市委辦社區民情調研小組
根據全市黨的民眾路線教育實踐活動安排，市委辦組織調研小組到聯繫的丹溪社區開展民情調研。在走訪社區臨街店面過程中，經營戶反映去年以來客流量不斷減少，而房租不降反升，幾乎難以承受，而房東堅持房租只漲不跌。調研小組又走訪了商貿區、化工路一些店面，發現這一現象較為普遍。經營戶與房東之間就租金問題形成了一個無奈的“囚徒困境”(兩個被捕囚徒之間的一種特殊博弈，說明個人理性有時能導致集體的非理性)，若長期得不到破解，勢必影響我市商貿業的持續繁榮。
一、轉型升級時期客流量減少凸顯，租金壓力加劇
經營戶反映，XX年下半年客流量明顯減少，同樣的店面、經營模式、商品價格，銷售額大約減少了一成，而店面租金卻普遍上漲了7%-10%，經營壓力急劇加大。對於一般零售經營戶而言，經營淨利潤與租金比為1.5：1時，能感覺心理平衡;如果1-1.2：1感覺是在為房東打工;若淨收入還低於房租，則認為缺乏發展潛力;如果是0.5：1，則大多數經營戶都會選擇離開。以社區水果店為例，2間店面年租金7萬元，經營毛利20-25%。XX年銷售額80多萬元，XX年只有70萬元，除去日常經營開支、房租，淨利潤只有7.5萬元。而經營戶在續簽契約時提出要減少房租，普遍遭到了房東拒絕。
客流量減少的根本原因，在於我市正處於產業轉型升級的特殊時期，隨著低產值落後產能的逐步淘汰、企業技術改造升級和生活成本不斷上升，一大批低技能、低學歷、低收入的外來建設者轉移到其他地方(XX年義烏流動人口同比下降約4.6萬人，減幅3.34%。流動人口中從事生產製造加工行業的68萬人，占51.22%，較XX年減少了11.8萬人)。當然，隨著新興產業發展，也有新的外來建設者湧入義烏，帶來新的商機(流動人口中自主創業、自謀職業的38.4萬人，占28.9%，較XX年增加8萬人，增幅26.34%。大專及以上學歷增加了1萬多人，上升了0.91個百分點)。改變，需要成本和時間。如果房東不能根據市場形勢進行調整，一廂情願要求保持甚至提高租金，最終經營戶只得用腳投票，選擇離開義烏。逐步的更新換代一旦演變成短時期內的集體“逃離”，勢必對我市的店面商鋪造成雪崩式的衝擊，這對於一個商貿城市而言將會是沉重的打擊。
二、房東不願意調整租金主要有三方面原因
經營戶與房東是個利益共同體，合則兩利，分則兩傷。店鋪租金本是經營戶與房東雙方博弈的結果，由市場決定。但在經濟轉型、市場急劇變化時期，如果雙方不能很好應對這種變化，一昧堅持既得利益不肯做出一點讓步，最終會使雙方陷入“囚徒困境”導致兩敗俱傷。房東不願讓步原因有：
第一類是盲目樂觀，不能察覺發展形勢的變化。隨著房東經濟的興盛，大多數房東的幸福指數很高，民眾開玩笑稱，男房東天天旅遊、麻將、ktv，女房東則是購物、美容、看韓劇。心無壓力，生活固然滋潤，卻會逐漸跟不上經濟社會發展節奏。一個有趣的對比：經營戶每天起早摸黑，辛勞異常，但大都精神抖擻，也經常關注財經類新聞;而很多房東雖然生活安逸，卻大都精神不振，少了一股精氣神。一個小房東稱，他圈子裡的朋友一年不看新聞聯播、義烏新聞的是普遍現象。很多房東總是認為“房租從來都是只有漲沒有跌的，店鋪從來不用擔心租不出去”。