個穩定的居所，這些因素都推進了房地產的發展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
（二）政策調整後的現狀
不難看出，火爆的樓市背後難免有炒作的成分。根據“房子是住的不是炒的”指示要求，實行限購政策後，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業”，擁有一套屬於自己的房子是一生的奮鬥的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩居高位。換句話說，調控土地開發後，出現了僧多粥少的現象。在走訪海口、城、園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，後選房，有的樓盤拿到號後還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在xx項目了解到，該項目第三期計畫開盤400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續，因為市場就在那裡，剛性需求就在那裡。
海南位於中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20__年海南人口數量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30餘倍，也就是說人均占地面積是香港的30餘倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區、港建設的繼續推進，海南外來人口還會繼續大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發企業來說，只有遵守市場規則、把握客戶需求、保證產品質量開發出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，衝破發展瓶頸，才能開闢出xx企業發展的新路子。
房地產市場調研 篇8
一、XX市房地產發展狀況
在新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“XX市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從XX市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、巨觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次於製造、物流為主的第三大支柱產業。
XX市政府關於常平（20__~20__）經濟發展戰略預測：20__年、20__年和20__年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20__年、20__年和20__年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20__年、20__年和20__年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20__年、20__年和20__年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20__年、20__年和20__年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20__年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特徵，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1）常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落於常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2）西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，並期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅遊渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20__年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處於滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4）常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依託。
5）麗城開發商住居區，依託於隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位於常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以四大旅遊景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅遊為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，後期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定於05年3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年常平的房地產市場供給相對大於需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由於認籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考……
市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。
3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。
房地產市場調研 篇9
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。
一、當前我市房地產發展現狀
(一)房地產開發投資處於低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產開發投資情況1-11月房地產開發投資結構表
投資額(億元)
占開發投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產開發投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業營業用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出台和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出台了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出台四項樓市新政，其中包括《關於調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關於進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關於促進我
市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關於促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免徵年限，並將全額徵收改為差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以後，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場行銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當前值得關注的兩個問題
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均契約成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均契約成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業寬鬆發展空間。目前××市出台的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放鬆行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬鬆穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規範土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商願意讓利於消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防範資金鍊斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。
3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴於市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。
4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。
房地產市場調研 篇10
一、我縣房地產行業現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰略為重點，強力攻堅，勇於突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，為我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。近二年，由於受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先後建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城雲鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建築面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，為我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規範服務工作，特別是大力開展了整頓和規範房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：
一是房地產銷售不規範。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規定;茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業管理不完善。物業管理面太窄;市民居住消費現象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續;必需簡化辦事程式，提高辦事效率，實施交易發證一體化;必需明確住房交易優惠政策，降低稅費;必需培育和規範房地產中介服務市場;
2、規範市場，著力監管與服務
在規範房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。一是把好開發企業準入關。對申報房地產開發資質的企業從註冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監督和管理。嚴格執行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發企業資質年檢工作。
3、突破難點，建立物業管理機制
一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區民眾配合和接受物業管理的自覺性和積極性。二是協調關係，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規範管理，如房屋建築主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出台政策，建章立制。爭取政府出台物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理契約，明確責、權、利關係，規範各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規範化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關於推進崇仁縣經濟適用住房 和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規範操作規程，採取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道諮詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動製作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，並建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的複雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福於民。
房地產市場調研 篇11
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家巨觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998—20__年全縣房地產市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998—20__年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998—20__年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998—20__年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到20__年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20__年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999—20__年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20__年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20__年由於政府巨觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20__年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20__年開始，國家巨觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—20__年房地產開發投資額波動較大。20__年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20__年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到20__年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據20__年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止20__年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至20__年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20__年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在20__年以前個人購房信貸廖廖無幾，在20__年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在20__年個人購房貸款額就有8554萬元，比20__年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府巨觀調控干預，到20__年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20__年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20__年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，20__年又規範了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。20__年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建築面積達到35。1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。
二、1998—20__年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，20__年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，20__年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家巨觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20__年6月國家清理取消了47項建設性收費，20__年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款餘額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾係數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20__年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20__年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998—20__年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是巨觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。20__年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計畫，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。20__年空置率為3.5624萬平方米，20__年則上升為5。4121萬平方米。20__年，我縣商品房均價由20__年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規範。在開發地塊取得的方式上，存在協定、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產巨觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產巨觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計畫，正確處理好“度”和“量”的關係，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計畫時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高巨觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強巨觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行巨觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，儘可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閒置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計畫出讓時間，按時交地，確保用地計畫順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。
一是要加強商品房預（銷）售管理，規範商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；
二是要加強房產經紀機構管理，規範房地產中介行為；
三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷最佳化居住小區環境，最佳化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規範市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：
一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；
二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；
三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，最佳化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。
一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；
二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；
三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；
四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規範發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮範圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別於“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構築‘一都三縣’，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，已開發國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域範圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，20__年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這裡雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。20__年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期20__年戶籍人口為85。88萬人，遠期20__年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及諮詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
20__年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）
20__年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
20__年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20__年我縣統計年鑑里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閒置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
房地產市場調研 篇12
一、背景介紹
從20xx年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300餘個。單拿為例，房地產企業已達428家，開發項目120餘個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產行業已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀200xx年-20xx年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府巨觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關於對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開徵及推廣，這些政府巨觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源於政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函式的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
稅金及費用：20xx年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開徵現狀：對從價的按房產的1.2%徵收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開徵房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用於個人居住的非營業用房產我們認為開徵的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關係確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對於非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恆實平陽的房產銷售收入70%來自於商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開徵，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大於求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤2、社會因素國民經濟的發展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區環境選擇地理位臵
其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟成長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
三、政府的調控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開徵規範性檔案的出台
國五條細則中未提及徵收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出台，太原樓市開始趨於明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰略
一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對於二線城市來說，對於普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對於高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
房地產市場調研 篇13
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出台了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對巨觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出台調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作為今年巨觀調控的重點，市也出台了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出台《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出台了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。
——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計畫開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，巨觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，巨觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
——適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯繫網路，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計畫經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產市場調研 篇14
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟成長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟成長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。__年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產需求增長速度將低於__年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了__年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。
__年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。__年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000餘個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平台，以房地產信息為依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了民眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼稚園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大衝擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建築面積小於45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【__】37號檔案已經要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計畫局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發布拆遷公告，最後簽訂拆遷協定。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[__]43號文中規定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[__]22號檔案中再一次規定：“從意見下發之日起(__、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計畫、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，民眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民民眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產市場調研 篇15
兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區房地產市場的蓬勃發展。目前，房地產業在我區經濟發展中發揮著重要作用。房地產行業直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經濟的發展和城市化進程的加快，房地產業在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出台了房地產市場調控政策。對於對外部環境敏感的房地產行業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清本地區房地產市場的現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，進而研究並提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產市場的持續健康發展具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建築面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區房地產業的發展有以下特點:
1.房地產投資保持了較高的增長率
近年來，我區巨大的開發建設形勢和房地產市場的熱度，使得房地產開發商對我區房地產市場的前景看好。今年上半年，我區房地產開發繼續保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產開發平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設在房地產開發投資中占有突出地位，占房地產開發總投資的62%；今年商業樓宇的`增長率持續上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產銷售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出於對巨觀政策的觀望態度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產平均價格持續上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出台相關政策來規範房地產市場，但年後，房地產市場進入了新一輪的快速上漲。由於土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區的房價也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
隨著房地產價格持續上漲，房地產市場投機現象嚴重，中央政府將把防範房地產風險作為今年巨觀調控的重點，我市也出台了一系列相關政策，加強對房地產行業的調控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規範住房市場:
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發布《關於穩定房價的意見》，規定各地要根據房地產市場的變化，及時調整土地供應結構、供應方式和供應時間；對於房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發布調整商業銀行自營個人住房信貸政策，規定在房價上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國家稅務總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日以後，個人出售購買不滿2年的房屋，全額徵收營業稅，同時對20xx年6月1日以後購買非普通房屋的，全額徵收3%的契稅。
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——房地產發展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。全市加強新建建築網上備案，2月18日啟動“網上二手房”試運行，增強房地產信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業。
-房地產供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計畫啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。
短期內，巨觀政策的調整將對我區房地產投資和建設產生直接影響，這將關係到財政收入、固定資產投資和第三產業增加值等重大經濟目標的完成；同時，穩定房價政策的出台導致市場觀望氣氛濃厚，房地產市場尤其是二手房市場的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產業的發展將產生一定程度的“慢剎車”效應。
但從長遠來看，巨觀政策調整將有效消除我區房地產市場的投機因素，達到抑制投機行為、規範投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利於我區房地產市場持續健康發展，主要發揮以下作用:
——合理控制房地產投資開發金額。通過調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產投資和開發。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發。
——緩解房地產行業供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調整房地產供應結構，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產行業供需矛盾。
——適度穩定房地產價格。考慮到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產價格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網上登記等政策措施，將有效穩定房價過度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由於我區房地產市場發展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發建設的歷史機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有較大的發展空間。最近的房地產調控政策將使我區正在發展的房地產市場進入一個調整-鞏固-完善的階段，並日趨成熟。為了保持我區房地產市場的持續健康發展，目前應注意以下幾點。
1.加強對房地產價格的監控
及時掌握我區房地產價格動態和趨勢，建立科學有效的房價監測預警系統，加強房地產市場調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產開發投資額、新建商品房建築面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2.加強房地產項目跟蹤管理
建立房地產項目跟蹤聯繫網路，及時反饋項目進度，發現問題，協調問題，解決問題。確保房地產企業按照政府年度土地供應計畫經營房地產開發項目，通過統一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產企業的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷售手續。做好房地產項目的市場準入，嚴格審查房地產開發企業資質，對抽逃註冊資本、項目資本金、無證或超越房地產開發經營範圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計畫、有步驟地規劃房地產開發
房地產開發要與我區經濟發展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產開發規劃，合理預留開發空間，通過城市規劃達到引導房地產開發、帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監管，通過房地產市場的信息透明，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業把握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排發展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開發向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質量。同時，結合我區發展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。
房地產市場調研 篇16
一、概況
（一）區域基本情況
xx縣位於xx市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介於東經108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉鎮，20xx年末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，占91.03%；非農業人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500餘人，占0.28%。
（二）區域自然環境
地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點的菱形。地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區域經濟條件與社會條件
期間，地區生產總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產投資153億元，相當於“十五”的3倍，年均增長24%，高出計畫11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由20xx年42.3:33.7:24.0調整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計畫高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區域基礎設施及交通條件
城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲xx市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。
交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在港停泊運營。全縣通車裡程1480公里。渝巫路沿長江北穿過境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、雲利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋樑11座，完成雲堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位
新縣城定位為xx縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅遊服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅遊城市。城市規模為：20__年發展到20萬人，20__年30萬人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市採取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。是一個地處偏遠的移民新城，以新縣城為中心，構建極核發展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區、省份的聯繫，加快自身發展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網路初步形成。積極發展旅遊業，充分挖掘全縣旅遊資源，著力構築“一心兩翼”旅遊開發格局，接待遊客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，建成了一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲xx市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。
根據xx縣城總體規劃，不可用於出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協定出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用於經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關係估算待儲備地塊中可用於經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發情況
（一）房地產市場總體態勢
新城為移民城，新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨於飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開闢高端市場空間。
為此，我們進行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區城及現狀
沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，能用於房地產開發的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。
1、開發現狀
麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建築面積10.2萬平方米,其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建築面積2萬平方米,其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建築面積5.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建築面積20.2萬平方米,其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在xx縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位於濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區的外灘廣場。
濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；
外灘廣場現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定於3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。
麗江景苑座落於以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米麵積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；
由於走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場分析
根據xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1土地出讓交易情況年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價（萬元/畝）
70.47
15.18
70.72
63.91
22.72
44.13
75.50
最低價（萬元/畝）
2.00
1.64
4.40
6.98
5.68
4.40
35.50
平均價（萬元/畝）
4.50
5.44
23.22
28.94
14.20
24.27
55.50
可以看到，土地市場在經歷了02、03年的狂熱之後逐漸回歸理性。預計xx縣土地市場將在20xx年穩定下來，20xx年呈上升勢頭。根據xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現增長態勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價
7.47
15.18
70.72
63.91
22.72
44.13
75.50
最低價
2.00
1.64
4.40
6.98
5.68
4.40
35.50
平均價
4.50
5.44
23.22
28.94
14.20
24.27
55.50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作
在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山樑綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由於土地出讓價格受到巨觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由於待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。
特此報告
房地產市場調研 篇17
新穎的行銷理念
1、碧桂園“微信行銷”：開發商將項目資料、圖片發布在官的網或微信公眾平台，客戶通過手機或者IPAD登入碧桂園官的網或者微信公眾平台，實現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微行銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50
人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發看房連結到客戶手機上，引導客戶看環境，再看戶型......(此信息有貴州房地產QQ群得知)
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由於樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時諮詢點，目前花果園項目臨時諮詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時諮詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼帘的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售後服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型採用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的衝擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，並看到和學習到一些我們所未知的行銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收穫。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在於工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規劃缺陷，尤其是商業部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，採用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定製為7-8萬元/個，優惠後7-7.5萬元每個銷售。剩餘車位待住宅和商鋪全部銷售完畢後在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規範。5、儘快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據此，將拉動商業部分的銷售。
房地產市場調研 篇18
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢
一、東莞市房地產發展狀況
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、巨觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次於製造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關於常平（~）經濟發展戰略預測：x年、x年和x年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；x年、x年和x年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮x年、x年和x年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；x年、x年和x年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃x年、x年和x年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的'拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中x年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特徵，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落於常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2)西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，並期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅遊渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅%左右，而陽光山莊x年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處於滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田
麗園，旺角新城，xx年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依託。
5)麗城開發商住居區，依託於隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位於常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅遊景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅遊為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，後期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，xx年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定於xx年3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年常平的房地產市場供給相對大於需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由於認籌客戶量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
房地產市場調研 篇19
一、調研前言
長沙是湖南省會，位於湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅遊中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，嶽麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。 本次調研主要是為了了解長沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低於總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
（一）調研時間及地點 xx年初至xx年末 長沙市區
（二）調研對象及範圍 長沙市區隨機抽取的400戶住民
（三）調研目的 了解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
（四）調研方法 隨機抽樣調查法和上門訪問調查法
（五）調研結論
通過調查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
（一）長沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。
（二）收入層次與住房建築面積情況分析 10%的最低收入戶住房建築面積19.88平米，10%的低收入戶住房建築面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建築面積28.50平米，10%的高收入戶住房建築面積35.93平米，10%的高收入戶住房建築面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。
（三）住房類型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
（四）長沙市房地產開發情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積 XX年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區人口數的增加而增加，收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建築，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
房地產市場調研 篇20
第一節調研目的
通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時行銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，為開發商投資決策提供準確、有效的依據。
第二節調研區域界定
本項目位於廬山區前進東路以南200米處;調研區域包含九江市潯陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、廬峰東路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進路等商業繁華路段。
第三節片區概況
一、片區發展現狀
九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)於一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務院批准為長江沿岸開放城市，經濟相對發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。
長虹大道作為廬山區和潯陽區的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發展水平上，長虹大道南北兩個片區(以北為潯陽區，以南為廬山區)也存在著明顯的差異。潯陽區由於地處原商業中心區，商業格局、氛圍的傳承發揚，使得潯陽區的商業非常繁榮，片區經濟發展水平較高;而廬山區由於遠離市中心商業繁華地段，京九鐵路橫穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙，而且由於該片區原為工業區，國有大中型企業多集中於此，現今，這些國有企業大多處於舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對潯陽區來說較為落後。
二、片區配套設施狀況
隨著九江市區範圍和商業輻射範圍的不斷擴大，以及周邊區縣人口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。
房地產市場調研 篇21
一.調查背景及目的
近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出台了一系的巨觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出台進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的套用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過採取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結果後採用Excel表對數據進行錄入和處理，並經過嚴格的覆核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。
三.調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然後為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元範圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元範圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關係，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積範圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網路、專業雜誌、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，並且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關係網中得到大力推廣。
5.居民購房計畫分析
從以上數據我們可以看出，消費者計畫在3-5年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由於各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閒場所，占51%;然後依次是商業步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。
11.居民對建築風格要求的分析
從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數據我們可以看出，對於未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發商與購房者矛盾分析
從以上數據我們可以看出，開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;契約不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，並且還要提高房屋質量和開發商的誠信。
四、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對於未來有購房計畫的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多餘的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要採用巨觀調控手段，加大調控力度，穩定房價;政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，
增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
房地產市場調研 篇22
全區計畫開工的各類商務樓宇總計18座，建築面積約165.7萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)8座，建築面積82.1萬平方米，占49.5%;企業購地自建用於辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)7座，建築面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建築面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建築面積33.8萬平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個快速城市化並正在萌芽成為中心城區的重要區域，處於成都西向城市群的重要節點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發展樓宇經濟的區位優勢十分明顯。近年來，隨著我區加快構建以現代服務業為主導的現代經濟體系、大力“興三優二、一三聯動”產業發展戰略的實施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務服務、旅遊等高端服務業發展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計畫開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之後是科技園片區、醫學城片區和體育城片區，4個片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經濟發展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發現，我區商務樓宇雖已初具規模，但自發配臵的特徵比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：
一、特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、住宅混建混雜現象突出，商業樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對於發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業四大產業主攻方向。而經濟較發達地區的樓宇已經呈現出產業集聚和專業分工的態勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環境來看，交通、停車、市容衛生等問題影響著樓宇的發展。老城區雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬體設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規範等問題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開發，在硬體條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智慧型化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區現有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業、龍頭企業入駐溫江。
成都商務寫字樓評定標準
三、溫江樓宇經濟發展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認為，溫江樓宇經濟發展不夠理想，主要基於以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先後制定了樓宇經濟發展實施意見，出台了完整的樓宇經濟配套政策，成立了樓宇經濟辦公室，專門負責樓宇經濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經濟的發展。與之相比，我區樓宇經濟發展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經濟在推進產業轉型升級、構建以現代服務業為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經濟的研究還處於起步階段。
二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。而我區尚未建立系統的樓宇經濟工作機制。目前，我區樓宇經濟的建設管理職能分散在發改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關係也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由於上述問題的存在，我區目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。
三是政策不配套。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出台了《加快樓宇經濟發展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現“億元樓”30座等一系列目標，並制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續發展。我區雖然也已出台了促進現代服務業、現代工業、現代農業等相關扶持政策，但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經濟有序集聚發展、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺，這將不利於樓宇經濟的快速科學發展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創新樓宇招商方式，探索建立了政府、業主、物業公司、中介合力招商的聯動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產業鏈企業入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經濟發展的對策思考
分析溫江樓宇經濟發展存在的問題，學習借鑑先進地區的發展經驗，我們認為，要加快溫江樓宇經濟的發展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。
1、加強組織領導。成立溫江區樓宇經濟領導小組，定期分析全區樓宇經濟發展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發展中出現的問題及時提出處理意見，並督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發展狀況，以全面促進樓宇經濟的發展。領導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經濟發展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協調工作，處理領導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關產業規劃，加快編制溫江區樓宇經濟發展規劃，細化各功能片區發展規劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經濟的基本版圖和發展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經濟集群。大力發展特色樓宇，聚集一批健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等現代服務企業，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學城片區大力發展醫學產業樓宇，在科技園片區大力發展信息產業樓宇。
3、制定配套政策。借鑑上海、杭州等發達地區以優惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施。鼓勵樓宇開發，對示範性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規劃的前提下，優先安排用地指標;對新開發高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件並實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業水平的，按開發面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業註冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業品質入手，狠抓硬體改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智慧型化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，形成區域性特色商務樓產業鏈，做優樓宇外部環境。同時，加快完善餐飲、購物、休閒、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。
至於具體的推進途徑和工作措施，當前應著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目，促使儘快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產業園二期等計畫開工項目，促進其儘快開工建設。
2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區樓宇經濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的
3、快產業升級轉型步伐，實現由普通製造業向高端製造業和生產性服務業的雙重升級，打造集工業生產、總部經濟和生產性服務業於一體的科技產業新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘海科信息產業園、SBI創業街等項目的潛力，同步實施閒臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業總部經濟項目和服務於園區工業生產和銷售的產品研發、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業，促進工業樓宇經濟和生產性服務業樓宇經濟的發展。
4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等產業聚集發展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發公司，高起點、高標準新建一批智慧型化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，儘快設計建設一批甲級寫字樓，實現溫江樓宇檔次的大幅提升。並且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標誌性大樓，作為溫江樓宇經濟的樣板工程，並以此為突破口，帶動全區樓宇經濟的發展。
5、加大招商行銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規範，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規範、功能完善。因此，招商行銷工作是發展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業主主體、市場配臵，創新樓宇招商機制，建立專業招商隊伍，強化企業總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網路平台，利用各種媒體及時發布信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯繫，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業入駐。
房地產市場調研 篇23
一、市基本概況
市位於省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，瀋海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，並將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位於省內第十二位。
二、市房地產行業前景
政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨幹，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利於增強城市整體服務功能、有利於生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。
市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。
三、市房地產行業市場調查
1、房貸市場餘額：
隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭於各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。
2、個人經營性貸款附房產抵押
市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附於個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續複雜等問題，現可用於該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。
房地產市場調研 篇24
xx年貴陽房地產相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房契約在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，並採取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計畫的基礎上增加8至10億元資金用於發放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建築面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金後申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。4、給予優惠利率。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋徵收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，並在貴陽市開辦企業(公司)或經營，有合法營業執照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由於城市化建設，棚戶區、舊城區改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出台的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產項目不會造成很大的影響。同時相關優惠政策正帶動整個貴陽市房產市場，如井噴式的發展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬於貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000餘畝，總建築面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成後將容納30萬人口，據了解，改項目屬於民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區改造項目，拆遷戶數21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由於地理位臵優越、開發成本低，房價明顯低於市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。並且受到地方優惠政策影響，銷售明顯高於貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產市場。經走訪調查，目前該樓盤剩餘不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整箇中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價格低於市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位於貴陽新區，是西南地域唯一集溫泉養生、遊樂度假、商務休閒和高尚人居等功能為一體的國際生態綜合型高端地產項目，未來建成後將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成後常住人口約17萬人，包括旅遊板塊、高端人居板塊、生態景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區內包括貴州省建築高度地標建築群、近50萬平方米旅遊綜合商業，70萬平方米大型生態辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態與科技試點項目，
使用同層排水、風力發電、中水回用、呼吸式幕牆、能源監測管理系統、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬於需求性項目，那么該項目就屬於改善性項目，據了解，該項目總銷售量占貴陽房地產市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產品也是未來市場的發展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特徵顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響噹噹的實力的開發商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤並沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產品品質，走與超大盤不一樣的差異化產品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發城在逆市中實現了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優越的住宅產品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當地房地產的支持起主導作用，加之當地房地產政策相對寬鬆，尤其是減免契稅等優惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發展城市，外來人口和當地人口居住需求量在不斷上升。
3、其它樓盤分析
(1)天譽城：由貴州譽浚房地產開發有限公司開發，該公司隸屬廣州天譽臵業控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位於貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規劃戶數4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼稚園、一所國小，超市，餐飲，休閒會所，藥房，乾洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門口還有公車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業街，增加配套的同時，也將住宅退後，與交通幹道隔絕開，其完善的配套也創造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。
分析：該項目優勢：位臵優越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環山，樓盤整體空間侷促。
(2)中大國際廣場：項目處於貴陽雲岩區大營坡鹿沖關路，金陽新區與老城區交匯處，由貴州本地企業貴州中大房地產開發有限公司開發，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閒生活中心，新型居住、生活、商業平台，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業體量。項目配套建設10000㎡的市民休閒廣場，目前該項目已
經建成，並成功引進沃爾瑪超市，屬於現房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優勢：屬於城中心樓盤，位臵優越，商業完善，商業價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，並且選引進商業部分，待商業成熟完善後，帶動住宅銷售。
房地產市場調研 篇25
一、合肥市房地產發展現狀
1、房地產市場迅猛發展
據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133.23億元，其中住宅投資額104.62億元，同比分別增長了39.86%和50.51%；施工面積1414.97萬平方米，其中住宅1106.59萬平方米，同比分別增長了32.03%和33.34%；新開工面積710.95萬平方米，其中住宅555.75萬平方米，同比分別增長了19.02%和18.28%；竣工面積566.39萬平方米，其中住宅464.99萬平方米，同比分別增長了53.33%和59.25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19.24億元，增長45.9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央巨觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低於全國平均價約100元，但由於房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以後開始趨於平緩。
據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由於居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。
3、商品房總體上供小於求
據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小於求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據統計當開發中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處於快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量湧入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和行銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、遊戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，並借鑑發達城市已經運作成熟的經營管理、行銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特徵分析
消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等已開發國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18.12平方米，市場需求仍有強大的增長後勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18.7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16.9%，其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37.7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47.8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什麼樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關係的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬於典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬於最富有的階層，然後是中產階層（社會中堅力量）從以上的數據來看，目前市場中堅力量處於萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；
三是由於年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建築，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發展
自20xx年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處於中部地區之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000餘畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990.8畝，較上年增長11.5%，成交僅額約415867.1萬元。（註：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480.7畝，成交金額187537.7萬元。其次為龍陽區成交14宗，成交面積約933.1畝，成交金額71764.4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367.8畝，成交金額約13961.7萬元。
土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里範圍內四類經營性用地上市計畫為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來合肥樓盤的發展趨勢
1）小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。
2）適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。
3）中小戶型比例適當擴大。由於單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量湧現，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。
4）居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以後改造留有餘地；要有良好的廚衛及空調設備，並具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。
5）住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無污染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖製冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保全監控、緊急呼叫、災情自動報警的智慧型系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。